Наиболее распространенные ошибки при подготовке межевых

Наиболее распространенные ошибки при подготовке
межевых/технических планов, актов обследования
- Оформление межевых/технических планов, актов обследования не в
соответствии с требованиями приказов Минэкономразвития (некорректная
процедура согласования границ и/или некорректное оформление акта
согласования границ и реквизита 6 раздела «Сведения об уточняемых
земельных участках», проект межевания не соответствует требованиям
Приказа Минэкономразвития РФ № 388 от 03.08.2011, несоответствие формы
извещения о проведении согласования, неверное оформление графических
разделов, некорректное оформление и заполнение реквизитов или отсутствие
разделов межевых/технических планов, деклараций, отсутствие документов в
приложениях, противоречивые сведения об объекте недвижимости в
техническом/межевом плане и в документах приложения, некорректный
XML-файл - подготовлен не в соответствии с утвержденной xml-схемой,
отсутствие или некорректная усиленная квалифицированная электронная
подпись, не полная информация о кадастровом инженере в XML-файле,
неверное заполнение списка координат точек в межевом плане XMLформата, выполненного в 4-й версии и т.п.);
- Граница земельного участка пересекает границу другого земельного
участка; объект недвижимости частично или полностью не входит в
земельный участок, в пределах которого расположен;
Заполнение
деклараций
ненадлежащими
лицами
(не
правообладателями);
- Противоречие сведениям ГКН (как правило, в виде ошибочных
координат смежных земельных участков, сведения о границах которых
содержатся в ГКН, либо вообще не приняты координаты смежного
земельного участка, несоответствие вида использования, наличие в ГКН
идентичного объекта, часть границы, образуемых в результате раздела
участков, не соответствует границе исходного земельного участка и т.п.);
- Формируется технический план на учет квартиры в жилом доме,
общежитии, тогда как квартира (комната в квартире) может входить только в
состав многоквартирного дома. То есть отсутствуют (не представлены)
документы о смене назначения здания, в котором расположено учитываемое
помещение.
Причины отказов в проведении государственного кадастрового учета
объектов недвижимости по пунктам ст.27 Федерального закона №221-ФЗ
По представленным заявлениям о государственном кадастровом учете
объектов недвижимости уполномоченными лицами филиала ФГБУ «ФКП
Росреестра» по Нижегородской области принимаются решения об отказе в
осуществлении такого учета в случаях выявления оснований,
предусмотренных статьей 27 Закона о кадастре.
Наиболее частой причиной отказов в осуществлении кадастрового учета
после вступления в силу с 01.10.2013 года изменений в Закон о кадастре
является п.6 ч.2 ст.27 - истек срок приостановления осуществления
кадастрового учета и не устранены обстоятельства, послужившие
основанием для принятия решения о приостановлении.
Также имеют место отказы по следующим причинам:
п.2 ч.5 ст.27 - при уточнении указанных границ нарушен установленный
настоящим Федеральным законом порядок согласования местоположения
границ земельных участков или местоположение указанных границ в
соответствии с настоящим Федеральным законом не считается
согласованным, за исключением случаев признания указанных границ
уточненными в порядке разрешения земельного спора.
п.3 ч.2 ст.27 - объект недвижимости, о кадастровом учете которого
представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов
недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при
таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или
преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с
установленными федеральным законом требованиями.
п.5 ч.2 ст.27 - с заявлением о кадастровом учете обратилось
ненадлежащее лицо;
Реже встречаются основания для отказов по п.1 ч.5 ст.27 – (площадь
земельного участка, определенная с учетом установленных законом
требований, больше площади, сведения о которой относительно этого
земельного участка содержатся в ГКН, на величину более чем предельный
минимальный размер земельного участка, или, если такой размер не
установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о
которой относительно этого земельного участка содержатся в
государственном кадастре недвижимости). То же можно сказать о п.9 ч.3
ст.27 – (граница земельного участка, о кадастровом учете которого
представлено заявление, не считается согласованной, если такое
согласование предусмотрено настоящим Федеральным законом) и о ч.4
ст.27. – (при кадастровом учете в связи с изменением площади земельного
участка и (или) изменением описания местоположения его границ такое
изменение не обусловлено образованием земельного участка или уточнением
его границ).
Количество отказов по прочим основаниям статьи 27 (например, п.2 ч.3,
п.4 ч.2 и т.п.) незначительно.
Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в снятии с учета
земельного участка в случае, если такой земельный участок не является
преобразуемым и не подлежит снятию с учета в соответствии с
особенностями статьи 24 Закона о кадастре – ч.6 ст.27.
Причины приостановлений в проведении государственного
кадастрового учета объектов недвижимости по пунктам ст.26
Федерального закона №221-ФЗ
Наиболее часто встречаются причины, являющиеся основанием для
принятия решений о приостановлении кадастрового учета по п.5 ч.2 ст.26 заявление о кадастровом учете или необходимые для кадастрового учета
документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям
Закона о кадастре. Как правило это связано с ошибками при формировании
XML-файлов,
несоответствием,
ненадлежащим
оформлением
или
отсутствием необходимых разделов и реквизитов межевых и технических
планов, а также с техническими ошибками кадастровых инженеров при
оформлении указанных документов.
Следующими количеству следует считать основания пунктов 2,4 и 1
части 2 статьи 26 Закона о кадастре (пересечение границ земельных участков,
непредставление необходимых для кадастрового учета документов и
противоречие сведений ГКН со сведениями об объекте недвижимости,
представленными заявителем соответственно).
Прочие основания для принятия решения о приостановлении
кадастрового учета в соответствии со статьей 26 Закона о кадастре
встречаются сравнительно редко или носят эпизодический единичный
характер.
В качестве мероприятий, направленных на уменьшение числа
отказов и приостановлений в осуществлении кадастрового учета следует
указать следующие:
- проведение семинаров с участием кадастровых инженеров (например,
при вступлении в силу с 30.06.2014 ряда изменений в порядок ведения ГКН и
оформление межевых/технических планов);
- консультирование кадастровых инженеров и заинтересованных лиц
на постоянной основе в рамках осуществления начальниками отделов,
заместителями директора и непосредственно директором еженедельного
приема в ЦА Филиала;
- участие специалистов Филиала в акциях типа «Недвижимость
собственнику», «Сад Экспо» и т.п.;
- цикл интервью со специалистами Филиала на ВГТРК Россия в
программе «Законный вопрос»;
Кроме того, периодическое увеличение числа отказов и, особенно,
приостановлений связано, как правило, с внесением изменений в порядок
ведения ГКН и требования к оформлению межевых и технических планов и
начинает уменьшаться по истечении времени с момента получения
кадастровыми инженерами первых отрицательных решений по «новым»
требованиям – исходя из содержания решений и приведенных в них
рекомендаций кадастровые инженеры перестают допускать указанные
ошибки. Таким образом, сам факт принятия отрицательного решения с
указанием выявленных недостатков является мерой по недопущению в
дальнейшем подобных ошибок и, следовательно, способствует снижению
количества отказов и приостановлений.