КАК НЕ СТАТЬ ОБМАНУТЫМ ДОЛЬЩИКОМ

КАК НЕ СТАТЬ ОБМАНУТЫМ ДОЛЬЩИКОМ.
Покупка жилья — одно из самых ответственных мероприятий в жизни человека.
Ведь дом определяет качество жизни на ближайшие годы, а зачастую на всю оставшуюся
жизнь. Действующий Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2012 г. 2004 г. № 214
четко регулирует отношения между застройщиками и дольщиками и даже прописывает
ответственность за несвоевременную сдачу объекта.
Для того, чтобы не стать обманутым дольщиком, следует при приобретении
квартиры быть максимально дотошным. Проверить документы на объект: разрешение
на строительство, проектную декларацию, документ госрегистрации права
собственности или договора аренды (субаренды) на земельный участок. Внимательно
прочитать предлагаемый договор. Проверить, что лицо, заключающее с вами договор,
совпадает с лицом, получившим разрешение на строительство и обладает правами
на земельный участок, на котором ведется строительство. Если от имени продавца
договор долевого участия в строительстве подписывает лицо по доверенности, запросите
оригинал такой доверенности.
1 Законом № 214 строго оговорено, что застройщик обязан сдать объект долевого
строительства не позднее срока, предусмотренного договором. В противном случае с
застройщика можно взыскать неустойку (пеню) в размере 1/150 ставки рефинансирования
от цены договора за каждый день просрочки;
2. Застройщик обязан передать дольщику объект, качество строительства которого
должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов,
проектной документации, градостроительным нормам. В противном случае участник
долевого строительства получает право требовать по своему выбору безвозмездного
устранения недостатков в разумный срок, уменьшения цены договора, возмещения своих
расходов на устранение недостатков. Если же недостатки существенные или застройщик
их не устранил, то дольщик вправе отказаться от договора и требовать возврата своих
денег. Застройщик обязан в этом случае вернуть не только сумму, полученную по
договору, но и уплатить проценты за пользование денежными средствами. Проценты
начисляются со дня поступления финансовых средств на счет застройщика и до дня их
возврата дольщику;
3. Договор участия в долевом строительстве надежнее, чем предварительный договор или
вексельная схема, так как подлежит обязательной государственной регистрации, что, в
свою очередь, ограждает дольщиков от двойных продаж;
4. Договор участия в долевом строительстве обязательно содержит определение
подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с
проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства
участнику долевого строительства, цену договора и порядок ее уплаты, гарантийный срок
на объект долевого строительства. Отсутствие любого из этих положений делает договор
незаключенным;
5. Законом определено, что застройщик получает право привлекать денежные средства
дольщиков только после получения разрешения на строительство, опубликования и
размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности
на застраиваемый земельный участок или договора аренды на него. Эти условия лишний
раз гарантируют дольщику, что строительство не будет приостановлено из-за споров о
принадлежности участка, отсутствия разрешения на строительство и т. д.
В случае введения процедуры банкротства в отношении застройщика, процедура
проходит с особенностями, предусмотренными параграфом 7 ФЗ «О несостоятельности
(банкротстве)». С даты вынесения арбитражным судом определения о введении
наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех
последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о
передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за
исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к
застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением
установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.
Требования дольщиков будут удовлетворяться раньше, чем других контрагентов,
подрядчиков
и налоговых
органов.
Требования
участников
строительства
удовлетворяются в порядке третьей очереди, до удовлетворения требований остальных
кредиторов, не отнесенных к первой и второй очередям.
Если дольщик решит потребовать не деньги, а жилье в недостроенном доме,
необходимо соблюсти несколько условий. Получить квартиру можно лишь в том случае,
если стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и участок
не превышает 5% совокупного размера требований всех дольщиков. Имущества, которое
остается у застройщика после передачи объекта дольщикам, должно быть достаточно для
погашения требований по возмещению вреда здоровью и выплате зарплаты. Дольщики
могут получить свои квартиры лишь в том случае, если незавершенный объект
и земельный участок не обременены залогом.
Процедура передачи жилых помещений в незавершенных строительством домах
выглядит следующим образом:
1. Участник строительства (дольщик) в рамках дела о банкротстве застройщика
обращается в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований о передаче
жилых
помещений
с
указанием
сведений
о
квартире.
2. Арбитражный суд, установив, что заявление подано с соблюдением подсудности и
требований арбитражного процессуального кодекса РФ (АПК РФ), назначает дату
рассмотрения и выносит соответствующее определение.
3. В назначенную дату суд рассматривает вышеуказанное заявление участника
строительства и, в случае признания его подлежащим удовлетворению, выносит
определение о включении в реестр требований о передаче жилых помещений сведения о
квартире дольщика и самом дольщике.
4. Арбитражным управляющим проводится работа по формированию реестра требований
о передаче жилых помещений участникам строительства, а также готовится заключение о
возможности передачи объекта незавершенного строительства созданному участниками
строительства
жилищно-строительному
кооперативу.
5. Арбитражный управляющий обязан не ранее, чем через один месяц и не позднее, чем
через два месяца с даты утверждения судом указанного выше реестра требований о
передаче жилых помещений, в ходе финансового оздоровления, организовать общее
собрание участников строительства и предложить им создать жилищно-строительный
кооператив для самостоятельной достройки дома. Однако принять приведенные выше
решения возможно лишь в случае, если стоимость прав застройщика на объект
незавершенного строительства и участок не превышает 5% от совокупного размера
требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и
реестр требований о передаче жилых помещений.
6. Если дольщики примут решение о достройке дома своими силами, то арбитражный
управляющий обращается в арбитражный суд с ходатайством о передаче прав
застройщика (должника) на объект незавершенного строительства и земельный участок
дольщикам (созданным ими ЖСК) или иного специализированного потребительского
кооператива.
7. Дольщики, получившие определение арбитражного суда о включении в реестр
требований о передаче жилых помещений, но впоследствии отказавшиеся от
самостоятельной достройки дома (вступления в ЖСК), могут претендовать на денежную
компенсацию
третьей
очереди
кредиторов.
Таким образом, вышеуказанное определение суда означает возложение на дольщика
обязанности по дополнительному финансированию завершения строительства дома (что в
настоящий момент составляет значительные затраты, и будущая квартира может быть
приобретена за двойную сумму). Участник строительства должен быть готов, что при
наличии у него рассматриваемого определения, он обязан вступить в члены ЖСК и
подписать соглашение о внесении дополнительных расходов на достройку дома. В случае
отказа участник строительства может лишиться оплаченной им квартиры. При этом
отсутствуют стопроцентные гарантии на получение денежных средств, в счет
компенсации стоимости жилого помещения. Третьей очереди кредиторов, их может
просто не хватить.
«Особому вниманию подлежит установленное законом обременение, согласно
которому, обратившись в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр
требований о передаче жилого помещения, дольщики берут на себя обязанность до
передачи их недостроя в ЖСК погасить за счет собственных средств текущие платежи
застройщика, а также задолженность 1-й и 2-й очереди реестра требований кредиторов. В
каждой конкретной ситуации, беря за основу степень готовности дома, дольщик должен
определиться: либо самостоятельная достройка, либо деньги, которых может и не хватить.
Покупка нового жилья с помощью предварительного договора или векселя
относится к так называемым серым схемам, которыми застройщики пользуются в
связи с тем, что не желают брать на себя ответственность, установленную Законом
№ 214. Именно с этими двумя вариантами следует быть более осмотрительными и
осторожными.
Покупка по предварительному договору
Суть покупки квартиры по предварительному договору сводится к следующему: клиент
приходит в строительную компанию с целью вложить финансовые средства в строящийся
объект. Там ему предлагают заключить предварительный договор, по которому в будущем
(после ввода объекта в эксплуатацию) застройщик и клиент подпишут основной договор
купли-продажи. Как правило, деньги за квартиру берут полностью или в рассрочку уже на
этапе заключения предварительного договора. После того как дом будет построен,
застройщик оформляет квартиры в свою собственность, а затем заключает с клиентом
основной договор, по которому к последнему переходит право собственности на квартиру.
Предварительный договор заключается в письменной форме в соответствии со ст. 429
Гражданского кодекса РФ. Надо сказать, что такая сделка нигде не регистрируется и не
фиксируется, так как у покупателя не возникает права собственности на квартиру.
Дольщик должен помнить о том, что, заключая предварительный договор, он не покупает
квартиру. Минусы данного варианта вложения денег заключаются в следующем:




нет точного описания приобретаемого жилья (только приблизительные
параметры);
покупатель сразу или по частям платит за жилое помещение, тогда как по закону
никаких денежных расчетов по предварительному договору не предусматривается,
все платежи производятся только на основании договора купли-продажи. Таким
образом, предварительный договор может быть признан притворной сделкой;
заключив предварительный договор, можно забыть о всех правах, которые
гарантирует гражданам закон об участии в долевом строительстве (далее — Закон
№ 214). Это означает, что застройщику нельзя будет предъявить претензии за
несвоевременную сдачу объекта, взыскать пеню за просрочку исполнения
обязательств и т. д.;
так как предварительный договор нигде не фиксируется, не исключена вероятность
двойных продаж, когда одну и ту же квартиру реализуют по предварительному
договору несколько раз.
Покупка
с
помощью
векселя
Еще один «любимый» способ застройщиков и строительных компаний продажи квартиры
в новостройке — вексельная схема. Вексель — это именная ценная бумага,
удостоверяющая денежное обязательство строго установленной законом формы.
Суть вексельной схемы сводится к следующему: клиенту предлагают заключить два
договора
—
предварительный
и
договор
купли-продажи
векселя.
По предварительному договору клиент как бы бронирует за собой право на покупку
квартиры у застройщика. После ввода объекта в эксплуатацию застройщик оформляет
право собственности на квартиру на себя, а затем продает ее клиенту.
Отдельно заключается договор купли-продажи векселя, по которому продавец передает в
собственность покупателя вексель, а покупатель обязуется выплатить его стоимость,
которая
равна
стоимости
квартиры.
Когда придет время заключать основной договор купли-продажи квартиры, покупатель
будет расплачиваться с застройщиком именно этим векселем. Как правило,
предварительный договор и договор покупки векселя между собой никак не связаны. По
сути,
это
два
отдельных
документа.
Вексельная схема имеет ряд недостатков:



с покупкой квартиры в новостройке вексель никак не связан. В его реквизитах
указывается номинальная стоимость, срок погашения, кому и кем он выдан. Купив
вексель, вы, по сути, одалживаете деньги строительной компании, которая по
истечении указанного срока обязана их вернуть уже в виде квартиры (так, по
крайней мере, предполагается);
на вексельную схему покупки жилья не распространяется закон об участии в
долевом строительстве, а следовательно, застройщику нельзя предъявлять
претензии в связи с задержкой строительства, его качеством и т. д.;
застройщик может передумать заключать с вами основной договор купли-продажи
квартиры, и вы будете иметь право только на денежную сумму, уплаченную за
вексель (которая может обесцениться к моменту возврата из-за инфляции).