Глава XIV. Разрешенное использование земельных участков

Глава XIV.
Разрешенное использование земельных участков, виды и
состав территориальных зон
Статья 77. Разрешенное использование земельных участков
1. Разрешенное использование земельного участка определяет вид
хозяйственной или иной деятельности, которая может осуществляться на
земельном участке. При этом может устанавливаться один или несколько видов
разрешенного использования земельного участка.
Этот пункт, как и впрочем вся статья в целом входит в противоречие с
идеей ПЗЗ, кроме того противоречит и следующей статье данного закона!!??.
Правилами (и ст. 78 данного проекта закона) предполагается что внутри
территориальной зоны должны быть одинаковые регламенты использования
территории (РИТ) для любого земельного участка. Однако здесь (статья 77)
все время говорится о разрешенном использовании конкретного земельного
участка. Тогда нужно прописать каким документом будет устанавливаться
конкретное (пусть не одно) РИ для конкретного земельного участка. Я за это,
но нужно такой документ вывести на уровень ПЗЗ. То есть он не должен
противоречить ПЗЗ но может конкретизировать их требования. Согласно
градостроительного законодательства это должен делать ПП.
4. Классификатор видов разрешенного использования с описанием
каждого вида разрешенного использования утверждается федеральным органом
исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке
государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере
земельных отношений.
По моему здесь пропущены слова «земельных участков». Ведь и глава и
статья говорит о разрешенном использовании земельных участков, и во всех
пунктах кроме этого слова «земельных участков» присутствуют. Хотя в
настоящее время, де факто, Росреестром признается только 3 вида
разрешенного использования зданий: нежилое, жилое, многоквартирное, все
остальное, что пишется например в разрешении на ввод (школа, детский сад и
др) попадает в разряд наименований объекта.
5. Видами разрешенного использования земельных участков, действие
регламентов использования территории на которые не распространяется или в
отношении которых такие регламенты не устанавливаются, являются:
5) строительство (реконструкция) и (или) эксплуатация линейного
объекта, предусмотренного документацией по планировке территории, в отношении земельного участка, предназначенного в соответствии с проектом
планировки и проектом межевания для строительства и эксплуатации такого
линейного объекта;
Непонятно почему сделано исключение для линейных объектов. То есть
получается что для каждого линейного объекта муниципалитет будет
прописывать каждый раз отдельные регламенты? По моему коррупциогенней
ситуации нельзя и придумать.
6) вид деятельности, установленный органом местного самоуправления
поселения, городского округа, - если земельный участок расположен в границах
территории общего пользования;
Данный пункт ведет к повышению коррупциогенности. Вместо единых,
прозрачных для населения правил использования территорий общего
пользования орган власти будет устанавливать для каждого земельного
участка в этой зоне (на этой территории) свои правила, регламенты. То есть
такая территория будет полностью отдана на откуп чиновнику от
муниципалитета. У нас Правилами прописаны регламенты и для данных
территорий и то приходится с трудом противостоять «пожеланиям».
6. Собственник земельного участка вправе выбрать любой вид
разрешенного использования из установленных для данного земельного
участка, если иное не установлено федеральным законом.
Кем и чем (каким документом) устанавливаются виды разрешенного
использования для конкретного земельного участка.
Данный вопрос действительно стоит очень остро. Правила
землепользования и застройки не опускаются и не должны опускаться до
уровня конкретного земельного участка. Для этого есть следующий уровень
градостроительной документации — проекты планировки и межевания. Но в
настоящее время Правила имеют статус закона для муницпального
образования, а проект планировки это нечто из технической документации. И
конкретные требования к земельному участку, устанавливаемые ПП
опровергаются множественностью выбора из Правил. Считаю необходимым
изложить текст в такой редакции:
6. Собственник земельного участка вправе выбрать любой вид
разрешенного использования из установленных для данного земельного
участка правилами землепользования и застройки, проектом планировки
территории, если иное не установлено федеральным законом.
7. В случае, если земельный участок находится в государственной или
муниципальной собственности, любой вид разрешенного использования из
установленных для данного земельного участка выбирается арендатором,
землепользователем или землевладельцем такого земельного участка
самостоятельно, за исключением следующих случаев, когда земельный участок
предоставлен:
Аналогично предыдущему пункту
Статья 78. Виды территориальных зон
2. Могут быть установлены следующие виды территориальных зон:
Нужны зоны перспективного развития или градостроиетльного
преобразования. Когда принимается решение о застройке новой территории
или реконструкции старой застройки. Вообще перечень зон должен быть
открытым.
Встает вопрос а что делать если уже есть зоны и они не
соответствуют перечню.
12) запаса.
Что такое зоны запаса. Кто куда их запасает?
Статья 79. Жилые зоны
2. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных
или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения,
объектов здравоохранения, объектов образования, культовых зданий, стоянок
автомобильного транспорта, гаражей для транспортных средств личного
пользования граждан, объектов электросетевого хозяйства, объектов
газоснабжения, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих
негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут
включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и
дачного хозяйства.
Этот пункт мне непонятен. Если это тоже виды разрешенного
использования, то кто помешает собственнику земельного участка вместо
жилого дома построить магазин, ресторан. Проект планировки к сожалению
в этом случае не может диктовать обязательный вид разрешенного
использования для конкретного земельного участка, поскольку это будет
противоречить Правилам.
Если это какие-то особые виды разрешенного использования (почему им
такое особое внимание?) то нужно прописать как их применять в жилой
территориальной зоне.
То есть я опять возвращаюсь к теме тесной взаимосвязи ПЗЗ и ПП.
Проект планировки должен уточнять, конкретизировать положения Правил.
Впрочем как и сами Правила должны конкретизировать положения
Генерального плана.
Статья 80. Общественно-деловые зоны
1. В состав общественно-деловых зон могут включаться:
3) зоны размещения объектов, необходимых для
производственной и предпринимательской деятельности;
осуществления
Я бы исключил отсюда слово «производственной». Это слишком широкое
понятие. Во всяком случае, без уточнения, я сюда легко впишу и Братскую ГЭС
и Братский алюминиевый завод. Тем более что есть отдельно
производственная зона.
Статья 84.
Производственные зоны
2. Изменение границ производственных зон, в результате которого из
таких зон исключаются земельные участки, которые загрязнены или застроены
зданиями, строениями, сооружениями, подлежащими сносу (в том числе
подземными), допускается при наличии утвержденного проекта рекультивации
земель.
Не совсем понятен пункт.
1. Изменение границ зон возможно только путем внесения изменений в
ПЗЗ, разве не так?
2. Непонятно в какую зону будут переводиться «загрязненные»
земельные участки. Ведь исключаемые ЗУ должны быть переведены в другую
зону. Не даст ли этот пункт возможность предприятиям свободно загрязнять
землю а потом ее бросать.
3. Почему при наличии проекта рекультивации, а не выполненной
рекультивации? Проект рекультивации стоит копейки по сравнению с самой
рекультивацией.
Статья 87. Зоны связи
1. Почему-то сетям связи уделено гораздо большее внимание, чем
остальным инженерным коммуникациям. (водопроводу, канализации,
теплосетям)
2. Открытым остается вопрос о внутриквартальных сетях связи?
Статья 2
"23) населенный пункт - элемент планировочной структуры поселения,
городского округа, определяющий территорию с высокой плотностью
застройки, а также предназначенную преимущественно для проживания
граждан.";
Вообще пункт правильный, но он противоречит 131-ФЗ «Об общих
принципах организации местного самоуправления...». В 131-ФЗ это
допускается только временно для населенных пунктов, дополнительно
вкючаемых в городской округ и планируемых к слиянию с основным населенным
пунктом.
Цитата:
"...городское поселение - город или поселок, в которых местное
самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или)
через выборные и иные органы местного самоуправления;..."
"...городской округ - городское поселение, которое не входит в
состав муниципального района и органы местного самоуправления
которого осуществляют полномочия по решению установленных
настоящим Федеральным законом вопросов местного значения поселения
и вопросов местного значения муниципального района, а также могут
осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые
органам местного самоуправления федеральными законами и законами
субъектов Российской Федерации;..."
Статья 91.
Ограничения в использовании земельных участков
в связи с установлением охранных и защитных зон
Прочитав проект закона так и не понял каким образом требования
охранных и защитных зон будут учитываться. Из ПЗЗ их исключили!!
"2. Правила землепользования и застройки включают в себя:
1) карту территориального зонирования;
Я так понимаю что охранные и защитные зоны теперь не будут
показываться, т.е. учитываться ПЗЗ.
1. Их нет на карте (картах) как ранее были зоны с особыми условиями.
2. Соответственно ограничения охранных и защитных зон не могут
быть включены в регламенты использования территории.
То есть при выделении земельных участков теперь охранные и защитные
зоны просто не учитываются. Зато землепользователь потом может
предъявить претензии что не может использовать ЗУ в полном объеме.
Во здорово будет!!??.
Границы территориальных зон не должны пересекать границы земельных
участков... Границы территориальных зон не должны пересекать границ
территорий лесного фонда.
Принятие такой трактовки может парализовать работы по освоению
новых территорий и преобразования старых.
«51. В отношении всех территориальных зон, за исключением
территориальных зон сельскохозяйственного назначения, устанавливается
градостроительные
регламенты.
Для
территориальных
зон
сельскохозяйственного назначения устанавливаются сельскохозяйственные
регламенты.»;
Что-то я начинаю путаться. В земельной части данного проекта
утверждалось что для терзон будут устанавливаться регламенты
использования территории. Теперь пишем градостроительные регламенты.
Неужели нельзя попроще написать типа:
«Регламенты использования территории
градостроительные и сельскохозяйственные»
подразделяются
на
8. В регламенте использования территории в отношении земельных
участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах
соответствующей
территориальной
зоны,
указываются
ограничения
использования земельных участков и объектов капитального строительства,
устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации в
границах зон с особыми условиями использования территории, а также для
территорий объектов культурного наследия (памятников и ансамблей).";
Старый и до сих пор не решенный вопрос (и данный проект закона и не
пытается этот вопрос решить а наоборот делает это решение
невозможным). Каким образом установить регламент использования
территории единый для всей территориальной зоны, если часть этой зоны
попадает в защитную зону (санзону предприятия). Более того, земельный
участок то же может резаться санзоной.
И по сути становится просто нелепым следующий пункт проекта
закона:
«6.
В случае установления или изменения в соответствии с
законодательством Российской Федерации границ зон с особыми условиями
использования территории, территорий объектов культурного наследия,
территорий лесного фонда, водных объектов, особо охраняемых природных
территорий, соответствующие изменения вносятся в правила землепользования
и застройки в срок не позднее одного месяца со дня установления или
изменения таких границ. При этом проведение публичных слушаний по
проекту внесения изменений в правила землепользования и застройки не
требуется.»;
Получается что вносить то просто некуда.
Глава 17.
Изменение границ лесного фонда
Статья 110. Порядок изменения границ лесного фонда
2. Изменение границ лесного фонда может осуществляться в результате
включения или исключения земельного участка в границы населенного пункта
в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности.
3. Изменение границ территорий лесного фонда, занятых защитными
лесами, разрешается в случае:
2) установления или изменения границ населенных пунктов;
Читая данную статью у меня складывается мнение что в границах
населенного пункта не может быть защитных лесов. А как же тогда быть с
городскими лесами?