Изменение в федеральном законодательстве в области

Доклад
к семинару с органами местного самоуправления на тему:
«Изменение законодательства в сфере земельных отношений применительно к
полномочиям органов местного самоуправления»
Слайд 2
В конце июня 2014 года Президент РФ Путин В.В. подписал закон "О
внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные
акты РФ" (№ 171-ФЗ "от 23.06.2014 г.), который вступит в силу с 1 марта 2015
года.
Внесенные поправки ведут к крупнейшей за последние 14 лет земельной
реформе в стране.
Новый закон регулирует вопросы возникновения, прекращения и
осуществления прав на земельные участки, обеспечивает прозрачность
действия и равный доступ к земельным ресурсам, сокращает избыточные
административные процедуры, устанавливает ограниченное число случаев
предоставления земельных участков без проведения торгов.
В этой связи хочу освятить новые положения земельного
законодательства, которые с 1 марта 2015 года будут реализовываться органами
местного самоуправления.
В первую очередь, считаю необходимым заострить внимание на
полномочия органов местного самоуправления на распоряжения земельными
участками, государственная собственность на которые не разграничена. Так,
поселения, утвердившие правила землепользования и застройки, получат
полномочия по распоряжению земельными участками, государственная
собственность на которые не разграничена в границах поселений, с
одновременным прекращением таких полномочий у муниципальных районов.
По информации Минстроя РБ в настоящее время во всех муниципальных
образованиях Республики Бурятия утверждены правила землепользования и
застройки. Таким образом, с 1 марта 2015 года полномочия по распоряжению
земельными участками, государственная собственность на которые не
разграничена в границах поселений, перейдет городским и сельским
поселениям.
При этом необходимо отметить, что данное полномочие не входит в
число вопросов местного значения муниципального поселения, установленных
в ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах
организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее - Закон
№ 131-ФЗ).
В соответствии с ч. 1 ст. 19 Закона № 131-ФЗ полномочия органов
местного самоуправления, установленные федеральными законами и законами
субъектов Российской Федерации, по вопросам, не отнесенным в соответствии
с Законом № 131-ФЗ к вопросам местного значения, являются отдельными
государственными полномочиями, передаваемыми для осуществления органам
местного самоуправления.
2
В силу ч. 2 ст. 19 Закона № 131-ФЗ наделение органов местного
самоуправления отдельными государственными полномочиями Российской
Федерации осуществляется федеральными законами и законами субъектов
Российской Федерации. Наделение органов местного самоуправления
отдельными государственными полномочиями иными нормативными
правовыми актами не допускается.
В этой связи, муниципальные поселения, наделенные федеральным
законом отдельными государственными полномочиями по распоряжению
земельными участками, государственная собственность на которые не
разграничена, по мнению Минимущества РБ, не могут передавать данные
полномочия иным органам местного самоуправления, в т.ч. муниципальным
районам.
Слайд 3
Так, выделим основные нововведения
•Установление нового порядка предоставления гражданам и
юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности.
•Определение особенностей приобретения указанными лицами
земельных участков на торгах и без проведения торгов, а также за плату и
бесплатно.
•Регулирование отношений в области установления сервитутов,
перераспределения земель, передачи земельных участков, находящихся в
федеральной собственности, в муниципальную собственность или в
собственность субъектов РФ.
•Возможность использования гражданами и юридическими лицами
земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без
предоставления земельных участков.
•Уточнение правовых норм, определяющих понятие "земельный
участок", устанавливающих порядок образования земельных участков,
содержание вещных и иных прав на земельные участки, виды и условия сделок
с земельными участками.
•Внесение новой статьи в Гражданский кодекс РФ, предусматривающей
отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением
договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или
муниципальной собственности.
•Приведение Лесного кодекса, Градостроительного кодекса РФ,
Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", ряда
других федеральных законов в соответствие с изменениями, внесенными
федеральным законом в Земельный кодекс.
Закон направлен на создание возможностей для людей более
эффективного распоряжения своими наделами - продавать, сдавать в аренду,
закладывать и передавать в залог.
3
Слайд 4
Так, законом предоставлена возможность получения от органов местного
самоуправления некоторыми категориями граждан земли без аукционов.
Касается это, прежде всего, льготников, нуждающихся в земельных наделах для
строительства жилья или ведения личного подсобного хозяйства.
Кто относится к льготникам? - Например, специалисты в малонаселенных
местностях. Понятно, что продавать участки с торгов в глубинках - занятие
бессмысленное. На эти торги просто никто не придёт. А специалистов нужно
привлекать – учителей, врачей, агрономов, ветеринаров, фермеров и других, тех, кого не хватает на селе. Не забыты и многодетные семьи 3-мя и более
детьми.
По новому закону, льготники смогут получать земельные участки в
безвозмездное пользование, а по истечении 6 лет - в собственность, причём,
начальная цена участков будет устанавливаться из кадастровой стоимости.
Для обеспечения льготников жильем и заведения ими личного
подсобного хозяйства муниципалитеты получили право бесплатно
предоставлять земельные участки.
Перечень таких территорий и категорий граждан, нужных профессий
будет устанавливаться отдельно республиканским законодательством.
Так, проектом закона Республики Бурятия «О внесении изменений в
Закон Республики Бурятия «О земле» предлагается предоставлять на всей
территории земельные участки для следующих категорий специалистов,
работающих в организациях, финансируемых из государственного и
муниципального бюджета:
1) педагогические работники образовательных организаций;
2) медицинские и фармацевтические работники;
3) социальные работники;
4) работники культуры и искусства;
5) специалисты государственной ветеринарной службы.
Кроме того, получить землю без торгов смогут и юридические лица, если
они будут строить социально важные объекты - дороги, коммуникации, детские
сады, больницы, спортивные площадки, или же такие специфические
сооружения, как электростанции, гидротехнические объекты, промышленные
предприятия.
Также предусмотрена возможность предоставления земельных участков
без торгов юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего
должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов
социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации
масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных
объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами
субъектов Российской Федерации.
4
Максимальное время, необходимое для предоставления земельного
участка без торгов, сократится для них с нынешних 3-х лет до 3-х месяцев.
Новый закон облегчил процедуру передачи земли для предпринимателей,
владельцев киосков, ларьков и магазинов "на колесах", владельцев рекламных
конструкций. Они будут освобождены от обязательного заключения договоров
аренды на земельные участки.
Слайд 5
С 1 марта 2015 г. Правительством РФ будет установлен порядок выдачи
разрешений на использование земель и земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, кроме переданных
гражданам или юрлицам.
Такое разрешение может быть выдано муниципалитетом в определенных
целях, например, для проведения инженерных изысканий либо капитального
или текущего ремонта линейного объекта. Исчерпывающий перечень таких
целей установлен Законом.
Чтобы получить названное разрешение, заинтересованное лицо должно
будет обратиться с заявлением в орган местного самоуправления, который
распоряжается соответствующими публичными землями.
Если используемый земельный участок будет предоставлен гражданину
или юрлицу, то действие разрешения прекращается. Об этом муниципалитет
уведомляет лицо, получившее разрешение, в течение пяти дней со дня
принятия данного решения.
Слайд 6
171-ФЗ предлагает пустить в оборот огромное количество пустующих
земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности,
будет в более простом порядке предоставлять их под массовую застройку
гражданам как для садово-дачных нужд, так и под строительство собственного
дома.
Толчком к такому решению послужили, в частности, малорезультативные
итоги “дачной амнистии”, когда большинство участков так и остались не
приватизированными, поскольку многие из них оказались вне действия
указанной “амнистии”, распространившей свои правила только на участки,
предоставленные до 1998 года.
Введённые поправки в Земельный кодекс позволят муниципалитету
теперь оформить в свою собственность садовые земельные участки,
предоставленные до 2001 года.
Иными словами, граждане, владеющие земельными участками на
основании советских нормативных актов, избавятся от судебных процедур по
их оформлению в собственность.
Таким же порядком может решаться и проблема заброшенных участков в
садоводствах, когда кто-то когда-то получил участок, но потом ни этой землей,
5
ни ее оформлением в собственность не занимался. Получить или даже купить
такую землю желающих достаточно.
И если ранее порядок получения земли не был установлен, новый закон
позволяет решить вопрос - вступайте в товарищество и заручайтесь
поддержкой общего собрания.
Таким образом, для оформления наделов, приведённых в качестве
примера, нужно заручиться решением общего собрания садоводства и с ним
обратиться в орган местного самоуправления.
Такой порядок действует только до 31 декабря 2020 года.
Слайд 7
Новый закон предоставил возможность и беспроблемного, но за плату,
оформления органом местного самоуправления так называемых прирезок к
дачным и садовым участкам, участкам под жилыми домами.
Следует, тем не менее понимать, что эти куски не должны быть землёй
общего пользования или, тем более, участком соседа.
Выкупить землю будет выгодно: цена на неё будет значительно ниже
рыночной.
Слайд 8
Согласно 171-му федеральному закону землю нужного назначения теперь
можно купить не только у других собственников или застройщиков, но и
непосредственно у муниципалитета.
Администрации сельских и городских поселений обязаны представлять
на своих официальных сайтах и на публичной кадастровой карте, которую
каждый желающий может увидеть в интернете на сайте Росреестра, сведения
об продаваемых участках.
Если участок подходит по своим параметрам, устраивает
заинтересованное лицо предполагаемая стоимость, останется лишь подать
заявку.
Далее местные власти должны делают в прессе и на своём сайте в
интернете объявление о том, что, в соответствии с данной заявкой, участок
выставлен на продажу.
Если других желающих на этот участок не будет, участок
предоставляется заявителю.
Если же появятся другие претенденты, проводятся торги.
Отказать в продаже участка, если он действительно свободен,
администрация уже не имеет права.
Всё это касается и потенциальных садоводов-дачников, которые могут
стать индивидуалами, без вступления в садовое или дачное товарищество. Они
могут приобрести землю у местной администрации.
Обязательность публичного предоставления местными властями
сведений о свободных участках и запрет для них на отказ в предоставлении
6
участков предполагает
коррупционных деяний.
законом
резкое
сокращение
возможностей
Слайд 9
В случае если участок не сформирован.
В распространённых ситуациях, когда участок не сформирован и нет
утвержденного проекта межевания территории, заявитель за свой счёт
разрабатывает схему его расположения на кадастровом плане, которую органы
уполномоченные на распоряжение земельными участками должны согласовать
в течение 30 дней. Это - прямая норма нового закона.
А далее, как уже было сказано выше, муниципалитет обязан объявить о
готовящейся продаже и, при наличии хотя бы двух претендентов, провести
торги. Начальной ценой будет кадастровая стоимость участка.
Граждане, которые претендуют на участки для индивидуального
жилищного строительства (ИЖС), ведения дачного хозяйства, личного
подсобного хозяйства (ЛПХ), будут тратиться на кадастровые работы уже
после того, как власти проведут предварительную публикацию и убедятся в
отсутствии других претендентов на участок.
Для юридических лиц такой риск существует, но он несопоставим с
полной невозможностью подойти к торгам, как это происходит сегодня.
Слайд 10
Что касается порядка предоставления муниципальной земли.
В этом вопросе предусмотрены весьма существенные перемены.
Сейчас система распределения земельных ресурсов обременена
излишними согласованиями и тянется слишком долго, иногда до трех лет,
непрозрачна, во многом противоречива.
Существующая ситуация известна многим:
•вопрос о том, выставлять свободный муниципальный участок на
продажу или нет, решается произвольно местными властями,
•нет исчерпывающего перечня причин для отказа в предоставлении
участка,
•нет установленных сроков для принятия органами власти необходимых
решений,
•определены только сроки кадастрового учета и регистрации права
собственности.
•всё остальное - на усмотрение чиновников.
•потенциальные покупатели земли поставлены в положение просителей,
вынужденных "договариваться" с местной властью.
Новый закон детально прописал процедуру прямого действия, с
конкретными и достаточно краткими сроками их выполнения - они не должны
превышать трех месяцев.
7
В новом законе чётко сформулированы особенности земельных
аукционов, на которые муниципальные власти будут обязаны выставлять
свободные земельные участки по заявлениям физических лиц. Единственная
поправка - если на эти земли не претендуют крупные застройщики, которые
намерены заниматься комплексным развитием территорий.
Слайд 11
Что касается аренды земли
171-фз установлена норма, согласно которой у арендаторов земельных
участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности,
не будет преимущественного права на заключение договора аренды такого
земельного участка на новый срок без проведения торгов.
На сегодняшний день подобный запрет в земельном законодательстве
отсутствует. В силу п. 3 ст. 22 ЗК РФ по общему правилу по истечении срока
договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных
условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды.
Данный запрет, в частности, не будет распространяться на ситуации,
когда земельный участок предоставлен физлицу или юрлицу в аренду без
проведения торгов (за некоторыми исключениями). Однако арендатору
необходимо соблюсти ряд условий, чтобы пролонгировать договор аренды.
Например, заявление о заключении нового договора аренды нужно подать до
дня истечения срока действия заключенного договора.
Актуальность нового запрета связана с тем, что с 1 марта 2015 г.
земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной
собственности, можно будет арендовать по общему правилу только по
результатам аукциона. Вместе с тем прямо предусмотрены случаи, когда
договор аренды участка из публичных земель заключается без проведения
торгов. В настоящее время договоры аренды государственного или
муниципального земельного участка по общему правилу могут заключаться по
результатам проведения как аукционов, так и конкурсов (ст. 38 ЗК РФ).
По смыслу п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ в редакции рассматриваемого Закона
вводимый запрет будет действовать и в отношении заключения на новый срок
договоров аренды земельных участков, переданных в аренду до 1 марта 2015 г.
Также законом предусмотрены последствия прекращения заключенного
по результатам аукциона договора аренды земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности. Они коснутся
арендаторов, осуществляющих строительство на таких земельных участках.
Бывший арендодатель (орган государственной власти или местного
самоуправления, уполномоченный на распоряжение земельным участком)
будет вправе обратиться в суд с требованием о принудительной продаже с
публичных торгов объекта незавершенного строительства, находящегося на
участке. Начальная цена объекта будет определяться исходя из его рыночной
стоимости. Если публичные торги признают несостоявшимися, в течение двух
месяцев объект может быть приобретен в государственную или
муниципальную собственность. Средства, полученные от продажи с публичных
8
торгов либо в результате приобретения объекта в государственную или
муниципальную собственность, будут выплачены его бывшему собственнику.
Расходы на подготовку и проведение публичных торгов будут удержаны из
указанной суммы.
Необходимо отметить, что Закон вступает в силу 1 марта 2015 года
До этого времени будут разработаны ряд подзаконных нормативных
актов правительства РФ, синхронизированы принятые федеральные акты с
рядом ведомственных, а также региональными и муниципальными нормативноправовыми актами, а органы местного самоуправления должны подготовится к
реализации полномочий.
Слайд 12
Кроме того, двадцать первого июля текущего года принят Федеральный
закон № 234-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты
Российской Федерации» (далее - Закон), который принят в целях
совершенствования государственного земельного надзора, муниципального
земельного контроля, общественного земельного контроля.
В соответствии с данным законом Правительством Российской
Федерации и уполномоченными им органами должны быть приняты ряд актов с
учетом новых поправок:
- об установлении порядка взаимодействия органов государственного
земельного надзора с органами, осуществляющими муниципальный земельный
контроль;
- об установлении порядка проведения административного обследования
объекта земельных отношений и форма акта административного обследования
объекта земельных отношений;
- об установлении порядка осуществления государственного мониторинга
земель;
- об установлении формы предписаний об устранении выявленного
нарушения требований законодательства Российской Федерации.
В свою очередь за субъектами Российской Федерации закрепили
полномочия по установлению порядка осуществления земельного контроля.
В целях реализации данного закона Минимуществом РБ разработан
соответствующий проект постановления, который проходит процедуру
согласования.
После установления Правительством РБ порядка осуществления
муниципального земельного контроля, органы местного самоуправления
обязаны принять в соответствии с земельным законодательством и указанным
порядком свои муниципальные акты. Данные обязательства предписаны в
новой редакции ст. 72 Земельного кодекса РФ.
Что касается вопроса по полномочиям по осуществлению муниципального
земельного контроля в отношении расположенных в границах сельских
поселений объектов земельных отношений, то необходимо отметить, что
21.07.2014 принят Федеральный закон № 234-ФЗ «О внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации», который внес в
9
Земельный кодекс Российской Федерации поправки, устанавливающие, что
органы местного самоуправления городских и сельских поселений
осуществляют муниципальный
земельный
контроль
в
отношении
расположенных в границах городских и сельских поселений объектов
земельных отношений, а органы местного самоуправления муниципального
района осуществляют муниципальный земельный контроль в отношении
расположенных на межселенной территории муниципального района объектов
земельных отношений (пункт 3 статьи 72 Земельного кодекса Российской
Федерации в новой редакции, вступающей в силу с 1 января 2015 года).
При этом, 27.05.2014 года принят Федеральный закон № 136-ФЗ «О
внесении изменений в статью 26.3 Федерального закона «Об общих принципах
организации законодательных (представительных) и исполнительных органов
государственной власти субъектов Российской Федерации» и Федеральный
закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в
Российской Федерации», который установил, что вопросы по осуществлению
муниципального земельного контроля за использованием земель сельских
поселений решаются органами местного самоуправления соответствующих
муниципальных районов (части 3, 4 статьи 14 Федерального закона «Об общих
принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»).
Согласно п.1 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации отношения
по использованию и охране земель в Российской Федерации регулируются
земельным законодательством. Следовательно, нормы Земельного кодекса
Российской
Федерации,
устанавливающие
специальные
правила
муниципального земельного контроля, являются приоритетными по
отношению к нормам Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих
принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации.
Таким образом, по мнению Минимущества РБ, с 1 января 2015 года
полномочия по осуществлению муниципального земельного контроля в
отношении расположенных в границах городских и сельских поселений
объектов земельных отношений остаются у органов местного самоуправления
городских и сельских поселений. При этом Закон №131-ФЗ предусматривает
передачу данных полномочий на уровень муниципального района.
В целях правовой определенности по вопросу полномочий по
осуществлению муниципального земельного контроля Правительство
Республики
Бурятия
сделало
соответствующий
запрос
в
адрес
Минэкномразвития России.