Obzor_rynka_ofisnoi_niedvizhimosti_gh_Kharkova_Itoghi_2010

Реклама
ОБЗОР РЫНКА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. ХАРЬКОВА. ИТОГИ 2010 ГОДА
незначительное
Тенденции

относительная
стоимостных
стабилизация
показателей
на
офисную
активности.
повышение
Увеличению
деловой
уровня
спроса
способствовали зарубежные компании (банки,
недвижимость, как в сегменте аренды, так и
страховые и IT компании).
продажи;
Оживление интереса со стороны арендаторов

низкая
активность
девелоперов
в
сегменте офисной недвижимости;

увеличение
спроса
к офисным площадям незначительно снизило
уровень вакантности в профессиональных
на
офисные
бизнес
центрах.
Однако
площади в сегменте аренды со стороны IT
заполняемости
компаний, банковских и страховых структур,
непрофессиональных и нововведенных бизнес
туристических фирм;
центрах

уменьшение
уровня
вакантности
в
офисных
уровень
остается
на
площадей
достаточно
в
низком
уровне.
качественных бизнес центрах;
Активность девелоперов в сегменте офисной

увеличение уровня заинтересованности к
недвижимости находится на низком уровне.
офисным помещениям – до 100 кв.м;
Порядка 90-95% проектов бизнес-центров
заморожены,
в
основном
девелоперы
Ситуация на рынке
реализуют проекты торгово-офисных центров
Развитие рынка в 2010 году по-прежнему
и многофункциональных комплексов.
характеризовалось вялотекущими процессами.
Среди
На протяжении прошедшего года в сегменте
сегменте в 2011 году планируется ввод в
продажи сохранились тенденции, характерные
эксплуатацию: ТОЦ «Ave Plaza» (UNIQA Rel
для 2009 года:
Estaite), МФК «Ковчег» (МКДУ).

большинство
участников
рынка
заявленных
проектов
в
данном
занимают «выжидательную позицию»;
Анализ предложения
По данным аналитического отдела «ППФ

«Крона» в 2010 года в Харькове было введено
стоимостные показатели продолжают
оставаться
стабильными,
ежемесячно
в
эксплуатацию
порядка
8
тыс.
кв.м
наблюдаются незначительные колебания;
качественных офисных площадей. Текущий
В сегменте аренды в 2010 г. было отмечено
объём офисных площадей в бизнес центрах
Характеристика рынка
Общий объём, тыс. кв. м
Введено в эксплуатацию в 2010,
тыс. кв. м
Уровень вакантности, %
Класс А
Класс В
Класс С
Класс D,E
-
188,6
184,7
300
-
Стоимостные показатели, $
Арендные ставки, грн./мес.
по данным ООО «ППФ «Крона»
8,3
-
-
-
5-40%
800-2000
600-1500
500-1500
70-120
40-100
40-80
(В,С класса) на декабрь 2010 составлял около
В сегменте аренды, большинство арендаторов
373,3 тыс. кв. м.
рассматривали в основном переезд в другой
Наибольший
удельный
предложения,
вес
в
структуре
по-прежнему,
занимали
офисные помещения D и Е класса (45%).
офис с целью улучшения условий договоров
Общий объём офисных площадей (класс
В, С) в г. Харькове, тыс. кв. м
Появление на рынке новых площадей в 2010
году
привело
к
изменению
структуры
предложения. Так офисы класса В теперь
составляли
28%
от
общего
объема
предложения, а офисы С класса – 27%.
Отсутствие новых проектов бизнес центров
обуславливалось
низкой
активностью
девелоперов в данном сегменте рынка. В
основном
существующие
проекты
были
анонсированы ещё в докризисный период, их
реализация была начата за счет заёмных
средств, что с учетом кризисных явлений
привело к увеличению периода строительства
и уменьшению ставок капитализации.
Данные факторы сделали появление новых
проектов
нецелесообразным
как
с
экономической точки зрения, так и с точки
зрения конъюнктуры рынка.
Анализ спроса
По итогам 2010 года можно говорить об
относительной активизации рынка офисной
недвижимости в сегменте аренды, тогда как в
сегменте
продажи
рынок
находится
в
состоянии стагнации.
Уменьшение уровня вакантности не повлияло
на рынок в целом, по-прежнему в наиболее
выгодной ситуации находятся бизнес центры,
сданные в эксплуатацию до кризиса.
В сегменте продажи наибольшим интересом
пользовались офисные помещения с высокой
инвестиционной привлекательностью.
Динамика
изменения
структуры
предложения офисных площадей (класс
В, С) в г. Харькове, тыс. кв. м
аренды, в меньшей степени рассматривалось
Структура спроса на офисные площади в г.
увеличение занимаемых офисных площадей.
Харькове, % от общего количества заявок
По-прежнему
основной
формировался
за
спрос
на
счет
рынке
компаний
нефинансового сектора: IT компании и т.д.
Также в 2010 году был отмечен высокий
потенциальный спрос со стороны крупных
российских банков.
С
точки
зрения
процентного
соотношения структура спроса практически
не изменилась. Так,
наибольшим спросом
пользовался формат офисов до 100 кв.м (53%
от общего количества заявок). Спрос на
офисные площади более 1000 кв.м составлял
11% от общего объёма спрос.
В зависимости от месторасположения в
сегменте аренды уменьшился спрос
на
офисы, расположенные в районах с хорошей
транспортной развязкой.
В сегменте продажи
значительных
изменений в предпочтениях потенциальных
покупателей не произошло. По-прежнему
востребованными
являются
офисы,
расположенные в центре и приближенных к
центру районах.
Анализ стоимостных показателей
По итогам
прошедшего года стоимостные
показатели на рынке офисной недвижимости
были стабильны и кардинального изменения
не претерпели.
В сегменте аренды в некоторых бизнес
центрах было отмечено повышение арендных
ставок, в основном это касается В класса. В
сегменте продажи стоимостные показатели
стабильны.
все площади, вследствие чего возможно
Такая
ситуация
обуславливалась
увеличение среднего уровня вакантности.
относительной стабильностью в экономикополитической сфере страны.
Диапазон арендных ставок на офисную
Таким образом средняя арендная ставка в
недвижимость (D,E класс) в г. Харькове,
бизнес
грн./кв.м
центрах
на
декабрь
2010
года
составляла порядка 80 грн./кв.м с учетом
эксплуатационных расходов.
В целом стоимостные показатели на
офисы D,Е класса по городу оставались
стабильны. За 2010 г. снижение составило 13% и на конец декабря средняя стоимость
офисов составляла 850 $/ кв.м. Анализируя
арендные ставки на офисы D,E класса, также
необходимо
снижение
отметить
на
уровне
незначительное
1-3%
по
итогам
рассматриваемого периода. На конец декабря
2010 года средняя арендная ставка по городу
составила 70 грн./кв.м.
Диапазон
стоимостных
показателей
на
Прогноз
офисную недвижимость (D,E класс) в г.
По мнению экспертов «ППФ «Крона» в
Харькове, $/кв.м
краткосрочной перспективе на рынке офисной
недвижимости существенных изменений не
произойдет.
К
концу
показателей
года
изменение
будет
стоимостных
незначительно
по
отношению к стоимости объектов. В сегменте
аренды в 2011 году возможен рост 3-5%, а в
сегменте продажи предпосылок к росту или
уменьшению
ценовых
Вероятней
всего,
офисной
недвижимости
показателей
показатели
нет.
стоимости
кардинальным
образом не изменятся.
В 2011 году ожидается появление порядка 2025
тыс.
кв.м
офисных
площадей.
Маловероятно, что рынок сможет поглотить
Скачать