Особенности страхования физических лиц в системе ипотечного
реклама
ОСОБЕННОСТИ СТРАХОВАНИЯ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ В СИСТЕМЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ Козлова Елена Антоновна старший преподаватель РЭУ им. Г.В.Плеханова, [email protected] В настоящее время на государственном уровне предприняты серьезные шаги по развитию системы ипотечного кредитования: разработана федеральная концепция и региональные программы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, сформирована и введена в действие система правового регулирования ипотечной деятельности, разработаны стандарты предоставления ипотечных кредитов, предпринимаются меры по организации системы ипотечного жилищного кредитования. Не вызывает никаких сомнений важность развития ипотечного кредитования для экономики в целом, отдельных граждан и хозяйствующих субъектов. Эффективно функционирующая система долгосрочного кредитования под залог недвижимости является рыночным механизмом мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно - финансовую сферу. Это способствует развитию экономики страны, укреплению финансовой системы, решению социальных задач. Особое значение в настоящее время имеет развитие системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, при которой банк предоставляет заем физическому лицу на срок не менее трех лет для покупки жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства. Ипотечное жилищное кредитование позволяет обеспечить комплексное решение жилищной проблемы путем приобретения населением жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств, тем самым решая важнейшую социальную задачу, стоящую перед обществом. Кроме того, привлечение в жилищную сферу сбережений населения и увеличение платежеспособного спроса на рынке жилья обеспечивает развитие строительного комплекса и благоприятно сказывается на развитии экономики. Однако, объем операций по предоставлению ипотечных жилищных кредитов в России незначителен и не соответствует потребностям общества. Недостаточно широкое распространение ипотечного кредитования в России связано с целым рядом причин, среди которых можно назвать несовершенство законодательства, регулирующего ипотечную деятельность; недоступность ипотечных кредитов для основной массы населения вследствие высоких процентных ставок по кредиту; отсутствие у банков достаточного опыта размещения средств на длительные сроки; высокий уровень инфляции. Несомненным фактором, препятствующим развитию жилищной ипотеки, являются высокие риски участников рынка ипотечного жилищного кредитования. Основными участниками рынка ипотечного жилищного кредитования являются заемщики и кредиторы. Заемщики – это физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека). Кредиторы – это банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются: предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке; обслуживание выданных ипотечных кредитов. По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Потребность кредитора в обеспечении гарантий возврата кредита и потребность заемщика в финансовом обеспечении возможности выполнения своих обязательств диктует необходимость создания и использования механизма возмещения ущерба и защиты имущественных интересов субъектов ипотечного кредитования при наступлении неблагоприятных чрезвычайных событий. Экономическим механизмом, позволяющим минимизировать риски заемщика и кредитора, является страхование. О распространенности кредитного страхования можно судить по тому факту, что в начале 1990-х г.г. на его долю приходилось до 30% страхового рынка [2, с.104]. Договор ипотечного страхования защищает имущественные интересы как заемщика, так и кредитора. Ипотечное страхование физических лиц – это совокупность видов страхования, обеспечивающих защиту финансовых интересов участников ипотечного жилищного кредитования [3, с.298]. Одним из этапов процедуры получения ипотечного кредита является страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение. Страховые компании, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско – правовой ответственности участников ипотечного рынка относятся к основным участникам рынка долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Риски, связанные с проведением залоговых операций, могут быть застрахованы каждый в отдельности или в различных сочетаниях. Договор комбинированного ипотечного страхования может включать в себя следующие элементы: страхование заложенного имущества; страхование жизни и трудоспособности заемщика – физического лица; страхование права собственности владельца жилья, являющегося предметом ипотеки; страхование гражданской ответственности заемщика вследствие причинения вреда третьим лицам в результате эксплуатации недвижимого имущества, являющегося предметом залога. По договору комбинированного ипотечного страхования страховщик обязуется за обусловленную плату при наступлении страхового случая выплатить страховое возмещение выгодоприобретателю в пределах непогашенной задолженности (включая основной долг и сумму процентов) страхователя перед выгодоприобретателем по договору займа или кредитному договору. Важнейшим условием договора ипотеки является страхование заложенного имущества, основанное на ответственности залогодателя за последствия его утраты или повреждения, предусмотренной статьей 344 ГК РФ, в соответствии с которой залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге. В соответствии со статьей 343 ГК РФ, залогодатель обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, страховать за свой счет заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, - на сумму не ниже размера требования. Если в договоре страхования страховая сумма установлена ниже страховой стоимости имущества, то есть имеет место неполное имущественное страхование, то, в соответствии со статьей 949 ГК РФ при наступлении страхового случая страховщик возмещает выгодоприобретателю часть убытков пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости, если условиями договора страхования не предусмотрено иное [1]. Выгодоприобретателем по договору страхования предмета залога обычно назначается залогодержатель. Однако, Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в статье 31 предусматривает право залогодержателя на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Важное значение страхования подчеркнуто статьей 35 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», закрепляющей право залогодержателя на требование досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства в случае нарушения залогодателем обязанностей по страхованию заложенного имущества, а также право обращения взыскания на заложенное имущество в том случае, если подобное требование не будет удовлетворено. Страхование недвижимого имущества, заложенного по договору об ипотеке, является обязательным в силу закона и осуществляется в соответствии с условиями договора об ипотеке. Страховыми случаями по риску утраты или повреждения недвижимого имущества могут являться: пожар; удар молнии; взрыв газа, используемого для бытовых целей; стихийные бедствия; залив жидкостью по указанным в договоре причинам; падение на застрахованное имущество летательных аппаратов или их частей; наезд транспортных средств; противоправные действия третьих лиц, приведшие к повреждению или уничтожению застрахованного имущества (см. таблицу 1). Таблица 1 Страховое покрытие по типовым рискам при страховании залога Наименование риска Пожар Взрыв Залив Стихийные бедствия Противоправные действия третьих лиц Страховое покрытие Воздействие пламени, дыма, высокой температуры, в том числе от пожара, произошедшего вне застрахованного помещения в результате: стихийных бедствий, эксплуатации систем инженерного оборудования, действия третьих лиц. Взрыв газа, употребляемого для бытовых надобностей, в том числе происшедшего вне застрахованного помещения, а также противоправные действия третьих лиц с использованием взрывчатых устройств и веществ. Проникновение воды в результате: проведения действий по ликвидации пожара, взрыва; аварий внутреннего водостока, водопроводных, отопительных и канализационных систем, в том числе произошедшей вне застрахованного помещения, и правомерных действий по их ликвидации; проникновения воды из соседних строений, помещений и сооружений. Удар молнии, ливень, град, обильный снегопад, обвал, оползень, сель, буря, вихрь, ураган, шторм, смерч, иное движение воздушных масс, вызванное естественными процессами в атмосфере со скоростью ветра свыше 80 км/час, извержение вулкана, наводнение. Кража, грабеж, разбой, умышленное уничтожение имущества третьими лицами, террористический акт. Страхование недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, имеет целью сохранить для кредитного учреждения ценность залога, используемого в качестве обеспечения возврата предоставляемого кредита. Страхование жизни и трудоспособности заемщика имеет важное социальное значение. Привлечение заемных средств, полученных по ипотечному кредиту, дает возможность приобретения достойного жилья, являющегося основой благосостояния каждой семьи. Однако, наступление неблагоприятных чрезвычайных событий, связанных с потерей трудоспособности или смертью заемщика, обычно являющегося кормильцем, может повлечь за собой значительное снижение или утрату семейных доходов и, как следствие, невозможность выполнения обязательств по кредитному договору. Последующее обращение взыскания и реализация кредитором заложенной недвижимости правомерна с юридической точки зрения, но несправедлива с социальной. Подобная социальная несправедливость становится особенно острой, если заемщик добросовестно погашал долг и проценты по кредиту в течение ряда лет. Обеспечить возможность полного погашения обязательств по кредитному договору в случае смерти заемщика или потери им трудоспособности, предотвратить утрату жилья в результате вышеназванных событий и обеспечить сохранение достигнутого уровня благосостояния семьи может только страховая защита. Поэтому страхование жизни и трудоспособности заемщика должно обязательно входить в программу страхования при получении ипотечного кредита. Страховыми случаями по страхованию жизни и трудоспособности заемщика могут являться: смерть застрахованного в результате несчастного случая или заболевания, наступившая в период действия договора страхования; потеря трудоспособности с установлением застрахованному I или II группы инвалидности в период действия договора страхования в результате несчастного случая или заболевания. Выплата страхового обеспечения при наступлении страхового случая предоставляет кредитору дополнительные гарантии возврата платежа. По условиям ипотечного жилищного кредитования средства, полученные в виде кредита, используются для приобретения жилья. При покупке жилья на вторичном рынке актуален вопрос о его юридической чистоте, то есть правомерности предыдущих операций и сделок, проведенных с приобретаемой недвижимостью. Жилье может быть утрачено в результате утери права собственности на него в случае признания судом недействительной одной из сделок, ранее произведенных с данной недвижимостью. Согласно ГК РФ, сделка с недвижимостью, даже при наличии государственной регистрации, может быть признана недействительной по различным причинам, среди которых: нарушения в процессе приватизации жилья; продажа недвижимости по поддельным документам; недееспособность одного из участников сделки; неспособность одной из сторон понимать значения своих действий; совершение сделки под влиянием заблуждения, а также обмана, насилия, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств; предъявление иска о признании сделки недействительной третьими лицами, не указанными в договоре, но имеющими право собственности на объект недвижимости или его часть – например, неучтенными наследниками по закону [1]. В подобной ситуации защитить имущественные интересы добросовестного приобретателя жилья может страхование на случай утраты имущества в результате прекращения права собственности (титульное страхование). Титульное страхование компенсирует финансовые потери заемщика, являющегося собственником приобретенного жилья, и обеспечивает кредитору гарантию возврата кредита в случае утраты недвижимости, заложенной по договору об ипотеке, в результате утери физическим лицом прав собственности на заложенное имущество. Страхование на случай утери права собственности на недвижимое имущество широко развито за рубежом и особенно актуально в России, где из-за недостаточно развитой информационной базы и несовершенства законодательства практически невозможно гарантировать покупателю юридическую чистоту предыдущих сделок с приобретаемой недвижимостью. Таблица 2 Факторы, существенно влияющие на степень риска при страховании титула собственности физического лица на недвижимое имущество СТРАХОВАНИЕ ПОТЕРИ ЗАЛОГОВОГО ИМУЩЕСТВА В РЕЗУЛЬТАТЕ ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ (ТИТУЛЬНОЕ СТРАХОВАНИЕ) Характеристика правового статуса недвижимого имущества Сведения о предыдущих сделках с недвижимым имуществом Сведения о предыдущих владельцах недвижимого имущества 1. На каком рынке приобретается недвижимое имущество: На первичном рынке жилья На вторичном рынке жилья 2. Сведения о форме собственности страхователя на недвижимое имущество: Единоличная собственность Общая долевая собственность (доля страхователя в %) Общая совместная собственность 3.Сведения об обременении объекта недвижимости: Обременен залогом Обременен арендой 1. Количество сделок по предыдущим отчуждениям: Купля-продажа Дарение Наследование по закону Наследование по завещанию Мена 2. Кем проводились сделки по предыдущим отчуждениям: Риэлторской фирмой Лицензированным риэлтором Непосредственно участниками сделок Частным маклером Доверенным лицом страхователя 1. Наличие граждан, зарегистрированных на объекте недвижимости 2. Наличие граждан, незарегистрированных на объекте недвижимости, но имеющих право пользования: Ранее выписанных в места лишения свободы Призванных в армию 3.Наличие несовершеннолетних детей у предыдущих владельцев 4. Наличие документов, подтверждающих дееспособность продавца и предыдущих владельцев недвижимого имущества Наличие договора титульного страхования может облегчить получение ипотечного жилищного кредита, поскольку снижает административные расходы кредитного учреждения на предварительную экспертизу юридической чистоты объекта недвижимости, приобретаемого по ипотечному кредиту, а также значительно уменьшает кредитный риск. Объектом титульного страхования будут являться имущественные интересы, связанные с прекращением права собственности страхователя. К таким интересам относится право владения, пользования, распоряжения жильем, принадлежащем страхователю согласно договору купли-продажи. Страховым случаем будет признана утрата застрахованного имущества вследствие прекращения права собственности по причинам, не зависящим от страхователя, подтвержденная вступившим в законную силу решением суда. В страховое покрытие входят любые правопритязания третьих лиц, возникшие до и сохранившиеся после приобретения недвижимости. Страховой случай может наступить и после окончания срока действия договора страхования, если исковое заявление было подано в суд в период действия страхового договора. При этом страховая компания в соответствии с условиями договора может обеспечивать полное юридическое сопровождение дела вплоть до представления интересов страхователя в суде. Необходимость страхования гражданской ответственности заемщика – физического лица вызвана ограниченностью финансовых ресурсов семьи в период действия кредитного договора. Ограниченность финансовых средств связана с необходимостью выполнения обязательств по кредитному договору – выплатой долга и процентов за пользование кредитом. В этих условиях при наступлении непредвиденных событий, связанных с непреднамеренным нанесением имущественного или физического ущерба третьим лицам в результате эксплуатации недвижимого имущества, являющегося предметом залога (самый распространенный случай – залив водой соседних помещений по различным причинам), заемщик может оказаться в ситуации, когда компенсация нанесенного ущерба и одновременное погашение кредита становится невозможным. В подобной ситуации облегчить финансовое бремя может страховая компания, принявшая на себя обязательства по возмещению вреда, непреднамеренно причиненного заемщиком жизни, здоровью или имуществу третьих лиц. Страховым случаем по этому виду страхования признается факт установления обязанности страхователя возместить вред, причиненный потерпевшему лицу в результате случаев, непреднамеренно возникших по его вине, на оговоренной в договоре страхования территории, и повлекшие за собой физический или имущественный ущерб. Случай является страховым, если факт причинения ущерба подтвержден вступившим в законную силу решением судебных органов или признанием страхователем с письменного согласия страховщика имущественной претензии потерпевшего о возмещении вреда. Особенности ипотечного страхования физических лиц также находят отражение в условиях страхового договора. Договор ипотечного страхования заключается на срок, равный сроку действия кредитного договора, обеспеченного договором ипотеки, или на один год с последующим ежегодным продлением до момента полной уплаты заемщиком суммы ипотечного кредита и процентов по нему. Страховая сумма рассчитывается на основании размера ссудной задолженности по кредитному договору с учетом процентов за пользование кредитом и снижается по мере возврата кредита в соответствии с установленным графиком. Тариф по комбинированному договору ипотечного страхования зависит от многих факторов и составляет в среднем 1,2% от страховой суммы в год. В договоре ипотечного страхования обязательно указываются исключения из страховой ответственности – события, при наступлении которых страховая компания освобождается от обязанности произвести выплату. Все вышеназванные виды страхования, включенные в комбинированный договор, позволяют повысить уровень защищенности заемщиков от различных групп рисков, связанных с получением кредита. Таким образом, ипотечное страхование является надежным инструментом страховой защиты физических лиц, позволяющим повысить надежность системы ипотечного кредитования и обеспечить доступность жилищных кредитов для широких слоев населения. Литература 1.Гражданский кодекс Российской Федерации, часть 2, глава 48 2. Национальная страховая система. Методология формирования, современные тенденции и перспективы развития / под ред. проф. И.П. Хоминич. – М.: Изд-во РЭА им. Г. В. Плеханова, 2010 3. Страхование: учебник / под ред. проф. И.П. Хоминич. – М.: Магистр: ИНФРА-М, 2011
