Конспекты лекций по курсу « Теория и практика оценочной

Конспекты лекций по курсу « Теория и практика оценочной деятельности » курс 3, специальность 351000 «Антикризисное управление»
Доцента кафедры МАУ Кащук И.В.
ТЕМА 1. Оценочная деятельность, определение и основные понятия
ЛЕКЦИЯ 1.
1.1. История развития Оценочной деятельности
Оценка имущества уходит своими корнями в классическую и современную экономику.
К 40 гг.  вв. во многих странах были разработаны схожие между собой принципы и методики оценки.
В 60-70 гг. развивается подход к понятию оценки как к профессиональной дисциплине. Основной задачей профессиональных объединений
оценщиков является обеспечение потребителей профессиональными оценочными услугами высокого качества, на основе компетентности и объективности.
В эти годы ряд национальных организаций оценщиков разработали и
опубликовали стандарты профессиональной и практической деятельности
для своих членов. В некоторых странах эти стандарты были инкорпорированы частично или полностью в национальные законы и нормативные акты.
Организации оценщиков стали вырабатывать контрольные и исполнительские процедуры. Эти процедуры позволяли контролировать и лишать
профессионального статуса членов организации в случае нарушения стандартов и этических норм.
В настоящее время оценочная деятельность требуется во всех областях
деловой активности.
В России знания по оценочной деятельности стали востребованы в период развития рыночной экономики. Законодательно оценочная деятельность
была закреплена в 1998 году с принятием ФЗ № 135-ФЗ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
1.2. Понятийный аппарат оценочной деятельности
Согласно ФЗ «Об оценочной деятельности Российской Федерации»:
Оценочная деятельность – это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная в отношении объектов оценки рыночной или иной
стоимости.
Под рыночной стоимостью объектов оценки понимается наиболее
вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.
К объектам оценочной деятельности относятся:
 Отдельные материальные объекты (вещи);
 Совокупность вещей, составляющих имущество лиц, в том числе
имущество определенного вида ( движимое и недвижимое, в том
числе предприятия);
 Право собственности и иные вещные права на имущество или
отдельные вещи из состава имущества;
 Права требования, обязательства (долги);
 Работы, услуги, информация;
 Иные объекты гражданских прав, в отношение которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны,
юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется Федеральным законом (оценщики), а с другой – потребители их услуг (заказчики).
Сфера оценочной деятельности включает операции при купле, продаже, аренде, залоге и страховании объектов недвижимости, при инвестировании в собственность, при слиянии и поглощении предприятий, при установлении цены размещения эмитируемых акций, при исполнении прав
наследования и судебного приговора, оценки бизнеса и услуг.
ЛЕКЦИЯ 2
1.3. Цели оценки и виды стоимости
профессиональный оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью.
Цель оценки состоит в определении какого-либо вида оценочной стоимости, необходимой клиенту для принятия какого-либо решения.
В оценочной деятельности заинтересованы различные стороны, от государственных структур до частных лиц: управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании, налоговые фирмы, частные владельцы бизнеса, инвесторы и др. лица. Стороны, участвующие в проведении оценочной деятельности, действуя в своих экономических интересах, определяют цели оценки.
Оценка бизнеса осуществляется с целью:
 Повышения эффективности текущего управления предприятием,
фирмой;
 Купли-продажи акций, облигаций на фондовом рынке;
 Принятия обоснованного инвестиционного решения;
 Купли – продажи предприятия ее владельцем целиком или по частям;
 Установления доли совладельцев в случае подписания (расторжения) договора или смерти одного из партнеров;
 Реструктуризации предприятия;
 Разработки плана развития предприятия;
 Определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании;
 Страхования;
 Налогообложения;
 Принятия обоснованных управленческих решений;
 Инвестиционного проектирования развития бизнеса.
Оценка стоимости отдельных элементов имущества предприятия проводится с целью:
 Продажи какой-либо части недвижимости;
 Получения кредита под залог части недвижимости;
 Страхование недвижимого имущества и определение в связи с
этим стоимости страхуемого имущества;
 Передача недвижимости в аренду;
 Определение налоговой базы для исчисления налога на имущество;
 Оформление части недвижимости в качестве вклада в уставный
капитал другого создаваемого предприятия;
 Оценки при разработки бизнес-плана по реализации какого-либо
инвестиционного проекта;
 Оценки недвижимого имущества как промежуточного этапа в
общей оценке стоимости предприятия при затратном подходе.
Оценка стоимости оборудования проводится с целью:
 Продажи некоторых единиц оборудования, приборов и оснаски
по ряду причин;
 Оформление залога под какую-то часть движимого имущества
для обеспечения сделок и кредита;
 Страхование движимого имущества;
 Передаче машин и оборудования в аренду;
 Организация лизинга машин и оборудования;
 Определение налоговой базы для основных средств при исчислении налога на имущество;
 Оформление машин и оборудования в качестве вклада в уставный капитал другого предприятия;
 Оценка стоимости машин и оборудования при реализации инвестиционного проекта.
Оценка стоимости фирменного знака или других средств индивидуализации предприятия и его продукции / услуг проводится с целью:
 Их перекупке, приобретении другой фирмой;
 Предоставление франшизы новым компаньонам;
 Определение ущерба нанесенного деловой репутации предприятия незаконными действиями со стороны других предприятий;
 Использование их в качестве вклада в уставный капитал;
 Определение стоимости нематериальных активов, гудвилла для
общей оценки стоимости предприятия.
Обоснованность и достоверность оценки во многом зависит от правильности определения сферы ее использования.
В зависимости от цели проводимой оценки и от количества и подбора
учитываемых факторов определяется вид рассчитываемой стоимости. В
стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности России, определено 10 видов стоимости:
 Рыночная стоимость;
 Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;
 Стоимость замещения объекта оценки;
 Стоимость воспроизведения объекта оценки;
 Стоимость объекта оценки при существующем использовании;
 Инвестиционная стоимость;
 Стоимость объекта для целей налогообложения;
 ликвидационная стоимость;
 утилизационная стоимость;
 специальная стоимость.
ЛЕКЦИЯ 3.
1.4. Принципы оценочной деятельности
Теоретической базой оценочной деятельности в экономике России является набор оценочных принципов, сформулированных в результате многолетнего опыта зарубежных и отечественных оценщиков. Эти принципы в
обобщенном виде универсальны и применимы ко всем объектам оценочной
деятельности. При оценке любого объекта собственности должны быть задействованы все принципы оценки, но они могут быть использованы в различной степени значимости. Степень значимости определяется конкретной
ситуацией, складывающейся при оценки объекта. При оценке некоторых
объектов могут применяться другие дополнительные принципы, отражающие специфику объекта.
Можно выделить три группы принципов оценочной деятельности:
 основанные на представлениях владельца имущества (собственника);
 связанные с эксплуатацией имущества (собственности);
 обусловленные действием рыночной среды.
Первая группа принципов:
1.
Принцип полезности.
Заключается в том, что объект оценки обладает стоимостьютолько тогда,
когда он способен удовлетворить потребность собственники. В течении
определенного времени.
2. Принцип замещения.
Заключается в том , что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей стоимостью по которой может быть приобретено другое
имущество с эквивалентной полезностью. При этом замещающий объект необязательно должен быть точной копией, но должен быть похож на оцениваемый, и собственник рассматривает его как желаемый заменитель.
3. Принцип ожидания.
Заключается в том, что полезность имущества обычно связана с получением в будущем прибыли, т. е. Связана с ожиданием. Это основной принцип доходного подхода.
Вторая группа принципов:
4. Принцип факторов производства.
Заключается в том, что доходность любой экономической деятельности
определяется четырьмя факторами производства: землей, рабочей силой, капиталом и управлением, результатом их взаимодействия. Поэтому стоимость
объекта оценки, как системы рассчитывается на основе оценки дохода, в который вносит вклад каждый из перечисленных факторов. Для оценки нежно
знать вклад (долю) каждого фактора.
5. Принцип остаточной продуктивности земельного участка.
Заключается: результатом того, что земля позволяет пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты, может
быть остаточная продуктивность. Остаточная продуктивность земельного
участка определяется как чистый доход, отнесенный к земельному участку,
после того как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала.
6. Принцип вклада.
Заключается в том, что включение любого дополнительного актива в
систему объекта оценки эффективно тогда, когда получаемый прирост стоимости объекта больше затрат на приобретение этого вклада.
7. Принцип сбалансированности (пропорциональности).
Заключается в том, что максимальный доход от объекта оценки можно
получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства. Составные части объекта оценки, их характеристики, должны быть согласованы
и должны соответствовать потребностям рынка.
Третья группа принципов:
8. Принцип зависимости от внешней среды.
Заключается в том, что стоимость объекта оценки зависит от внешней
экономической среды и в свою очередь влияет на стоимость др. связанных с
ним объектов.
9. Принцип соответствия между спросом и предложением.
Заключается: цены остаются стабильными только тогда, когда спрос и
предложение находятся в равновесии, особенно в условиях совершенной
конкуренции. Когда спрос превышает предложение, цены на предлагаемые
объекты могут превышать их стоимость. Если на рынке имеется избыток
предлагаемых объектов ( предприятий), то цены на их имущество окажутся
ниже реальной рыночной стоимости.
9. Принцип регрессии и прогрессии.
Заключается: регрессия имеется, когда объект оценки характеризуется
излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями и
рыночная цена его, вероятно, не будет отражать реальную стоимость, будет
ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия наблюдается, когда
в результате функционирования соседних объектов, например, объектов,
обеспечивающих улучшение инфраструктуры, рыночная цена объекта оценки окажется выше его стоимости.
10.Принцип конкуренции.
Заключается: если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при
прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за
счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора
риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.
11.Принцип изменения стоимости.
Заключается в том, что стоимость объекта оценки изменяется под воздействием политических, экономических и социальных факторов, поэтому
оценка должна проводится на определенную дату.
12.Принцип экономического разделения.
Означает, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.
13.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
Заключается в том, что для оценки стоимости из всех возможных вариантов использования объекта оценки выбирают вариант наилучший и наиболее эффективный, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности объекта.
Контрольные вопросы
1.
2.
3.
4.
5.
Какими характеристиками обладает собственность приносящая
доход?
Что является объектом оценочной деятельности?
В каких целях осуществляется оценочная деятельность?
Какие виды стоимости, в каком случае определяет оценщик?
Дайте определение рыночной стоимости. Чем она отличается
от затрат и цены?
6.
7.
Какие принципы можно отнести к группе основанной на представлениях собственника?
Назовите основной принцип доходного подхода, в чем он заключается?
ТЕМА 2. Стандарты оценочной деятельности
ЛЕКЦИЯ 4
2.1. Стандартизация и ее основные задачи в области оценочной
деятельности.
Стандартизация является основой- стержнем всей деятельности профессиональных объединений оценщиков. Знание стандартов позволяет
оценщикам использовать единую терминологию, понятийный аппарат и методики оценки.
Различают национальные и международные стандарты оценочной деятельности.
2. 2. Национальные стандарты оценки.
Правовые основы стандартизации в РФ установлены Законом РФ « О
стандартизации».
Стандартизация представляет собой деятельность по установлению
норм, правил, характеристик продукции, услуг, процессов.
Основные задачи стандартизации услуг в области оценочной деятельности заключаются:
 Обеспечение взаимопонимания и взаимодействия между всеми
сторонами- участниками процесса оценки имущества;
 Формирование нормативной базы для обеспечения проведения
сертификации услуг по оценке;
 Создание и введение системы классификации и кодирования технико-экономической информации, используемой при оценке;
 Гармонизация технологии, классификация услуг, методов оценки
с международными стандартами;
 Содействие соблюдению законодательства РФ средствами и методами стандартизации.
Российские стандарты оценки собственности включают государственные стандарты и стандарты саморегулируемых организаций оценщиков.
Начиная с сентября 1999 г. в соответствии с поручением Правительства
РФ от 20.09.99 г. № 932 Министерством государственного имущества России
совместно с другими заинтересованными ведомствами и в тесном сотрудничестве с профессиональными организациями оценщиков велась разработка
проектов стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Результатом этой работы стали « Стандарты оценки,
обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные 06. 07.01 г. Постановлением Правительства РФ № 519.
Эти стандарты включают три раздела.
Первый раздел содержит общие положения.
В нем говорится, что настоящие стандарты являются обязательными
при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки.
Второй раздел включает виды стоимости объектов оценки, подходы к
оценке и методы оценки.
В нем даны определения всех видов стоимости; определение трех основных подходов к оценке; определения метода оценки, даты проведения
оценки, цены, аналога объекта оценки, срока экспозиции объекта оценки,
итоговой величины стоимости объекта оценки, экспертизы отчета объекта
оценки.
Третий раздел содержит требования к проведению оценки и этапы проведения оценки, требования к независимости оценщика.
В нем определены необходимые действия оценщика на различных этапах процесса оценки, включающие сбор, обработку,анализ информации, использование оценочной методологии для расчета стоимости объекта оценки
и вывод итоговой величины.
В стандартах указывается, что итоговая величина стоимости объекта
оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований ФЗ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,
может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения
сделки с объектом оценки или даты предоставления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
Стандарты Российского общества оценщиков (РОО)
Российское общество оценщиков – член Международного комитета по
стандартам оценки (МКСО) – занимается стандартизацией оценочной деятельности.
В настоящее время выпущен сборник стандартов РОО, содержащий
более 30 стандартов. Их использование призвано обеспечить процесс оценки
имущества и проведение сертификации услуг.
В перечень стандартов Российского общества оценщиков входят:
 Система нормативных документов РОО.
 Классификатор услуг по оценке имущества.
 Декларация РОО.
 Кодекс профессиональной этики.
 Общие понятия и принципы оценки.
 Рыночная стоимость как база оценки.
 Базы оценки, отличные от рыночной стоимости.
 Оценка в целях финансовой отчетности и смежной документации.
 Оценка ссудного обеспечения, залога и долговых обязательств.
 Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества.
 Оценка производственных средств, машин и оборудования.
 Стоимость действующего предприятия как база оценки.
 Оценка нематериальных активов.
 Оценка объектов интеллектуальной собственности.
 Оценка минерального сырья.
 Оценка лесных ресурсов и лесных земель.
 Учет в процессе оценки факторов окружающей среды.
Главная направленность разрабатываемых нормативных документов
РОО- защита прав и охраняемых законом интересов потребителей, общества
и государства. В отличии от ранее используемых нормативных документов,
где дается подробное описание методов обоснования и расчетов, документы
РОО содержат в первую очередь характеристики оценки, основанные на требованиях потребителей – это гибкая система.
Лекция 5. 2.3. Международные стандарты.
К концу 70 – х гг. развитие международной финансовой системы и
глобализация рынков достигли той стадии, когда возникла острая необходимость международных стандартов оценки.
В 1981 г. учрежден Международный комитет по стандартам оценки
МКСО.
Основными целями создания МКСО являются.
1. Разрабатывать и публиковать стандарты оценки и руководства
по процедурам оценки активов для использования в финансовых
отчетах и способствовать их соблюдению и признанию во всем
мире.
2. Обеспечивать гармонизацию стандартов различных стран и выявлять различия в формулировках и в применении стандартов.
3. Добиваться признания международных стандартов в отчетах, составленных по международным стандартам финансовой или иной
отчетности, и осознания оценщиками того, что от них требуется
в соответствии со стандартами др. профессиональных дисциплин.
МКСО связан с другими организациями:
1. Международным комитетом стандартов финансовой отчетности.
2. Международной федерацией бухгалтеров.
3. Международным комитетом по аудиторской деятельности.
4. международной организацией комиссий по ценным бумагам
МКСО участвует и в др. организациях, таких как ООН. В мае 1985 г.
экономический и социальный совет ООН присвоил МКСО консультативный статус с внесением в соответствующий реестр.
В 1985 г. опубликована первая редакция Международных стандартов
оценки.
В 1994 г. Вторая редакция наиболее известная в нашей стране, это издание поддержали 40 стран, участников МКСО.
В 1999г. – первое издание на русском языке международных стандартов.
26 июля 2001 г. – новое издание международных стандартов оценки
(МСО- 2001) представлено на 1-ом мировом конгрессе международного общества недвижимости в штате Аляска.
МСО-2001 включают:
1.
Вступительный раздел, посвященный общим принципам и понятиям оценки, которые служат основой для каждого
из стандартов.
2.
Стандарт 1- Рыночная стоимость как база оценки.
3.
Стандарт 2- Базы, отличные от оценочной стоимости.
4.
Рекомендации 1-2.
5.
Руководства 1-10.
6.
Комментарии 1- 3.
7.
Глоссарий терминов; Индекс.
Руководства содержат указания по конкретным вопросам оценки
и применению стандартов в более специфических ситуациях, связанных с бизнесом и оказанию услуг по оценке.
Комментарии служат как важные толкования в широком плане,
либо в качестве раскрытия общих положений и их трактовки, руководством для использования. Комментарии разъясняют стандарты МКСО.
МСО снабжены развернутым глоссарием.
2.4. Европейские стандарта оценки.
В 1977г. создана Европейская группа ассоциаций оценщиков, как некоммерческая ассоциация национальных организаций западноевропейских
стран. Ее основная цель- разработка единых стандартов оценки для стран Европейского Союза.
В 1997 г. Европейская группа ассоциаций оценщиков опубликовала
Европейские стандарты оценки (ЕСО), в которых представлены взгляды
профессиональных организаций всех стран Европы. Их особенностью является ориентация на оценку для целей составления финансовой бухгалтерской
отчетности в соответствии с Европейским законодательством.
В 2000г. в городе Брюссле состоялась презентация современных стандартов ЕСО-2000. Эти стандарты приняты в соответствии с директивами
91/647 ЕЭС.
ЕСО-2000 состоим из 9 стандартов, 13 руководств, 9 приложений.
Стандарты рассматривают самые общие принципы и методы, используемые в оценке:
1. Стандарт 1. « Соответствии ЕСО-2000 другим документам и законодательным актам».
2. Стандарт 2. « Квалифицированный оценщик».
3. Стандарт 3. «Задание на оценку».
4. Стандарт 4. « Базы оценки».
5. Стандарт 5. « Оценка для финансовой отчетности».
6. Стандарт 6. « Оценка ценных бумаг банков; оценка, проводимая
в связи с выкупом пакета ценных бумаг».
7. Стандарт 7. « Прогнозы, даваемые оценщиком. Некоторые виды
оценки».
8. Стандарт 8. « Оценка в целях проведения инвестиций».
9. Стандарт 9. « Отчет о проведенной оценке».
Руководства стандартов дают указания по интерпретации и практическому использованию этих принципов и методов.
Приложения- дают дополнительную информацию для работы
оценщика.
В настоящее время в России опубликованы все Международные
и Европейские стандарты. Известны полные тексты Стандартов американского общества оценщиков.
Контрольные вопросы
1.
Каковы основные задачи стандартизации оценочной деятельности в России?
2.
Какие стандарты оценочной деятельности относятся к национальным?
3.
Что включают Государственные стандарты Российской Федерации?
4.
Какой характер носят стандарты Российского общества оценщиков- рекомендательный или имеют силу закона и обязательны, и почему?
5.
Назовите основные стандарты Российского общества оценщиков.
6.
Основные цели создания Международных стандартов оценки?