Вопросы собственности на земельные участки и
advertisement
Информация о порядке и условиях приобретения недвижимого имущества на территории Венгрии иностранными юридическими и физическими лицами Система государственного регулирования порядка и условий приобретения недвижимого имущества на территории Венгрии к настоящему времени гармонизирована с законодательной базой и соответствующей практикой Евросоюза. Однако существует ряд специфических особенностей, присущих законодательству Венгрии, направленных на защиту стратегических интересов страны. В целом вопросы приобретения и распоряжения недвижимым имуществом представлены в следующих нормативно-правовых актах: Гражданский кодекс Венгрии; Закон CXLI от 1997 г. «О регистрации недвижимого имущества»; Закон XCIII от 1990 г. «О пошлинах»; Постановление правительства No. 7/1996 (I.18.) «О приобретении недвижимого имущества иностранными гражданами». В соответствии с действующим законодательством страны и сложившейся практикой недвижимость на территории Венгрии может быть приобретена на следующих условиях: • договор купли-продажи; • приобретение контрольного пакета акций компании, владеющей недвижимым имуществом; • договор аренды недвижимого имущества с возможностью его дальнейшего выкупа; • в порядке правопреемственности или в результате пожертвования; • в результате 15 лет непрерывного владения недвижимым имуществом (аналогично условиям приобретательной давности, предусмотренной ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации). В данном случае лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество. Согласно указанным выше нормативно-правовым актам и в соответствии со сложившейся практикой зачастую все здания и сооружения, расположенные на соответствующем участке земли, принадлежат владельцу данного участка. Однако в Венгрии возможно приобретение здания без прилегающего к нему участка земли в том случае, если владелец земли и строительная компания, возводящая соответствующее сооружение, предварительно согласовали данный вопрос в письменной форме. При таких условиях строительная компания будет владеть построенным зданием, но будет вынуждена оплачивать право землепользования владельцу земельного участка. Данный участок земли и расположенное на нем здание будут отдельно зарегистрированы в Земельном кадастре, но с упоминанием о праве 2 землепользования. Кроме того, у владельца земельного участка устанавливается преимущественное право относительно приобретения здания, в то время как у владельца здания - преимущественное право на приобретение данного участка земли. При этом владелец здания также имеет преимущественное право на пролонгацию контракта или приобретение в последствии данного участка земли в собственность. Серьезные ограничения по приобретению недвижимости на территории Венгрии предусмотрены лишь в отношении земель сельскохозяйственного назначения и природоохранной территории (виноградники, фруктовые сады, луга, пастбища, тростники, леса, рыбацкие озера и др.). В связи с этим необходимо отметить, что Европейская комиссия в декабре 2010 года подтвердила право Венгрии устанавливать ограничения относительно приобретения земель сельскохозяйственного назначения иностранными гражданами в течение дальнейших 3 лет. Таким образом, до 2014 года для иностранных юридических и физических лиц действуют соответствующие ограничения по приобретению земель сельскохозяйственного назначения на территории Венгрии. Однако существуют определенные исключения, позволяющие как юридическим, так и физическим лицам государств, не являющихся членами Европейского Союза (далее - третьи страны) приобретать в собственность земли сельскохозяйственного назначения на территории Венгрии. В частности, лица из третьих стран имеют право приобретать в собственность земли сельскохозяйственного назначения и земли природоохранной территории в случае законного наследования. Кроме того, одним из таких исключений является возможность приобретения в собственность усадьбы (ранчо, фермы) в качестве отдельной недвижимости, расположенной на территории не более 6000 кв. м. В качестве второго исключения можно рассматривать право иностранных лиц, но в данном случае только из стран-членов ЕС, приобретать в собственность земли сельскохозяйственного назначения в случаях, когда они намереваются жить в Венгрии и осуществлять сельскохозяйственную деятельность в качестве независимых предпринимателей при условии, что они уже непрерывно проживают на законных основаниях на территории Венгрии не менее трех лет. Аналогичные ограничения распространяются и на право пользования землями сельскохозяйственного назначения. Однако юридические и физические лица из третьих стран имеют право заключать договоры аренды земли на срок, не превышающий 20 лет, и на участок земли не более 300 га. В данной связи необходимо отметить, что на практике имеет место заключение, так называемых, «карманных договоров» на приобретение иностранными лицами земель сельскохозяйственного назначения на территории Венгрии. Данные договоры официально не регистрируются в Венгрии и заключаются с нарушением действующих в стране правил. Согласно некоторым экспертным оценкам на сегодняшний день на западной 3 территории Венгрии уже продано иностранным лицам порядка 30-40 % всех земель сельскохозяйственного назначения. Приобретать недвижимость, юридически не квалифицируемую в качестве земель сельскохозяйственного назначения, главным образом, квартиры, офисы и нежилые помещения, имеют право как физические лица – граждане третьих стран, так и зарегистрированные на их территориях юридические лица. Ранее действовало правило, в соответствии с которым такого рода недвижимость могла быть приобретена в собственность иностранными физическими и юридическими лицами лишь с предварительного согласия венгерских региональных органов самоуправления. Однако с 01 мая 2009 года юридические и физические лица странчленов ЕС, так же как и юридические и физические лица третьих стран, имеют право приобретать в собственность недвижимость, которую не рассматривают в качестве земель сельскохозяйственного назначения, на тех же условиях, что и венгерские лица (то есть без предварительного согласования с региональными властми). В настоящее время данные правила распространяются на приобретение права собственности на усадьбы (ранчо, фермы) в качестве отдельной недвижимости, расположенной на территории не более 6000 кв. м. Наиболее распространенным способом приобретения недвижимости в собственность на территории Венгрии является договор купли-продажи. Стороны (продавец и покупатель) заключают данный договор, выполненный исключительно в письменной форме и заверенный юристом, имеющим действующую лицензию для работы на территории Венгрии. На практике после того, как юрист заверит договор купли-продажи, он подает документы на регистрацию права собственности на приобретенное недвижимое имущество в Земельном кадастре (Földhivatal). Данная процедура в среднем занимает от 3 до 6 месяцев, после чего покупатель становится полноправным собственником приобретенного недвижимого имущества. Процесс приобретения недвижимости на территории Венгрии, как правило, полностью сопровождается местным юристом, которому покупатель выплачивает гонорар в размере 1-1,5 % от полной стоимости приобретаемого имущества. Кроме того, приобретение недвижимого имущества в собственность облагается соответствующими государственными пошлинами. Согласно Закону XCIII от 1990 г. «О пошлинах» при приобретении в собственность квартиры государственная пошлина составляет 2 % от покупной цены, если она не превышает 4 миллиона венгерских форинтов (далее – HUF), и 6 % от части покупной цены, превышающей 4 миллиона HUF. Однако в разделе 26 данного Закона перечислены исключения, предусматривающие освобождение от уплаты государственной пошлины. Одним из таких исключений является приобретение участка земли для дальнейшего возведения на нем здания (т.е. в качестве стройплощадки), которое освобождается от уплаты государственной пошлины при условии, 4 что в течение последующих 4 лет новый владелец завершит строительство жилого дома на одну или более квартир. В том же случае, если покупатель данного участка земли намерен его перепродать, государственная пошлина будет составлять 2 % от общей стоимости данного участка. Приобретение новых квартир не облагается налогом в том случае, если стоимость квартиры не превышает 15 миллионов HUF и при условии, что дом был построен строительной компанией, имеющей лицензию для работы на территории Венгрии. Таким образом, дополнительные затраты при приобретении недвижимости в Венгрии составляют примерно 5-10 % от полной стоимости самой недвижимости и включают в себя суммы для оплаты гонорара юриста, услуг нотариуса, государственных пошлин и других административных расходов. Также необходимо отметить, что обычно стороны (продавец и покупатель) подписывают договор купли-продажи и все связанные с ним документы лично. Однако законом предусмотрена возможность выдачи соответствующей доверенности, которая составляется на венгерском языке и заверяется нотариусом. Анализ реальной практики свидетельствует о том, что на территории Венгрии за последние 20 лет не отмечается каких-либо формальных или неформальных препятствий в приобретении недвижимого имущества российскими гражданами, за исключением земель сельскохозяйственного назначения. Вместе с тем, необходимо отметить проблемы, возникшие при покупке российской компанией «Сургутнефтегаз» у австрийского концерна «OMВ» 21,2-процентного пакета акций венгерской нефтегазовой компании «МОЛ» за 1,4 млрд. евро. Данный шаг предварительно был согласован с венгерской стороной. Однако после заключения сделки «Сургутнефтегаз» столкнулся со значительными трудностями. Уведомление о сделке было своевременно направлено руководству венгерской компании, но «Сургутнефтегаз» так и не был включен в реестр ее акционеров. Формальным поводом сначала было названо то, что «Сургутнефтегаз» не раскрыл своих конечных бенефициаров по действующим венгерским правилам. В интересах разрешения возникшей правовой коллизии и реализации своих прав «Сургутнефтегаз» подал исковое заявление в суд г. Будапешт, однако он вынес решение не в пользу российской компании. Позднее официальной причиной дискриминации «Сургутнефтегаза» было объявлено то, что Венгерское государственное контрольное ведомство по надзору за деятельностью финансово-кредитных организаций (PSZÁF) вело рассмотрение дела о соответствии венгерскому законодательству покупки 21,2 % акций «МОЛа». Но рассмотрение этого дела PSZÁF завершил без вынесения какого-либо решения. В конце ноября 2010 г. апелляционный суд г. Будапешт подтвердил ранее вынесенное решение Будапештского городского суда, препятствующее включению «Сургутнефтегаза» в список акционеров «МОЛа». 5 Охарактеризованная выше проблемная ситуация разрешилась лишь в первой половине 2011 года. Согласно договоренностям на политическом уровне, «Сургутнефтегаз» продал спорный пакет акций венгерскому правительству за 1,9 млрд. евро. С венгерской стороны было отмечено, что в результате удалось разрешить проблему, которая затрудняла дальнейшее поступательное развитие торгово-экономического сотрудничества между нашими странами. Несмотря на то, что приведенный пример непосредственно не относится к рассмотренному кругу вопросов, связанных с приобретением иностранными лицами недвижимого имущества на территории Венгрии, косвенно он свидетельствует о том, что власти страны могут применять дифференцируемый подход к иностранным покупателям, особенно в случаях, затрагивающих стратегические интересы страны.
