Защита права собственности

С.И. Раимбаев,
судья Верховного
Суда Республики
Казахстан
Защита права собственности
Статьей 26 Конституции Республики Казахстан закреплено право
гражданина иметь в частной собственности любое законно приобретенное
имущество.
Гражданский Кодекс (ст. 188) раскрывает содержание права
собственности, согласно которой право собственности есть признаваемое и
охраняемое законодательными актами право субъекта по своему усмотрению
владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.
Таким образом, право собственности является установленным в
соответствии с законом имущественным, абсолютным, вещным правом,
которое характеризуется возможностью непосредственного воздействия на
вещь и наличием правомочий владения, пользования и распоряжения.
Статья 6 Конституции провозглашает, что «В Республике Казахстан
признаются и равным образом защищаются государственная и частная
собственность».
Охрана отношений собственности является одной из основных целей
правового регулирования экономических отношений.
Защита собственности осуществляется всеми отраслями права, в том
числе и гражданским правом. В случае нарушения права собственности
каждое заинтересованное лицо в силу ст.8 ГПК вправе обратиться в суд за
защитой нарушенного, оспариваемого или охраняемого законом интереса в
порядке, установленном ГПК.
Если в 2004 году суды республики рассмотрели 6938 гражданских дел,
связанных с защитой права собственности, то в 2005 году - 8365 дел, т.е.
увеличение составило 17 процентов.
Защита собственности осуществляется всеми теми способами, что и
защита всех субъективных гражданских прав. Способы защиты гражданских
прав перечислены в ст.9 Гражданского Кодекса Республики Казахстан.
Это - признание прав, восстановление положения, существовавшего до
нарушения права, пресечение действий, нарушающих право или создающих
угрозу его нарушения, присуждение к исполнению в натуре, взыскание
убытков, неустойки, признание сделки недействительной, компенсация
морального вреда, прекращение или изменение правоотношений, признание
недействительным или не подлежащим применению не соответствующего
законодательству акта органа государственного управления или местного
представительного либо исполнительного органа, взыскание штрафа с
государственного органа или должностного лица за воспрепятствование
гражданину или юридическому лицу в приобретении или осуществлении
права, а также иные способы, предусмотренные законодательными актами.
В Казахстане институт защиты гражданских прав существует более 40
лет. Впервые он был закреплен в статье 6 Гражданского Кодекса Казахской
ССР. В нем содержалось 5 способов защиты. Более длинный перечень
содержали Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных
республик от 31 мая 1991 года и, наконец, ГК РК 1994 года закрепил 11 видов
защиты.
Под формой защиты понимается предусмотренный законом порядок
защиты гражданских прав. Традиционно различают юрисдикционную и не
юрисдикционную формы защиты гражданских прав. Юрисдикционная форма это зашита прав в судебном порядке (общий порядок) (п.1 ст.9 ГК) и в
административном порядке (специальный порядок). В соответствии с п.2 ст.9
ГК обращение за зашитой нарушенного права к органу власти или управления
не препятствует обращению в суд с иском о защите права, если
законодательными актами не предусмотрено иное. Неюрисдикционная форма это защита самостоятельными действиями управомоченного лица - самозащита
гражданских прав (п. 3 ст. 9 ГК). Кстати, видный казахстанский цивилист,
профессор Басин Ю.Г. одним из первых в советской литературе выдвинул
понятие самозащиты гражданского права, который включает в это понятие не
только действия фактического характера, но и юридические акты,
совершаемые управомоченным лицом в одностороннем порядке с целью
защиты или восстановления нарушенного субъективного права (например,
безакцептное списание задолженности, отказ покупателя от продукции и т.п.).
Глава 15 Гражданского Кодекса Республики Казахстан предусматривает
защиту права собственности посредством вещно-правовых средств защиты, к
которым относятся: иск о признании права собственности (ст.259 ГК),
виндикационный иск - об истребовании собственником своего имущества из
чужого незаконного владения ( ст.ст. 261-263 ГК), негаторный иск - о защите
прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения (ст.264
ГК).
Наиболее известный способ защиты права собственности - это
предъявление исков о признании сделок недействительными.
В судебной практике распространены случаи, когда истцы обращаются
в суд с исками о признании сделок недействительными. При удовлетворении
требования истцы обнаруживают, что несмотря на принятые в их пользу
судебные решения, они не получили ожидаемого результата: с признанием
сделки недействительной истец не получил вещь, которая должна была быть
переведена в его владение, и т.д. Это происходит по той причине, что согласно
казахстанскому законодательству признание сделки недействительной
автоматически не влечет возврата вещи, полученной ответчиком на основе
данной сделки, ибо истец требовал не передачи вещи, а признания сделки
недействительной. Согласно принципу диспозитивности суд не может
присудить истцу большего, чем он требовал.
Таким образом, требование о двухсторонней реституции, приведении
сторон в первоначальное положение и возврат полученного по
недействительной сделке должен быть заявлен одновременно с иском о
признании сделки недействительной и соответственно такое требование
должно быть оплачено отдельно государственной пошлиной в зависимости от
цены истребуемого имущества.
Гражданский Кодекс Республики Казахстан в отличие от ГК РФ не
делит недействительные сделки на оспоримые и ничтожные. По нашему ГК
любую недействительную сделку необходимо оспорить.
По ГК РФ ничтожная сделка представляет собой действие, совершенное
в виде сделки, которое не порождает и не может породить желаемые для ее
участников правовые последствия в силу несоответствия закону, т.е., являясь
неправомерным действием, она порождает лишь те последствия, которые
предусмотрены законодательством в виде реакции за правонарушение. В
статье 166 ГК РФ указано, что требование о применении последствий
недействительности
сделки
может
быть
предъявлено
любым
заинтересованным лицом, в т.ч. судом, по собственной инициативе.
Авторы Гражданского Кодекса профессоры Басин Ю.Г. и Сулейменов
М.К. в своих выступлениях неоднократно подчеркивали, что ими при
подготовке проекта ГК допущена ошибка в отношении ничтожных сделок.
Так, Сулейменов М.К., выступая на научно-практической конференции,
посвященной 10-летию Казахского юридического университета, сказал
буквально следующее:
«Из других способов защиты гражданских прав наибольшие сложности
возникают а Казахстане с признанием сделки недействительной. К сожалению,
в Казахстане отсутствует деление сделок на ничтожные и оспоримые. Мы
сейчас признаем, что нами при подготовке проекта ГК была допущена ошибка.
На практике возникает много проблем. В частности любая сделка, даже явно
незаконная, даже заведомо противная основам правопорядка или
нравственности, может быть признана недействительной только по решению
суда. Следовательно, с пропуском исковой давности даже такую сделку уже
нельзя признать недействительной. Необходимо срочно ввести в ГК РК
понятия ничтожных и оспоримых сделок».
Между тем в российской юридической литературе, наоборот,
высказываются мнения о нежелательности деления недействительных сделок
на оспоримые и ничтожные.
Так, например, утверждается, что несмотря на то, что хотя законодатель
всегда стремился наиболее полным образом описать конкретные виды
ничтожных сделок, он объективно не может предусмотреть все их виды, и на
практике возможны случаи оформления ничтожных сделок. Противоправность
действий, совершенных в виде ничтожных сделок, может быть не очевидной в
силу различных причин: противоречивость законодательства, сложный
запутанный характер взаимоотношений участников сделки и пр.
Положения российского закона о том, что ничтожная сделка
недействительна независимо от решения суда многие признают как
вызывающую дополнительные сложности в правоприменительной практике.
Мы же полагаем, что положение казахстанского законодательства в
полной мере могут защищать права при заключении сделок, содержание
которых не соответствуют требованиям закона.
Так, согласно ст. 158 ГК недействительна сделка, содержание которой
не соответствует требованиям законодательства, а также совершенная с целью,
заведомо противной основам правопорядка или нравственности.
Лицо, умышленно заключившее сделку, которая нарушает
требование законодательства, устава юридического лица либо компетенцию
его органов, не вправе требовать признания сделки недействительной, если
такое требование вызвано корыстными мотивами или намерением уклониться
от ответственности.
Особенно важным является положение закона о том, что недопустимо
удовлетворение требования и физического, и юридического лица, сознательно
нарушивших законодательство при заключении сделки, а затем, ссылаясь на
свое же нарушение, требующих признания ее недействительности. Например,
один из алматинских банков открыл российской компании депозитный счет, на
который на год была положена под проценты большая сумма денег. Когда же
клиент по истечении срока попытался получить свои деньги с процентами,
банк заявил, что при открытии депозитного счета были допущены нарушения
банковских правил, поэтому сделка является недействительной, и он (банк)
готов вернуть клиенту всю сумму, полученную для зачисления на депозитный
счет, но без процентов. Алматинский городской суд и Верховный Суд отказали
в иске казахстанскому банку в его требовании о признании сделки
недействительной по мотивам нарушения закона, ссылаясь на пункт второй ст.
158 ГК.
Определенную сложность вызывают у судов иски о признании сделок
купли-продажи квартир недействительными по делам, связанным с
мошенническими действиями. В г. Алматы и Астане участились случаи, когда
мошенники снимают квартиры в аренду, обманным путем завладевают
документами на квартиру, изготавливают доверенность на продажу квартиры
(подлинность фальшивки не может установить даже экспертиза), а затем
продают квартиру посторонним лицам. Суды испытывают трудность
следующего характера: кому оставить квартиру, или обманутому
собственнику, или добросовестному приобретателю, кому из них
рекомендовать разыскать через полицию мошенника и предъявить иск о
взыскании с него денег.
Так, по делу по иску Саханова к Алексееву, Абдыкалыковой нотариусу
Изатову, РГП Центр по недвижимости по г. Алматы о признании сделки
купли-продажи недействительной и возврата квартиры было установлено,
Алексеев, осуществляя свой преступный умысел, взял в аренду квартиру у
Саханова за 600 долларов США в месяц, однако договор аренды квартиры
Саханов в нарушение закона не зарегистрировал в Центре по недвижимости.
Получив арендную плату, Саханов налоги государству не уплатил. Проявляя
халатность, Саханов на время передал подлинные документы на квартиру
мошеннику. Последний, изготовив доверенность, продал квартиру
Абдыкалыковой.
Несмотря на то, что Абдыкалыкова тщательно проверила все
документы, осмотрела квартиру и сделала всё по закону Бостандыкский
районный суд и Алматинский городской суд забрали у нее квартиру и
передали Саханову, Абдыкалыковой рекомендовали обратиться в полицию и
предъявить иск к Алексееву.
Верховный Суд, отменив состоявшиеся судебные акты, оставил
квартиру за добросовестным приобретателем, указав, что квартира выбыла из
владения Саханова из-за его неосмотрительности, а также из-за нарушения
закона при сдаче квартиры в аренду.
В судебной практике остро возникали вопросы так называемого
брошенного жилья. В Казахстане, как и в некоторых других регионах СНГ, в
свое время некоторые граждане в массовом порядке уезжали в Россию и
Германию, оставляя жилье. В соответствии с законодательством местные
исполнительные органы вначале такое жилье ставили на учет как бесхозяйное,
а затем по суду передавали в коммунальную собственность.
Однако в некоторых регионах Акимы передавали такое жилье в аренду,
либо выдавали на него ордер, не решив вопрос с первоначальным
собственником.
Через 10-15 лет, когда квартиры значительно выросли в цене, бывшие
хозяева, вернувшись, а кто, выдав доверенности, стали ставить вопрос о
возврате собственности.
Вначале суды, как правило, удовлетворяли иски, выселяя тех, кто
отремонтировал квартиру, платил на нее налоги и коммунальные платежи,
ссылаясь на ст.20 Закона «О жилищных отношениях», согласно которой
непроживание собственника в жилище, независимо от времени отсутствия и от
сохранения гражданства Республики Казахстан, не прекращает и не
ограничивает прав и обязанностей собственника.
Исправляя такую практику, Верховный Суд сослался на ст.1 Закона
Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года «О жилищных отношениях»,
согласно которой жилищные отношения в Республике Казахстан регулируются
настоящим
Законом,
нормами
Гражданского
Кодекса
и
иным
законодательством, издаваемым в соответствии с ними.
Согласно ст. 250 Гражданского кодекса Республики Казахстан
гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на
принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие
действия, определенно свидетельствующие об его устранении от владения,
пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо
права не это имущество.
Доказательством того, что гражданин бросил квартиру, т.е. совершил
действия, определенно свидетельствующие об его устранении от владения,
пользования и распоряжения имущества без намерения сохранить какие-либо
права на это имущество является неуплата налогов на недвижимость, неуплата
коммунальных платежей, отсутствие договора на аренду квартиры либо других
договоров, согласно которых гражданин берет на себя обязательство нести
бремя содержания квартиры и т.д.
Пленарное заседание Верховного Суда Республики Казахстан в своем
постановлении от 20 апреля 2006 года «О практике рассмотрения судами
споров о праве на жилище, оставленное собственником» обратило внимание
судей на то, что в соответствии со ст.6 Конституции Республики Казахстан
собственность обязывает, что пользование ею должно одновременно служить
общественному благу. Собственник, который выехал, бросив жилье, не
освобождается от несения бремени собственника, поэтому в суде к таким
лицам зачастую предъявляются встречные иски о взыскании произведенных
расходов по содержанию жилья, уплате коммунальных платежей т.д.
Казахстанские судьи внимательно отслеживают судебную практику
российских судов по рассмотрению споров дольщиков строящихся
многоквартирных домов.
Первые судебные споры в Казахстане, особенно по жилищному
комплексу «Москва», свидетельствуют о том, что здесь мы можем столкнуться
с новыми видами пирамид типа АО «МММ». Учитывая объемы строительства
жилья в Астане, Алматы и других городах, а также большое количество
граждан, вкладывающих свои средства в долевое строительство, необходимо
принятие в срочном порядке законодательства, регулирующее долевое
строительство жилья. Институт банкротства не возместит затраты дольщикам.
В том же комплексе «Москва» все деньги уже собраны, т.е. квартиры проданы,
других поступлений не ожидается, следовательно, этот полностью затратный
объект никто не купит. В будущем, если сейчас не принят меры, это будет
очередной источник социальной напряженности, поскольку в республике, в
отличие от Российской Федерации, отсутствует законодательный механизм
защиты прав участников долевого строительства.
Особо следует выделить вопрос о защите прав собственников в
кондоминиуме. С 1993 года в Казахстане приватизировано более 70 % жилья, и
более 90 % жилья находится в частной собственности. В настоящее время
собственник относится как к своей собственности только к квартире в
многоквартирных домах, но не к дому в целом. Закон о жилищных отношениях
не решил вопрос совладельческой ответственности владельцев квартир по
отношению к общему имуществу, находящемуся в общей долевой
собственности. Изначальный принцип: один дом - один кондоминиум - один
КСК не сработал. На практике в КСК объединили несколько десятков домов.
Согласно Закону (ст. 32) объекты кондоминиума подлежат обязательной
государственной регистрации в соответствии с законодательством о
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними. До такой
регистрации сделки участников кондоминиума, связанные общей
собственностью, не приобретают юридической силы. Означает ли это, что при
переходе
права
собственности
на
индивидуальную
квартиру в
многоквартирном доме передается доля в общем имуществе, если объект
кондоминиума не зарегистрирован? Ведь передача доли вместе с квартирой это сделка. Например, в г. Алматы из 7067 домов зарегистрированы около 300,
и они имеют акты о регистрации объектов кондоминиума.
Согласно п. 3 ст. 31 Закона о жилищных отношениях доля каждого
собственника в общем имуществе неотделима от раздельной собственности. И
п.6 ст.31 гласит, что собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в
общем имуществе отдельно от помещения, принадлежащего ему на праве
раздельной собственности. Таким образом, индивидуальная собственность
участника кондоминиума и его доля в общем имуществе связаны
неразделимой общностью юридической судьбы. Нельзя ни продать, ин купить,
квартиру, принадлежащую участнику кондоминиума, не продавая и не покупая
при этом полную долю в общей собственности.
Однако в судебной практике возникли вопросы, а как определяется эта
доля и где она отражена? Полагаем, что в правоустанавливающих документах
на квартиру - договоре приватизации или договоре купли-продажи и т.д.,
должны, помимо жилой площади квартиры, должны указываться доля в общем
имуществе, принадлежащем на праве общей долевой собственности, на общие
части дома, и доля земельного участка, прилегающего к дому. На основании
этого собственнику должно вменяться обязанность и ответственность по уходу
и содержанию своей собственности, т.е. не только индивидуальной (квартиры),
но и доли в общем имуществе.
Судебной практике неоднократно приходилось решать споры,
связанные с ответственностью при переходе прав на недвижимое имущество и
в сфере государственной регистрации.
Анализ судебной практики показывает, что при переходе права
собственности или иных вещных прав на недвижимое имущество возникает
вопрос об ответственности приобретателя по обязательствам предыдущего
правообладателя. На практике при этом, независимо от наличия юридических
оснований для перехода обязательства и ответственности по нему, нередко
кредиторы предпринимают
попытки привлечь к ответственности
приобретателя. Такая практика, например, распространена в жилищной сфере,
когда поставщики коммунальных услуг (электроэнергии, газа, отопления,
горячей и холодной воды и т. д.) долги предыдущего собственника взыскивают
с приобретателя.
Между тем переход права собственности на недвижимость, как правило,
не является безусловным основанием для перехода обязательств, связанных с
недвижимым имуществом, и ответственности за их нарушение. Привлечение к
ответственности приобретателя по обязательствам предыдущего собственника
при отсутствии для этого правовых оснований является грубым нарушением
его прав. Энергоснабжающим организациям долги легче взыскать с нового
собственника, чем разыскивать должника.
Энергоснабжающие
организации,
выставляя
счета
новому
приобретателю квартиры за долги прежнего владельца, ссылаются на ст. 413
ГК, согласно которой продавец обязан передать покупателю товар свободным
от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель
согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Верховный Суд Республики Казахстан в своем нормативном
постановлении от 23 декабря 2005 года «О некоторых вопросах применения
судами законодательства, связанного с взысканием задолженности за тепловую
и электрическую энергию» в связи с этим разъяснил судам, что под
обременением, согласно подпункту 4) статьи 1 Указа Президента Республики
Казахстан, имеющего силу закона, от 25 декабря 1995 года № 2727 «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,
следует понимать ограничение прав на недвижимое имущество, в том числе
наличие на него определенных прав третьих лиц, арест имущества.
Задолженность за энергию, использованную продавцом жилого
помещения, обременением не является, поэтому при передаче права
собственности другому лицу на жилое помещение на основании сделки
обязанность по ее оплате является обязанностью продавца, если иное не
предусмотрено договором об отчуждении указанного имущества.
В Республике Казахстан (ст. 238 ПС), так же как и в других странах
постсоветского пространства, право на недвижимое имущество возникает
только с момента государственной регистрации.
На практике нередко возникали ситуации, когда покупатель
недвижимости по каким-то причинам, не успев зарегистрировать квартиру в
Центре по недвижимости, умирал. Нотариальная контора не выдавала
свидетельство на право наследования на квартиру, требуя документы о
регистрации, а Центр по недвижимости отказывал в регистрации, ссылаясь на
то, что согласно Инструкции они регистрируют документы только на живых
людей. Суды отказывали в иске к нотариальным конторам и Центрам по
недвижимости, поскольку в их действиях не было нарушений закона.
Проанализировав данную ситуацию, Верховный Суд и Республиканская
нотариальная контора рекомендовали следующее.
Согласно ст. 1040 ГК в состав наследства входят принадлежащие
наследодателю имущество, а также права и обязанности, существование
которых не прекращается с его смертью. В этой связи наследникам
рекомендуется обратиться в нотариальную контору за получением
свидетельства о праве на наследство на регистрацию права собственности. С
таким свидетельством наследник обращается в Центр по недвижимости и
регистрирует право собственности на себя.
Вообще, с защитой прав на недвижимое имущество, которое не
зарегистрировано должным образом, существуют большие проблемы. В
каждом городе существуют районы, которые в народе называют
«нахаловками», в которых люди живут в домах без государственной
регистрации. Их нельзя ни продать, ни подарить, т.к. отсутствуют
правоустанавливающие документы, тем не менее они тоже продаются и
покупаются, а при обращении в суд у них возникают проблемы, т.к. закон
защищает только зарегистрированную недвижимость. Поэтому суды возлагают
большую надежду на законопроект «Об амнистии недвижимости» и надеются,
что в Казахстане не останется ни одного объекта недвижимости, не
зарегистрированного в Центре по недвижимости.