"Олипс", Максимом Федотовым, директором

Специалисты оценивают события рынка
Выигрышная позиция новостроек
Евгений Мельников, заместитель генерального директор по коммерции компании
«Олипс»:
– Самое знаковое событие – стагнация цен на рынке жилой недвижимости. Это
прогнозируемое (цены не могли расти такими темпами, как в 2006 году), но затянувшееся
явление. В начале 2007 года аналитики предсказывали оживление рынка во второй
половине, но реально ситуация начала меняться только осенью. Темп, заданный в ноябре–
декабре, видимо, сохранится и в следующем году.
Стагнация сегментировала покупательский спрос. Если в 2006 году покупатели «брали
все, что дают», то в 2007 году они стали внимательнее относиться к покупке. По
соотношению «цена–качество» гораздо более выигрышно стали смотреться новостройки.
Явно завышенные цены на старое некачественное жилье привели к тому, что спрос
качнулся в сторону первичного рынка. Эти данные подтверждают и аналитики, и
риэлторы. Наметившаяся тенденция, видимо, найдет продолжение и в 2008 году.
В свою очередь, застройщики начали борьбу за клиента. Это проявилось как в
коррекции цен (в том числе за счет акций), так и в повышенной ориентированности
компаний на клиентов. Застройщики разрабатывали более удобные схемы приобретения
квартир, например, с использованием банковских схем (фондирование, ипотека),
развивали сеть продаж, активно продвигали первичный рынок недвижимости, в целом, и
конкретные объекты, в частности.
Для нашей компании год был очень удачным. У нас стартовал новый проект в сфере
жилой недвижимости – ЖК «Парковый» в Парковом микрорайоне. Мы продолжаем
реализацию крупной жилой застройки «Созвездие» в Ботаническом районе. В следующем
году уже будут сданы первые дома, а в этом мы открыли новую дорогу – улицу Юлиуса
Фучика, которая проходит мимо застройки и соединяет улицы Белинского и 8 Марта.
Что касается коммерческой недвижимости, мы утвердили проект строительства второй
очереди ТЦ «Дирижабль», работаем над реализацией проектов еще трех торговых центров
и двух бизнес-центров. Мы презентовали эти проекты на международных выставках Expo
Real (Мюнхен, Германия) и MAPIC (Канны, Франция). Интерес инвесторов очень высок и
мы продолжим работу в этом направлении.
Социальные проекты – одно из важных направление нашей деятельности. В текущем году
мы традиционно внесли свой вклад в празднование Дня города и Дня победы,
организовали праздник, посвященный Дню города в Сысерстком городском округе,
участвовали в организации Урало-Сибирской научно-промышленной выставки, помогли
подшефному подводному крейсеру «Екатеринбург». Сейчас участвуем в строительстве
центрального ледового городка, а около ТЦ «Дирижабль», как всегда, будет устроена
главная ёлка Чкаловского района.
Первые ласточки загородного строительства
Максим Федотов, директор агентства недвижимости «Титул»:
– Для рынка загородной недвижимости минувший год примечателен тем вводом в
эксплуатацию первых объектов в большинстве коттеджных поселков, заявленных еще 2-3
года назад. В связи с этим у покупателей домов и коттеджей появился выбор из
увеличившегося числа предложенных к продаже домов. Как и в других сегментах рынка,
здесь в течение года наблюдался стабильный спрос, и благодаря поступательному
развитию процессов на рынке покупателю стали понятны основные аспекты его
функционирования, такие, как качественные характеристики объектов, ценообразование и
пр.
– Какие новые проекты, предложения, технологии строительства домов, условия
покупки Вы бы отметили?
– В этом году в верхний сегмент рынка, его еще называют сегментом «де-люкс», вышло
несколько компаний-застройщиков. Но, насколько быстро их проекты будут
реализованы, пока не совсем понятно. Мега-проекты находятся в стадии разработки, как
сложится их судьба, тоже не известно. В технологиях строительства коттеджей
произошел крен в сторону быстровозводимых объектов: несъемная опалубка и
каркасное домостроение. Ряд покупателей предпочитают жить в своих новых
деревянных домах. Большое внимание со стороны заказчиков сейчас уделяется
вопросам энергосбережения, в том числе и на этапе выбора конкретного варианта
загородного дома.
– Насколько вообще вырос этот рынок, его качественные и количественные
показатели?
– Объем предложения вырос в 2,5 раза.
– Как Вы оцениваете настоящий потребительский спрос на загородку?
– Желание обосноваться за городом стало насущной проблемой многих горожан (в связи
с ухудшающейся экологией в мегаполисе). Спрос на сегодня, по сравнению с
предыдущим годом, вырос в 2–3 раза, но в связи с тем, что не во всех сегментах рынка
есть нужное предложение, – спрос не полностью удовлетворен. Прослеживается четкая
тенденция к росту потребительского спроса на загородные дома с увеличением объема в
2–3 раза ежегодно. Таким образом, в ближайшие 3–5 лет это будет примерно 40–50 % от
всего спроса на жилую недвижимость.
Торговый центр на месте дома
Павел Кузнецов, управляющий партнер Компании БК_НЕДВИЖИМОСТЬ:
– Примечательным событием года на рынке коммерческой недвижимости можно
назвать… снос пятиэтажного дома для строительства третьей очереди ТРЦ "Гринвич".
Это первый случай в Екатеринбурге, когда под строительство торгового центра отселяют
и сносят жилое здание. Ранее девелоперы не были готовы нести подобные издержки на
освобождение площадей под строительство объектов коммерческой недвижимости.
В целом, для рынка этот год был хорошим. В течение всего времени наблюдался
стабильный и уверенный рост. Не было ни резкого скачка цен подобного прошлогоднему,
ни стагнации, характерной для рынка жилой недвижимости в этом году.
Если говорить о тенденциях рынка в 2007 году, то все было достаточно предсказуемо,
каких-то значительных неожиданных изменений не произошло. В сфере торговой
недвижимости еще сильнее проявилось смещение покупательских потоков из магазинов
формата стрит-ритейла в крупные торгово-развлекательные центры. Это еще больше
подстегнуло и без того высокий спрос на аренду площадей в ТРЦ. В настоящее время
качественные, соответствующие всем современным требованиям, торговые площади
заполнены арендаторами почти на 100%.
Но весьма вероятно, что запуск нескольких новых современных торговых комплексов в
следующем году приведет к уменьшению дефицита на рынке торговой недвижимости.
Уже в 2008 году может произойти насыщение рынка качественными торговыми
площадями и начнется конкуренция между ТЦ за покупательские потоки и арендаторов.
В связи с этим многие из действующих сейчас торговых центров заявили о планах по
реконцепции, расширению торговых площадей и изменению состава арендаторского пула
путем привлечения известных федеральных и иностранных брендов. В этом году
собственники ТЦ окончательно утвердились во мнении, что торговый комплекс вряд ли
будет успешным без тщательного подхода к позиционированию объекта, учета его
местоположения, требований к инфраструктуре и соотношению торговой и
развлекательной части. Примером этого может служить решение компании "Сторинг",
которая, рассчитав, что востребованность ТЦ " Nebo" в качестве универмага премиумкласса может оказаться недостаточной, перепрофилировала его в офисный центр.
На рынке офисной и складской недвижимости в отличие от торговой дефицит
качественных площадей пока значительно больше. Но, оценивая темпы строительства
новых объектов, можно предположить, что насыщение рынка произойдет уже в 2009-2010
г.
Среди проектов, появившихся в этом году, хотелось бы выделить план компании
"Крокус Интернэшнл" по строительству торгово-выставочного центра "Твой дом" на югозападе Екатеринбурга. Объем заявленных площадей – 450 000 кв. м – впечатляет.
Несомненно, реализация этого проекта окажет существенно влияние на рынок
коммерческой недвижимости нашего города.
Что касается уже реализуемых проектов, то стоит отметить запуск первой очереди
логопарка "Пышма". Введение в строй складского комплекса класса А, соответствующего
мировым стандартам, свидетельство того, что рынок складской недвижимости
Екатеринбурга вышел на новый этап своего развития.