Сегмент индивидуального (малоэтажного) жилищного

Мониторинг рынка индивидуального жилищного строительства в
Пермском крае за I квартал 2010
Рынок индивидуального жилищного строительства традиционно рассматривается в
качестве сегмента жилищного сектора рынка недвижимости. Однако в ходе изучения и анализа
данного рынка даже профессиональные участники пользуются не вполне верной и точной
терминологией. Специалистами аналитического отдела ОАО «Камская долина» используется
понятие «рынок индивидуального жилищного строительства» (ИЖС), которое включает в
себя как объекты индивидуального строительства, расположенные и строящиеся в черте города,
так и загородное жилье.
В докризисный период пермский рынок индивидуального жилищного строительства
находился в стадии формирования, различные его подсегменты только начинали появляться и
развиваться. Сейчас же развитие рынка ИЖС тормозится наступившим на рынке недвижимости
кризисом.
Отметим, что по данным Пермьстат до 2008 года наблюдалось ежегодное повышение
объемов вводимого индивидуального жилья (небольшое снижение в 2009 году). Однако на
пермском рынке рост ввода объектов ИЖС связан не с ростом числа организованных поселков,
а в большей степени с увеличением объемов стихийной малоэтажной застройки. Одна из
тенденций пермского рынка – «ослабление» позиций сегмента организованного строительства
и «усиление» сегмента индивидуальных домов, строящихся физическими лицами в районах
стихийной малоэтажной застройки.
Структура пермского рынка индивидуального жилищного строительства на данном этапе
его развития выглядит следующим образом:
Таким образом, рынок индивидуального жилищного строительства подразделяется на две
основные составляющие:

рынок земельных участков (под строительство объектов малоэтажного
строительства в настоящее время используются земельные участки трех основных
видов разрешенного использования, выделенных в структуре);

рынок индивидуальных жилых домов.
В свою очередь, в развитии рынка индивидуальных жилых домов в Пермском регионе
можно выделить четыре основных направления (подсегмента):
1. дома сезонного проживания (дачи);
2. точечная застройка в виде отдельных коттеджей (вне коттеджных поселков) по
микрорайонам (районам) г. Перми, а также в городах и районах Пермского края;
3. застройка жилых коттеджных поселков;
4. застройка поселков домами типа «таун-хаус» (сблокированные жилые малоэтажные
дома в основном на 2-8-16 семей).
Структура предложения объектов
индивидуального жилищного строительства
(на 26.03.2010)
коттеджи в
организ.
посёлках;
21,9%
таун-хаусы;
3,6%
дома
сезонного
проживания
(дачи); 20,1%
коттеджи вне
организ.
посёлков;
54,4%
Наступивший в стране общеэкономический кризис, отразившийся на рынке
недвижимости, внес свои коррективы и в развитие рынка индивидуального строительства (в
частности, пермского рынка). В то же время развитие именно пермского рынка ИЖС связано с
большим числом внутренних проблем, не имеющих отношения к экономическому кризису.
Отметим основные тенденции, характерные для пермского рынка организованных
поселков малоэтажного строительства.
1. В начале 2009 года значительные изменения ситуации на пермском рынке
организованного строительства еще не были явно обозначены (хотя влияние кризиса и
приостановка активности как девелоперов, так и покупателей уже наблюдались), в середине
года на рынке уже четко просматривались кризисные явления и их влияние на развитие рынка.
Именно в течение 2-го квартала 2009 произошли значительные изменения на рынке – общее
сокращение числа поселков, «заморозка» ряда проектов, уход с рынка мелких и средних
застройщиков, приостановка планов по реализации новых проектов и т.д.
Общая тенденция пермского рынка организованного строительства в начале 2010 года –
переход к стабилизации. В сравнении с ситуацией середины и конца 2009 года на рынке уже не
наблюдается массовых «заморозок» строительных проектов, а также «ухода» с рынка
планируемых к застройке проектов. Реализация ряда проектов остановлена, однако на рынок
выходят и новые девелоперы, предлагающие новые строительные объекты. Так, с начала года
на рынке можно насчитать порядка 5-ти вновь вышедших проектов. В то же время отметим, что
появление новых поселков стимулируется сейчас в большей степени фактором сезонности: с
приближением летнего периода активность на рынке малоэтажного строительства возрастает.
В целом с начала 2010 года общее число поселков, представленных на пермском рынке
организованного строительства, сократилось на 3,4%. На конец 1-го квартала 2010 года в
Перми и прилегающих территориях (территории, находящиеся в радиусе 50-60 км от города)
насчитывается более 50-ти организованных посёлков коттеджей и таун-хаусов.
Структура предложения организованных посёлков
малоэтажного строительства в Пермском крае
(на 26.03.2010)
посёлки таунхаусов; 20%
коттеджные
посёлки; 75%
посёлки
смешанного
типа; 5%
2. Устойчивой тенденцией пермского рынка организованного строительства в
современных условиях его развития остается процесс реконцепции, который в большей степени
проявляется в том, что девелоперы отказываются от полного цикла строительства (от
разработки концепции до строительства и эксплуатации) и переходят к распродаже земельных
участков.
Доля поселков, где на продажу выставляются лишь размежеванные земельные участки,
составляет на пермском рынке почти 40%. Кроме того, 14% рынка составляют поселки, в
которых часть территории поселка застроена домами, выставляемыми на продажу, а часть
территории размежевана и распродается отдельными незастроенными участками.
3. В связи с проведением реконцепций поселков происходят изменения и в политике
продаж (так, застройщики переходят к распродаже земельных участков, причем некоторые
исключают из цены стоимость коммуникаций; ряд компаний разделяют стоимости дома и
земли и т.д.).
В целом за 1-ый квартал текущего года (по сравнению с ситуацией на конец 2009 года)
ценовая ситуация практически во всех организованных посёлках фактически не изменилась. В
ряде проектов ценовая политика изменяется в связи с адаптацией к современным тенденциям
рынка.
Определим диапазоны цен предложения объектов в посёлках организованного
строительства различных классов качества:
Класс
качества
Диапазоны цен, установившиеся на
конец 1 квартала 2010, тыс.руб./кв.м.
коттеджные посёлки
посёлки таун-хаусов
элит
80,0 – 90,0
-
бизнес
24,0 – 46,5
эконом
19,0 – 23,5
22,0 – 45,0
Соотношение организованных коттеджных поселков
среди готовых и строящихся в зависимости от
класса качества, г. Пермь и территории в радиусе
50 км от города (26.03.10)
элит-класс;
8%
экономкласс; 53%
бизнескласс; 40%
4. В условиях кризиса значительно увеличиваются сроки экспозиции организованных
поселков. Так, если в докризисный период минимальный срок экспозиции составлял 1 – 1,5
года, то на сегодняшний день минимальные сроки экспозиции организованных поселков
составляют 3 года, причем это проекты, которые появились на рынке еще с 2005 года, к тому же
во всех поселках остаются непроданные объекты.
5. Достаточно длительные сроки экспозиции поселков на рынке вызваны, главным
образом, сложной ситуацией, связанной со спросом на объекты ИЖС. В результате анализа
рынка организованного строительства можно сделать вывод, что востребованным данный
сегмент является только с точки зрения потенциального покупателя. Реальных сделок на рынке
крайне мало. Соотношение потенциальных и реальных покупателей на рынке ИЖС в разы
ниже, чем на рынке многоквартирного жилья.
6. В то же время даже потенциальный спрос на качественные объекты организованной
застройки рынку в настоящее время достаточно сложно удовлетворить. Складывающаяся на
рынке ситуация ставит потенциальных покупателей в трудные условия, поскольку выбрать
действительно качественно продуманный и, самое главное, реализуемый проект очень сложно.
Исполнитель:
Лагунова Наталья Владимировна,
аналитик II категории ОАО «Камская долина», г. Пермь
сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости