1 Доклад к коллегии Минимущества РБ на тему: «Нормативное

Доклад
к коллегии Минимущества РБ на тему: «Нормативное правовое
регулирование в области земельных отношений в Республике Бурятия»
Слайд 2
С 1 марта 2015 г. вступил в силу Федеральный закон от 23 июня 2014 г. №
171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и
отдельные законодательные акты Российской Федерации, основными целями
которого являются установление нового порядка предоставления земельных
участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и
изменение правового регулирования возникновения, прекращения и реализации
прав на земельные участки.
Данным законом внесены существенные изменения в главу I. 1 Земельного
кодекса РФ по образованию земельных участков,
Слайд 3
Так, новая редакция статьи 11.3 ЗК РФ предусматривает в качестве
оснований образования земельных участков следующие документы:
- проект межевания территории, утвержденный в соответствии с
Градостроительным кодексом Российской Федерации;
- проектную документацию о местоположении, границах, площади и об
иных количественных и качественных характеристиках лесных участков;
- утвержденную схему расположения земельного участка или земельных
участков на кадастровом плане территории.
В статье 11.10 дано определение схемы расположения земельного участка,
установлены основания и порядок подготовки данных схем.
Форма схемы расположения земельного участка, подготовка которой
осуществляется в форме документа на бумажном носителе, требования к
формату схемы расположения земельного участка при подготовке схемы
расположения земельного участка в форме электронного документа, требования
к подготовке схемы расположения земельного участка установлены приказами
Минэкономразвития России от России от 14.01.2015 №7, от 27.11.2014 № 762, от
14.01.2015 № 6.
В целях реализации земельного законодательства и возможности
подготовки схемы расположения земельного участка, решение об утверждении
которой должно содержать сведения о территориальной зоне, в границах
которой образуется земельный участок, органам местного самоуправления
необходимо провести мероприятия по внесению сведений о границах
территориальных зон, зон с особыми условиями использования территории в
государственный кадастр недвижимости.
Слайд 4
2
Новым Законом исключена возможность предоставления земельного
участка в порядке предварительного согласования места размещения объекта
строительства (без проведения торгов), тем самым в настоящее время
отсутствует необходимость в подготовке и согласовании акта выбора земельного
участка, порядок же предоставления земельных участков будет опираться на
генеральный план территории, правила землепользования и застройки, а также
документацию по планировке территории. Согласно ст. 39.6 Закона земельные
участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, будут
передаваться в аренду, в том числе для целей строительства, на торгах,
проводимых в форме аукциона.
Законом в Земельный кодекс РФ ввелась новая глава V.I, устанавливающая
закрытый перечень случаев предоставления земельных участков без проведения
торгов для юридических лиц: предоставление земельного участка для
комплексного освоения территории; участка, образованного в границах
застроенной территории, лицу, с которым заключен договор о развитии
застроенной территории; лицам, являющимся собственниками зданий и
сооружений; для размещения объектов социально-культурного и коммунальнобытового назначения и ряд других случаев. При этом срок процедуры
предоставления участка будет составлять 3 месяца.
Слайд 5
Порядок определения размера арендной платы за земельные участки,
находящиеся в государственной собственности Республики Бурятия, и
земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена,
предоставленные в аренду без торгов, утвержден постановлением Правительства
РБ от 30.01.2015 № 37.
В отношении продажи земельных участков без проведения торгов
установлен также закрытый перечень случаев, предусмотренных п.2 ст. 39.3, в
том числе в случае продажи земельных участков под объектами капитального
строительства, при переоформлении права постоянного (бессрочного)
пользования на земельные участки, гражданам для индивидуального жилищного
строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного
пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам или крестьянским
(фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским)
хозяйством его деятельности, в случае отсутствия второй заявки на
приобретение земельного участка после опубликования соответствующего
сообщения в СМИ.
В таких случаях цена продажи земельных участков, находящихся в
государственной собственности Республики Бурятия, и земельных участков,
государственная собственность на которые не разграничена, определяется в
соответствии с порядком, утвержденным постановлением Правительства РБ от
23.01.2015 № 20.
3
Слайд 6
Закон предусмотрел также возможность предоставления земельных
участков без проведения аукциона и некоторым льготным категориям
физических лиц для осуществления индивидуального жилищного строительства
и ведения личного подсобного хозяйства. Земельные участки будут
предоставляться в безвозмездное пользование, по истечении 6 лет граждане
вправе приобрести их в собственность бесплатно. Отметим, что ранее
существовавший титул "право безвозмездного срочного пользования" с марта
2015 года будет именоваться как "право безвозмездного пользования",
следовательно, признак срочности утрачивает свое значение. Перечень
конкретных территорий и категорий льготников (специальностей) будет
установлен в Законе Республике Бурятия «О земле». 26 февраля 2015 года уже
рассмотрен в Народном Хурале Республики Бурятия в первом чтении
законопроект, внесенный Правительством Республики Бурятия, которым
определено что во всех районах республики педагогические работники
образовательных организаций; медицинские и фармацевтические работники;
социальные работники; работники культуры и искусства; специалисты
государственной ветеринарной службы, специалисты, работающие в
сельскохозяйственном производстве, имеют право на приобретение земельного
участка в безвозмездное пользование.
Слайд 7
В Гражданский кодекс РФ включена статья 239.1, расширяющая основания
прекращения права собственности, согласно которой объект незавершенного
строительства подлежит отчуждению при прекращении договора аренды
земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной
собственности, если он был предоставлен застройщику по результатам аукциона
или без проведения торгов в целях завершения строительства объекта
незавершенного строительства и строительство этого объекта так и не было
завершено, что направлено на стимулирование застройщиков к выполнению
сроков строительства на земельном участке, находящемся в государственной или
муниципальной
собственности.
Отчуждение
будет
производиться
исключительно по решению суда путем продажи объекта с публичных торгов.
Вырученные в результате торгов деньги выплачиваются бывшему собственнику
объекта. Отметим, что законодатель отдельно выделил в качестве основания для
отказа суда в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного
строительства нарушение срока строительства в связи с действиями
(бездействием) органов или лиц, эксплуатирующих сети инженерно-
4
технического обеспечения, к которым должен быть подключен объект. Если
публичные торги будут признаны несостоявшимися, объект незавершенного
строительства может быть приобретен в государственную и муниципальную
собственность по начальной цене в течение двух месяцев со дня признания
торгов несостоявшимися. Средства, вырученные от продажи объекта с
публичных торгов или от его приобретения в публичную собственность,
выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на
подготовку и проведение публичных торгов. Действие нормы не
распространяется, если договор аренды был заключен до 1 марта 2015 г., к тому
же если право собственности на объект или право аренды земельного участка
было зарегистрировано до указанной даты, то собственник объекта
незавершенного строительства вправе приобрести земельный участок в аренду
сроком на три года однократно без проведения торгов для завершения
строительства.
Правила проведения публичных торгов по продаже объектов
незавершенного строительства утверждены постановлением Правительства РФ
от 03.12.2014 № 1299.
Слайд 8
Изменения коснутся и порядка установления сервитута, теперь его
устанавливают по соглашению с законным владельцем земли, а не только с ее
собственником. В ст. 39.23 Земельного кодекса РФ предусмотрена возможность
заключения соглашения об установлении сервитута при размещении линейных
объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных
сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельных
участков. При этом собственник земельного участка, обремененного не только
частным, но и публичным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от
лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено
федеральными законами. Согласно постановлению Правительства Республики
Бурятия от 27.02.2015 №83 плата по соглашению об установлении сервитута
отношении земельных участков, находящихся в собственности Республики
Бурятия и государственная собственность на которые не разграничена
установлена в размере 0,01 процента кадастровой стоимости. Размер платы по
соглашению об установлении сервитута, заключенному в отношении земельных
участков, предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование, либо в
пожизненное наследуемое владение, либо в аренду, определяется как разница
рыночной стоимости указанных прав на земельный участок до и после
установления сервитута, которая определяется независимым оценщиком в
соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной
деятельности.
Слайд 9
5
Примечательным новшеством является появление в Земельном кодексе РФ
статьи 39.33, устанавливающей случаи использования земельных участков,
находящихся в публичных формах собственности, без прохождения процедуры
их предоставления и установления сервитута, а только на основании разрешений
уполномоченного органа.
Закон предусматривает две группы случаев, в которых допускается такое
использование:
1. Проведение инженерных изысканий, ремонт линейного объекта,
осуществление геологического изучения недр и некоторые другие,
предусмотренные подпунктами 1 - 5 пункта 1 ст. 39.33 Земельного кодекса РФ.
Данные случаи не предполагают строительства и реконструкции объектов
недвижимости; использование земель или земельных участков осуществляется
на основании разрешения, выдаваемого органом власти, уполномоченным на
распоряжение публичными землями. Индивидуализация используемого участка
осуществляется без кадастрового учета (достаточно координат характерных
точек), платность использования также не предполагается.
2. Размещение трех видов объектов:
- нестационарных торговых объектов. Они размещаются на основании
соответствующей схемы в соответствии с Федеральным законом от 28 декабря
2009 года "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в
Российской Федерации";
- рекламных конструкций. Они устанавливаются и эксплуатируются на
основании договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции в
соответствии с Федеральным законом от 13 марта 2006 года "О рекламе";
- объектов, предусмотренных постановлением Правительства РФ от 3
декабря 2014 г. N 1300. К ним относятся, в частности, подземные линейные
сооружения, а также их наземные части и сооружения, технологически
необходимые для их использования, для размещения которых не требуется
разрешения на строительство. Отметим, что большинство объектов,
предусмотренных Постановлением Правительства РФ от 3 декабря 2014 г. N
1300, могут размещаться без предоставления и сервитута только тогда, когда им
не требуется разрешения на строительство. Напомним, что часть 17 ст. 51
Градостроительного кодекса РФ содержит весьма ограниченный перечень
случаев, в которых не требуется разрешения на строительство, однако позволяет
субъектам федерации дополнять такой перечень.
Хотели бы еще раз подчеркнуть, что все отмеченные выше группы
объектов подчиняются разным правовым режимам, однако их объединяет
отсутствие необходимости арендовать земельные участки или заключать
соглашения о сервитуте.
Слайд 10
Изменения затронули и вопрос перераспределения полномочий между
уполномоченными органами в части распоряжения земельными участками, так,
6
в Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие
Земельного кодекса РФ" внесено изменение, что в случае, если утверждены
правила землепользования и застройки населенного пункта, то земельными
участками, отнесенными к неразграниченной государственной собственности,
распоряжаются органы местного самоуправления поселений, а не
муниципальные районы.
В этой связи на коллегии Минимущества РБ, проведенной 3 октября 2014
года с участием муниципальных образований, было выработано решение о
принятии органам местного самоуправления городских и сельских поселений
обеспечительных мер по осуществлению с 1 марта 2015 года полномочий по
распоряжению земельными участками, государственная собственность на
которые не разграничена, расположенных на территории поселения. Однако не
во всех муниципальных образованиях данные меры приняты. Обусловлено это
отсутствием необходимых бюджетных средств.
Слайд 11
В этой связи Правительством РБ от 05.02.2015 года направлено обращение
в адрес министра экономического развития Российской Федерации А.В.
Улюкаева о рассмотрении возможности внесения изменений в земельного
законодательство, в части возврата полномочий органов местного
самоуправления районов по распоряжению земельными участками,
государственная собственность на которые не разграничена. Либо рассмотреть
возможность внесения изменений в бюджетное законодательство, предусмотрев
поступление доходов от аренды и продажи неразграниченных земель в границах
поселений по нормативу 100 процентов в бюджет поселений.
Специалистом отдела развития земельных отношений департамента
недвижимости, на исполнении которого находится данное обращение, при
телефонном разговоре сообщено о планируемом рассмотрении в середине марта
2015 года в Правительстве РФ и принятия им принципиального решения по
внесению в Государственную Думу РФ законопроекта, предусматривающего
«возврат» указанных полномочий и полномочий по градостроительству. После
официального ответа Минэкономразвития России Минимуществом РБ будет
доведена соответствующая информация до органов местного самоуправления.
Тем не менее, реализация указанных полномочий муниципалитетами
поселений должна быть обеспечена. Необходимо отметить, что ст.19.9 КОАП
предусматривает
административную
ответственность
за
нарушение
должностным лицом установленных законодательством сроков рассмотрения
заявлений граждан или юридических лиц о предоставлении находящихся в
государственной или муниципальной собственности земельных участков, за
удовлетворение должностным лицом заявления гражданина или юридического
лица о предоставлении земельного участка в соответствии с законом которое не
может быть удовлетворено, за отказ должностного лица в удовлетворении
7
заявления гражданина или юридического лица о предоставлении земельного
участка по не предусмотренным законом основаниям.
Для решения данного вопроса, в связи с наличием в муниципальных
районах кадровых, технических и организационных ресурсов предлагаем создать
на начальный период в администрациях районов проектных управляющих,
которые будут обеспечивать работу муниципальных поселений по
рассмотрению заявлений и принятию решений, связанных с оформлением
земельных участков.
С целью экономии бюджетных средств также предлагаем муниципальным
образованиям поселений рассмотреть возможность заключения несколькими
поселениями срочного трудового договора с одним лицом, имеющим опыт в
оформлении прав на земельные участки. В последующем, данное лицо и
проектный управляющий будет проходить соответствующее обучение в
Минимуществе РБ.
Также муниципальным образованиям предлагаем при необходимости
рассмотреть вопрос об их преобразовании путем объединения в порядке,
установленным действующим законодательством.
Закон урегулировал ситуации, в которых процедура приобретения
земельного участка (например, по предварительному согласованию места
размещения объекта или через аукцион) началась до 1 марта 2015 г., а
заканчивается после этой даты. Основной принцип таков: завершает процедуру
тот орган власти, который ее начал. Например, если решение о предварительном
согласовании места размещения объекта принято муниципальным районом 15
февраля 2015 г., а с 1 марта 2015 г. в силу Закона участком распоряжается
городское поселение, то решение о предоставлении будет принимать все равно
муниципальный район.
Также переходные положения по завершению процедуры оформления прав
на земельные участки предусмотрены и в случаях предоставления земельных
участков для целей, не связанных со строительством, для эксплуатации зданий,
сооружений, для индивидуального жилищного строительства (в случае если
опубликовано сообщение о предстоящем предоставлении), из земель
сельскохозяйственного назначения (тоже в случае опубликования сообщения о
предстоящем предоставлении).
Слайд 12
В целях совершенствования институтов государственного земельного
надзора и земельного контроля как важнейших инструментов по обеспечению
надлежащего использования и охраны земель в Российской Федерации
21.07.2014 принят Федеральный закон № 234-ФЗ «О внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым
определяются понятие государственного земельного надзора и права
должностных лиц, уполномоченных на осуществление государственного
земельного надзора.
8
Кроме того, законом уточнилось содержание процедуры систематического
наблюдения за исполнением требований земельного законодательства, в рамках
которой предлагается осуществлять процедуру административного обследования
земельного участка.
Результаты административного обследования земельного участка в случае
выявления признаков нарушения земельного законодательства будут являться
основанием для проведения плановых проверок в рамках осуществления
государственного земельного надзора, а в случаях, предусмотренных законом, основанием для проведения внеплановых проверок.
Также законом упразднился производственный земельный контроль и
установилась возможность актом Правительства Российской Федерации
определять порядок взаимодействия органов, осуществляющих муниципальный
земельный контроль, с органами государственного земельного надзора.
Субъекты Российской Федерации закон наделил полномочиями по
установлению порядка осуществления муниципального земельного контроля.
В целях реализации данных полномочий Правительство РФ утвердило
постановлением от 26.12.2014 № 1515 Правила взаимодействия федеральных
органов исполнительной власти, осуществляющих государственный земельный
надзор, с органами, осуществляющими муниципальный земельный контроль. В
Республике Бурятия принято постановление Правительства РБ от 29.12.2014 №
679 «Об утверждении Порядка осуществления муниципального земельного
контроля на территории Республики Бурятия».
Слайд 13
С 1 марта вступает в силу Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ «О
внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные
законодательные акты Российской Федерации» который направлен на
устранение недостатков, неясностей и неточностей правового регулирования
порядка изъятия земельных участков и иных объектов недвижимости для
государственных или муниципальных нужд.
Данным законом определены органы исполнительной власти и органы
местного самоуправления, уполномоченные рассматривать ходатайства об
изъятии земельных участков для соответственно государственных или
муниципальных нужд, требования к содержанию и обоснованию ходатайства об
изъятии земельных участков, а также состав прилагаемых к нему документов.
Установлен порядок рассмотрения ходатайства об изъятии земельных
участков, сроки принятия решения об изъятии земельных участков, основания
для отказа в удовлетворении ходатайства об изъятии, порядок выявления
собственников недвижимого имущества,
подлежащего изъятию, порядок
извещения таких собственников. Определены документы, устанавливающие
местоположение
земельных
участков,
подлежащих
изъятию
для
государственных или муниципальных нужд; среди прочего, такими документами
названы документы по планировке территории и документы территориального
9
планирования, перечень прав, которые возможно прекратить в ходе изъятия
земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также
права правообладателей изымаемой недвижимости до регистрации прекращения
их прав.
Одним из значительных нововведений закона является введение
возможности осуществления изъятия земельных участков юридическими
лицами, действующими в общественном интересе. Это устраняет
посредничество государственных органов или органов местного самоуправления
в оформлении сделок, оставляя за органами власти властно–распорядительные
функции (принятия решений об изъятии земельных участков, выявление
заинтересованных лиц, принятие решений о прекращении прав постоянного
(бессрочного) пользования и т.п.). В этом положении органы власти
противопоставлены лицам, ходатайствующим об изъятии земельных участков,
что создает предпосылки для более взвешенного и объективного подхода к
принятию таких решений.
В целях приведения действующих актов в соответствии с указанным
законом в Народный Хурал Республики Бурятия внесен соответствующий
законопроект, который принят 27.02.3015 года. Правительством Республики
Бурятия также принято постановление о внесении изменений в некоторые
правовые акты.
На основании изложенного, считаем, что в настоящее время в Республике
Бурятия на республиканском уровне полностью создана правовая база по
реализации федерального законодательства в области земельных отношений. В
свою очередь на уровне муниципальных образований должны быть закончены
мероприятия по принятию соответствующих муниципальных актов в области
земельных отношений, модельные акты по которым направлены
Минимуществом РБ адрес муницпалитета.