СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА Баян ЖУСУПБЕКОВА, судья специализированного

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Баян ЖУСУПБЕКОВА,
судья специализированного
межрайонного экономического
суда Актюбинской области
СПОРЫ,
возникающие из земельных
ПРАВООТНОШЕНИЙ
Земельный спор представляет собой притязание двух и более субъектов
земельных правоотношений на обладание, обеспечение и реализацию
определенных земельных прав и законных интересов. Объектом земельного
спора выступает конкретный земельный участок или связанные с ним
вещные права на землю.
В соответствии со ст. 167 Земельного кодекса РК (ранее ст. 121 Закона «О
земле»)
споры,
вытекающие
из
земельных
правоотношений,
рассматриваются в судебном порядке. Земельные споры и иные дела,
возникающие из земельных отношений, рассматриваются судом общей
юрисдикции и специализированным межрайонным экономическим судом в
соответствии
с
их
подсудностью,
установленной
гражданским
процессуальным
законодательством
и
урегулированной
нормами
гражданско-процессуального права.
Главами 20 и 21 раздела 5 Земельного кодекса определены особенности
рассмотрения земельных споров. Имущественные отношения по владению,
пользованию и распоряжению земельными участками, а также по
совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством. В
соответствии со ст. 28 Земельного кодекса право землепользования является
вещным правом, к нему применяются нормы о праве собственности.
При рассмотрении споров данной категории дел с учетом их сложности
судьи, как правило, обращаются к законам и нормативным актам,
регулирующим земельные правоотношения в зависимости от времени их
возникновения. В их числе Указ Президента РК, имеющий силу закона от 22
декабря 1995 года «О земле», Гражданский кодекс РК с последующими
изменениями и дополнениями, Закон РК «О земле» от 24 января 2001 года,
Земельный Кодекс РК от 20 июня 2003 года и др.
Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона «О земле»,
принятый в 1995 году, законодательно определил рамки введения частной
собственности на землю, т.е. определил основания, пределы и условия
передачи земельных участков в частную собственность. Это был первый
законодательный акт, открывший путь к земельному рынку, где признана
возможной передача в частную собственность граждан земельных участков,
предназначенных для строительства жилого дома, садоводства, ведения
личного либо подсобного хозяйства. Наряду с этим в нем признана
невозможность
передачи
земельных
участков
негосударственным
юридическм лицам, в том числе иностранцам, в целях строительства.
Новый Земельный Кодекс РК, принятый 20 июня 2003 года, определил
возможность передачи земельного участка сельскохозяйственного
назначения в частную собственость.
В настоящее время действует постановление Пленума Верховного Суда
Республики Казахстан №2 от 14 мая 1998 года «О некоторых вопросах
практики применения судами земельного законодательства», в котором даны
разъяснения по вопросам рассмотрения земельных споров. Упомянутые в
нем некоторые законодательные акты - Закон КазССР от 28 июня 1991 года
№ 729-Х11 «О земельной реформе Казахской ССР» и Указ Президента
Республики Казахстан, имеющий силу Закона «О земле» - утратили силу. В
законы Республики Казахстан от 14 января 1992 года «Об особенностях
приватизации
имущества
государственных
сельскохозяйственных
предприятий», «О крестьянском хозяйстве» от 28 июня 1992 года, в
Гражданский Кодекс РК, Гражданский процессуальный Кодекс РК были
внесены соответствующие изменения и дополнения. Таким образом,
применение вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда РК
судами осуществляется с учетом внесенных изменений.
Поскольку судебной защите подлежат права и интересы граждан и
юридических лиц, связанные с правомерным пользованием, владением и
распоряжением землей, то стороны должны предоставить суду
правоустанавливающие документы на земельный участок, на основании
которых у граждан и юридических лиц возникают соответствующие права на
земельный участок. К ним относятся: правовые акты исполнительных
органов о предоставлении права на земельный участок, договоры куплипродажи (мены, дарения или иной сделки об отчуждении земельного
участка) и решения судебных органов о признании права частной
собственности на земельный участок, права землепользования и иных
вещных прав на землю.
Правоудостоверяющие документы на земельный участок – это документы,
отражающие идентификационные характеристики земельного участка,
выдаваемые территориальными органами по управлению земельными
ресурсами собственникам земельных участков и землепользователям на
основании правоустанавливающих документов. К ним относятся: акт на
право частной собственности на земельный участок, акт на право
постоянного землепользования и акт на право временного землепользования.
При подготовке дел к судебному разбирательству по земельным спорам
судам следует, прежде всего, определить момент возникновения земельных
правоотношений. С учетом этого устанавливается нормативный акт,
подлежащий применению. Суд определяет необходимость привлечения к
рассмотрению споров специалистов комитетов по управлению земельными
ресурсами, архитектуры и градостроительства, устанавливает, обладает ли
заявитель правом на земельный участок, осуществляет выезды на спорные
земельные участки.
Судебные разбирательства по спорам между собственниками,
пользователями соседних земельных участков, как правило, проводятся с
исследованием значительного количества документации по земельным
вопросам,
выданной
органами
землеустройства,
различными
государственными органами власти, управления, регистрирующими
органами, порой достаточно противоречивыми, для устранения чего и для
получения специальной консультации к участию в деле по необходимости
привлекаются специалисты.
К наиболее распространенным земельным спорам относятся споры об
устранении препятствий в пользовании собственностью, т.е. земельным
участком. Так, оставлено без изменения постановление коллегии по
гражданским делам Актюбинского областного суда от 25 января 2006 года
решение специализированного межрайонного экономического суда от 23
декабря 2005 года в удовлетворении требований ТОО «XXI век» к ИП
Каракен Е.Б. об устранении препятствий в пользовании собственностью,
возложив на ответчика - владельца кафе «Саяхат» - обязанность по
освобождению незаконно занятого земельного участка под стойки, демонтаж
и перенос газопровода, проложенного над его территорией на безопасное
расстояние. Ответчику в обязанности установить забор по границе своей
земли, отступив два метра от основания кафе, отказано.
Требование истца мотивировано тем, что ТОО «ХХI век» в соответствии с
договором купли-продажи является собственником земельного участка по
адресу пр. Абылхаир хана, 2 и с тыльной стороны по улице Лачугина,
зарегистрированного за ним 11 ноября 2003года в РГП «Центр по
недвижимости». По его территории в кафе, принадлежащее Каракен Е.Б.,
проложен газопровод от соседнего дома. Стойки газопровода установлены на
земле, принадлежащей истцу по праву собственности. Неоднократные
письменные обращения истца к ответчику об устранении препятствий в
пользовании земельным участком положительных результатов не дали.
Требования ТОО об установке забора ответчиком также проигнорированы.
При рассмотрении данного дела по ходатайству сторон в качестве
специалистов привлечены представители ТОО «Актюбинское управление
газового хозяйства», РГП «Центр по недвижимости», ГУ «Отдел
градостроительства и строительства», ТОО «Ажан».
Из материалов дела следует, что истец приобрел здание общежития и
автостоянки на основании договора купли-продажи от 30 июня 2001года,
зарегистрировав право собственности в РГП «Центр по недвижимости по
Актюбинской области» 14 июля 2001 года.
Постановлением акима города Актобе №379 от 28 марта 2002года
земельный участок площадью 3433 кв.м. предоставлен истцу во временное
пользование на 10 лет, из них участок площадью 2 633 кв.м. под общежитие
и участок площадью 800 кв.м. под автостоянку.
На основании указанного постановления с акимом города Актобе
составлен типовой договор об аренде земельного участка №132 и 133 от 29
марта 2003 года для размещения и обслуживания общежития и автостоянки.
В соответствии с п.2 ст.544 ГК Республики Казахстан договор
имущественного найма недвижимого имущества подлежит государственной
регистрации, если иное не установлено законом. Как установлено судом,
договор аренды земельного участка истцом не был зарегистрирован в
регистрирующем органе.
Постановлением от 10 октября 2003 года за №1176 истцу - ТОО «XXI-век»
земельный участок площадью 3 433 кв.м., занимаемый общежитием с
прилегающей территорией по проспекту Абылхаир хана, 2, передан в
частную собственность согласно акту оценки 18 сентября 2003 года. На
основании этого 20 октября 2003 года составлен типовой договор куплипродажи земельного участка, или права постоянного землепользования за
№323 между акимом города Актобе и истцом.
Акт на право собственности на земельный участок право постоянного
землепользования истцом получен 10 октября 2003 года, свидетельство о
государственной регистрации недвижимости выдано 24 ноября 2003 года.
Впоследствии истцу дополнительно предоставлен земельный участок в объеме 122
кв.м. для обслуживания общежития. Заключен типовой договор купли-продажи
указанного земельного участка от 21 июня 2005 года. Акт на право собственности на
землю получен 17 июня 2005 года на общую площадь 3555 кв.м. При этом ранее
выданный акт на право частной собственности № 0037623 от 11 ноября 2003 года
признан утратившим силу.
Как следует из п.1 ст.413 ГК РК продавец обязан передать товар
покупателю свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая,
когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих
лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право
требовать уменьшения цены товара, либо расторжения договора и
возмещения убытков, если не будет доказано, что покупатель знал и должен
был знать о правах третьих лиц на этот товар. В соответствии с п. 1 ст. 188
ГК Республики Казахстан право собственности передается другому лицу со
всеми обременениями, имеющимися на момент совершения сделки.
В ходе судебного разбирательства установлено, что на момент
установления на земельном участке стоек оспариваемого наземного
газопровода право собственности на данный земельный участок
принадлежало акиму города Актобе.
Факт проведения спорного газопровода ранее приобретения истцом
земельного участка в частную собственность подтвержден техническими
условиями за №1502 от 08 ноября 2001 года, выданными ЗАО «Облтрансгаз»
на объект газоснабжения магазин-кафе по ул. Селиверстова, 12 а.
строительным паспортом от января 2001 года и актом от 15 февраля 2002
года о приемке в эксплуатацию законченного строительством объектаназемного газопровода, где заказчиком являлся бывший собственник кафе
А.Коптлеуов.
Истцом в ходе судебного разбирательства не оспаривался тот факт, что
земельный участок был выкуплен из государственной в частную
собственность, с обременением в виде стоек наземного газопровода, о чем
истец знал и по поводу чего возражений не имел. При изложенных
обстоятельствах суд, применив к истцу требования ч.1 ст.413 ГК РК, пришел
к правомерному выводу о том, что истец, вступив в право собственности
земельным участком, приобрел его со всеми обременениями, в том числе и с
правом третьих лиц.
Из материалов дела усматривается, что согласно договора от 11 января
2005 года ответчик ИП Каракен Е.Б. приобрел в собственность двухэтажное
кафе, пристройки и занимаемый ими земельный участок, находящийся в
г.Актобе, ул.Селиверстова,12А. Продавцы указанного кафе с пристройками
купили у ИП Коптлеуова А.А. на основании договора купли-продажи от 11
января 2005года. Ответчиком получен акт на право собственности
земельным участком и свидетельство о государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним от 11 марта 2005года.
Предъявляя к ИП Каракен Е.Б. требование об устранении препятствий в
пользовании собственностью, т.е. земельным участком, и возложения на
владельца кафе «Саяхат» обязанности по освобождению незаконно занятого
земельного участка под стойки, демонтажа и переноса газопровода,
проложенного над территорией на безопасное расстояние, истец в
соответствии с требованиями ст.65 ГПК РК не представил доказательств
принадлежности спорного газопровода на праве собственности ответчику ИП
Каракен Е.Б. Между тем, исходя из материалов дела, Коптлеуовым А. после
строительства газопровода данный объект последующим собственникам
кафе не отчуждался. Кроме того, представителем ответчика в судебном
заседании пояснено, что указанный газопровод не зарегистрирован на праве
собственности за ИП Каракен Е.Б.
Другие требования истца об обязанности ответчика установить забор по
границе принадлежащей ему земли, отступив два метра от основания кафе,
судом правомерно признаны необоснованными, исходя из положений п.3
ст.188 ГПК РК, в силу которой собственник имущества вправе по своему
усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом.
Рассмотрение споров, вытекающих из земельных правоотношений,
вызывает определенную сложность в связи с тем, что возникает
необходимость исследования специальной документации, установления
точного момента возникновения земельных правоотношений, в зависимости
от которого определяется возможность применения того или иного закона.
В этой связи хотелось бы отметить необходимость освещения в официальных
периодических изданиях наиболее сложных вопросов, встречающихся при
рассмотрении гражданских дел указанной категории с указанием ошибок,
для их дальнейшего недопущения.
ЛИТЕРАТУРА:
1. Постановление Пленума Верховного Суда Республики Казахстан №2 от
14 мая 1998 года «О некоторых вопросах практики применения судами
земельного законодательства»;
2. Указ Президента РК, имеющий силу закона от 22 декабря 1995 года «О
земле»;
3.Гражданский кодекс РК.
4.Закон РК «О земле» от 24 января 2001 года;
5.Земельный кодекс РК от 20 июня 2003 года.
6.Гражданское законодательство, выпуск 23.