Далее - М

Обзор судебной практики в сфере недвижимости
(I квартал 2013г.)1
Постановление Президиума ВАС РФ от 11.09.2012 № 4433/12 (есть оговорка о
возможности пересмотра по новым обстоятельствам)
Поскольку вступившим в законную силу решением арбитражного суда по другому делу за
учреждением здравоохранения не признано право оперативного управления на занимаемые им
нежилые помещения, и по настоящему делу у истца отсутствовали правовые основания для
предъявления в суд иска о признании за ним права оперативного управления на спорные
помещения, а также не имелось и правомочий на обращение в суд с иском о признании права
федеральной собственности на указанное имущество, рассмотрение судом таких исковых
требований учреждения здравоохранения не может быть признано правомерным, и принятые
по делу судебные акты в части отказа в иске о признании права федеральной собственности и
права оперативного управления на спорные помещения нарушают единообразие в толковании и
применении арбитражными судами норм права и в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 304 АПК РФ
подлежат отмене.
Постановление Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 № 7240/12 (есть оговорка о
возможности пересмотра по новым обстоятельствам)
Дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о
реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является
началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить
проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться
независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или
среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного
преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку из отчета об оценке спорного имущества, представленного уполномоченным
органом, следует, что рыночная стоимость определялась не на дату поступления в
уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на
приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не могла быть
признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки
купли-продажи.
Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 № 1283/12 (есть оговорка о
возможности пересмотра по новым обстоятельствам)
1. Выводы судов о том, что договор аренды от 01.08.2003 является ничтожной сделкой в
связи с тем, что только 13.08.2003 по акту приема-передачи указанное здание передано с
баланса федерального предприятия в муниципальную собственность, не могли служить
основанием для признания этого договора ничтожной сделкой, поскольку до передачи здания в
1
Подготовлен в качестве тематического извлечения из Обзоров постановлений Президиума ВАС РФ, ежемесячно
публикуемых Управлением частного права ВАС РФ на сайте www.arbitr.ru.
1
муниципальную собственность предприниматель использовал предоставленное ему нежилое
помещение по заключенному договору аренды, который подлежал переоформлению с
уполномоченным органом муниципального образования. Так как департамент переоформил
договорные арендные отношения с предпринимателем, подписав договор аренды от 01.08.2003,
этот договор считается действующим со дня передачи здания в муниципальную собственность.
Поскольку правомочным органом собственника федерального имущества было принято
решение о передаче здания в муниципальную собственность в порядке разграничения прав на
это имущество, то последующие зависящие от органов муниципального образования действия,
касающиеся оформления права муниципальной собственности на переданный объект, не
являются обстоятельствами, лишающими предпринимателя, относящегося к субъектам малого
и среднего предпринимательства, предоставленного преимущественного права на приобретение
муниципального имущества, арендуемого по договору, заключенному с уполномоченным
органом муниципального образования.
2. При рассмотрении отказа администрации в реализации предпринимателем
преимущественного права на приобретение арендуемого имущества судами не было учтено то,
что, если последний подписанный сторонами договор аренды от 2004 года является
незаключенным (это признано вступившим в законную силу решение арбитражного суда), то
ранее заключенный между этими сторонами договор аренды того же помещения от 2003 года,
содержащий условие о его действии на неопределенный срок, не может быть признан
прекратившим свое действие при отсутствии возражений арендодателя, заявленных в
установленном законом порядке.
Постановление Президиума ВАС РФ то 05.02.2013 № 11241/12 (есть оговорка о
возможности пересмотра по новым обстоятельствам)
Если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к
нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации и в том случае,
когда сам договор был заключен до момента вступления в действие Федерального закона «О
государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним».
При этом регистрация дополнительного соглашения к такому договору в установленном
Федеральным законом «О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и
сделок с ним» порядке означает, что и сам договор со всеми дополнительными соглашениями в
этом случае прошел регистрацию.
***
Определение ВАС РФ от 11.01.2013 N ВАС-13689/12 по делу N А67-3141/2011
На рассмотрение Президиума ВАС РФ вынесен вопрос о допустимости взыскания
арендной платы за период, когда арендатор фактически был лишен возможности пользования
арендованным имуществом в результате действий арендодателя, прекратившего доступ
арендатора к имуществу.
В Определении ВАС РФ указано, что арендодатель вправе требовать от арендатора
исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента
передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения
возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями
спорных договоров.
То факт, что договор не был расторгнут, не является основанием для возникновения у
арендодателя права требования к контрагенту по взысканию арендных платежей.
2
Определение ВАС РФ от 18.01.2013 N ВАС-15327/12 по делу N А76-22014/2011
На рассмотрение Президиума ВАС РФ вынесен вопрос о порядке исчисления платы за
фактическое пользование арендованным имуществом при недействительности договора
аренды.
Суды нижестоящих инстанций при расчете неосновательного обогащения взяли за основу
отчет об оценке рыночной стоимости права пользования недвижимым имуществом. В то же
время в Определении ВАС РФ указано, что судам необходимо было принять во внимание
соглашение о реструктуризации дебиторской задолженности, расценив его как договоренность
сторон о наличии задолженности арендатора за пользование имуществом за определенный
период.
Определение ВАС РФ от 28.01.2013 N ВАС-14773/12 по делу N А59-32/2012
На рассмотрение Президиума ВАС РФ вынесен вопрос о полномочиях исполнительных
органов при предоставлении в собственность в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ
земельных участков, которые были реализованы на аукционе по продаже военного имущества.
В Определении ВАС РФ отмечено несколько существующих подходов к данному
вопросу.
Согласно одному из них объект недвижимости, реализованный на аукционе по продаже
военного имущества, уже не относится к имуществу Вооруженных сил Российской Федерации
и не является изъятым из оборота. Следовательно, собственник здания, расположенного на
земельном участке, закрепленном за подведомственными Министерству обороны
организациями на праве постоянного (бессрочного) пользования и принадлежащий на праве
собственности Российской Федерации, вправе обратиться с заявлением о предоставлении
земельного участка в собственность в порядке ст. 36 ЗК РФ. При этом полномочия по
заключению соответствующего договора купли-продажи от имени Российской Федерации
осуществляет соответствующее территориальное управление Росимущества.
Согласно второму подходу, реализация военного имущества на аукционе не прекращает
полномочия Министерства обороны по распоряжению землями, закрепленными за военными
организациями. По мнению судов, Министерство обороны является при таких обстоятельствах
уполномоченным органом по предоставлению земельных участков в собственность в порядке
ст. 36 ЗК РФ.
Определение ВАС РФ от 14.02.2013 N ВАС-17450/12 по делу N А56-55948/2011
На рассмотрение Президиума ВАС РФ вынесен вопрос о порядке возмещения ущерба при
утрате имущества, на которое обращено взыскание.
В Определении ВАС РФ отмечен существующий подход, изложенный в Постановлении
Президиума ВАС РФ от 27.07.2010 г. № 13466/08, согласно которому собственник утраченного
имущества, равно как и взыскатель, в пользу которого обращено взыскание на арестованное
имущество, вправе обратиться с иском о возмещении ущерба к службе судебных приставов.
При этом взыскатель, в случае утраты изъятого судебным приставом-исполнителем
имущества, не обязан подтверждать вину и причинно-следственную связь между конкретными
действиями (бездействием) судебного пристава-исполнителя, отвечающего за сохранность
арестованного имущества, и утратой имущества.
Бремя доказывания наличия иного имущества, за счет которого возможно исполнить
требования исполнительного документа, возлагается на службу судебных приставов.
3
Определение ВАС РФ от 25.02.2013 N ВАС-16448/12 по делу N А76-20548/2011
На рассмотрение Президиума ВАС РФ вынесен вопрос о возможности приобретения
собственником объекта незавершенного строительства земельного участка, расположенного
под названным объектом, в порядке переоформления права постоянного (бессрочного)
пользования. При этом мнение судов нижестоящих инстанций разделилось в вопросе о том,
перешло ли к заявителю право постоянного (бессрочного) пользования от прежнего
собственника, чье право не было зарегистрировано в ЕГРП и не считается ранее возникшим.
Определение ВАС РФ от 26.02.2013 N ВАС-16674/12 по делу N А60-53822/2011
На рассмотрение Президиума ВАС РФ вынесен вопрос о возможности взыскания с
арендатора, несвоевременно возвратившего арендованное имущество, упущенной выгоды в
связи с вынужденным расторжением арендодателем предварительного договора аренды с
третьим лицом.
Определение ВАС РФ от 01.03.2013 N ВАС-16867/12 по делу N А41-19663/11
На рассмотрение Президиума ВАС РФ передан вопрос о возможности удовлетворения
требований о виндикации и обязании освободить земельный участок, занятый зданием, ранее
переданным истцом ответчику по договору купли-продажи.
В Определении ВАС РФ отмечено, что истец, считающий себя собственником спорного
земельного участка, фактически им не владеет, вопрос о правомерности возведения без его
согласия спорной постройки может быть разрешен, в том числе при рассмотрении
виндикационного иска, либо после удовлетворения такого иска. Таким образом, если подобное
нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с
лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может
быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании
имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса).
Указанная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации в пункте 6 Информационного письма от 09.12.2010 N 143 "Обзор
судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222
Гражданского кодекса Российской Федерации".
Поскольку истец знал о выбытии из его владения участка, занятого зданием и
необходимого для его использования, в момент заключения договора купли-продажи и
передачи здания покупателю, то срок исковой давности для защиты права по требованиям об
истребовании имущества из чужого незаконного владения и о сносе самовольных построек
истцом пропущен.
Определение ВАС РФ от 01.03.2013 N ВАС-16865/12 по делу N А41-33397/11
На рассмотрение Президиума ВАС РФ передан вопрос о порядке защиты права
собственности на земельный участок, возникшее до вступления в силу Федерального закона N
122-ФЗ в отсутствии записи о праве в ЕГРП, соединенное с лишением владения.
В Определении ВАС РФ указано, что в данном случае оспаривание зарегистрированного
за ответчиком права не может быть осуществлено посредством иска о признании права
отсутствующим.
Поскольку земельный участок занят объектами недвижимости, возведенными
собственником этого участка, ранее возникшее право собственности истца на земельный
участок, соединенное с лишением владения, подлежит защите путем истребования земельного
участка из чужого незаконного владения и сноса самовольных построек.
4
Определение ВАС РФ от 04.03.2013 N ВАС-17739/12 по делу N А79-3934/2011
На рассмотрение Президиума ВАС РФ передан вопрос о допустимости представления в
качестве отступного права собственности на вещь (титула) без предоставления самой вещи и
возможности в данном случае процессуального правопреемства в споре об истребовании
указанной вещи из чужого незаконного владения.
Определение ВАС РФ от 04.03.2013 N ВАС-18221/12 по делу N А68-2003/12
На рассмотрение Президиума ВАС РФ вынесен вопрос о квалификации договора аренды
земельного участка, передаваемого в целях строительства многоквартирного жилого дома с
условием о передаче арендодателю в собственность 10% общей площади указанного дома.
В Определении ВАС РФ отмечено, что то обстоятельство, что в данном случае стороны
определили, что передаче подлежит 10% процентов общей площади жилого дома, само по себе
не свидетельствует ни о несогласованности предмета, ни о невозможности его согласовать и
невозможности исполнить условия договора.
При этом п.2 ст. 614 ГК РФ допускает различные возможности согласования сторонами
условий об арендной плате. В частности путем передачи арендатором арендодателю
обусловленной договором вещи в собственность. Стороны также могут предусматривать в
договоре аренды сочетание различных форм арендной платы.
При таких обстоятельствах вывод об отсутствии встречного предоставления со стороны
арендодателя, передавшего во владение и пользование арендатору земельный участок под
строительство, необоснован.
Определение ВАС РФ от 04.03.2013 N ВАС-37/13 по делу N А23-584/2011
На рассмотрение Президиума ВАС РФ передан вопрос о возможности взыскания
неосновательного обогащения за выполненные работы, принятые заказчиком без замечаний, в
отсутствие заключенного договора подряда.
Определение ВАС РФ от 05.03.2013 N ВАС-17085/12 по делу N А32-29673/2011
На рассмотрение Президиума ВАС РФ передан вопрос о возможности удовлетворения
иска о признании права собственности арендодателя на постройки, возведенные арендатором
на используемом земельном участке.
В Определении ВАС РФ отмечено, что судами сделан неверный вывод об отсутствии у
лица, передавшего свое имущество в аренду, права на защиту вещно-правовыми способами
против арендатора, зарегистрировавшего право собственности на арендованное имущество
помимо воли арендодателя.
Определение ВАС РФ от 20.03.2013 N ВАС-15197/12 по делу N А65-22338/2011
На рассмотрение Президиума ВАС РФ передан вопрос о возможности удовлетворения
иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
При этом в Определении ВАС РФ отмечено, что суды при отказе в удовлетворении
требования не учли разъяснения п.37 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010
№ 10/22, согласно которому приобретатель не считается получившим имущество возмездно,
если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за
передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был
узнать о неправомерности отчуждения.
Ввиду того, что оплата приобретателем фактически не была произведена к моменту
возникновения спора, виндикационные требования должны были быть удовлетворены.
5
Определение ВАС РФ от 25.03.2013 № ВАС-450/13 по делу № А13-3182/2009
На рассмотрение Президиума ВАС РФ передан вопрос о последствиях неправомерного
разделения неделимого земельного участка и порядке оспаривания соответствующего решения
уполномоченного органа.
Суды нижестоящих инстанций, отказывая в удовлетворении требования о признании
недействительным решения о разделе, указали на то, что спорный земельный участок ни в его
первоначальном виде, ни после раздела, в должной мере не обеспечивает заявителю условия
для нормальной эксплуатации недвижимости.
Однако в Определении ВАС РФ указано, что данное обстоятельство не может служить
надлежащим обоснованием отказа в удовлетворения заявленного требования.
Более того, факт внесения в ЕГРП записи о праве собственности третьего лица на
разделенный участок не должен расцениваться как получение данным лицом части неделимого
участка в единоличное фактическое владение.
АНО «Юридический институт "М-Логос"
Тел.: +7 (495) 771-59-27
Факс:+7 (499) 995-45-78
E-mail: [email protected]
Web: http://www.m-logos.ru
6