(управляющих компания) новый вариант (1

Ответственность управляющих компаний за невыполнение и ненадлежащее
выполнение условий договора управления многоквартирным домом
Часть 1.
В Общественную приемную депутата ГД РФ Аникеева Г.В. обратился Василий
Федорович из г. Владимира с вопросом: «Я являюсь собственником жилья в
многоквартирном доме, управление которым осуществляет управляющая компания.
Возможно ли привлечь ее к ответственности в случае нарушения условий договора
управления?»
Уважаемый Василий Федорович! Действительно, в настоящее время многие
собственники выбирают такой способ управления многоквартирным домом (МКД) как
управление управляющей компанией.
По договору управления МКД собственники (или их товарищество – ТСЖ) за плату
поручают управляющей компании (УК) оказывать услуги и выполнять работы по
надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, а также предоставлять
коммунальные услуги. Принимая на себя задачу жизнеобеспечения граждан, УК
становится ответственной перед собственниками помещений в МКД за выполнение
указанных работ и услуг (ч. 2.3. ст. 161 ЖК РФ).
Поднимать вопрос о привлечении УК к ответственности стоит в случае
невыполнения ею обязательств по договору, а именно – непредоставления коммунальных
услуг или предоставления их не в полном объеме и ненадлежащего качества, а также в
случае невыполнения или некачественного выполнения работ/оказания услуг по
содержанию и ремонту общего имущества в доме. Ответственность УК распространяется
и на случаи, когда вследствие ее действий или бездействия был нанесен вред здоровью и
жизни потребителей жилищно-коммунальных услуг и их имуществу.
Существует несколько вариантов «наказания» нерадивой УК. Так, собственники
жилых помещений в МКД, если они считают, что УК нарушает их права и законные
интересы, вправе провести общее собрание, на котором принять решение о расторжении
договора с УК в одностороннем порядке. В зависимости от характера допущенного УК
нарушения собственники также вправе обратиться в суд для привлечения УК к
гражданско-правовой или ее руководителя к уголовной ответственности.
При этом следует учитывать, управляющие компании ответственны не только перед
собственниками жилых помещений в МКД, но и перед государством в лице его
контролирующих органов, которые при наличии достаточных оснований могут привлечь
УК к административной ответственности. Специальной главы, посвященной нарушениям
в сфере эксплуатации жилого фонда, в Кодексе об административных правонарушениях
РФ (КоАП РФ) нет. Поэтому различные контролирующие органы квалифицируют
допущенные нарушения по тем статьям КоАП РФ, по которым они уполномочены
возбуждать дела об административных правонарушениях.
За нарушения нормативов, установленных в сфере ЖКХ, в практике встречается
привлечение УК к административной ответственности за правонарушения в области:
 охраны собственности (ст. 7.22, 7.23 КоАП РФ),
 предпринимательской деятельности (ст. 14.4, 14.7, 14.8 КоАП РФ),
 охраны окружающей среды и природопользования (ст. 8.2 КоАП РФ),
 за нарушения, посягающие на здоровье, санитарно-эпидемиологическое благополучие
населения и общественную нравственность (ст. 6.4, 6.5 КоАП РФ),
 за нарушения, посягающие на общественный порядок и общественную безопасность
(ст. 20.4 КоАП РФ).
Среди уполномоченных государственных органов, которые наиболее часто
привлекают УК к административной ответственности, – Государственная жилищная
инспекция, Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и
благополучия человека (Роспотребнадзор) и Государственный пожарный надзор.
Примеры нарушений, за которые указанные органы вправе привлечь УК к
ответственности, будут рассмотрены в следующем номере.
Часть 2.
В прошлом номере мы начали рассмотрение вопроса Василия Федоровича из г.
Владимира о способах и основаниях привлечения к ответственности управляющих
компаний (УК). Сегодня приведем примеры наиболее часто встречающихся на
практике нарушений, за которые УК можно привлечь к административной
ответственности.
Итак, на что стоит обратить внимание собственникам в своем многоквартирном
доме (МКД) и куда возможно обратиться, если:
1) Предоставление коммунальных услуг необоснованно приостановлено либо они
предоставляются ненадлежащего качества (перепады напряжения в электросети,
нарушение требований к температуре подаваемой горячей воды и т.п.) (ст. 7.23
КоАП РФ), несвоевременно ремонтируется кровля, в несущих конструкциях
произошли деформации и трещины, повреждены защитно-отделочные покрытия
(ст. 7.22 КоАП РФ): контролирующий орган – Государственная жилищная
инспекция;
2) Происходит захламление, загрязнение и затопление подвалов, несвоевременно
принимаются меры по устранению неисправностей инженерного и др.
оборудования, расположенного в жилом помещении (системы канализации) (ст. 6.4
КоАП РФ), нарушаются санитарно-эпидемиологические требования к подаваемой
питьевой воде, а также к питьевому и хозяйственно-бытовому водоснабжению (ст.
6.5 КоАП РФ), отсутствуют площадки для размещения мусорных контейнеров с
удобными подъездами для транспорта, не проводится дезинфекция
мусоросборников (ст. 8.2 КоАП РФ), осуществляется подача водопроводной
питьевой воды, не соответствующей микробиологическим, санитарно-химическим
и иным требованиям (ст. 14.4 КоАП РФ), нарушаются права потребителя на
получение необходимой и достоверной информации о реализуемом товаре (работе,
услуге), об изготовителе, о продавце, об исполнителе и о режиме их работы
(например, на платежках не указываются необходимые сведения), в договор с УК
включаются условия, ущемляющие установленные законом права потребителя,
потребителям не предоставляются установленные для отдельных категорий
граждан льготы (начисление за жилищно-коммунальные услуги оплаты в полном
объеме, без учета льгот) (ст. 14.8 КоАП РФ): контролирующий орган –
Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия
человека (Роспотребнадзор);
3) Отсутствуют защитные колпаки на электросветильниках, соединение жил
электропроводов выполнено без помощи пайки, опрессовки, спецзажимов,
отсутствует освещение путей эвакуации, на дверях техпомещений отсутствует
информация о месте хранения ключей, горючие материалы складируются в
подвале, коридорах и т.п. (ст. 20.4 КоАП РФ): контролирующий орган –
Государственный пожарный надзор.
Как же стоит действовать в случае обнаружения этих и подобных нарушений со
стороны УК? Во-первых, гражданин может непосредственно обратиться с заявлением в
уполномоченный контролирующий орган, к компетенции которого относится нарушение,
на которое ссылается гражданин. В данном органе заявление рассматривается, проводится
проверка и в случае подтверждения нарушения УК привлекается этим органом к
административной ответственности (как правило, это предупреждение, наложение
административного штрафа либо административное приостановление деятельности). Вовторых, можно обратиться в прокуратуру, где сообщение обратившегося рассматривается
по существу, затем материалы дела передаются в соответствующий уполномоченный
орган для принятия решения о наложении административного взыскания.
Также нарушения могут выявляться уполномоченными контролирующими органами
в ходе плановых проверок, и в этом случае при наличии достаточных оснований данные
органы вправе привлечь УК к ответственности без заявления граждан.
Адреса и телефоны контролирующих органов:
1. Государственная жилищная инспекция Администрации Владимирской области:
г. Владимир, ул. Луначарского, д.3. Тел.: 32-60-13.
2. Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав
потребителей и благополучия человека по Владимирской области: г. Владимир,
ул. Офицерская, 20. Тел.: 54-02-97.
3. Управление Государственного пожарного надзора Главного управления МЧС
России по Владимирской области: г. Владимир, ул. Мира, 96. Тел.: 53-35-76.