Как не оказаться обманутым дольщиком

Как не оказаться обманутым дольщиком
Зачастую погоня за экономией средств при покупке жилья в новостройке может
обернуться серьёзными неприятностями - потерей денег, нервов и времени, ведь
хороший менеджер вполне способен убедить в совершении невыгодной для нас
сделки. На что необходимо обращать внимание при заключении сделок долевого
строительства? Именно этому вопросу и посвящена настоящая публикация.
Правовые аспекты сделок
Прежде всего, перед приобретением жилья на первичном рынке мы настоятельно
советуем гражданам ознакомиться с Федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004 г. Зная
нормы закона, Вы сможете реально оценить соответствие застройщика его требованиям.
А это значит, что застройщик должен быть официально зарегистрированным
юридическим лицом, иметь в собственности или аренде земельный участок под застройку
и разрешение на строительство продаваемого им дома.
Обязательно ознакомьтесь с проектной декларацией. Здесь стоит обратить внимание
на то, чтобы срок аренды земельного участка включал предполагаемую дату ввода дома в
эксплуатацию, так как переоформление документов как правило задерживает
строительство объекта.
Перечисленные выше документы должны предъявляться застройщиком по
требованию любого обратившегося к нему лица, а проектная декларация, дополнительно, –
публиковаться в прессе либо в сети «Интернет».
Согласно 214 закону застройщик имеет право привлекать денежные средства
дольщиков только по договорам долевого строительства. Любая другая форма – заем,
предварительный договор купли-продажи и т.д. – говорит о недобросовестности продавца.
Единственный эффективный способ избежать «двойной продажи» вашей будущей
квартиры – обязательная регистрация договора в Управлении Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ.
Сроки сдачи объекта в эксплуатацию являются обязательным условием договора. Об
их изменении застройщик обязан уведомить дольщиков заранее, не позднее чем за два
месяца. Если квартира в оговоренный договором срок не передана дольщику, он имеет
право потребовать с застройщика уплаты пени и процентов за пользование чужими
денежными средствами, либо признать право собственности на долю в незавершенном
строительством объекте. Также при желании дольщик в любой момент может расторгнуть
договор. Сможет ли он при этом вернуть всю сумму вложенных им денежных средств (с
процентами), или ему самому придется выплатить неустойку, будет зависеть от условий
заключенного договора.
Серые схемы
Сегодня существует ряд сомнительных с юридической точки зрения схем, по
которым в обход долёвки некоторые застройщики, в том числе и давно утвердившиеся на
рынке недвижимости, реализуют новые квартиры. Конечно, многие граждане уже прошли
2
через эти схемы и получили свои квартиры, не пополнив рядов обманутых дольщиков. Не
смотря на это, результат подобных вложений денег напоминает рулетку, где всё зависит от
порядочности застройщика, от конкретной ситуации, которая складывается на рынке
жилья, юридической грамотности покупателя и его внимания к деталям сделки.
Заключая договор инвестирования или соинвестирования, гражданин становится
партнером застройщика. Эта схема является легальной лишь в том случае, если разрешение
на строительство многоквартирного дома было получено до 1 апреля 2005 года. Следует
обратить особое внимание на то, что при выдаче нового разрешения (например, в случае
продления срока строительства) заключение договора инвестирования является
неправомерным.
При оформлении договора уступки права требования лицо, приобретшее
квартиру, перепродает ее до ввода дома в эксплуатацию. Здесь необходимо учесть, что
подобная уступка возможна только после регистрации основного договора и до подписания
акта приема-передачи квартиры. Кроме того, сам договор уступки также подлежит
госрегистрации. Особое внимание рекомендуем обратить на содержание основного
договора и невыполненные по нему обязательства. Если уступаемое право возникло не из
договора долевого строительства, шанс быть обманутым возрастает в разы. Например, в
случае приобретения квартиры у инвестора или соинвестора необходимо помнить о том,
что финансовые обязательства между ними не подлежат государственной регистрации, а
значит, и договор с «дольщиком» не пройдет законную регистрацию в регпалате. Если
инвестор окажется непорядочным и, получив средства дольщиков, не направит их на
строительство, застройщик может расторгнуть договор инвестирования и реализовать
квартиры самостоятельно. Такие риски возникают чаще всего при приобретении жилья не
напрямую у застройщика, а через соинвесторов и агентов.
Обращаем ваше внимание на то, что в последней редакции ч.3 ст.1 Федерального
закона №214-ФЗ от 30.12.2004 г. законодатель конкретно указывает на недопущение какихлибо договоров между гражданами и инвесторами, если после их исполнения у гражданина
должно возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом)
многоквартирном доме.
Уступка (она же - цессия) предлагается многими юрлицами. Так, ЗАО
«Национальная управляющая компания» «Д.У.» ЗПИФН «ПЕРВЫЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ»
предлагает подобный договор при реализации квартир в ЖК «Магеллан». Уступаемое
право возникло из договора долевого участия (застройщик - ООО «ТАТиммобилен»). Так
как основной договор прошёл госрегистрацию, то и уступка будет зарегистрирована, что
автоматически исключит возможность двойной продажи. Об этом свидетельствуют пункты
1.1, 7.1 и 8.4 предлагаемого договора цессии. Кроме того, застройщик данного объекта не
имеет серьёзных нарушений и положительно зарекомендовал себя в области долевого
строительства.
И всё же при подписании данного соглашения по переуступке права требования на
квартиру необходимо внимательно ознакомиться с подлинниками документов (договором
на долевое строительство, платежными документами). Более того, дольщику не помешает
3
настоять на передаче именно подлинника, а не копии основного договора либо их
нотариально удостоверенных копий. При заключении договора цессии рекомендуем
внимательно проверить сроки передачи объекта по основному договору и не забыть
составить акт приема-передачи документов. А после оплаты приобретенной квартиры снять с неё залог (через регпалату).
Еще одной, распространенной у агентств недвижимости схемой является
заключение предварительного договора купли-продажи жилья. Согласно ему
гражданин вкладывает деньги не в строительство квартиры, а в обещание оформить в
будущем ее куплю-продажу. Минусов у подобной схемы достаточно.
Во-первых, договор не регистрируется. Во-вторых, у застройщика не возникает
обязательств по передаче гражданину квартиры в сданном доме. В-третьих, в договоре
отсутствуют сроки завершения строительства. Это чревато тем, что в случае нарушения
сроков заключения основного договора суд, как правило, отказывает в его принудительном
подписании, так как совершение купли-продажи несуществующей квартиры является
недопустимым из-за отсутствия объекта.
Кроме того, согласно Гражданскому кодексу РФ, если основной договор не заключен
в срок, указанный в договоре, обязательства по предварительному договору прекращаются.
Как правило, граждане начинают беспокоиться именно после истечения всех сроков и
неоднократных обещаний застройщика все исправить. Между тем, если по
предварительному договору срок заключения основного договора истекает, к примеру, 1
марта 2011 года, то 2 марта обязательства застройщика прекращаются уже в силу закона.
На практике застройщики «вспоминают» об этом сразу же после того, как граждане
расторгают с ними договоры и ставят их на проценты. И это является очередным минусом
подобных сделок.
А ещё предварительный договор позволяет продавцу избежать возврата излишне
оплаченных квадратных метров. Например, гражданин оплачивает 1,8 млн.руб. по
предварительному договору за квартиру общей проектной площадью 60,2 кв.м., а продавец
обязуется в случае уменьшения данной площади возвратить излишне оплаченные деньги.
После завершения строительства покупателю передаётся жильё в 57,8 кв.м. и заключается
основной договор, регистрируемый в регпалате. В силу закона именно с этого момента
предварительный договор со всеми его условиями и гарантиями считается
недействительным. В результате: у вас на руках договор о приобретении квартиры общей
площадью 57,8 кв.м за 1,8 млн.руб. Совет в данной ситуации один – решайте денежный
вопрос до подписания и регистрации основного договора, например, путём заключения
дополнительного соглашения, а лучше – сразу же указывать в основном договоре реальную
стоимость квартиры (в данном случае – 1,7 млн.руб.).
Ну, и наконец, недобросовестный продавец может в связи с ростом цен на
недвижимость заключить несколько предварительных договоров купли-продажи на одну и
ту же квартиру или после завершения строительства один основной, но не с вами. В этом
случае покупателем из всех «дольщиков» будет признан только один (как правило,
4
заключивший основной договор), а всем остальным когда-нибудь возвратят их сильно
обесценившиеся деньги, так как по закону оплата предварительного договора не требуется.
Самой невыгодной для дольщиков является вексельная схема. Здесь с
гражданином заключается два договора: например, предварительный договор куплипродажи квартиры и купли-продажи векселя. При этом договор купли-продажи квартиры,
как правило, не содержит указаний о полной стоимости объекта недвижимости. Вексель же
приобретается у абсолютно другой фирмы, на которую указывает продавец.
Предположительно, денежные средства (не смотря на то, что сами вексели находятся на
руках
у
граждан)
направляются
в
строительство
через
дополнительные
договорные/внедоговорные отношения. Обмен денег на вексели производится в
принудительном порядке, отказ от приобретения векселя влечёт отказ в заключении
договора о покупке квартиры. При данной сделке покупатель отдает деньги и получает
бумагу, согласно которой некая фирма обязуется оплатить за него указанную в векселе
сумму. Если по каким-то причинам денег на оплату квартиры не хватило, то покупателю
выдают кредит под залог векселя. В этом случае покупатель оказывается без денег, без
векселя, без квартиры, зато с обязательствами по оплате кредита.
Можно, конечно, обойтись и без кредитования, передав вексель по акту приемапередачи застройщику или продавцу. Но даже тут гражданин будет зависеть от
платежеспособности лица, выдавшего ему вексель, срока его действия и от
добросовестности продавца, ведь по вексельной схеме покупатель приобретает не саму
квартиру, а лишь обязательство ее передачи.
Помните: если вексель у вас на руках, значит, квартира вами не оплачивалась и в
судебном порядке вам навряд ли удастся признать право собственности на долю в
незавершённом строительством объекте либо взыскать какие-либо проценты.
Некий суррогат предварительного договора и вексельной схемы использовали ООО
«Межрегиональный центр "Девелопмент"» и ООО «Солнечный город». В представленных
гражданами пакетах документов есть всё: и предварительный договор, и просрочка
передачи объекта в собственность граждан, и договор на покупку векселя. Не так давно в
контролирующий орган обратилась сирота С.П.Куваева, заключившая подобный договор с
Девелопментом, и продавшая своё жильё для покупки новой квартиры, которую ждёт с
2008 года.
Но время не стоит на месте, застройщики ищут пробелы в законодательстве и
создают новые схемы привлечения денежных средств граждан. Проанализируем
представленный редакцией комплект документов, предлагаемый ЖСК «Солнечный город8». Конечно, использование ЖСК является легитимным способом привлечения средств
граждан и юридических лиц в строительство, не попадающим под регулирование 214-ФЗ.
Договоры в данном случае не составляются, отношения не регистрируются и основаны на
положениях устава ЖСК, с которым Вам обязательно нужно ознакомиться. Орган,
контролирующий деятельность данного кооператива, законом не предусмотрен, поэтому
все вопросы будут решаться либо на общем собрании, либо собственной ревизионной
5
комиссией. Никакой государственный или муниципальный орган этот процесс не
контролирует.
Но главное здесь не название, а то, как оформлены отношения с гражданином. Из
представленного комплекта документов невозможно определить объём прав самого ЖСК
по отношению к строящемуся объекту, срок постройки дома и ввода его в эксплуатацию.
Разрешительной документации на строительство у указанного ЖСК нет, следовательно, он
является очередным инвестором. Таким образом, получение объекта будет зависеть от
исправности механизма «застройщик – инвестор – ЖСК – член ЖСК». Кроме того, в абз.3
бланка заявления указано о принятии правлением ЖСК решения о приёме гражданина в
члены кооператива. Между тем, в силу ч.2 ст.121 ЖК РФ правление лишь рассматривает
данное заявление, которое подлежит обязательному утверждению решением общего
собрания членов (конференции) ЖСК. В целом рекомендуем запастись справкой,
подтверждающей членство в ЖСК в виде выписки из утверждённого решения. И помните,
что в случае распределения квартир в обход общего собрания членов ЖСК существует
риск возникновения споров о правомерности такого распределения. Вызывает
настороженность и тот факт, что в анализируемом комплекте документов все
существенные условия фиксируются лишь подписью самого гражданина – члена ЖСК.
Согласно закону члены ЖСК самостоятельно несут риск того, что главная цель
создания кооператива – постройка жилого дома может быть не достигнута по каким-либо
причинам. Среди больших минусов данной схемы отметим ещё два: обязанность членов
после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путём
дополнительных взносов (ответственность – солидарная) и то, что законодательством не
урегулированы вопросы перехода прав члена ЖСК к другому лицу, за исключением
наследования (иными словами, свои права гражданин никому не уступит).
Вывод прост. Указанные риски являются существенными и влияют на защиту прав
членов ЖСК. Они усиливаются, если органы управления ЖСК строят не сами, а связаны с
инвестиционными проектами, а также тогда, когда члены ЖСК самоустраняются от
участия в деятельности кооператива. Если Вы вступили в подобное ЖСК, то должны знать
содержание его устава, владеть информацией о том, кто строит, где строит, на каких
условиях и в какие сроки. Эта форма для тех, кто готов доверять другим и рисковать.
К сожалению, в Татарстане есть еще застройщики, которые предлагают жилье в
новостройках по перечисленным выше схемам. Наиболее распространенные из них мы
рассмотрели. От некоторых необходимо однозначно отказываться, с другими
(инвестирование, переуступка) рекомендуем быть предельно внимательными – тщательно
изучать условия договоров и трезво оценивать ситуацию.
Добросовестные застройщики, в г.Казани есть. Так, в рамках 214-ФЗ действуют ЗАО
«Юит-Лентек», ООО «Тандем-Д», ЗАО «Итиль-техно-сервис», Группа компаний
«Тектоник», строительная группа компаний «Фарус», ООО «СК Аркада», ООО «Грань» и
другие. Полный список застройщиков размещён на сайте kzn.ru. Выбор за Вами.