Когда появляется «Стимул»

Когда появляется «Стимул»
05.05.2010
Национальный торговый банк получил первый заем Агентства по ипотечному
жилищному кредитованию на сумму 35 млн руб. Заем был получен в рамках
участия НТБ в программе стимулирования застройщиков, реализующих проекты
строительства жилья эконом-класса. Средства пойдут на проект «Новая Самара», а
первые ипотечные заемщики уже готовятся к оформлению сделок
Напомним, схема сотрудничества по данной программе выглядит следующим
образом: банк получает фондирование от АИЖК по льготной программе (ставка
рефинансирования +1,5%), затем заключает с застройщиком договор на
кредитование. Ставка кредитования застройщика зависит от договоренностей
банка и застройщика (в зависимости от проекта, его обеспеченности, его
потенциальной рентабельности, стадии готовности). По условиям дом должен быть
построен за 18 месяцев и сдан в эксплуатацию. Затем в схеме появляется еще один
участник – СОФЖИ. Он выполняет функции гаранта по сбыту. В период
строительства застройщик имеет право продавать квартиры по рыночной цене, что
будет одним из источников возврата средств, но есть и так называемый запасной
вариант. Если на этапе реализации в остатке имеются непроданные квартиры,
СОФЖИ выкупит их и распорядится по своему усмотрению (социальный,
коммерческий наем – создание доходного дома и пр.). Таким образом, застройщик
фактически получает гарантии, что все жилье будет распродано. Согласно замыслу
идеологов программы, застройщики и заемщики получают следующие плюсы: не
надо добиваться получения кредита на строительство у скептически настроенных
банков, банк-кредитор даст ипотеку желающим вселиться в новостройку и в
принципе не надо переживать, что построенное жилье окажется ненужным.
В настоящий момент НТБ - единственное кредитное учреждение в регионе,
которое работает по данной программе. Средства направлены на финансирование
строительства жилого квартала «Новая Самара», реализуемого компанией
«Долина-Центр-С» (входит в ГК «Финстрой»). Согласно указанной программе,
АИЖК выделило НТБ лимит в размере до 700 млн руб. на финансирование
компаний, занимающихся строительством жилья в этом сегменте, а также для
кредитования физических лиц, которые будут приобретать квартиры в строящихся
домах. Как комментирует «НРН» Михаил Романов, и.о. председателя правления
ОАО «НТБ», финансирование под программу «Стимул» предоставляется АИЖК по
мере освоения застройщиком выделяемых средств. В настоящее время выдан
транш в размере 35 млн руб. Частному лицу получить ипотечный кредит по
программе «Стимул» в комплексе «Новая Самара» можно уже сейчас, говорит
банкир, отмечая, что первые сделки уже на подходе. На этапе строительства – до
получения госрегистрации – ставка по кредиту для физических лиц составит
15,75% годовых, после регистрации она снижается до уровня ставки, действующей
по программе АИЖК для кредитования вторичного жилья (в настоящее время это
11,5-12,7% годовых). При этом период строительства не может превышать 24
месяцев.
Жилой квартал «Новая Самара» предполагает строительство более 750 тыс. кв.
метров жилых помещений и 150 тыс. кв. метров коммерческой недвижимости.
Главным инвестором проекта является группа компаний «Финстрой»,
соинвестором - фонд «Газпром-ипотека». Это первый проект, под который НТБ
собирается выделить средства из предоставленного лимита.
Как отмечает Михаил Романов, несколько удлинила сроки подписания договоров
проведенная АИЖК процедура дополнительной проверки банка. При принятии
решения в АИЖК о предоставлении займа банку кроме обычных, стандартных
критериев оценки состояния банка-партнера по основным показателям
деятельности агентство брало во внимание и другие факторы. Так, были учтены
опыт работы НТБ на рынке ипотеки с 2004 года, эффективность сотрудничества с
АИЖК по другим ипотечным программам, высокие позиции банка в рейтинге
ипотечных банков, а также аффилированность НТБ к ВЭБу, который является
поставщиком ресурсов для программы «Стимул». Сыграл свою роль и тот факт,
что в НТБ имеется специальное подразделение – управление капитального
строительства, которое в состоянии эффективно контролировать строящиеся
объекты. Последнее является обязательным требованием АИЖК, поскольку
именно банк отвечает за эффективность расходования кредитных средств и
соблюдение сроков строительства. «С учетом всех перечисленных факторов
АИЖК сочло возможным предоставить нам кредит на беззалоговой основе», говорит Михаил Романов, добавляя, что положительную роль сыграл тот факт, что
и у застройщика все документы оказались в порядке. Как сообщают в банке,
обращений от застройщиков, которые желают присоединиться к программе,
довольно много не только в Самаре и Тольятти, но и в других городах, где
расположены офисы, в том числе в Саратове и Москве. Сейчас с ними ведется
переговорный процесс, проводится стандартная процедура мониторинга
финансового состояния потенциального заемщика. Дело осложняется тем, что банк
должен учитывать не только бухгалтерский баланс застройщика, но и – что очень
важно для программы «Стимул» - состояние готовности самого строящегося
объекта, поскольку в течение 24 месяцев застройщик должен получить
свидетельства о регистрации на квартиры. Таковы условия программы.
В ТЕМУ
Михаил Романов, и.о. председателя правления ОАО «НТБ»:
- Мы вошли в программу «Стимул» буквально на стадии ее пилотного запуска вторыми в стране и первыми в нашем регионе, кому уже предоставлено
финансирование. И для АИЖК, и для нас договорный процесс был интересным,
так как на этой стадии продукт еще дорабатывался, технологии отстраивались.
Надо отдать должное сотрудникам АИЖК – они приложили все усилия, чтобы в
реальные сроки запустить программу, не дав ей увязнуть в бюрократических
проволочках, хотя количество требуемых документов довольно большое.
Что касается параметров, которые необходимо откорректировать, чтобы программа
была более эффективной, речь должна идти о ставке. Сегодня ставка по этому
займу для банка – 11% годовых. На фоне снижения ставки рефинансирования ЦБ и
общего уровня ликвидности на рынке это слишком высокая ставка. Мы заявили об
этом АИЖК и предложили снизить стоимость ресурсов для банка, с тем чтобы
снизить ставку для застройщика, а также для физических лиц, которые будут
покупать строящиеся квартиры. Мы уже получили положительный отзыв
агентства, и в ближайшее время, надеемся, ставка будет снижена.
Николай
Коньков,
председатель
совета
директоров
ГК
«Финстрой»:
- Предложенная модель кооперации и взаимодействия застройщика, банкапартнера и АИЖК гарантирует потребителю, любому человеку, взявшему ипотеку
для покупки новой квартиры, что жилой микрорайон будет достроен. Сам факт
выделения со стороны АИЖК первого займа служит своеобразным знаком
качества и надежности и дает положительный сигнал самарскому рынку
недвижимости для преодоления ситуации отложенного спроса.
Не случайно в качестве проводника федеральных целевых средств для стимуляции
строительства нового жилья в Самаре стал НТБ. Напомню, что основным
акционером банка НТБ является государственная корпорация «Внешэкономбанк»
(ВЭБ).
НОВОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ №17 от 17 мая 2010 года