Лекция _ Сравнительный подход к оценке недвижимости

1
Лекция _ Сравнительный подход к оценке недвижимости
1. Сущность и основные этапы оценки сравнительным подходом
2. Виды и последовательность внесения поправок
3. Способы и методы внесения поправок
1. Сущность и основные этапы оценки сравнительным подходом
Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки
стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в
отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
При использовании сравнительного подхода е в процессе анализа
продаж подбираются сопоставимые объекты недвижимости, которые были
проданы (или выставлены на продажу) на соответствующем рынке
сравнительно недавно. Затем в цену объектов-аналогов вносятся поправки на
выявленные различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. В
результате определяется откорректированная цена каждого из сопоставимых
объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики,
что и оцениваемый объект. Среднее значение от скорректированных цен
объектов-аналогов позволяет сделать
вывод
о
рыночной
стоимости
оцениваемого объекта.
Сравнительный подход используется в том случае, если рынок объекта
оценки активен, т.е. на дату оценки имеется информация достаточном
количестве сделок или предложений. Сравнительный подход
позволяет
получить достаточно хорошие результаты для оценки квартир, земельных
участков.
Сравнительный подход при наличии достаточного количества данных
позволяет получить хорошие и, что очень важно, легко объяснимые
результаты оценки стоимости. Именно поэтому его стараются использовать
даже тогда, когда данных явно недостаточно чтобы получить достоверные
точечные оценки. При ограниченном количестве данных метод позволяет
2
получить диапазон, в котором может находиться искомая стоимость. Такая
информация полезна в качестве проверочной при использовании других
методов оценки.
Сравнительный подход базируется на 3 основных принципах: спроса и
предложения, замещения, вклада.
Стоимость
объекта
недвижимости,
рассчитанная
с
помощью
сравнительного подхода не может превышать стоимости аналогичных
объектов с идентичными характеристиками.
Условия применения сравнительного подхода:
-объект не должен быть уникальным. Его практически никогда не
применяют для объектов специального назначения (школ, стадионов и т.п.), у
которых нет рынка или их рынок является ограниченным.
- информация должна быть исчерпывающей, включающей условия
совершения сделок.
- факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой
недвижимости, должны быть сопоставимы.
Преимущества сравнительного подхода:
- в итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и
покупателей.
- в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и
инфляция.
- статически обоснован.
- вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
- достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:
- различия продаж.
- сложность сбора информации о практических ценах продаж.
- проблематичность сбора информации о специфических условиях
сделки.
- зависимость от активности рынка.
- зависимость от стабильности рынка.
3
- сложность согласования данных о существенно различающихся
продажах.
Рыночная
стоимость
оцениваемого
объекта
определяется
путем
последовательной корректировки цен проданных объектов-аналогов.
Этапы сравнительного подхода:
1 этап. Изучение рынка - проводится анализ состояния и тенденций
рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый
объект;
выявляются
объекты
недвижимости
(аналоги),
наиболее
сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.
Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки
с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:
- сроке экспозиции. Срок экспозиции - время, которое объект находится
на рынке;
- независимости
субъектов
сделки.
Под
независимостью
подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если
продавец и покупатель:
находятся
в
родственных
отношениях;
являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность; сделки
осуществляются
с
объектами,
отягощенными
залогом
или
иными
обязательствами; занимаются продажей объектов недвижимости умерших
лиц и т.д.;
- инвестиционной мотивации, которая определяется: аналогичными
мотивами инвесторов; аналогичным наилучшим и наиболее эффективным
использованием объектов; степенью износа здания.
2 этап. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на
продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение
объектов-аналогов с оцениваемым объектом.
3 этап. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с
отличиями от объекта оценки.
4 этап. Установление стоимости объекта оценки путем согласования
скорректированных цен объектов-аналогов.
4
2. Виды и последовательность внесения поправок
Для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости
необходима корректировка выбранных аналогов. Расчет и внесение
корректировок производится на основе логического анализа предыдущих
расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным
является точное определение поправочных коэффициентов.
Поправки
бывают:
процентные
и
денежные,
абсолютные
и
относительные.
Процентные поправки изменяют стоимость объекта на определенный
коэффициент и вносятся путем умножения стоимости всего аналога или его
единицы сравнения на этот коэффициент.
Процентные поправки используют при корректировке на время продаж,
месторасположение, износ, размер, виды ремонта, приводящие к другому
качеству.
Денежные поправки увеличивают на определенную сумму стоимость
всего
объекта
(абсолютные),
либо
одной
единицы
сравнения
(относительные).
Денежные поправки - на дополнительные улучшения, свободный
участок земли, масштаб, ремонт.
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень
различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если
оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего
вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.
Стоимостные поправки: изменяют цену проданного объекта-аналога на
определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках
объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится,
если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если
хуже.
Общими для всех объектов недвижимости являются следующие
элементы сравнения:
5
набор имущественных прав на объект недвижимости;
условия финансирования сделки;
условия сделки;
расходы, сделанные сразу же после покупки.
время совершения сделки купли-продажи;
местоположение объекта;
физические
характеристики
объекта
(размер,
возраст,
качество
строительньных работ, состояние здания.
В процессе корректировок все поправки вносятся по принципу
сравнения "от объекта-аналога к объекту оценки".
Корректировки
вносятся
последовательно:
сначала
цену аналога
корректируют по определяющему фактору, а затем - по зависимому.
Последовательность, в которой вносятся поправки к сопоставимым
объектам, определяется на основе анализа рыночной информации о сделках.
В первую очередь вносят оправки абсолютные ( на всю площадь
объекта):
 Первая поправка, применяемая к цене сделки, относится к переданным
имущественным
правам.
Эта
поправка
учитывает
различия
в
юридическом статусе оцениваемого и сравниваемого объектов собственности.
 Вторая поправка корректирует цену сопоставимого объекта, чтобы он
соответствовал условиям финансирования.
 Третья поправка – применяется при сравнении цены сделки или
предложения. Цена, реально уплаченная при сделке, как правило,
является
результатом
процесса
торгов,
в
котором
множество
представленных на торги объектов было изучено и оценено.
 Четвертая поправка - на рыночные условия. Она отражает изменение
оплачиваемых цен в связи с изменением рыночной конъюнктуры и
покупательной способности денег с течением времени (дата продажи).
6
После внесения абсолютных поправок скорректированная цена продажи
обычно преобразуется в соответствующую удельную цену для проведения
дальнейших корректировок на местоположение, физические характеристики,
экономические характеристики,
Поправка на местоположение. Поправка на местоположение требуется,
если характеристики
местоположения
оцениваемого и
сопоставимых
объектов различаются.
Поправка
на
физические
характеристики
.Физические различия
включают размер здания, качество строительства, архитектурный стиль,
строительные материалы, возраст и состояние здания, функциональную
полезность,
размер
земельного
участка
и
площадь
его
застройки,
привлекательность, благоустройство и удобства, экологию участка.
Окончательное заключение о величине рыночной стоимости объекта
производится на основании анализа скорректированных цен объектованалогов с учетом количества и абсолютной величины произведенных
корректировок.
3. Способы и методы расчета поправок
Существуют 2 группы методов анализа корректировок:
 количественные
 качественные
Количественные методы анализа предусматривают использование
математических методов.
1.Анализ парных продаж.
2. Статистический анализ рыночных данных.
Качественные методы анализа
1. Метод экспертных оценок.
2. Личные интервью.
Методы расчета поправок
Метод парных продаж. Парными продажами называют продажи двух
объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной или нескольких
7
характеристик. Предполагается, что именно разница этих характеристик
обусловливает разницу в цене объектов. Соответственно сравнивая цены
объектов парной продажи, можно рассчитать поправку на вышеуказанные
характеристики.
Важным моментом метода парных продаж является осознание того
факта, что объекты парной продажи совсем необязательно должны быть
сопоставимы с оцениваемым объектом и его аналогами. Однако парная
продажа должна быть выделена на том же сегменте рынка, что и
оцениваемый объект.
Методом парных продаж при наличии достаточной информации можно
рассчитать и внести любые поправки. Чаще всего метод парных продаж
используется для расчета поправок:
Метод прямого сравнения характеристик. Метод прямого сравнения
характеристик позволяет рассчитывать поправки основываясь как на
основных характеристиках объекта (износ), так и на информации о
воздействиях внешних факторов на объекты недвижимости ( инфляция, рост
цен).
Статистические методы, основанные на анализе репрезентативных
выборок из базы данных. Наиболее распространенным является метод
корреляционно-регрессионного анализа, который основан на предположении
о существовании зависимости между вариацией цен объекта и тех или иных
его характеристик.
Расчет поправок, которые используются в доходном и затратном
подходе.
Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположении, что
величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим
фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает
основание для
использования
усредненных результатов при оценке
конкретного объекта недвижимости.
8
В зависимости от вида приносимого недвижимостью дохода можно
использовать валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент
капитализации (ОКК).
Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) показывает отношение цены к
доходу
(потенциальному
или
фактическому).
При
расчете
ВРМ
рассчитывают для объектов, находящихся в одном сегменте рынка. При
расчете ВРМ учитывают следующие ограничения:
доходы должны быть или потенциальными, или фактическими по всем
аналогам;
доходы аналогов должны быть на 40% выше и ниже дохода объекта.