Закон о квартирных товариществах Неофициальный перевод

Закон о квартирных товариществах
Неофициальный перевод
Закон о квартирных товариществах
Принят 27 июня 1995 г.
(RT I, 1995, 61, 1025)
вступил в силу 03.08.1995
Korteriühistuseadus
С изменениями:Закон от 06.06.1996 (RT I, 1996, 42, 811) вст. в силу 01.10.1996
Закон от 17.06.1998 (RT I, 1998, 59, 941) вст. в силу 10.07.1998
Закон от 17.02.1999 (RT I, 1999, 27, 386) вст. в силу 27.03.1999
Закон от 15.11.2000 (RT I, 2000, 88, 576) вст. в силу 29.11.2000
Закон от 14.11.2001 (RT I 2001, 93, 565) вст. в силу 01.02.2002
Закон от 15.05.2002 (RT I 2002, 47, 297) вст. в силу 01.01.2004
Закон от 27.09.2006 (RT I 2006, 43, 326) вст. в силу 22.10.2006
Закон от 06.12.2006 (RT I 2006, 61, 456) вст. в силу 01.01.2007
Закон от 29.01.2009 (RT I 2009, 13, 78) вст. в силу 01.01.2009
Закон от 29.01.2009 (RT I 2009, 54, 363) вст. в силу 01.01.2010
Статья 1. Задачи Закона
(1) Закон о квартирных товариществах устанавливает правовой статус, основы деятельности и
особенности прекращения квартирных товариществ.
(2) В вопросах, не урегулированных настоящим Законом, к квартирным товариществам
применяются положения "Закона о некоммерческих объединениях"
Статья 2. Понятие квартирного товарищества
(1) Квартирное товарищество - это установленное Законом о квартирной собственности и
созданное собственниками квартир некоммерческое товарищество, целью которого является
совместное управление идеальными долями в строениях и земельном участке, являющимися
частью предмета квартирных собственностей, и представление общих интересов членов
квартирного товарищества.
(2) Квартирным товариществом в значении настоящего Закона является также некоммерческое
товарищество, созданное собственниками права квартирной застройки в целях совместного
управления идеальными долями в праве застройки, являющимися частью предмета прав
квартирной застройки.
Статья 3. Учреждение квартирного товарищества
(1) Квартирное товарищество учреждается по решению большинства собственников квартир в
разделенной на квартирные собственности недвижимой вещи, если этому большинству через
идеальные доли в предмете квартирной собственности принадлежит большая часть строения и
земельного участка, в предусмотренной "Законом о некоммерческих объединениях" порядке.
Учредительный договор не заключается.
(2) Для внесения в регистр некоммерческих объединений и фондов, имеющих статус
частноправовых юридических лиц, держателю регистра представляются:
1) заявление, содержащее данные, указанные в части 3 настоящей статьи;
2) протокол учредительного собрания (в случае перерегистрации товарищества,
зарегистрированного в регистре предприятий, в регистре некоммерческих объединений и
фондов, имеющих статус частноправовых юридических лиц, - протокол собрания, утвердившего
действующую редакцию устава товарищества);
3) список членов, содержащий данные, указанные в части 4 настоящей статьи;
4) копию записи в крепостной книге о принадлежности квартирной собственности или документ,
удостоверяющий право собственности на недвижимость - в случае, указанном в части 4 статьи 17
настоящего Закона;
5) устав, подписанный проголосовавшими за его принятие членами товарищества;
6) (Утратила силу с 01.07.2009, RT I 2009, 13, 78);
7) контактные данные квартирного товарищества;
8) справка об уплате государственной пошлины, предусмотренной Законом о государственной
пошлине;
9) иные предусмотренные законом документы.
(3) Представленное держателю регистра заявление о внесении квартирного товарищества в
регистр некоммерческих объединений и фондов должно содержать наименование,
местонахождение и адрес квартирного товарищества, имена и личные коды членов его правления,
правила реализации членами правления права на совместное представительство товарищества, а
также дату утверждения устава товарищества. Заявление должно быть подписано всеми членами
правления и нотариально заверено. (RT I 2006, 61, 456 - действ. 01.01.2007)
(4) Список членов квартирного товарищества должен содержать имя или наименование каждого
члена, дату вступления в членство, личный или регистрационный код, в случае отсутствия
эстонского личного кода - день, месяц и год рождения лица, номера квартир, количество
принадлежащих каждому члену голосов, а также размер его паевого взноса и дату его внесения,
данные о выбытии или исключении из квартирного товарищества.
(5) Квартирное товарищество может учреждаться для обеспечения порядка эксплуатационного
обслуживания и хозяйственного управления одним или несколькими жилыми домами,
разделенными на квартирные собственности. Если квартирное товарищество включает более
одного дома, то отделяться от товарищества может только каждый дом в отдельности. За решение
об отделении должно быть подано более половины числа голосов собственников квартир в доме,
желающем отделиться от квартирного товарищества. Решение об отделении должно быть
нотариально заверено.
Статья 4. Устав квартирного товарищества
(1) Устав квартирного товарищества принимается на учредительном собрании и изменяется на
общем собрании членов товарищества. За принятие устава или его изменение должно быть подано
более половины общего числа голосов.
(2) В дополнение к положениям "Закона о некоммерческих объединениях", относящимся к уставу,
уставом квартирного товарищества регулируются вопросы распределения голосов на общем
собрании, а также основы и порядок оплаты расходов по управлению идеальными долями в
предмете квартирных собственностей членов квартирного товарищества.
Статья 5. Члены квартирного товарищества
(1) Членами квартирного товарищества являются все собственники квартир разделенной на
квартирные собственности одной недвижимой вещи или нескольких недвижимых вещей, если
решение об образовании квартирного товарищества принято в установленном Законом порядке.
Другие лица не могут быть членами квартирного товарищества.
(2) При отчуждении квартирной собственности члена квартирного товарищества днем вступления
приобретателя квартирной собственности в члены квартирного товарищества считается день
перехода к нему права собственности.
(3) Днем вступления в члены квартирного товарищества наследника, принявшего наследство,
считается день открытия наследства.
(4) Если квартирное товарищество приобретает квартирную собственность, для управления
идеальными долями в предмете которой оно было учреждено, то оно не считается членом
квартирного товарищества.
(5) Если квартирная собственность принадлежит нескольким собственникам, в члены квартирного
товарищества принимается один из собственников на основании письменного соглашения между
ними. Споры собственников квартиры о вступлении в члены решает суд.
Статья 5 прим 1. Переход прав и обязанностей члена квартирного товарищества
При наличии квартирного товарищества в случае отчуждения или наследования квартирной
собственности права и обязанности члена квартирного товарищества, принадлежащие лицу,
отчуждающему или оставляющему в наследство квартирную собственность, переходят к
приобретателю квартирной собственности с момента перехода квартирной собственности.
Статья 6. Имущество квартирного товарищества
(1) Квартирное товарищество как некоммерческое товарищество может приобретать необходимое
для выполнения уставных задач имущество. Имущество квартирного товарищества образуется из
паевых взносов его членов, дохода, получаемого от деятельности товарищества, и из других
поступлений.
(2) Квартирное товарищество не может приобретать квартирную собственность, для ведения
хозяйства идеальных долей которых оно учреждено, если с этим число членов товарищества
станет менее трех.
(3) Квартирное товарищество имеет паевой капитал.
Статья 7. Паевой взнос
(1) Размер паевого взноса члена квартирного товарищества в имуществе квартирного
товарищества пропорционален размеру идеальной доли являющихся частью предмета его
квартирной собственности строения и земельного участка, если уставом квартирного
товарищества не установлено иное. Уплата паевого взноса является обязательной. Паевой взнос
определяется для всех членов квартирного товарищества на одинаковых основаниях.
(2) При отчуждении и наследовании квартирной собственности её стоимость оценивается вместе с
имущественными обязательствами собственника квартиры в отношении квартирного товарищества
и паевым взносом в имуществе квартирного товарищества.
(3) При отчуждении и наследовании квартирной собственности приобретающий квартирную
собственность обязан уплатить квартирному товариществу за неуплаченные отчуждающим
квартирной собственности или завещателем расходы по ведению хозяйства и прочие платежи.
(4) В случае просрочки уплаты расходов по ведению хозяйства правление квартирного
товарищества может потребовать у собственника квартиры пеню до 0,07 процентов в день с
неуплаченной суммы за каждый просроченный календарный день, считая с первого числа месяца
следующего за месяцем оплаты расходов по ведению хозяйства.
Статья 8. Особые требования к имуществу квартирного товарищества
(1) Паевой капитал квартирного товарищества образуется за счет паевых взносов членов
квартирного товарищества и не может быть меньше суммы предполагаемых расходов на один
месяц по годовому плану хозяйственной деятельности, составленному на год учреждения
квартирного товарищества.
(2) Собственники квартир могут осуществлять предоплаты квартирному товариществу с целью
ремонта идеальных долей в строениях, находящихся во владении квартирного товарищества, а
также покрытия иных расходов, предусмотренных уставом.
Статья 9. Обеспечение права требования квартирного товарищества
(1) Члены квартирного товарищества обеспечивают требования по возмещению расходов,
связанных с управлением идеальными долями в предмете квартирной собственности, в пользу
квартирного товарищества ипотекой за счет квартирной собственности в шестикратном размере
паевых взносов на первом свободном порядковом месте.
(2) Квартирное товарищество может потребовать удовлетворения обеспеченного ипотекой
требования по истечении трехмесячного предупредительного срока.
(3) Положения части 2 настоящей статьи действительны также в случае передачи квартирной
собственности под принудительное управление другого держателя ипотеки.
Статья 10. (Утратила силу 27.03.1999, RT I 1999, 27, 386)
Статья 10 прим 1 Участие в общем собрании
Право участия в общем собрании и голосования имеют члены квартирного товарищества или их
представители, которым выданы письменные доверенности простой формы. Уставом нельзя
ограничить право члена квартирного товарищества в выборе представителя. Уставом можно
установит предел числа представляемых членов квартирного товарищества одним и тем же
лицом. (RT I 2009, 13 78, вст. в силу 01.07.2009)
Статья 11. Ограничение права голоса
(1) На общем собрании членов квартирного товарищества каждая квартирная собственность дает
один голос, если уставом квартирного товарищества не устанавливается иное.
(2) Юридическое лицо, являющееся членом квартирного товарищества, независимо от числа
принадлежащих ему квартирных собственностей, в случае участия в общем собрании членов
квартирного товарищества имеет не более половины голосов, если уставом квартирного
товарищества не устанавливается иное.
(3) – (4)
(Утратили силу 27.03.1999, RT I 1999, 27, 386)
Статья 12. Требование о созыве внеочередного общего собрания
Член квартирного товарищества, которому во время учреждения квартирного товарищества
принадлежало более половины всех квартирных собственностей, обязан в двухнедельный срок со
дня, когда вследствие отчуждения квартирных собственностей количество его голосов
уменьшилось и составило менее половины всех голосов, созвать внеочередное общее собрание
для решения вопросов о внесении изменений в устав квартирного товарищества и состав
правления.
Статья 13. Решения квартирного товарищества
(1) Решение общего собрания членов квартирного товарищества вступает в силу с момента его
принятия, если общее собрание не решит иначе.
(2) Решение правления квартирного товарищества вступает в силу на десятый день, считая со дня,
когда его довели до сведения всех членов товарищества в установленном в уставе порядке.
(3) Член квартирного товарищества вправе обращаться в суд с ходатайством об отмене
незаконного решения общего собрания квартирного товарищества в течение трёх месяцев со дня,
когда он узнал о данном решении.
(4) Решения квартирного товарищества о выполнении необходимых действии по ведению
хозяйства и сохранению жилого дома и несении расходов по ведению хозяйства обязательны для
всех членов квартирного товарищества.
Статья 14. Выдача справки
(1) Квартирное товарищество обязано выдавать членам, а также лицам, обладающим
ограниченными вещными правами по отношению к квартирным собственностям, по их желанию
справки, соответствующие утвержденной Правительством Республики типовой форме и
отражающие имущественные права и обязанности членов квартирного товарищества по
отношению к квартирному товариществу.
(2) Квартирное товарищество может взимать плату для возмещения расходов, связанных с
выдачей справки.
Статья 15. Годовой план хозяйственной деятельности и отчет за хозяйственный год
(1) Правление квартирного товарищества составляет ежегодно и представляет общему собранию
членов квартирного товарищества на утверждение годовой план хозяйственной деятельности
квартирного товарищества, в котором указываются:
1) предполагаемые доходы и расходы, связанные с управлением идеальными долями в предмете
квартирных собственностей;
2) обязанности членов квартирного товарищества по целевым затратам и повинностям.
3) количество и стоимость потребленного квартирным товариществом топлива, тепла, воды и
электроэнергии.
(Вст. в силу 22.10.2006, RT I 2006, 43, 326)
(2) Правление квартирного товарищества как минимум за две недели до обсуждения годового
плана хозяйственной деятельности предъявляет для ознакомления каждому члену квартирного
товарищества проект плана вместе с отчетом за предшествующий год и балансом.
(3) Уставом квартирного товарищества может предусматриваться, что к отчету за хозяйственный
год прилагается заключение аудитора.
(4) Квартирное товарищество, согласно части 5 статьи 36 и части 3 статьи 78 Закона о
некоммерческих объединениях, представляет отчет за хозяйственный год без данных об основной
деятельности.
(Вст. в силу 01.01.2010, RT I 2009, 54, 363)
Статья 15 прим 1 Хозяйственные расходы
(1) Хозяйственные расходы по смыслу настоящего Закона - это необходимые расходы квартирного
товарищества на обслуживание и ремонт жилых помещений и соответствующей их площади
идеальной доле части жилого дома и территории вокруг него, а также плата за оказанные и
оказываемые квартирным товариществом услуги по хозяйственному обслуживанию жилого дома,
включая плату за заказ на проведение энергетического аудита и энергетического паспорта, в
расчете на один квадратный метр общей площади жилого помещения, если иное не
предусматривается уставом квартирного товарищества.
(2) Обслуживанием жилого помещения по смыслу настоящего Закона считаются работы, путем
выполнения которых жилой дом поддерживается в пригодном для использования состоянии и
обеспечивается содержание в порядке территории вокруг жилого дома. Ремонтом жилого
помещения по смыслу настоящего Закона считаются установка, удаление, замена или
восстановление строительных конструкций, технических систем либо их частей. В ходе ремонта
может быть повышена степень благоустройства жилого дома, а также установлено
дополнительное оборудование.
(Вст. в силу 22.10.2006, RT I 2006, 43, 326)
Статья 15 прим 2 Заказ энергетического паспорта
Энергетический паспорт на строение заказывает правление квартирного товарищества по
собственной инициативе или по требованию не менее одного члена квартирного товарищества в
течение одного месяца со дня представления требования. Правление товарищества обязано
передать копии выданного энергетического паспорта всем членам квартирного товарищества.
Член квартирного товарищества имеет право заказать энергетический паспорт только для
находящейся в его собственности квартиры.
(Вст. в силу 01.01.2009, RT I 2006, 43, 326)
Статья 16. Учреждение квартирного товарищества при приватизации жилых помещений
(1) В жилых домах, в которых приватизированы жилые помещения, при учреждении квартирных
товариществ исходят из положений статьи 15 Закона о приватизации жилых помещений.
(2) После приватизации более чем половины квартирных собственностей члены квартирного
товарищества могут ликвидировать квартирное товарищество и выбрать иную форму
хозяйственного обслуживания идеальных долей в предмете квартирных собственностей.
Обязанный субъект приватизации в голосовании по такому вопросу не участвует и соглашается с
решением большинства.
(3) (Утратила силу 29.11.2000, RT I 2000, 88, 576)
(4) Лицо, прежде осуществлявшее административно-хозяйственное управление жилым домом,
обязано в течение трех месяцев после включения квартирного товарищества в регистр передать
названному товариществу в установленном Правительством Республики порядке документы,
касающиеся жилого дома. При отсутствии необходимой документации она должна быть
восстановлена за счет денежных средств, предусмотренных на ремонт соответствующего жилого
дома, и передана квартирному товариществу. Все договоры по хозяйственному обслуживанию
жилого дома прекращаются в течение трех месяцев после их передачи товариществу, если они не
будут продлены товариществом. При недостаточности сумм, предусмотренных на ремонт
соответствующего жилого дома, для восстановления документации расходы на ее восстановление
возмещает квартирное товарищество. Квартирное товарищество вправе по решению общего
собрания отказаться от требования о восстановлении названных документов.
(5) Обязанный субъект приватизации жилых помещений назначает уполномоченное лицо,
ответственное за учреждение квартирного товарищества, если последнее учреждается по
инициативе обязанного субъекта. Уполномоченное лицо представляет обязанного субъекта в
квартирном товариществе, членом которого последний является, в случае, если жилое
помещение не приватизировано.
Статья 17. Применение Закона при приватизации жилых помещений в качестве движимых
вещей
(1) К квартирному товариществу, учрежденному для совместного владения и пользования
идеальными долями в жилом доме, приватизированном полностью или частично в качестве
движимой вещи, применяются положения настоящего Закона.
(2) В отношении неприватизированных жилых помещений членом квартирного товарищества,
указанного в части 1 настоящей статьи, является обязанный субъект приватизации жилых
помещений.
(3) Отчуждение квартиры, приватизированной в качестве движимой вещи, и соответствующей ей
идеальной доли в жилом доме осуществляется вместе с имущественными правами и
обязанностями члена квартирного товарищества по отношению к товариществу и на него не
распространяется право преимущественной покупки других членов квартирного товарищества.
(4) Доля регистрации квартирного товарищества, учрежденного с целью распоряжения
идеальными долями в жилом доме, приватизированном в качестве движимой вещи, вместо копии
записи в крепостной книге следует представить документ, удостоверяющий право собственности
на движимость, с данными, касающимися собственника квартиры и соответствующей ей другой
идеальной доли в жилом доме.
(5) До образования квартирной собственности требования, установленного частью 1 статьи 9
настоящего Закона, собственники квартир и соответствующих им иных идеальных долей в жилом
доме как движимых вещей обеспечивают путем установления залога в пользу квартирного
товарищества в порядке, установленном статьей 13 прим 2 Закона о введении в действие и
применении Закона о вещном праве.
(6) При учреждении квартирного товарищества на основании настоящей статьи товарищество
может учреждаться на базе приватизированных квартир одного или нескольких домов.
(7) Преобразование жилищного кооператива в квартирное товарищество осуществляется в
порядке, установленном статьями 21 прим 8 и 21 прим 9 Закона о приватизации жилых
помещений, а до 1 января 2001 года - в порядке, установленном статьей 18 Закона о квартирной
собственности и статьей 21 прим 9 Закона о приватизации жилых помещений, за исключением
случаев, предусмотренных настоящей статьей. При прекращении деятельности жилищного
кооператива собственники могут с целью осуществления совместного хозяйственного
обслуживания жилого дома учредить квартирное товарищество или выбрать иную форму
хозяйственного обслуживания идеальных долей в жилом доме.
(8) Установленное статьях 16 и 17 настоящего Закона в отношении приватизированного в качестве
движимой вещи жилого помещения применяется также в отношении жилых помещений,
возвращенных или переданных в собственность на основании части 1 статьи 3 Закона о возврате и
компенсации членов бывших квартирных товариществ жилых помещений"
(Вст. в силу 01.01.2004, RT I 2002, 47, 297)
Статья 18. Применение Закона
(1) Квартирные товарищества, учрежденные до вступления в силу настоящего Закона, в
двухмесячный срок со дня вступления в силу настоящего Закона должны привести свои уставы в
соответствие с Законом о квартирных товариществах.
(2) В квартирном товариществе, где не проведено закрепление всех квартирных собственностей,
собственники квартир обязаны после дня перехода права собственности уведомить квартирное
товарищество о переходе права собственности.
Статья 19. Вступление закона в силу
Статья 15 прим 2 настоящего Закона вступает в силу 1 января 2009 года
(Вст. в силу 22.01.2006, RT I 2006, 43, 326)