Факторы ценообразования на рынке жилой недвижимости

Махрова А.Г., Кириллов П.Л.
Факторы ценообразования на рынке жилой недвижимости в пригородной зоне
городской агломерации (на примере Московской области)
Московская
область
–
один
из
крупнейших
по
людности
и
наиболее
урбанизированных регионов страны, почти всю ее территорию можно считать
пригородной зоной крупнейшей Московской столичной агломерации. Рынок жилья в
области по уровню цен, объемам сделок и финансовых потоков также один из наиболее
развитых в России и уступает только столице. Рост пространственных неравномерностей
в развитии городского пространства страны, как одной из наиболее ярких черт развития
процессов урбанизации в РФ, усиливает актуальность анализа факторов ценообразования
на рынке жилой недвижимости Московской области, которая стала одним из самых
притягательных миграционных магнитов страны, отражая сдвиги в приоритетах выбора
мест для проживания у россиян.
Набор принципиальных факторов ценообразования на рынке жилья в Московской
области весьма сложен – при формировании цены «работают одновременно факторы
географического положения, природные (окружающая среда), социальные, экономические
и институциональные. Индивидуальный набор факторов проявляется и в отдельных
сегментах рынка (городского или загородного жилья), при этом в рамках последнего
проявляются и индивидуальные закономерности ценообразования по отдельным
форматам жилья.
В целом, специфика индикаторов рынка жилья, как и большинства других
социально-экономических процессов в Московской агломерации, состоит в наличии четко
выраженного центр-периферийного градиента, определяющего снижение цен на жилье и
других показателей по мере удаления от ядра агломерации. Для анализа факторов
ценообразования традиционно, как и в данной работе, применяется корреляционный и
регрессионный анализ. В исследовании делается попытка установить универсальные
закономерности ценообразования на рынке жилья за счёт использования данных как по
городскому,
так
и
по
загородному
жилью.
Устойчивость
действия
факторов
ценообразования верифицируется на основе анализа детализированных данных в течение
длительного периода наблюдений.
«Ценовая дистанция» между городами во времени, как показывает мониторинг цен,
который ведется авторами с 1995 г., достаточно устойчива. Значения коэффициентов
парной корреляции между средневзвешенными ценами на рассматриваемые отрезки
времени составляют 0,87-0,96, что свидетельствует практически о неизменности основных
закономерностей территориального распределения цен на жильё в городах Подмосковья.
Близость к такому притягательному «полюсу» как Москва, несомненно, выступает
в качестве наиболее важного фактора ценообразования в регионе: причин тому
множество, все они взаимосвязаны и взаимно обусловливают друг друга. В первую
очередь,
«природа»
пространственной
сохранившего
такой
структуры
направление
дифференциации
рынка
и
труда,
в
увеличившего
заключается
течение
в
особенностях
постсоветского
масштаб
периода
внутриагломерационных
маятниковых миграций. Как следствие, существующий пространственный профиль цен на
жильё отражает классическое рентное соотношение между доходами на московском
рынке труда и издержками на перемещение до места работы.
Кроме фактора удаленности от Москвы одновременно значительное влияние
оказывает фактор унаследованных различий: накопленный за предшествующие периоды
развития социально-экономический и демографический потенциал отличается сильной
территориальной неоднородностью, что также влияет на уровень цен на жилье в
отдельных муниципальных образованиях области. При этом наблюдаемые инверсии
связаны, в первую очередь, с функциональным типом города.
Кроме факторов положения относительно столицы, на основании полученных
значений коэффициентов парной корреляции можно выделить ряд других, влияющих на
территориальное распределение цен на рынке жилья городов Московской области
(плотность населения, коэффициент миграционного прироста, уровень общей и
младенческой смертности и др.). Уровень корреляции между ценой на жильё в городах
Подмосковья и этими факторами умеренно высок – значения коэффициента от 0,6 до 0,68.
С
учетом
рассмотренных
методических
подходов
к
анализу
факторов
ценообразования на рынке жилья и полученных результатов для моделирования
закономерностей внутриагломерационного ценообразования для городов пригородной
зоны Московской
агломерации
была построена серия регрессионных
моделей,
описывающих характер изменения цен на жильё в зависимости от разных наборов
факторов (выборка состояла из 67 городов Московской области, для анализа был
использован 21 показатель).
Для главного фактора, отражающего центр-периферийную дифференциацию
удельной стоимости жилья – временно́й доступности объектов наблюдения от центра
агломерации
–
линейный
градиент
составил
12,15
долл./мин.
Определение
количественных закономерностей ценообразования на рынке недвижимости методом
множественной регрессии (с привлечением в качестве потенциальных независимых
переменных других факторов, которые были использованы ранее), позволило уточнить
модель за счёт привлечения показателей уровня зарегистрированной безработицы и
душевого объёма накопленных инвестиций. Как следствие, удельный градиент снижения
цены в зависимости от увеличения времени в пути вырос на 0,05%, составив 0,38% / 1
минуту транспортной доступности.
В последние годы зависимость цены жилья от расстояния всё отчётливее отходит
от универсальной линейной закономерности падения цены по мере удаления от ядра
агломерации. Анализ фактического распределения цен в зависимости от расстояния до
столицы позволяет очертить чёткую границу зоны активного и пассивного рынка.
Фактически примерно в районе 45-55 км от МКАД (соответствующей средней удельной
цене в диапазоне 70-80 тыс. рублей за м2) происходит ценовой «перелом», после которого
снижение цены резко меняет свою эластичность по расстоянию. Такой эффект частично
объясняется резким изменением транспортной доступности и преодолением порога
комфортности маятниковых миграций (1-1,5 часа на дорогу в одну сторону). В целом же
именно транспортная доступность (как общественным транспортом, так и применительно
к
поездкам
на
личном
автомобиле)
остаётся
ключевым
фактором
ценовой
дифференциации.
Система факторов ценовой дифференциации на рынке загородной недвижимости
несколько сложнее. Фактор физической удалённости здесь тоже оказывает решающее
воздействие: как правило, с удалением от Москвы повышается доля менее престижных
форматов недвижимости – участков без подряда, ряд посёлков развивается в
диверсифицированном
мультиформатном
виде.
При
этом
он
имеет
только
«раскрывающее» значение, позволяющее реализоваться набору других, содержательных
факторов ценообразования, прежде всего – «средовых»: природного окружения и наличия
водоёмов и водотоков, экологической ситуации, социального окружения и «престижа»
отдельных
направлений
(Рублёвское
и
Новорижское
шоссе).
Эти
факторы
преимущественно имеют секторное пространственное выражение, формируя в данном
сегменте отчётливую межрадиальную дифференциацию.
Таким образом, пространственные закономерности ценообразования на рынке
жилья в Московской области достаточно жёстко детерминированы общей центрпериферийной моделью пространственной неравномерности социально-экономического
развития региона. При этом механизмами регулирования этого рынка в стратегической
перспективе могут выступать прежде всего меры, направленные на повышение
транспортной доступности муниципалитетов среднего и дальнего поясов. Прямой эффект
от их реализации можно ожидать за счет прироста относительной капитализации и
увеличения налогооблагаемой базы налога на имущество.