- Управление Федеральной

ПЕРЕНАЙМ И СУБАРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ, п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные
участки, кроме изъятых из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в
аренду.
В соответствии с п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного
участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного
участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без
согласия собственника при условии его уведомления. В этом случае ответственным
по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый
арендатор. Заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Передача прав и обязанностей по договору аренды производится путем заключения
договора перенайма.
Согласно п. 6 ст. 22 арендатор земельного участка имеет право передать
арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды
земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его
уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков.
Хотелось бы обратить внимание на то, что передачу прав и обязанностей
арендатора по договору аренды земли (перенайм) следует отличать от субаренды
(поднайм). В ходе передачи прав и обязанностей происходит перемена лица в
арендном обязательстве: первоначальный арендатор, уступив свои права и
обязанности новому арендатору, выбывает из обязательства. При этом для нового
арендатора сохраняются неизменными все условия договора аренды.
В случае осуществления поднайма (субаренды) арендатор не выбывает из
арендного обязательства, а заключает дополнительный договор, обладающий
ограниченной самостоятельностью и напрямую связанный с основным договором
аренды. Положения договора субаренды могут значительно отличаться от
положений основного договора аренды, например, в отношении ставки арендной
платы, но не в отношении условия о сроке, который не может превышать срок
основного договора, и условия о целевом назначении земельного участка.
Соглашение о передаче прав и обязанностей, договор субаренды (как и сам
договор аренды) должны быть зарегистрированы в учреждении юстиции по
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и вступают в силу с
момента осуществления такой регистрации. Таким образом, датой передачи прав и
обязанностей по договору аренды земли является дата регистрации соглашения.
Именно эта дата является расчетной для оплаты новым арендатором арендных и
иных платежей в связи с пользованием им земельным участком.
На практике передача прав и обязанностей по договору аренды земельного
участка происходит, как правило, в двух случаях:
а) когда передаются права на земельный участок, на котором отсутствуют
какие-либо строения;
б) при переходе права собственности на здания, строения, сооружения,
собственник которых пользовался земельным участком под этими объектами на
праве аренды.
2
За регистрацией договора перенайма в Управление Федеральной
регистрационной службы обращаются две стороны: перенаниматель и арендатор.
Причем, если договор аренды или договор перенайма заключены со
множественностью лиц на стороне арендатора или перенанимателя, с заявлением
обращаются все лица.
За регистрацией договора субаренды обращается одна из сторон: либо
арендатор либо субарендатор.
В случае, если перенанимателем или арендатором, субарендатором являются
физические лица, имеющие супругов, в соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса
РФ необходимо получить и предоставить в регистрирующий орган нотариальное
согласие других супругов на заключение сделки, подлежащей государственной
регистрации.
Кроме того, к заявлению о регистрации прилагается уведомление
собственника в лице соответствующего органа государственной власти или
местного самоуправления о передаче прав и обязанностей по договору аренды,
субаренды.
Договор перенайма может быть возмездным или безвозмездным. В случае
заключения возмездного договора также предоставляется подтверждение расчета по
данному договору между перенанимателем и арендатором.
За регистрацию договора перенайма, субаренды взимается государственная
пошлина, установленная Налоговым кодексом РФ для регистрации сделок: для
перенанимателей – физических лиц в размере 500 рублей, для юридических лиц –
7500 рублей.
О.Г. Кушманова,
главный специалист-эксперт
Сибирского отдела