Реализация совместных программ Банка Уралсиб с

Левин Дмитрий Анатольевич, начальник отдела организации продаж
ипотеки, Филиала Санкт-Петербургской Дирекции ОАО "УРАЛСИБ" (СанктПетербург)
Реализация совместных программ банка «УРАЛСИБ» с застройщиками,
преимущества и проблемы работы на рынке ипотечного кредитования и
приобретения первичного жилья
Стандартная программа работы с застройщиками
В настоящий момент кредитование ипотеки на первичном рынке для нас –
приоритетное направление в розничном кредитовании. Основной программой в этом виде
кредитования на сегодня является анализ финансового состояния застройщика и
установки лимита на объем сделок по его объектам. Так называемая аккредитация банком
застройщика. При этом в зависимости от показателей, мы делим застройщиков на три
уровня. Для застройщиков 1 и 2 уровней выставляется общий лимит – лимит на общий
объем ипотечных кредитов по всем объектам застройщиков, а для застройщиков 3-го
уровня лимит распределяется по возводимым объектам в зависимости от количества
непроданных квартир в каждом из них, то есть на каждый объект – свой лимит.
Процедура аккредитации предусматривает сотрудничество как с застройщиками
много квартирных домов, так и загородных индивидуальных коттеджей. При этом важно,
чтобы под каждый дом был выделен отдельный участок со статусом земли поселений и
назначением ИЖС.
Возможен вариант кредитования и без аккредитации застройщика, если заемщик
может предоставить на этапе строительства соответствующий залог (собственную
недвижимость, либо недвижимость третьего лица).
Инвестиционная схема работы с застройщиками
Нами разработана программа, которая позволяет инвестировать в застройщиков
средства участников закрытого Паевого инвестиционного фонда «УРАЛСИБ – регион»
совместно с корпоративным кредитованием.
Остановимся на данной программе подробнее. Программа состоит из трех частей
финансирования: средства ЗПИФ, корпоративного кредита и ипотечных кредитов, как на
этапе строительства, так и после сдачи дома. Важно то, что часть средств на
строительство Банк предоставляет как инвестор.
Базовые условия инвестирования:
Планируемая общая площадь объекта – от 20 тыс. кв. м;
Степень готовности объекта – любая;
Земельный участок – права собственности/аренды оформлены, либо есть
принципиальная договоренность с администрацией (перед проведением
аукциона/конкурса);
Документация – подготовлен и согласован эскизный проект, получена часть
исходно-разрешительных документов;
Сумма инвестиций: $5–30 млн (без учета кредитных средств);
Наличие социального эффекта (доли города, строительство социального
объекта и т. п.);
Участие инициатора в проекте собственными или иными (не банка
«УРАЛСИБ») средствами в объеме 10–15% от общей стоимости проекта (в том числе
неденежными средствами).
График строительства и этапы получения и возврата инвестиционных и
заемных средств
Общие затраты на
строительство
Финансирование
из ЗПИФа ПО
ГЧП
Предоставление
первых траншей
кредита
Погашения кредита
от продаж ДДУ
Расходы на
стройку
График финансирования
кредитными средствами
Покупка
земли
Получение
разрешения на
строительство
Подготовительный этап
Оформление залога
Строительство
объекта
Строительный этап
Оформление
долевого участия
физ. лиц (ДДУ)
Ввод в
эксплуатацию
Продажа квартир
До оформления залога финансирование происходит за счет средств ЗПИФ.
Затем за счет кредитных средств – корпоративное кредитование и ипотека.
Кредитный продукт «Проектное финансирование» ОАО «УРАЛСИБ» (либо лизинг
недвижимости от ООО «Лизинговая компания УРАЛСИБ»).
Предоставляется после реализации инвестиционного этапа Проекта.
Требования к заемщику (инициатору проекта).
1.
Положительный опыт в строительном бизнесе: опыт от трех лет и не
менее трех построенных и реализованных объектов.
2.
Опыта меньше, но выполняются следующие факторы:
o
есть положительная кредитная история в банке или в других
банках с кредитным рейтингом не ниже рейтинга «УРАЛСИБа» и/или не
менее двух построенных и реализованных объектов на сумму не менее $10
млн, в том числе один на локальном рынке на сумму не менее $5 млн;
o
имеется заключение о конкурентоспособности проекта от
крупной консалтинговой компании;
o
имеется коммерческое предложение на не менее чем 50%
объема объекта, структурированное по цене и срокам реализации, от
крупной риэлторской компании;
o
генподрядчик с большим опытом аналогичного строительства
(построено и сдано в эксплуатацию не менее четырех проектов, при этом
рассматриваемый объект сопоставим по площади с одним из сданных).
Выход «УРАЛСИБа» из девелоперского проекта (возврат инвестиций ЗПИФ
«УРАЛСИБ-регион», погашение кредита Банка) может осуществляться путем продажи
введенного в эксплуатацию Объекта лизинговой компании ООО «Лизинговая компания
УРАЛСИБ» с последующей передачей Объекта в лизинг Инициатору проекта на срок до
15 лет.
При поддержке застройщика на уровне администрации возможно смягчение
требований. Данная программа рассчитана на развитие приоритетного проекта
корпорации «Частное государственное партнерство». Мы с радостью рассмотрим
возможности совместного сотрудничества при реализации социальных задач в рамках
таких проектов.
Основные отличия стандартной программы банка «УРАЛСИБ» от многих
банков
Аккредитацию застройщика с целью установления лимита и организации
сотрудничества осуществляют многие банки.
Мы лояльны к застройщикам, работающим в соответствии с 214-ФЗ. Поэтому для
них мы упростили процедуру установки лимита и готовы начинать работу по установке
лимита на этапе сбора и анализа документов, что позволяет застройщику начать
реализовывать квартиры заемщикам Банка раньше фактической аккредитации. В случае
необходимости кредитования переуступки прав требованиям мы обеспечиваем такую
возможность.
Немаловажной частью сотрудничества являются условия для заемщиков –
клиентов застройщика. Здесь я хочу отметить то, что в нашем банке существует
возможность ипотеки без подтверждения доходов.
«УРАЛСИБ» – сетевой банк, представленный во многих регионах. Используя это
преимущество, мы кредитуем заемщиков других регионов, желающих приобрести
недвижимость в Петербурге. Необходимым условием является возможность проверки
заемщика по линии служб содействия бизнеса.
Мы также осуществляем работу с застройщиками Петербурга по объектам в других
городах присутствия банка.
Основные проблемы при работе с застройщиками
– Сложная организационная структура, множество юридических лиц,
непрозрачность.
– Существующая процедура оценки застройщика настолько затратная, что не
рентабельно применять ее к застройщикам с небольшим объемом строительства.
– Застройщики загородных индивидуальных домов часто производят
строительство не на землях поселений.
– В случае страхования строительных рисков возможна была бы работа без
установления лимитов на застройщиков. Но у крупных страховых компаний сложная
процедура установки лимитов страхования, и в настоящее время они, практически, не
развивают это направление.
Преимущества совместной работы банка и застройщиков
– Организация обучения сотрудников застройщика ипотечным программам банка.
– Проведение совместных рекламно маркетинговых акций. Встречные скидки для
клиентов, общая рекламная кампания.
– Совместное участие в выставках и на других мероприятиях с организацией
приема заявок на ипотечные кредиты в местах проведения этих мероприятий.
– Расширение каналов продаж: застройщиков – через офисы и агентскую сеть
банка, банка – через офисы застройщиков.
– Льготы для сотрудников застройщика по банковским продуктам.
– Зачет результатов или потенциала сотрудничества при корпоративном
кредитовании застройщиков
– Размещение на сайте банка баннеров застройщиков-партнеров.
Несомненно, и банк, и застройщик ориентированны на клиента компании.
Совместная работа позволяет улучшить качество и условия работы с клиентами.
Сокращаются сроки предоставления услуг, их стоимость, уменьшается количество
мест, в которые необходимо обратиться клиенту.
При совместной организации работы банк и застройщик получают:
– эффективное ипотечное производство;
– конкурентоспособность;
– высокую доходность.
Желаю всем нам достойных клиентов и партнеров!
С уважением, Дмитрий Левин, т. 326-40-94.