Д.Ю. Чугунов Институт развития образования, НИУ ВШЭ, Москва

Д.Ю. Чугунов
Институт развития образования, НИУ ВШЭ, Москва
Качество образования, как фактор социального окружения: анализ влияния на
стоимость жилья в районах СЗАО г. Москвы
Резюме
В
западных
странах
существует
убеждение,
что
качество
образования,
предоставляемого в местной школе, является одним из ключевых факторов, определяющих
стоимость жилья в районах города или больших агломераций (Updegrave, 2003). Образование
– это ключевой детерминант в развитии общества, поэтому доступ к школам,
предоставляющим более качественные образовательные услуги, актуален для многих
домохозяйств (Owusu-Edusei, Espey, 2003).
Эмпирическое подтверждение данных гипотез зачастую связано с рядом трудностей.
Во-первых, качество школы – это не единственный детерминант стоимости жилья, так как
последняя также во многом определяется социальным окружением жилых домов, т.е.
наличием таких благ, в том числе общественных, как места для отдыха и развлечений (парки,
театры, кинотеатры), учреждения здравоохранения, магазины и т.д. Так как индивиды, для
которых наличие таких благ представляет ценность (и они могут себе их позволить), имеют
тенденцию образовывать совместные ареалы (т.е. проживать по соседству в так называемых
жилищных кооперативах), задача вычленения эффекта школ из общего эффекта социального
окружения порой является трудновыполнимой. Во-вторых, довольно сложно отделить
характеристики качества самих школ (например, школьная инфраструктура оборудование,
программы обучения, уровень учителей и школьных администраторов) от оценки качества
контингента, присутствующего в школе. Распространенные меры оценки качества школ
(тестовые баллы учащихся) обычно отражают как качество образования, предоставляемого в
школе, так и характеристики учащихся в них детей (Kane, Staiger, Reigg, 2005).
Исследование рынка недвижимости предполагает изучение его как объекта,
повсеместно включенного во внешнюю среду. Для этого необходимо всесторонне
исследовать различные факторы, оказывающие влияние при формировании стоимости
отдельных объектов рынка жилья. Таких факторов может оказаться достаточно много, и не
все они оцениваются однозначно. Особое место среди этих факторов занимают качество
образования, предоставляемого в прилегающих школах, и его влияние на стоимость жилья.
Следует найти способ выделения из стоимости жилого имущества доли, которая относится к
1
стоимости образования, а также определить спрос населения на более качественное
образование.
В работе исследуется влияние качества школ на стоимость жилой недвижимости в
районах северо-западного административного округа города Москвы. Теоретической основой
исследования послужили фундаментальные труды российских и зарубежных специалистов в
области экономики образования, исследования представителей современной теории и
практики экономической оценки недвижимости. В работе использовались результаты
фундаментальных
и
прикладных
исследований
в
области
образования,
методы
математической статистики, данные федеральной службы государственной статистики, а
также данные, полученные при проведении Единого государственного экзамена на
территории г. Москвы.
Данная работа является продолжением исследования влияния качества школ и
предоставляемого в них образования на формирование цен на жилое имущество в Москве1.
Для того чтобы более детально исследовать данную взаимосвязь в фокус исследования были
помещены только школы и жилая недвижимость северо-западного административного округа
г. Москвы. Благодаря результатам последних исследований в данной области, проведенных
за рубежом, была доработана теоретическая модель. Анализ данных в статике был дополнен
динамическим исследованием: модель была протестирована на данных двух временных
срезов – 2010 и 2013 гг.
В ходе исследования подтвердилась взаимосвязь между социальным окружением и
стоимостью жилой недвижимостью в районах города Москвы. Качество образования
является частью социального окружения, за которое население сегодня готово платить.
Советская модель внутригородского расселения – по прописке, была разрушена, как и связи
между рынком жилья и факторами социального окружения, включая качество школ и
предоставляемого в них образования. Сегодня имеет место квазирынок образовательных
услуг. И, следовательно, требуется новая модель внутригородского расселения.
Законы рынка работают в негосударственном секторе образовательных услуг. Для
платежеспособных индивидов при выборе жилья в Москве значимым фактором социального
окружения является наличие в районе качественной частной школы. Покупатели жилья,
Чугунов Д.Ю. (2013) «Влияние факторов качества образования и социального окружения на стоимость жилья в
Москве», Журнал Новой экономической ассоциации, № 1 (17), с. 87–112
1
2
отдающие предпочтение качественному образованию, делают выбор в пользу частных школ,
что в свою очередь отражается и на стоимости жилья.
Представителям городской администрации, управленцам следует более внимательно
подходить к вопросам, связанных со сдачей в аренду муниципального имущества и с выдачей
разрешений на строительство жилым домов. Так, сдача в аренду помещений учредителям
частных школ, т.е. открытие в районе негосударственной школы может благоприятно
сказаться на других факторах социального окружения, на благополучии района города, а
также на стоимости жилья. Строительство элитного жилья более оправдано в районах, где
уже присутствует частная школа и развито социальное окружение. Данный аспект может
оказаться важен как при выдаче распорядителями муниципального имущества разрешений на
строительство жилья, так и при выборе места для застройки строительными компаниями.
3