Экономика недвижимости
реклама
Оглавление Тема 1. Основы экономики недвижимости -Недвижимость -Классификация объектов недвижимости -Цели оценки недвижимости -Основные виды стоимости недвижимости -Принципы определения стоимости недвижимости -Факторы, влияющие на стоимость недвижимости -Технология оценки недвижимости. -Шесть функций сложного процента Тема 2. Рынок недвижимости и особенности его функционирования. -Рынок недвижимости. -Особенности рынка недвижимости. -Функции рынка недвижимости. -Классификация рынков недвижимости. Тема 3. Подходы к оценке недвижимости. 1. Группировка методов оценки. 2. Сравнительный (рыночный) подход. 3. Затратный подход. 3а. Определение износа объекта недвижимости. 4. Доходный подход. 5. Согласование результатов оценки. Тема 4. Особенности оценки стоимости различных видов имущества предприятия. 1. Оценка стоимости земельного участка. 2. Оценка стоимости машин и оборудования. 3. Оценка стоимости нематериальных объектов собственности. Основные методы оценки нематериальных активов. 4. Оценка оборотных активов. 5. Отчет об оценке недвижимости. 6. Образец отчета об оценке объекта недвижимости. Тема 5. Оценка стоимости и инвестиционной привлекательности капитала предприятия. 1. Оценка прогнозной стоимости компании. 2. Оценка контрольного иминоритарного пакетов акций в условиях современного состояния рынка корпоративной собственности. 3. Оценка эффективности инвестиционных проектов. Тема 6. Особенности оценки ликвидационной стоимости предприятия. -Ликвидационная стоимость. -Расчет упорядоченной ликвидационной стоимости предприятия. Тема 7. Правовые и управленческие аспекты рынка недвижимости. 1. Нормативные акты. 2. Формы государственного регулирования рынка недвижимости. 3.Комплекс прав на недвижимость. 4. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней. 5. Основные принципы налогообложения недвижимости. 2 Экономика недвижимости Тема 1. Основы экономики недвижимости Недвижимость Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости. «Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней» (Оксфордский толковый словарь по бизнесу). Под понятием «недвижимость» традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). К недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью». Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства. Основной, базовый объект недвижимости – земля имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ. Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил (рис.2.1). На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации определено, что к недвижимым вещам- (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы. Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. Недвижимое имущество – наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Можно выделить следующие признаки недвижимости: 3 – недвижимость неразрывно связана с землей не только физически, но и юридически (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости); – недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба; – долговечность объекта инвестирования; – каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности; – недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях; – стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно; – информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной; – потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа; – полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилье и производственной площадях; – возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий; – существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем; – существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы; – строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью; – недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика как территориальные предпочтения; – многообразие комбинаций вещных прав; – жесткая регламентация оформления сделок. Классификация объектов недвижимости Определение недвижимости предполагает выделение в ее структуре двух составляющих: 1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще «недвижимостью по природе». 2. Искусственные объекты (постройки): а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом; б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс; в) общественные (специальные) здания и сооружения. - лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.); - учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.); 4 - культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.); - специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.; г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д. Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка). Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр. Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель: 1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются: - для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья); - для личного подсобного хозяйства; - для коллективного садоводства и огородничества; - для подсобных сельскохозяйственных производств; - для опытных и научных станций. Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации. 2. Земли городов и населенных пунктов занимают 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами. 3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования. 4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается. 5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности. 5 6. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них. 7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей. Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации. Предприятие как объект недвижимости Термин «предприятие» используется в гражданском праве применительно как к субъектам, так и к объектам права. Предприятием называется юридическое лицо, т.е. субъект гражданского права, участник предпринимательской деятельности. При этом термин «предприятие» применяется только к государственным и муниципальным унитарным предприятиям, которые как коммерческая организация подлежат государственной регистрации и выступают как субъект права в различных договорах и других правоотношениях. Одновременно этот же термин применяется для обозначения определенного вида объектов права. В этом смысле предприятие — имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, куда входит вся совокупность имущества, предназначенного для деятельности предприятия, а именно: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукция, работы и услуги, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права, т.е. в составе предприятия как особого объекта недвижимости могут быть и объекты недвижимого имущества, и нематериальные активы (права пользования земельным участком, природными ресурсами, авторские права и т.п.) и оборотные средства (деньги, сырье, материалы и т.п.). В качестве объекта права — недвижимого имущества — предприятие может принадлежать любым субъектам — участникам предпринимательской деятельности. Цели оценки недвижимости - помощь продавцу в установлении цены продажи; - помощь покупателю в определении цены покупки; - установление величины стоимости для налогообложения; - установление залоговой стоимости имущества для целей кредитования под залог имущества; - определение страховой стоимости имущества; - установление налогооблагаемой стоимости при дарении и наследовании; - установление стоимости недвижимости при судебных процессах Основные виды стоимости недвижимости Различным целям оценки недвижимости соответствует несколько видов стоимости. Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. 6 Для определения рыночной стоимости нельзя принять цены продаж аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, так как цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних воздействий. Рыночная стоимость недвижимости может быть определена только при наличии следующих условий равновесной сделки: – рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов; – покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов – увеличить доход или полнее удовлетворить потребности; – срок экспозиции объекта оценки. Инвестиционная стоимость является наивысшей ценой, которую может заплатить инвестор за объект недвижимости, учитывая ожидаемую доходность (полезность) данного инвестиционного проекта. Инвестиционная и рыночная стоимости совпадают только в случае, когда ожидания конкретного инвестора являются типичными для данного рынка. Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Обычно рассчитывается при вынужденной продаже объекта. Изза ограничения сроков продажи, которых недостаточно для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей, ликвидационная стоимость может быть значительно ниже рыночной. Определяется, как правило, при ликвидации предприятия по решению собственника либо судебного органа. Утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки. Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость). Может базироваться на рыночной стоимости, на затратах на воспроизводство объекта либо рассчитывается по нормативной методике без привлечения специалистов-экспертов. Специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Можно выделить следующие виды специальной стоимости: стоимость действующего предприятия – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства. При этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия; страховая стоимость – стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая. Рассчитывается в соответствии с методиками, используемыми страховыми фирмами и государственными органами для расчета суммы, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы объекта. Учитываются 7 затраты на восстановление элементов объекта, подверженных риску уничтожения, разрушения. Принципы определения стоимости недвижимости Применяются следующие принципы оценки: Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ). Определение: НЭИ имущества является такой физически возможный и юридически разрешенный способ его эксплуатации, при котором достигается самая высокая стоимость имущества на дату оценки. Принцип замещения. Теория замещения служит основой для применения метода сравнимых продаж в процессе оценки. Этот принцип гласит: "Осведомленный покупатель на открытом рынке не заплатит за объект недвижимости цену, превышающую стоимость приобретения одинаково желаемого имущества", таким образом, он устанавливает верхний предел стоимости. Принцип изменений. Определенные социальные, экономические, политические и физические факторы, постоянно действующие на рынке, влияют на стоимость недвижимого имущества (миграции, численность населения, развитость инфраструктуры, доступность кредитных ресурсов, налоги и т.д.). Принцип ожидания будущих преимуществ. Стоимость создается ожиданием будущих преимуществ и может быть определена в экономическом смысле как текущая стоимость прав на получение в будущем каких-либо преимуществ (например, дохода) от владения имуществом. Принцип спроса и предложения. Рыночная стоимость недвижимости определяется текущим соотношением сил спроса и предложения на данном рынке. Если спрос постоянен, а предложение увеличивается, то цены уменьшаются. Если спрос постоянен, а предложение уменьшается, то цены растут. Если предложение постоянно, а спрос растет, то цены растут. Если предложение постоянно, а спрос уменьшается, то цены снижаются. Принцип вклада. Стоимость каждого компонента имущества зависит от вклада, вносимого этим компонентом в общую стоимость имущества, или, говоря иными словами, от того, насколько уменьшается общая стоимость в отсутствие данного компонента. Принцип предельной доходности. Последовательное добавление улучшений к объекту будет сопровождаться ростом его стоимости, превышающим себестоимость улучшений, вплоть до достижения точки максимальной производительности. Любое привнесение дополнительных улучшений выразится в увеличении стоимости объекта на величину, отстающую от затрат на создание улучшений. Принцип соответствия. Максимальная стоимость объекта недвижимости реализуется при достижении определенной степени однородности в районе застройки. Подобная однородность использования имущества в конкретном районе очень важна для владельца недвижимости, т.к. она создает и поддерживает стоимость на должном уровне. Принцип регрессии: если по соседству расположены дорогие и дешевые или по каким-то причинам непрестижные объекты недвижимости, то уменьшается цена более дорогой недвижимости. Известны и другие принципы. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости Можно выделить четыре фактора, влияющие на стоимость недвижимости. 8 1. Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья. 2. Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья – комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку. 3. Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения – расти. 4. Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром. Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности. Технология оценки недвижимости. Оценка недвижимости — это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика. Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная. Массовая оценка недвижимости — это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов. При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов. Индивидуальная оценка недвижимости — это оценка конкретного объекта на определенную дату. Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости. Процесс оценки недвижимости состоит из этапов (табл.), выполняемых последовательно для определения ее стоимости. Таблица Этапы оценки недвижимости № Содержание этапа этапа 1 Определение проблемы 9 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 2 2.1 2.2 идентификация объекта – определение наименования, местоположение, физические характеристики выявление предмета оценки - установление имущественных прав, связанных с объектом устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки определение цели оценки объекта – от выбора цели зависит методика оценки и, соответственно, полученный результат определение вида стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку Предварительный осмотр и знакомство с администрацией Определение информации и ее источников, определение комплекса документов, которые должен представить заказчик 2.3 Выбирается персонал, специализирующийся на оценке данного класса объектов 2.4 Составляется задание на оценку, содержащее следующие данные: имя заказчика; имя оценщика; предмет оценки; дату оценки; цель и функцию оценки; применяемый стандарт стоимости; календарный план оценки; особые условия 2.5 Составляется календарный план работ по оценке 2.6 подготовка и подписание договора на оценку 3 Сбор и анализ данных 3.1 Сбор и обработка следующей информации и документации: правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки 3.2 Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнктуры и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и его обоснование 4 Оценка земельного участка 4.1 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка 4.2 Определение стоимости земельного участка 10 5 Применение трех подходов к оценке стоимости объекта недвижимости 5.1 Применение сравнительного подхода 5.2 Применение доходного подхода 5.3 Применение затратного подхода 6 Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов получение итоговой оценки имущества на основании сравнения результатов применения различных подходов к оценке Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев 7 Подготовка отчета и заключения об оценке. подготовка документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества 8 Доклад об оценке Шесть функций сложного процента Расчет исчисления реальной ценности (стоимости) денег основан на временной оценке денежных потоков, которая основана на следующем. Цена приобретения объекта недвижимости определяется, в конечном счете, величиной дохода, который инвестор предполагает получить в будущем. Однако покупка объекта недвижимости и получение доходов происходят в разные отрезки времени. Поэтому простое сопоставление величины затрат и доходов в той сумме, в которой они будут отражены в финансовой отчетности, невозможно (например, 10 млн. рублей готового дохода, полученные через 3 года, будут меньше этой суммы в настоящее время). Однако на стоимость денег оказывают влияние не только информационные процессы, но и основное условие инвестирования — вложенные деньги должны приносить доход. Приведение денежных сумм, возникающих в разное время, к сопоставимому виду называется временной оценкой денежных потоков. В этих расчетов положен сложный процент, который означает, что вся основная сумма, находящаяся на депозите, должна приносить процент, включая процент, оставшийся на счете с предыдущих периодов. Теория и практика использования функций сложного процента базируется на ряде допущений: 1. Денежный поток, в котором суммы различаются по величине, называют денежным потоком. 2. Денежный поток, в котором все суммы равновелики, называют аннуитетом. 3. Суммы денежного потока возникают через одинаковые промежутки времени, называемые периодом. 11 4. Доход, получаемый на инвестированный капитал, из хозяйственного оборота не изымается, а присоединяется к основному капиталу. 5. Суммы денежного потока возникают в конце периода (в иных случаях требуется соответствующая корректировка). Рассмотрим подробнее шесть функций сложного процента. 1. Накопленная сумма единицы. Данная функция позволяет определить будущую стоимость имеющейся денежной суммы исходя их предполагаемой ставки периодичности дохода, срока накопления и начисления процентов. Накопленная сумма единицы — базовая функция сложного процента, позволяющая определить будущую стоимость при заданном периоде, процентной ставке и известной сумме в будущем. FV = PV * (1 + i)n Пример задачи: Получен кредит 150 млн. руб. сроком на 2 года, под 15% годовых; начисление % происходит ежеквартально. Определить наращенную сумму, подлежащую возврату. 2. Текущая стоимость единицы (фактор реверсии). Текущая стоимость единицы (реверсии) дает возможность определить настоящую (текущую, приведенную) стоимость суммы, величина которой известна в будущем при заданном периоде процентной ставки. Это процесс, полностью обратный начислению сложного процента. PV = FV / (1 + i)n Показывает текущую стоимость денежной суммы, которая должна быть единовременно получена в будущем. Пример задачи: Какова текущая стоимость 1 000 долларов, полученных в конце пятого года при 10% годовых при годовом начислении процента? 3. Накопление единицы за период (будущая стоимость аннуитета) . Показывает, какой по истечении всего срока будет стоимость серии равных сумм, депонированных в конце каждого из периодических интервалов, т.е. будущая стоимость аннуитета. (Аннуитет — это денежный поток, в котором все суммы равновелики и возникают через одинаковые промежутки времени). (1 + i)n – 1 FVA = PMT i Пример задачи: Определить будущую стоимость регулярных ежемесячных платежей величиной по 12000$ в течение 4 лет при ставке 11,5% и ежемесячном накоплении. 12 4. Текущая стоимость обычного аннуитета. Показывает текущую стоимость равномерного потока доходов, например, доходов, получаемых от сдаваемой в аренду собственности. Первое поступление происходит в конце первого периода; последующие - в конце каждого последующего периода. PVA = PMT * 1 - (1 + i)n i Пример задачи: Определить величину кредита, если известно что в его погашение ежегодно выплачивается по 30000 $ в течение 8 лет при ставке 15%. 5. Фактор фонда возмещения Показывает сумму равновеликого периодического взноса, который вместе с процентом необходим для того, чтобы к концу определенного периода накопить сумму, равную FVA. FVA * i SFF = (1 + i)n 1 Пример задачи: Определить сумму, ежемесячно вносимую в банк под 15% годовых для покупки дома стоимостью 65000000$ через 7 лет. 6. Взнос на амортизацию единицы Показывает равновеликий периодический платеж, необходимый для полной амортизации кредита, т.е. позволяет определить размер платежа, необходимого для возврата кредита, включая процент и выплату основной суммы долга: PVA * i PMT = 1 - (1 + i)-n Пример задачи: Какими должны быть ежемесячные выплаты по самоамортизирующемуся кредиту в 200000 долларов, предоставленному на 15 лет при номинальной годовой ставке 12%? 13 Тема 2. Рынок недвижимости и особенности его функционирования Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д. Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает: - создание новых объектов недвижимости; - передачу прав на недвижимость; - установление равновесных цен на объекты недвижимости; - эксплуатацию (управление) объекта недвижимости; распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования; - инвестирование в недвижимость. Рынок недвижимости выполняет следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом: • со сменой собственника: - куплю-продажу объектов недвижимости; - наследование; - дарение; - мену; - обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости); •с частичным или полным изменением состава собственников: - приватизацию; - национализацию; - изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества; - внесение в уставный капитал; - банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников); • без смены собственника: - инвестирование в недвижимость; - развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция); - изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.; - управление, эксплуатация; - залог; - аренду; - передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование; - регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности; - ренту; - пожизненное содержание с иждивением; 14 - передачу в доверительное управление; - введение (снятие) сервитутов и иных обременении; - страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости. При совершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы (сервитуты). Особенности рынка недвижимости … представлены в табл.: Таблица Особенности рынка недвижимости Признак Локализация Характеристика -абсолютная неподвижность -большая зависимость цены от местоположения Вид конкуренции -несовершенная, олигополия -небольшое число покупателей и продавцов -уникальность каждого объекта -контроль над ценами ограничен -вступление в рынок требует значительного капитала Эластичность -низкая, при росте спроса и цен предложение мало предложений увеличивается -спрос может быть очень изменчивым Степень -сделки носят частный характер -публичная информация, часто неполная и неточная открытости Конкурентоспосо -во многом определяется окружающей внешней средой, бность товара влиянием соседства -специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей Условия -регулируется гражданским и земельным законодательством с зонирования учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права -большая взаимозависимость частной и других форм собственности Оформление юридические сложности, ограничения и условия сделок Стоимость включает стоимость объекта и связанных с ним прав Функции рынка недвижимости Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: Установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. В цене концентрируется большой объем 15 информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области. Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению "невидимой рукой" перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал. Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах. Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Стимулирующая функция, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Инвестиционная функция — рынок недвижимости способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков. Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества. Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы. Профессиональными участниками рынка являются риэлтеры, оценщики, и другие посредники. Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет или от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. Классификация рынков недвижимости Рынок недвижимости можно дифференцировать по различным признакам, представленным в табл.: Признак Виды рынков 16 классификации Вид объекта Географический (территориальный) Функциональное назначение Степень готовности к эксплуатации Тип участников Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов Местный, городской, региональный, национальный, мировой Производственных помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений Существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий, другие Государственных и муниципальных объектов, частных Вид сделок Отраслевая принадлежность Форма собственности Способ совершения Первичный и вторичный, организованный и сделок неорганизованный, традиционный и компьютеризированный 17 Тема 3. Подходы к оценке недвижимости 1. Группировка методов оценки Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость. Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости (рис.3.1): -сравнительный; -доходный; -затратный. Рис. 3.1. Методы оценки недвижимости в соответствии с группировкой 2. Сравнительный (рыночный) подход Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Условия применения сравнительного подхода: 1.Объект не должен быть уникальным. 2.Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. 3.Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы. 18 Сравнительный подход базируется на принципах: -замещения; -сбалансированности; -спроса и предложения. Этапы сравнительного подхода: 1 этап. Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно. 2 этап. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом. 3 этап. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки. 4 этап. Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов. Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях: Основные критерии выбора объектов-аналогов: 1.Права собственности на недвижимость. 2.Условия финансирования сделки. 3.Условия продажи и время продажи. 4.Местоположение. 5.Физические характеристики. Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов Последовательность внесения поправок: 1.Поправка на условия финансирования. 2.Поправка на особые условия продаж. 3.Поправка на время продажи. 4.Поправка на местоположение. 5.Поправка на физические характеристики. Преимущества сравнительного подхода: 1.В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 2.В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 3.Статически обоснован. 4.Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. 5.Достаточно прост в применении и дает надежные результаты. Недостатки сравнительного подхода: 1.Различия продаж. 2.Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 3.Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 4.Зависимость от активности рынка. 5.Зависимость от стабильности рынка. 19 6.Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах. 3. Затратный подход Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. Информация, необходимая для применения затратного подхода: -уровень заработной платы; -величина накладных расходов; -затраты на оборудование; -нормы прибыли строителей в данном регионе; -рыночные цены на строительные материалы. Преимущества затратного подхода: 1.При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. 2.Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях: §технико-экономический анализ стоимости нового строительства; §обоснование необходимости обновления действующего объекта; §оценка зданий специального назначения; §при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка; §анализ эффективности использования земли; §решение задач страхования объекта; §решение задач налогообложения; §при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами. Недостатки затратного подхода: 1.Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 2.Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 3.Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 4.Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 5.Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. 6.Отдельная оценка земельного участка от строений. 7.Проблематичность оценки земельных участков в России. Этапы затратного подхода (см. рис.): -Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз). -Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам). -Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн): -Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн. -Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон. 20 Рис. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом Методы расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат: ресурсный; ресурсно-индексный; базисно-индексный; базисно-компенсационный; на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов. Ресурсный метод - расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих. 3а. Определение износа объекта недвижимости Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О). В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний. Физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов; 21 Функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам; Внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов. Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый. Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом. Выявление всех возможных видов износа - это совокупный накопленный износ объекта недвижимости. Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель. Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится. Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки. Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни (рис. 3.4). Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ - один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату. 22 Рис. Периоды жизни здания и характеризующие их показатели Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Известно четыре метода определения физического износа зданий и сооружений: ·нормативный (для жилых зданий); ·стоимостной; ·метод срока жизни; ·экспертный. Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания. Определение физического износа зданий методом срока жизни. Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой: , где И – износ; ЭВ – эффективный возраст; ФЖ – типичный срок физической жизни; ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни. Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием. 23 Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости. Причины функционального износа: ·недостатки, требующие добавления элементов; ·недостатки, требующие замены или модернизации элементов; ·сверхулучшения. Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами: 1)капитализацией потерь в арендной плате; 2)капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке. Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды. Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы: ·капитализации потерь в арендной плате; ·сравнительных продаж (парных продаж); ·срока экономической жизни. 4. Доходный подход Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта. Базовая формула доходного подхода: или , где С ( V ) - стоимость недвижимости; ЧД ( I ) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период; К ( R ) - ставка капитализации, т.е. отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу. Этапы доходного подхода: 1.Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов. 24 2.Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей. 3.Расчет расходов, связанных с объектом оценки: -операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта; -фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов и т.д.); -резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости. 4.Определение величины чистого дохода от продажи объекта. 5.Расчет коэффициента капитализации. Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает: -качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы; -риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона. Доходный подход используется при определении: -инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта; -рыночной стоимости. В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов: -прямой капитализации доходов; -дисконтированных денежных потоков. 4а.Метод капитализации доходов При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Метод капитализации доходов используется, если: •потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; •потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид: или , где С - стоимость объекта недвижимости (ден.ед.); КК - коэффициент капитализации (%). Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость. При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия: •нестабильность потоков доходов; 25 •если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов. Расчет коэффициента капитализации. Существует несколько методов определения коэффициента капитализации: • с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива); • метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы; • метод прямой капитализации. Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент капитализации состоит из двух частей: 1)ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями; 2)нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов. Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения: +Безрисковая ставка дохода + +Премии за риск + +Вложения в недвижимость + +Премии за низкую ликвидность недвижимости + +Премии за инвестиционный менеджмент. Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ. В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века: ; ; где Rн – номинальная ставка; Rр – реальная ставка; Jинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции). Расчет различных составляющих премии за риск: •надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке; 26 •надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности; •надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей. Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости. Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что: •применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках; •метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции. 4б. Метод дисконтированных денежных потоков Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда: • предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих; • имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости; • потоки доходов и расходов носят сезонный характер; • оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект; • объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие). Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. Для расчета ДДП необходимы данные: • длительность прогнозного периода; • прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию; • ставка дисконтирования. Алгоритм расчета метода ДДП. 1. Определение прогнозного периода. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз. 2. Прогнозирование величин денежных потоков. 27 При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта: 1)потенциальный валовой доход; 2)действительный валовой доход; 3)чистый операционный доход; 4)денежный поток до уплаты налогов; 5)денежный поток после уплаты налогов. На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы: • ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами), • чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию, • облагаемую налогом прибыль. Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток, так как: • денежные потоки не так изменчивы, как прибыль; • понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли; • показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств; • денежный поток - показатель достигнутых результатов как для самого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредиторов, поставщиков и т. д., поскольку отражает постоянное наличие определенных денежных средств на счетах владельца. денежный поток (ДП) для недвижимости рассчитывается следующим образом: 1.ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов; 2.ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предпринимательских расходов владельца недвижимости, связанных с недвижимостью; 3.ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов. 4.ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости. Следующий важный этап - расчет стоимости реверсии. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью: 1)назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта; 2)принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения; 3)капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации. Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем». 28 Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент капитализации). Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы: 1)метод кумулятивного построения; 2)метод сравнения альтернативных инвестиций; 3)метод выделения; 4)метод мониторинга. Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости. Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск. Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле: ; где PV – текущая стоимость; Ci – денежный поток периода t; It – ставка дисконтирования денежного потока периода t; M – остаточная стоимость. Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков. Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна = Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии). 5. Согласование результатов оценки При согласовании цены объекта недвижимости осуществляется расчет стоимости по формуле: С= (ДС*ХД) + (ЗС*ХЗ) + (СС*ХС), где ДС – стоимость объекта недвижимости, полученная методом доходного подхода; ЗС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом затратного подхода; СС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом сравнительного подхода; Хд, ХЗ, ХС – вес каждого подхода (из табл. 3.8). 29 Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке. 30 Тема 4. Особенности оценки стоимости различных видов имущества предприятия 1. Оценка стоимости земельного участка Считается, что стоимость имеет земля, а остальное – это улучшения, они добавляют вклад в стоимость. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек. Под земельным участком понимается часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях. Улучшения, проводимые для создания участка: – внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей; – внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д. При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав. Распространенные права, требующие оценки: 1) полное право собственности – возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом; 2) право аренды – возможность владения земельным участком по договору аренды. Стоимость прав аренды – это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), который определяется взаимодействием ряда факторов. Анализ ННЭИ включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п. Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу ННЭИ, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями. Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли. Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта. Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными. Оптимальное использование земли определяется следующими факторами: 31 1) местоположение – фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения); 2) рыночный спрос – фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке. Он изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (состояние и перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, конкуренция других участков, виды налогов и другие условия). Следует выделить сегмент рынка, на котором и надо развивать деятельность; 3) финансовая обоснованность – способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли; 4) физическая пригодность участка – перспектива создания улучшений – размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.; 5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость – анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта; 6) законодательная (юридическая) допустимость – соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения; 7) максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций. 2. Оценка стоимости машин и оборудования В задачах по оценке стоимости машин и оборудования необходимо учитывать физический и моральный износ, так как стоимость машины или единицы оборудования постепенно понижается в процессе ее эксплуатации. Физический износ определяется сроком и интенсивностью эксплуатации оборудования, моральный износ связан с устареванием использованных в конструкции технических решений, появлением на рынке новых, более эффективных образцов техники. Чтобы получить достоверные результаты, оценщик машин и оборудования в своей работе должен следовать определенному алгоритму: определить цели и конкретные задачи оценки, наметить план проведения оценки, подготовить необходимую информационную базу, проанализировать степень использования оцениваемых машин и оборудования, выявить лишние единицы оборудования, выбрать наиболее подходящие методы оценки, провести соответствующие расчеты, проанализировать полученные результаты и определить наиболее вероятную стоимость объекта на дату оценки, составить отчет с необходимыми комментариями. В состав большинства предприятий часто входит значительное число единиц различных машин и оборудования. Для их оценки также применяются методы, основанные на трех известных подходах: затратный, сравнительный и доходный (в меньшей степени). 32 Базовой стоимостью оборудования, машин при затратном подходе является полная восстановительная стоимость (полная стоимость воспроизводства), из которой вычитаются все три вида износа: физический, функциональный и внешний. Для определения восстановительной стоимости машин и оборудования используется три метода: 1. Прямой затратный подход, при котором рассчитывается калькуляция по всем деталям объекта оценки. 2. Косвенный затратный подход, когда предполагается использование мультипликатора, т. е. в расчете используются характеристики машин (технические и стоимостные): n СтоимостьА МощностьА , СтоимостьБ МощностьБ где п — экспонента (оптимальная величина 0,6; интервал равен 0,4-1,0). 3. Индексный метод, когда происходит корректировка восстановительной стоимости объекта на основе первоначальной стоимости, умноженной на индекс изменения цен. Важным этапом оценки является определение всех видов износа: физический износ, когда снижается стоимость объекта в связи с эксплуатационными или природными условиями; функциональный износ, когда снижается стоимость объекта под воздействием фактора НТП, происходит ухудшение функциональных характеристик объекта; внешний износ, когда снижается стоимость объекта под воздействием внешних факторов, например, экологических, изменение спроса и предложения и т. д. Расчет физического износа оцениваемых машин и оборудования осуществляется следующими методами: экспертный - оценка экспертом технического состояния объекта; нормативный (бухгалтерский) — износ рассчитывается на основе Единых норм амортизационных отчислений, утвержденных Правительством РФ; метод срока службы, когда оцениваемый объект полностью самортизирован, имеет по нормам нулевую остаточную стоимость (в расчет закладываются возможный оставшийся срок службы и совокупная годовая сумма амортизационных отчислений); метод рыночных данных для определения износа техники, когда сравниваются рыночная стоимость техники (бывшей в употреблении) и стоимость (цена замещения) новой аналогичной техники - разница между ними представляет собой величину износа. При оценке машин и оборудования на основе сравнительного (рыночного) подхода используются два основных метода: прямого сравнительного анализа продаж, когда имеется возможность подобрать аналог оцениваемого оборудования; метод статистического моделирования, когда оцениваемый объект рассматривается как представитель некоторой совокупности однородных объектов, для которых цены известны. 33 3. Оценка стоимости нематериальных объектов собственности. Основные методы оценки нематериальных активов. Нематериальные активы — это часть активов предприятия, которые обладают стоимостью, но не имеют материального содержания. Они долговечны, используются в хозяйственном обороте, способны приносить доход. В зависимости от назначения и выполняемых функций нематериальные активы можно подразделить на три основные группы: интеллектуальная собственность, имущественные права и отложенные (капитализированные) затраты. К интеллектуальной собственности (например, к промышленной собственности) относятся изобретения, полезные модели, промышленные образцы, товарные знаки, наименование мест происхождения товара, секреты производства или ноу-хау, программы ЭВМ и базы данных, топологии интегральных микросхем, авторские и смежные права, включая лицензии на определенные виды деятельности. Имущественные права включают права пользования землей, водными и другими природными ресурсами, недрами, имуществом и т. п. К отложенным (капитализированным) затратам относятся организационные расходы, научно-исследовательские и опытно-конструкторские разработки (НИОКР). Организационными расходами считаются объективно возникающие при учреждении предприятия затраты (например, на государственную регистрацию предприятия и т. п.), включаемые как вклад в уставный капитал предприятия. НИОКР показывают затраты, связанные с научными исследованиями, проводимыми для разработки новых изделий и технологий. Критерием отнесения НИОКР к нематериальным активам является их полезность, и возможность использования в производстве длительный период времени. На зарубежных предприятиях в составе нематериальных активов учитывается еще так называемая цена «деловой репутации» фирмы, или «гудвилл». «Гудвилл» — это стоимостная категория, добавляемая к стоимости имущественного комплекса предприятия. «Гудвилл» как самостоятельный элемент бухгалтерского учета в России пока не применяется, но его оценка может производиться при продаже предприятия в целом и назначении его рыночной цены. В бухгалтерском учете и отчетности нематериальные активы имеют два вида оценки — по первоначальной и остаточной стоимости. Первоначальная (инвентарная) стоимость нематериальных активов слагается из затрат по их созданию или приобретению и расходов по их доводке, в результате которой они могут быть применимы в деятельности предприятия, которая определяется: по долевым объектам, внесенным учредителями в счет их вкладов в уставный капитал предприятия (стоимость определяется по договоренности сторон); для объектов, приобретенных за плату у других предприятий и лиц безвозмездно (стоимость определяется экспертным путем). Остаточная стоимость нематериальных активов — это первоначальная стоимость за вычетом начисленного износа (амортизации). Нормы износа нематериальных активов рассчитываются предприятием самостоятельно исходя из первоначальной стоимости и срока их полезного использования; когда невозможно определить срок полезного использования нематериальных активов, нормы износа устанавливаются в расчете на 10 лет, но не более срока деятельности предприятия. Оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности производится с помощью методов, опирающихся на доходный или затратный подход (применение сравнительного подхода здесь весьма затруднительно, так как нематериальные активы интеллектуальной собственности почти всегда не имеют аналогов). Для определения 34 стоимости ноу-хау и изобретений применяют методы доходного подхода (дисконтированных доходов и прямой капитализации). При применении метода дисконтированных доходов обычно расчет выполняется с помощью формулы текущей стоимости аннуитета. Применительно к таким объектам, как ноу-хау и изобретения, аннуитетом служат платежи роялти, т. е. ежегодно выплачиваемые предприятием-лицензиатом суммы обладателю ноу-хау или патента (лицензиару) согласно заключенному между ними договору. Проблемы определения платежей за использование ноу-хау, изобретения или другого объекта интеллектуальной собственности заключается в том, что для их внедрения в производство требуются инвестиции. 4. Оценка оборотных активов Оборотные активы учитываются в балансе с использованием одного из трех методов: либо по средней себестоимости, либо по себестоимости первых по времени закупок (метод ФИФО), либо по себестоимости последних по времени закупок (метод ЛИФО). Однако во всех трех вариантах выбора метода учета необходимо делать поправки, к балансовой стоимости исходя из рыночных цен на эти активы. Затраты в незавершенном производстве оцениваются по фактической себестоимости производства, товары отгруженные — по рыночной стоимости. Расходы будущих периодов анализируются, и выявляется их реальность. В случае подтверждения их реальности они оцениваются по номинальной стоимости. Оценка дебиторской задолженности начинается с ее анализа. Составляется список дебиторов, определяется срок возврата долга, анализируются возможности возврата долга в сроки, предусмотренные соответствующими договорами. Если делается вывод о невозможности возврата долга в срок, то осуществляются необходимые меры: а) напоминание дебиторам о возврате долга; б) предъявление соответствующих исков в арбитражный суд; в) списывание долга с баланса как безнадежного. В последнем случае он не подлежит оценке. Не подлежат оценке также долги учредителей по их взносам в уставный капитал. Во всех других случаях дебиторская задолженность оценивается по текущей стоимости. Период дисконтирования в данном случае определяется исходя из сроков возврата долга, предусмотренных по соответствующим договорам. Ставка дисконтирования при этом учитывает риск, связанный с возвратом долга (например, ставка дисконтирования берется повышенная, если выясняется, что степень надежности векселей, выданных другим предприятием, понижается). Процедура оценки завершается заключением об оценке, например, дебиторской задолженности, в котором отражаются: 1. Данные об эксперте-оценщике, основания его привлечения, причины его привлечения, т. е. постановка задачи на оценку дебиторской задолженности. 2. Сведения о задолженности, используемые при ее оценке: 3. Заключение о рыночной стоимости задолженности. 4. Сведения об оценщике. Различные инвестиции могут производиться в ценные бумаги, недвижимость (см. в балансе долгосрочные и краткосрочные финансовые вложения), уставные капиталы других предприятий. Оценка инвестиций осуществляется исходя из рыночной стоимости на дату оценки. При этом необходимо помнить: стоимость собственных акций предприятия, выкупленных у акционеров, вычитается из общих инвестиций. 35 Оценка средств на валютном счете осуществляется по курсу валют на дату оценки. 5. Отчет об оценке недвижимости Отчет об оценке – это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости. Приложение к отчету об оценке содержит все фотографии, зарисовки и карты, не включенные в основные разделы отчета. Иногда в приложение включают словарь терминов. В отчете, помимо ограничивающих условий, могут быть указаны допущения – утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на основе его профессионального мнения, но не подкрепленные фактическими данными. Рассмотрим основные требования к содержанию отчета об оценке и учебный пример об оценке объекта недвижимости. Отчет об оценке объекта оценки должен быть составлен в письменной форме и передан заказчику своевременно. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Если определяется не рыночная, а иные виды стоимости, должны быть указаны критерии установления результата оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется печатью. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом. 6. Образец отчета об оценке объекта недвижимости Лицензия Министерства Юстиции РФ № 77 МВ 000059 Рег. № 78.030 от 22.07.99 г. ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ нежилого одно-двух-этажного здания, административно-производственного назначения, принадлежащегоОАО «Леноблагрострой», расположенного в промзоне Парнас (Выборгский район), г. Санкт-Петербург, по состоянию на 01.09.99 г. В соответствии с договором между ЗАО «РИМАД» и ОАО «Леноблагрострой», произведена независимая оценка рыночной стоимости нежилого одно-двух-этажного здания, административно-производствен-ного назначения, принадлежащегоОАО «Леноблагрострой», расположенного в промзоне Парнас (Выборгский район), г. СанктПетербург, по состоянию на 01.09.99 г. для цели вклада в Уставный капитал. Результаты оценки приведены в отчете, который является неотъемлемой частью настоящего заключения. Рыночная стоимость объекта составляет: 28120560 (двадцать восемь миллионов сто двадцать тысяч пятьсот шестьдесят) рублей. Результаты экспертного заключения соответствуют требованиям, изложенным в Международных Стандартах Оценки МСО 1-4 и могут быть использованы для целей планирования инвестиций, взноса в Уставный капитал с учетом ограничений, изложенных в настоящем отчете. Заключение подготовили: Аттестованный эксперт - оценщик Свидетельство № 07120/АНГаршин Д.А. 36 Руководитель работы: Директор Центра экспертизы и оценки Черешня О.В. Заключение утвердил: Генеральный директор Член Российского Общества оценщиков Денисов В.А. Заключение выдано заказчику “__“__________200__г. Подпись заказчика __________ СОДЕРЖАНИЕ 1. Сопроводительное письмо. 2. Акт осмотра объекта оценки. 3. Краткое изложение основных фактов и выводов. 4. Основные предположения и лимитирующие условия. 5. Сведения об объекте оценки 5.1. Объем и этапы исследования. 5.2. История объекта оценки. 5.3. Анализ среды местоположения объекта оценки. 5.4. Анализ местоположения объекта оценки. 5.5. Краткое описание объекта оценки. 5.5.1. Описание административно-производственное здания. 5.5.2. Благоустройство территории. 5.5.3. Оборудование, машины, механизмы. 6. Методика проведения оценки. 6.1. Этапы и способы оценки. Ряд понятий, требующих отдельного разъяснения. Процедура оценки 6.2. Определение рыночной стоимости объекта оценки 6.2.1. Определение стоимости объекта затратным подходом. 6.2.2. Определение стоимости объекта рыночным подходом. 6.2.3. Определение стоимости объекта доходным подходом. 6.2.4. Согласование результатов оценки и определение рыночной стоимости объекта. 7. Расчет стоимости прочего имущества. 7.1. Расчет стоимости передаточных устройств. Расчет стоимости инженерных сетей. 7.2. Расчет стоимости работ по благоустройству территории. 7.3. Расчет стоимости оборудования. 7.4. Оценка рыночной стоимости транспортных средств и оборудования. 8. Сводная таблица расчета рыночной стоимости административнопроизводственного здания 9. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 9.1. Законодательно разрешенное использование. 9.2. Физически осуществимое использование. 9.3. Финансово осуществимое использование. 9.4. Максимальная эффективность. 10. Сертификат рыночной стоимости. Приложение 1 ”Расчетные таблицы” Приложение 2 ”Фотографии объекта” Приложение 3 “Сопроводительные документы” Всего 27 страниц. 37 Тема 5. Оценка стоимости и инвестиционной привлекательности капитала предприятия. 1. Оценка прогнозной стоимости компании – это не что иное, как оценка стоимости ее бизнеса на заданную дату. Основными факторами, определяющими рыночную стоимость компании (оставим в стороне такие нематериальные активы, как гудвилл), являются: • настоящая и будущая прибыль от ее деятельности; • распределение доходов во времени и риск их неполучения; • потенциальные затраты на создание подобных компаний; • стоимость ее основных фондов и соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты; ликвидность активов компании; • степень контроля менеджмента компании и ее отдельных акционеров над бизнесом. В целом все известные методы расчета стоимости бизнеса можно свести к двум основным группам: статическим и динамическим. В отличие от статических, которые не учитывают перспективы бизнеса и пригодны в первую очередь для оценки вновь созданных предприятий, холдинговых и инвестиционных компаний, динамические методы ориентированы на приведение определенными способами распределенных во времени денежных потоков к некоему единому знаменателю (например, путем сравнения с денежными потоками аналогичных предприятий), или на оценку, кроме уже существующих активов компаний, их затрат на создание новых активов. Для выбора подходящего метода оценки необходимо: Отдать предпочтение какому-либо стандарту стоимости, соответствующему целям оценки (очевидно, что потенциального инвестора в первую очередь интересует рост доходов компании и из всех подходов к оценке он предпочтет использовать доходный); Определить оцениваемую долю собственности (при оценке контрольных и миноритарных пакетов акций могут использоваться разные методы или поправочные коэффициенты); Установить объем доступной информации (не имея достаточного объема данных по сопоставимым компаниям, невозможно использовать рыночный подход к оценке стоимости, при отсутствии же информации о денежных потоках не удается использовать доходный подход). Метод оценки бизнеса принято выбирать в зависимости от того, поддаются текущие и будущие доходы компании точному прогнозу или нет, обладает она значительными ликвидными материальными либо финансовыми активами или нет, имеет или нет она постоянную клиентуру. Если точный прогноз доходов компании невозможен либо весьма значительны ее материальные и финансовые активы, либо результаты ее деятельности существенно зависят от непредсказуемой ситуации с заключением контрактов, рекомендуется использовать методы, основанные на анализе активов, - методы стоимости чистых активов и ликвидационной стоимости. Если доходы компании могут быть достоверно определены либо ее активы преимущественно состоят из оборудования и готовой продукции, либо спрос на ее продукцию имеет устойчивый характер, лучшие результаты дадут методы оценки стоимости бизнеса, основанные на анализе доходов, - методы дисконтированных денежных потоков, капитализации доходов, избыточных прибылей или 38 сравнительный, с использованием таких оценочных мультипликаторов, как цена/прибыль, цена/денежный поток, цена/дивидендные выплаты и т.п. При наличии достаточного объема информации по сопоставимым компаниям (т.е. при возможности расчета мультипликаторов и достаточно больших положительных величинах знаменателей в соответствующих формулах) самый простой, но в то же время требующий аккуратного использования в связи с необходимостью учета целого ряда поправок при применении данных по сопоставимым предприятиям путь – применение методов, основанных на использовании цен, формируемых фондовым рынком: метода рынка капитала (для оценки стоимости миноритарных пакетов акций) или метода сделок (для контрольных пакетов или компаний в целом) либо метода отраслевых коэффициентов (основан на использовании сложившихся в отраслях соотношений между определенными финансовыми показателями). Если же сравнительный подход использовать не удается, оценка стоимости бизнеса компании проводится с применением методов, основанных на прямом анализе доходов: метода капитализации доходов (он применяется, когда темпы роста доходов предполагаются умеренными) или метода дисконтированных денежных потоков (используется в предположении, что будущие денежные потоки будут поддаваться обоснованной оценке, существенно отличаться от текущих в связи с ожидаемыми изменениями в экономических условиях или структуре бизнеса и будут представлять собой значительные положительные величины). Последний основан на оценке прогнозируемого на определенный период экономического результата (чистого дохода или чистого денежного потока) и его приведении к цифрам на текущий момент времени с использованием соответствующей ставки дисконта, учитывающей будущие риски. Выбор ставки дисконтирования, учитывающей отраслевые и региональные отличия функционирования тех или иных компаний, может быть выполнен с использованием либо статистических данных (сложившейся или прогнозируемой нормы прибыли) по репрезентативной выборке группы компаний той же отрасли с соответствующей региональной привязкой, либо аналитических методов расчета нормы дисконтирования. Среди последних основными и наиболее распространенными в зарубежной практике для денежных потоков собственного капитала компании являются модель оценки капитальных активов и метод кумулятивного построения, привязанные к доходности акций, свободно обращающихся на рынке, и отличающиеся разной степенью подробности описания и учета рисков, а для собственного и заемного капиталов – модель средневзвешенной стоимости капитала, позволяющая рассчитывать ставку дисконта как сумму взвешенных ставок дисконта на отдачу каждого из этих капиталов. Метод дисконтированных денежных потоков в мировой практике используется чаще других, поскольку дает инвестору возможность определиться с суммой, которую он будет готов заплатить за участие в бизнесе компании с учетом ожидаемой стоимости ее акций, а также требуемой им ставки дохода на инвестиции в этот бизнес (данный метод предоставляет возможность учесть через дисконт риск инвестиций). Каждый из указанных методов имеет свои достоинства и недостатки, поэтому для оценки стоимости бизнеса часто используется сразу несколько из них, а итоговая оценка определяется как взвешенная сумма оценок, полученных с применением каждого из методов, что обеспечивает получение сравнительно узкого диапазона наиболее вероятных значений искомой величины. 39 2. Оценка контрольного иминоритарного пакетов акций в условиях современного состояния рынка корпоративной собственности. Для расчета рыночной стоимости пакета акций (доли в собственном капитале) компании в процессе оценки бизнеса при переходе от стоимости всего собственного капитала к стоимости конкретного пакета используются поправки, которые позволяют учесть особенности бизнеса. Обычно оценщиком принимаются во внимание такие факторы, как размер оцениваемого пакета акций (доли в уставном капитале), ликвидность акций и степень контроля, присущая оцениваемому пакету. Премия за контроль представляет собой дополнительную стоимость, присущую определенной доле собственности, возникающую из-за наличия дополнительных полномочий по управлению компанией. В соответствие с Федеральным законом "Об акционерных обществах" обладатели уже 1%-ного пакета акций имеют определенные привилегии в виде права на ознакомление со списком лиц, имеющих право на участие в общем собрании акционеров (ст. 51, п.4), что влечет за собой возможность проведения переговоров, агитации и т.п. действий с целью получения желаемого результата голосования. По мере увеличения пакета акций их владелец получает те или иные дополнительные преимущества, которые повышают стоимость пакета, т.е. наряду с количественным преимуществом, появляются юридические преимущества. Содержание этих преимуществ представлено в таблице: № 1 2 3 Дополнительные права акционера - обладателя пакета акций Право на ознакомление со списком лиц, участвующих в голосовании на общем собрании акционеров. Право обратиться в суд с иском к члену (-ам) совета директоров и/или исполнительного органа о возмещении убытков, причиненных обществу. Внесение вопросов в повестку дня годового общего собрания, выдвижение кандидатов в исполнительные органы. Содержание пакета >1% голосующих акций >1% размещенных обыкновенных акций >2% голосующих акций 4 Обязательное привлечение государственного финансового контрольного органа. >2% государственных (муниципальных) голосующих акций 5 Право проведения внеочередного общего собрания акционеров. >10% голосующих акций 6 Зависимое общество. Информирование о заинтересованности в сделке. Право доступа ко всем документам общества. Ограничения по реорганизации субъектов 9 естественных монополий. "Блокирующий пакет" по решениям, которые 10 принимаются большинством голосов. 11 "Контрольный пакет" позволяет: а) обеспечить 7 8 >20% голосующих акций у другого общества >20% голосующих акций >25% голосующих акций >25% акций в федеральной собственности >25% голосующих акций >50% голосующих 40 кворум общего собрания; б) принять решения, принимаемые простым большинством. (размещенных) акций Исследования российских оценщиков показывают, что размер премии за (абсолютный) контроль может составлять от 40% до 100% от стоимости миноритарного пакета акций. Пример: Средние коэффициенты контроля и премии, сгруппированные по размерам пакетов акций 50%+1 25% + 1 акция — акция — 75%-1 50% акция Показатель 0—10% 10— -1 25% акция Диапазон отношений цены акции в сделке к цене акции на фондовом рынке 0,70— 1,17 0,81— 0,99— 2,52 2,35 1,34—2,0 1,38— 2,7 Среднее значение отношения цены акции в сделке к цене акции на фондовом рынке 0,93 1,12 1,39 1,81 1,88 Коэффициент контроля при переходе от стоимости 100% собственного 0,49 капитала компании к соответствующему пакету 0,60 0,74 0,96 1,00 75— 100% Источник: Расчеты компании «ФБК». 3. Оценка эффективности инвестиционных проектов Оценка эффективности инвестиций проводится с учетом следующей информации: – стоимость строительства, определяемая по аналогам, по удельным показателям с корректировками, по прогнозным и экспертным оценкам; – уточнение источников и условий финансирования; – анализ доходов от объекта, изменения рентабельности; – выбор периода инвестирования для проведения экономического обоснования (включает строительство, освоение, эксплуатацию); – прогнозирование изменения цен на составляющие дохода и затрат; – расчеты по выявлению резервов повышения экономической эффективности и надежности инвестиционного проекта. Международная практика оценки эффективности инвестиций базируется на концепции временной стоимости денег и основана на следующих принципах: Оценка эффективности использования инвестируемого капитала производится путем сопоставления денежного потока (cash flow), который формируется в процессе реализации инвестиционного проекта и исходной инвестиции. Проект признается эффективным, если обеспечивается возврат исходной суммы инвестиций и требуемая доходность для инвесторов, предоставивших капитал. 41 Инвестируемый капитал равно как и денежный поток приводится к настоящему времени или к определенному расчетному году (который как правило предшествует началу реализации проекта). Процесс дисконтирования капитальных вложений и денежных потоков производится по различным ставкам дисконта, которые определяются в зависимости от особенностей инвестиционных проектов. При определении ставки дисконта учитываются структура инвестиций и стоимость отдельных составляющих капитала. Суть всех методов оценки базируется на следующей простой схеме: Исходные инвестиции при реализации какого-либо проекта генерируют денежный поток CF1, CF2,..., CFn. Инвестиции признаются эффективными, если этот поток достаточен для: возврата исходной суммы капитальных вложений и обеспечения требуемой отдачи на вложенный капитал. Сопоставление инвестиционных проектов осуществляется путем применения определенных критериев эффективности, основными из которых являются чистая настоящая стоимость проекта (NPV), дисконтированный период окупаемости проекта, индекс прибыльности проекта, внутренняя норма прибыли проекта и ее модификации, средний доход на чистый капитал. Индекс прибыльности – это отношение настоящей стоимости будущих выгод к начальным инвестициям: . Другое определение индекса прибыльности состоит в отношении текущей стоимости всех положительных денежных потоков от проекта к текущей стоимости всех отрицательных денежных потоков. Инвестиционный проект следует принимать, если эта величина больше 1. По своей сути индекс прибыльности соответствует NPV. Индекс прибыльности не следует применять при выборе взаимно исключающих проектов. Внутренняя норма отдачи (IRR) – это норма дисконтирования, при которой настоящая стоимость возврата капитала равна начальным инвестициям, т.е. NPV= 0. Для определения IRR все положительные и отрицательные денежные потоки проекта анализируются для определения такой нормы дисконтирования, при которой их алгебраическая сумма равна нулю. Проект можно инвестировать, если альтернативная стоимость капитала меньше IRR. При сопоставлении инвестиционных проектов более предпочтительными являются проекты с большим значением IRR. На практике внутреннюю норму отдачи довольно часто применяют как основной критерий инвестиций, однако этот критерий эффективности некорректен, если необходимо рассматривать разные нормы дисконтирования или если начальный денежный поток больше нуля. Существуют методики, которые корректируют IRR для применения в той или иной ситуации (например, модифицированная внутренняя норма отдачи (MIRR)). Средний доход на чистый капитал. Используется некоторыми инвесторами для принятия инвестиционных решений на основании бухгалтерской нормы прибыли, сравниваемой со средними показателями для фирмы или отрасли. Этот критерий эффективности инвестиционных проектов имеет серьезные недостатки: – не учитывается изменение стоимости денег во времени; 42 – зависимость от системы бухгалтерского учета, применяемой конкретным инвестором. Для принятия решения инвестору рекомендуется анализировать несколько критериев эффективности, так как ни один из них не позволяет учесть все особенности каждой конкретной ситуации. 43 Тема 6. Особенности оценки ликвидационной стоимости предприятия. Ликвидационная стоимость. Определение ликвидационной стоимости имеет своей целью решение ряда задач, которые непосредственно зависят от потребителей данной информации. В качестве основных пользователей (в большинстве случаев и заказчиков) итогового расчета ликвидационной стоимости выделяют кредитных менеджеров, арбитражных управляющих и менеджеров предприятия. Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной продаже его активов. Оценка ликвидационной стоимости производится, когда: • прибыль предприятия от производственной деятельности невелика по сравнению со стоимостью чистых активов (предприятие убыточное); • принято решение о ликвидации предприятия; • предприятие находится в стадии банкротства. При ликвидации предприятия возникает необходимость в разработке четкого графика реализации имущества и погашения имеющейся у предприятия задолженности (причем нередки ситуации, когда суммарная величина дохода от реализации имущества не покрывает всех долгов). При этом сроки экспозиции (предпродажных мероприятий и самой продажи) сильно ограничены в силу необходимости достаточно быстрого освобождения от активов и погашения задолженности. Именно вопрос наличия времени играет в данном случае решающую роль в величине стоимости (при прочих равных условиях). В свою очередь, продолжительность временного периода определяется условиями каждого конкретного случая ликвидации. При этом необходимо иметь в виду, что само решение о ликвидации может быть как добровольным (то есть имеет место запланированная акция), так и вынужденным. Как правило, первый случай дает большую вариативность в принятии решений и позволяет разработать более эффективные планы ликвидации предприятия. Вынужденная ликвидация в процессе банкротства осуществляется при принятии решения об открытии конкурсного производства по итогам внешнего управления. При этом сроки реализации имущества крайне ограничены. Поэтому необходимо разграничивать добровольную и вынужденную ликвидацию. Ускоренная реализация иного имущества в силу ограниченности сроков экспозиции также вызывает необходимость определения ликвидационной стоимости. При этом также существует несколько вариантов такой реализации - либо это инициативная (добровольная) реализация, либо вынужденная (по принуждению), предусмотренная действующим законодательством. Так, в процессе исполнительного производства осуществляется реализация арестованного по решению суда имущества, причем в срок не превышающий двух месяцев со дня наложения ареста. Во всех случаях ограниченность сроков экспозиции приводит к тому, что ликвидационная стоимость имущества практически всегда ниже его рыночной 44 стоимости. И этот факт является негативным для продавца имущества и безусловно положительным - для покупателя. В действующем российском законодательстве понятие ликвидационной стоимости закреплено только в стандартах оценки, утвержденных постановлением Правительства: "ликвидационная стоимость - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов". Более детализированное и верное определение содержится в Стандартах Российского общества оценщиков (РОО) [Стандарт РОО "Базы оценки, отличные от рыночной стоимости" (СТО РОО 20-03-96)]: "ликвидационная стоимость, или стоимость при вынужденной продаже - денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. В некоторых государствах к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с недобровольным продавцом и покупателем, или покупателями, информированными о затруднениях, испытываемых продавцом". В западной литературе различают два вида ликвидационной стоимости упорядоченная (orderly liquidation value) и вынужденная (forced sale value) [International Glossary of Business Valuation Terms (The National Association of Certified Valuation Analysts (NACVA)).]. Вторая соответствует российскому определению, первая предполагает, что у собственника достаточно времени для того, чтобы срок экспозиции объекта был оптимально приближен к среднерыночному. Необходимо избегать подмены понятий ликвидационной стоимости и чистого дохода от ликвидации, который возникает при реализации имущества после окончания срока его полезной эксплуатации. Реализация таких активов производится, как правило, наиболее эффективным способом с целью частичной компенсации затрат на их приобретение в прошлом. Отдельно можно рассматривать понятие ликвидационной стоимости прекращения существования активов предприятия, когда активы предприятия не продаются, а списываются и уничтожаются. Стоимость активов в этом случае представляет собой отрицательную величину, так как в этом случае от владельца предприятия требуются определенные затраты на их ликвидацию. Расчет упорядоченной ликвидационной стоимости предприятия Технологическая последовательность работ по расчету упорядоченной ликвидационной стоимости предприятия, т.е. стоимости, которую можно получить при упорядоченной ликвидации предприятия, включает несколько этапов: 1. Выбирается последний балансовый отчет (чаще всего последний квартальный). 2. Составляется график ликвидации активов, так как продажа различных видов активов предприятия, таких как недвижимое имущество, машины и оборудование, товарно-материальных запасы требуют различных временных периодов. 3. Определяется валовая выручка от ликвидации активов. 4. Оценочная стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат, связанных с ликвидацией (комиссионные оценочным и юридическим фирмам, налоги и т.п.). С учетом календарного графика ликвидации активов, скорректированные стоимости оцениваемых активов дисконтируются на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск. 45 5. Ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, сохранения оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации. Срок дисконтирования соответствующих затрат определяется по календарному графику продажи активов предприятия. 6. Прибавляется (вычитается) операционная прибыль (убытки) ликвидационного периода. 7. Вычитаются преимущественные права: выходные пособия и выплаты работникам предприятия; требования кредиторов по обязательствам, которые обеспечиваются залогом имущества ликвидируемого предприятия; задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды; расчеты с другими кредиторами. Вырученная от продажи активов денежная сумма, очищенная от сопутствующих затрат, дисконтируется на дату оценки по повышенной ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск. 46 Тема 7. Правовые и управленческие аспекты рынка недвижимости. 1. Нормативные акты Гражданский кодекс Российской Федерации (с изм. и доп. от 2003 г.) Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (с изм. и доп. 2001 г., 2002 г.). Федеральный закон от "Об ипотеке (залоге недвижимости)" 16 июля 1998 г. N 102ФЗ (с изм. и доп. 2001 г., 2002 г.). Федеральный закон "О финансовой аренде (лизинге)" от 29 октября 1998 г. N 164ФЗ (с изм. и доп. 2002 г.). Закон РФ "О залоге" от 29 мая 1992 г. N 2872-I. 2. Формы государственного регулирования рынка недвижимости На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции: - идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации); - инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу; - профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости; - эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества; - регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости; - верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов; - контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью). В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах: - путем прямого вмешательства, т.е. административным способом; - косвенным воздействием или экономическими методами управления. Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов: - создание нормативной базы — законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах; - отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости — лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности; - установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам; - контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил; 47 - введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке; - выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд. Административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения. Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью: 1) системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них); 2) регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка); 3) выпуска и обращения жилищных сертификатов; 4) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищ и строительства на коммерческой основе; 5) реализации государственных целевых программ; 6) амортизационной политики; 7) внешнеэкономической деятельности. 3. Комплекс прав на недвижимость Недвижимость как экономическая категория представляет собой физический объект и право собственности на него. Объекты недвижимости могут находиться в собственности частного владельца, который обладает исключительным правом владения, пользования и распоряжения (включая продажу данного объекта недвижимости другому лицу). В соответствии с российским законодательством право собственности предполагает право владения, распоряжения и использования объектов недвижимости в целях и пределах, не нарушающих права собственников, а также соблюдение ограничений (сервитутов). Под правомочием владения понимается основанная на законе (юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данный объект недвижимости, содержать его в своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе и т.п.). Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования объекта недвижимости путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомочием владения, ибо по общему правилу можно пользоваться имуществом, только фактически владея им. Правомочие распоряжения означает аналогичную возможность определения юридической судьбы объекта недвижимости путем изменения, его принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение и т.д.). У собственника недвижимости одновременно концентрируются все три названных правомочия. Но порознь, а иногда и все вместе они могут принадлежать и не собственнику, а иному законному (титульному, т.е. опирающемуся на определенное юридическое основание — титул) владельцу объекта недвижимости, например, арендатору. Последний не только владеет и пользуется недвижимостью собственникаарендодателя по договору с ним, но и вправе с его согласия сдать недвижимое 48 имущество в поднаем (субаренду) другому лицу, произвести действия, улучшающие объект недвижимости, т.е. в известных рамках распорядиться им. Собственник вправе передавать другим лицам свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему недвижимым имуществом, оставаясь его собственником, например, при сдаче недвижимого имущества в аренду. На этом основана и предусмотреннаявозможность передать недвижимое имущество в доверительное управление другому лицу, что не влечет перехода к последнему (доверительному управляющему) права собственности. При имущественных отношениях на праве оперативного управления объектами недвижимости можно владеть и пользоваться в соответствии с целями и задачами собственника. Когда же объекты недвижимости находятся на праве хозяйственного ведения, то ими можно владеть, пользоваться и распоряжаться. Приобретение права на недвижимость и владение ею предполагает наличие дополнительных обременении, накладываемых на владельца объектов недвижимости. Так, после приобретения в установленном порядке прав на недвижимость на собственнике лежит обязанность уплаты налога. Сервитут — это «право ограниченного пользования чужим земельным участком», которое «может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд». Для продаваемых застроенных земельных участков устанавливаются публичные сервитуты, в соответствии с которыми собственники земельных участков должны обеспечить: - безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на- момент передачи земельного участка в собственность; - возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; - возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры. Некоторыми особенностями обладает содержание права собственности на землю и другие природные ресурсы: их оборот законодательно ограничен в общественных интересах так же, как и содержание прав всякого землепользователя или природопользователя. Ведь количество и состав такого рода объектов недвижимости ограничены, а их использование всегда затрагивает интересы общества в целом. Поэтому использование принадлежащих собственнику правомочий относительно земельных участков и иных природных объектов недвижимости подвергается неизбежным ограничениям в публичных интересах. Так, собственник должен учитывать природоохранные (экологические) требования и запреты, целевое назначение данных объектов, требования закона по их рациональному использованию, права и интересы соседствующих пользователей и т.д. Это является не ограничением его права собственности на объект недвижимости, а установлением более точных границ его содержания, которое в любом случае не может быть беспредельным. 4. Сделки с объектами недвижимости Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей 49 (юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки). Цель любой сделки ~ приобретение права собственности или права пользования имуществом. Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий: - законность содержания: - правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершивших сделку; - соответствие воли и волеизъявления участников сделки; - соблюдение формы сделки. В случае, когда хотя бы одно из этих условий будет нарушено, сделка считается недействительной, т.е. не соответствующей закону и не влекущей желаемых правовых последствий. Недействительные сделки могут быть: 1) оспоримыми — сделки, признанные недействительными по решению суда; 2) ничтожными — сделки недействительные с самого начала ее совершения: - совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности; - волеизъявление не соответствует подлинной воле; - нарушены формы сделки и требования о ее государственной регистрации: - сторона сделки недееспособна, т.е. не способна понимать значение своих действий; - сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности. Сделки с недвижимостью совершаются только в письменной форме, путем заключения договора, который имеет два значения: - юридический факт, порождающий права и обязанности; - само правоотношение, содержание которого составляет эти права и обязанности. С объектами недвижимости могут заключаться следующие виды сделок: 1) Изменение собственника Купля-продажа При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости, где продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. При продаже зданий, сооружений и иной недвижимости покупателю одновременно передается право на ту часть земельного участка, которая занята этими объектами недвижимости и необходима для их использования, даже если в заключенном договоре специально не оговорено право покупателя на соответствующий участок земли. Эти вопросы легко решаются, если продавцом земельного участка и связанного с ним объекта недвижимости является одно и то же лицо. В случае же, когда земельный участок принадлежит другому лицу, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец здания, сооружения и т.п. При этом не требуется согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с продавцом. Продавец обязан: • передать объект недвижимости свободным от любых обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами; 50 • в случае изъятия объекта недвижимости у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия; • вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом; • передать объект недвижимости покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи. Мена В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект недвижимости в обмен на другой. Договор мены обязательно заключается в письменной форме и подписывается сторонами. Субъектами сделки могут быть граждане и юридические лица. Если сроки передач объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств. Право собственности в этой сделке возникает у сторон с момента государственной регистрации перехода соответствующих прав, а не после исполнения ими обязательств по передаче объектов недвижимости. Дарение. В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому: • объект недвижимости в собственность; • имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей. Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица. Однако в отношении этой сделки между коммерческими организациями имеются специальные оговорки. Для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости. В сделке дарения одаряемый вправе в любое время, до передачи ему объекта недвижимости, отказаться от него. Дарение объекта недвижимости обязательно оформляется письменным договором, который подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации. Рента. В этом виде сделки получатель ренты — собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект недвижимости периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Причем получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога. Приватизация — это процесс перехода (передачи, продажи) государственного имущества в собственность юридических и физических лиц. По закону бесплатно приватизировать объект недвижимости гражданин может только один раз в жизни (исключение составляют несовершеннолетние, когда приватизация проводилась от их лица опекуном или родителями). Договоры по всем названным сделкам оформляются в письменном виде и подлежат обязательной государственной регистрации соответствующими органами юстиции в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 51 2) Изменение права пользования и владения Аренда. Основная особенность рассмотренных выше сделок заключается в том, что объекты недвижимости передаются другой стороне с собственность. Аренда же не предполагает передачу объекта недвижимости в собственность. Так, при аренде объекта недвижимости арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия как имущественные комплексы, здания, сооружения. Право сдачи объектов недвижимости в аренду принадлежат собственникам и лицам, управомоченным законом или собственником сдавать недвижимость в аренду. Если случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т.е. собственник его продаст, или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор). Договор аренды объектов недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация договора аренды объекта недвижимости означает для арендодателя обременение его прав. По договору арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования соответствующей недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, то к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для использования в соответствии с его назначением. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. Когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого строения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования на условиях, действовавших до продажи земельного участка. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы такой договор считается незаключенным. Установленная в договоре плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, ан котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. 52 В настоящее время существует несколько видов аренды зданий и сооружений (нежилых помещений). В зависимости от срока действия договора различают краткосрочную либо долгосрочную аренду. Оформление договора В зависимости от условий, структурное построение договоров можно варьировать, однако, как правило, договор включает в себя: - реквизиты (договор купли-продажи земельного участка, договор ипотеки производственного здания; номер, дата и место подписания); - преамбулу (вводную часть) — содержит все необходимые сведения о сторонах, вступающих в договорные отношения, и их правовом статусе; - предмет — обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объекта на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества; — срок и условия передачи объекта недвижимости; — цену и порядок расчетов; — права и обязанности сторон; — ответственность сторон; — порядок изменения условий и расторжения договора; — форс-мажорные обстоятельства; — заключительные положения; — приложения (схемы, справки и т.д.). Прием-передача объекта недвижимости обязательно должны быть оформлены приемо-передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До подписания акта объект недвижимости не считается переданным, а договор исполненным. 4. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней Объекты государственной регистрации Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствие с ГК РФ. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними производится в целях подтверждения государством оснований возникновения, перехода, обременения или прекращения прав на объекты недвижимости. Государственная регистрация должна производиться по единой системе записей по каждому объекту недвижимости в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним, который хранится бессрочно. Это исключает возможность афер с недвижимостью. Государственной регистрации подлежат права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также права возникновения, ограничения, перехода и 53 прекращения на недвижимое имущество, в том числе земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, обособленные поверхностные водные объекты, многолетние насаждения и другие объекты. Основной задачей государственной регистрации объектов недвижимости является охрана прав их собственников, а также гарантия достоверной информации об объектах недвижимости. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Все объекты по правам, подлежащие государственной регистрации и учету, исходя из ГК РФ (ст. 131, 216, 265, 268, 294, 296), можно объединить в пять групп: право собственности; вещные права; ограничения прав; сделки с недвижимым имуществом; физические объекты, подлежащие специальной регистрации или учету. В отличие от права собственности вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям. Вещные права — это права хозяйственного ведения, оперативного управления имуществом, пожизненного и постоянного пользования, наследуемого владения земельным участком и др. Даже в случае перехода права собственности на объект недвижимости к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются, и они могут продолжить свои правомочия (действия) в отношении имущества. Третью группу объектов регистрации составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитуты, ипотека; доверительное управление и аренда, которые имеют неодинаковую правовую природу. Так, сервитут — это ограниченное вещное право, ипотека — способ обеспечения обязательств, а аренда и доверительное управление — договорные обязательства. Четвертая группа объектов регистрации — действия (сделки), влекущие возникновение, изменение, прекращение или передачу прав на недвижимое имущество. Право собственности и другие вещные права возникают не только из договоров куплипродажи, мен, дарения, но и при возведении объекта, его реконструкции, продажи с открытых торгов при исполнительном производстве. Вновь создаваемые объекты недвижимости подлежат государственной регистрации. Права на недвижимость, возникшие до момента вступления в силу Закона о госрегистрации, признаются действительными без государственной регистрации. Но если сделки с объектами недвижимости регистрируются после введения в действие Закона, то требуется регистрация на этот объект ранее возникших прав. Кроме государственной регистрации, может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества, а также кадастровый и технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости. Поэтому не следует отождествлять правовой и технический учет объектов недвижимости, который ведут различные государственные органы (БТИ и др.). Для создания рынка недвижимости необходимо юридически оформить недвижимость, т.е. в соответствии с утвержденными формами каждому объекту недвижимости должен быть присвоен кадастровый номер — сжатое, цифровое выражение набора характеристик объекта, исключающее его смешение (отождествление) с другим объектом. Федеральный закон определяет кадастровый номер как «уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации 54 номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета». По большей части кадастровый номер основан на исключительности пространственно-географического расположения каждого объекта недвижимости, подлежащего регистрации. Закон предусматривает, что кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором они находятся, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения состоит, в свою очередь, из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения. Кадастровый номер сохраняется до тех пор, пока объект недвижимости, которому был присвоен данный кадастровый номер, существует как единый объект зарегистрированного права. В случае разделения, слияния, выделения объекта недвижимости, вновь образованным объектам (объекту) недвижимости присваиваются новые кадастровые номера. Государственная регистрация прав объектов недвижимости осуществляется по месту их нахождения в пределах регистрационного округа, в котором действует учреждение юстиции. Регистрация должна носить открытый публичный характер. Любое лицо может получить выписку из ЕГРП, содержащую информацию о зарегистрированных правах на любые объекты недвижимости, ограничения (обременения) прав, а также описание объекта недвижимости. Для этого необходимо подать письменное заявление и предъявить надлежащие документы (для юридического лица — свидетельство или иной документ о государственной регистрации данного юридического лица и доверенность о полномочиях представителя, который от имени соответствующего юридического лица обращается за информацией; для физического лица — паспорт). Открытость сведений о соответствующих правах на объект недвижимости ограничена. Сведения о содержании правоустанавливающих документов (за исключением сведений об обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, предоставляются только правообладателям (не только обладателям «запрашиваемого» права или обременения, но и всем обладателям каких-либо вещных прав или обременений по данному объекту недвижимости), их представителям и наследникам, а также государственным органам, органам местного самоуправления. Государство гарантирует права на объекты недвижимости, которые становятся товаром только после государственной регистрации. Государственной регистрации подлежат, кроме прав на недвижимое имущество, и все сделки с объектами недвижимости. Несоблюдение государственной регистрации сделки с объектами недвижимости влечет ничтожность сделки. Однако, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации заключенной сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. 5. Основные принципы налогообложения недвижимости Владение, пользование и управление объектами недвижимости в той или иной форме связанно с выплатой различных налогов для финансового обеспечения деятельности государства и регулирования условий производства, структуры народного 55 хозяйства, инвестирования в основные фонды и решения других задач страны. Налогообложение недвижимости, как и другого имущества и доходов в России, строится на основе следующих принципов: Таблица 6.1 № Принципы п\п налогообложения Основное содержание (сущность) 1 Всеобщности Каждое лицо должно уплачивать установленные законом налоги и сборы 2 Справедливости Уровень налоговых ставок должен учитывать фактические и дифференциации возможности налогоплательщика исходя из стоимости его недвижимого имущества 3 Обязательности Поскольку любое государство не может существовать без налогов, то уплата их неизбежна. При этом для каждого налогоплательщика должно быть выгоднее платить, чем не платить налоги 4 Равенства Перед налогом все равны. Налоги и сборы не могут быть дискриминационными и применяться различно исходя из политических, идеологических, этнических, конфессиональных и иных аналогичных различий между налогоплательщиками Недопустима дифференциация ставок налогов и сборов, а также льгот в зависимости от формы собственности, гражданства физических лиц и места происхождения капитала В процессе налоговых отношений по поводу недвижимого имущества и сделок с ними на одной стороне выступают налогоплательщики — предприятия и физические лица, а на другой налоговые агенты и различные учреждения и организации, выполняющие свои особые функции в системе налогообложения, в том числе Министерство финансов РФ и его налоговые структуры. Для целей налогообложения важно определение взаимозависимых юридических и физических лиц, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц. В состав взаимозависимых лиц включаются организации и (или) физические лица, если: -одна организация непосредственно и (или) косвенно участвует в другой организации в размере более 20%. Доля косвенного участия одной организации в другой через последовательность иных организаций определяется в виде произведения долей непосредственного участия организаций этой последовательности одна в другой; -одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению; -лица состоят в соответствии с семейным законодательством РФ в браке, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого. Взаимозависимыми по суду могут быть признаны также лица и по иным основаниям, если будут предоставлены доказательства того, что лица находятся под контролем другого лица либо одно лицо находится под контролем другого лица, которое может повлиять на результаты управления недвижимостью.
