Алгоритм подготовки отчётной документации

Рекомендации по порядку заполнения форм ежеквартальной
отчетности застройщика об осуществлении деятельности,
связанной с привлечением денежных средств участников долевого
строительства (далее – отчетность), наиболее часто встречающиеся
ошибки при заполнении и представлении форм отчетности
1) Приложение № 1 должно содержать в полном объеме индивидуальные
данные о
застройщике
(фирменное
наименование полное
и сокращенное, местонахождение, ИНН). Данные должны
соответствовать сведениям, содержащимся в Едином государственном
реестре юридических лиц.
2) Приложение № 2:
- в графе 1 указывается наименование объекта долевого строительства
(многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, строящийся
(создаваемый) застройщиком с привлечением денежных средств
участников долевого строительства, количество квартир, этажей,
№ по ГП, очередь строительства);
- в графе 2 указывается строительный адрес объекта долевого
строительства;
- в графе 3 указывается информация о зарегистрированном праве
собственности или праве аренды на земельный участок, субаренды
такого земельного участка или в случаях, предусмотренных
Федеральным законом «О содействии развитию жилищного
строительства», договора безвозмездного пользования таким земельным
участком, предоставленным под строительство (реквизиты договора
аренды, субаренды, безвозмездного пользования и даты свидетельства
о государственной регистрации права, кадастровый номер)
на основании выписки из Единого государственного реестра прав
на недвижимое имущество и сделок с ним.
Основная ошибка, допускаемая застройщиками, при заполнении
графы 3 приложения № 2 – это отсутствие реквизитов договора аренды
земельного участка, свидетельства о государственной регистрации
права на земельный участок, предоставленный под строительство;
- в графе 4 указываются реквизиты разрешения на строительство
объекта
долевого строительства
на
основании выданного
соответствующим
уполномоченным
федеральным
органом
исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта
Российской Федерации или органом местного самоуправлении
в порядке, установленном статьей 51 Градостроительного кодекса
Российской Федерации, разрешения на строительство (№, дата выдачи,
кем выдано);
- в графе 5 указывается информация об опубликовании или размещении
проектной декларации (дата и место публикации или размещения)
на основании договора о размещении проектной декларации в средствах
массовой информации или в информационно-телекоммуникационных
сетях общего пользования. В случае если застройщик имеет
в собственности средство массовой информации или страницу
информационно-телекоммуникационной сети, указание данного
договора не требуется (в данном случае в графе 5 указывается ссылка на
интернет-ресурс, наименование газеты или журнала, дата и № выпуска).
В случае опубликования или размещения изменений в проектную
декларацию
застройщик
обязан
отразить
соответствующую
информацию в графе 5 приложения № 2 ежеквартальной отчетности
(дата внесения изменений, дата размещения или опубликования
изменений, ссылка на интернет-ресурс, наименование газеты или
журнала, дата и № выпуска);
Основная ошибка, допускаемая застройщиками при заполнении
графы 5 приложения № 2 – не указаны сведения о внесении изменений
в проектную декларацию.
- в графе 6 указываются сведения о количестве самостоятельных частей
в составе объекта недвижимости, в отношении которых могут
заключаться договоры участия в долевом строительстве на основании
сведений, содержащихся в проектной документации (количество
самостоятельных объектов, на которые может быть зарегистрировано
в дальнейшем право собственности, то есть количество квартир, офисов,
парковочных мест и т. д.).
Основная ошибка, допускаемая застройщиками при заполнении
графы 6 приложения № 2 – указывается только количество квартир;
- в графе 7 указывается информация о заключенных договорах участия
в долевом строительстве по объекту долевого строительства на
основании данных застройщика о заключенных договорах (договор
считается заключенным с момента его государственной регистрации,
таким образом, учитываются только те договоры, которые
зарегистрированы (расторгнуты) в Управлении Федеральной службы
государственной
регистрации
кадастра
и
картографии
по
Калининградской области). Общая сумма обязательств по договорам
участия в долевом строительстве рассчитывается путем суммирования
стоимостей, указанных в заключенных договорах участия в долевом
строительстве.
При наличии расторгнутых договоров за отчетный период
представляется справка с указанием оснований расторжения каждого
договора.
Основная ошибка, допускаемая застройщиками при заполнении
графы 7 приложения № 2 – не правильно указываются сведения о дате
заключения первого договора участия в долевом строительстве
(ошибочно указывается дата заключения договора между застройщиком
и участником долевого строительства до государственной регистрации)
и количестве договоров участия в долевом строительстве на отчетную
дату. Количество заключенных договоров не может превышать
количество самостоятельных частей в составе объекта недвижимости,
в отношении которых могут заключаться договоры участия в долевом
строительстве;
- в графе 8 указывается информация о привлечении кредитных
(заемных)
средств
на
строительство
(создание)
объекта
недвижимости на основании документов бухгалтерского учета
и бухгалтерской отчетности. В случае, если кредитные средства
не привлекались на осуществление строительства объекта
недвижимости, в графе 8 приложения № 2 ставится 0 или прочерк.
Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого
строительства, не превышающие в совокупности с полученными от банков
кредитами, указанной в проектной декларации стоимости строительства
(создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости,
согласно пункту 7.1 части 7 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 года
№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов
и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации»;
- в графе 9 указывается конкретная дата срока передачи объекта долевого
строительства участникам долевого строительства соответствующая дате,
указанной в заключенном договоре участия в долевом строительстве;
- в графе 10 указывается информация о разрешении на ввод в эксплуатацию
объекта недвижимости на основании полученного застройщиком разрешения
на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости у федерального органа
исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской
Федерации или органа местного самоуправления, выдавшего ранее
разрешение на строительство. Также отражается дата передачи разрешения
на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в орган, осуществляющий
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок
с ним, для дальнейшей государственной регистрации прав собственности
участников долевого строительства на объекты долевого строительства;
- в графе 11 указываются данные об исполнении застройщиком договоров
участия в долевом строительстве (количество исполненных договоров (после
получения разрешения на ввод в эксплуатацию и подписания акта приема
передачи между застройщиком и участником долевого строительства),
количество неисполненных договоров на отчетную дату (после получения
разрешения на ввод в эксплуатацию, количество договоров по которым
не подписан акт приема-передачи), общая сумма неисполненных обязательств
по договорам (общая сумма обязательств по договорам, отраженная в графе 7
приложения № 2 за вычетом обязательств по исполненным договорам),
на основании документов бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности
застройщика.
Основная ошибка, допускаемая застройщиками – это то, что графа 11
приложения № 2 вообще не заполняется. Также, при наличии неисполненных
договоров отсутствуют сведения о количестве неисполненных обязательств.
При наличии неисполненных (просроченных) обязательств по
договорам представляется справка с указанием причин ненадлежащего
исполнения обязательств.
Приложение № 2 заполняется по каждому объекту долевого
строительства раздельно (сколько объектов долевого строительства, столько
приложений № 2).
3) Приложение № 3:
- в графе 1 указывается остаток привлеченных застройщиком денежных
средств участников долевого строительства на начало отчетного
периода
на
основании
документов
бухгалтерского
учета
и бухгалтерской отчетности застройщика. Остаток на начало отчетного
периода должен соответствовать остатку на конец предыдущего
отчетного периода;
- в графе 2 указывается сумма привлеченных денежных средств
участников долевого строительства в отчетном периоде (за квартал,
не по нарастающей).
Основная ошибка, допускаемая застройщиками при заполнении
графы 6 приложения № 2 – указывается сумма по состоянию
на отчетную дату нарастающим итогом;
- в графе 3 указывается общее количество денежных средств участников
долевого строительства, привлеченных застройщиком (сумма
показателей графы 1и графы 2);
- в графе 4 указываются данные о количестве привлеченных денежных
средств участников долевого строительства, использованных
застройщиком в отчетном периоде для приобретения строительных
материалов, на основании первичной учетной документации по учету
работ в капитальном строительстве;
- в графе 5 указываются данные о количестве привлеченных денежных
средств участников долевого строительства, использованных
застройщиком в отчетном периоде на осуществление строительных
работ и (или) оплату услуг подрядчиков, на основании первичной
учетной документации по учету работ в капитальном строительстве.
Основная ошибка, допускаемая застройщиками при заполнении
графы 2, графы 4, графы 5 приложения № 3 – отражение помимо суммы
привлеченных денежных средств участников долевого строительства
еще суммы заемных денежных средств;
- в графе 6 указываются данные о количестве денежных средств,
возвращенных застройщиком участникам долевого строительства
в связи с расторжением договоров в отчетном периоде, на основании
данных бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
- в графе 7 указываются данные о прочих расходах застройщика
на основании данных бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности.
При наличии прочих расходов представляется справка с указанием
направления расходования денежных средств и ссылкой на проектную
документацию, предусматривающую это направление расходования
денежных средств;
- в графе 8 указываются данные о количестве привлеченных денежных
средств участников долевого строительства, израсходованных
застройщиком, за отчетный период (сумма показателей граф 4 – 7);
- в графе 9 указывается остаток привлеченных денежных средств
участников долевого строительства на конец отчетного периода
(разница между показателями граф 3 и 8).
В приложении № 3 отражаются исключительно сведения
о привлеченных денежных средствах участников долевого
строительства обобщенно по всем объектам долевого строительства.
4) Приложение № 4:
- расчет норматива обеспеченности обязательств: Н1= стоимость
активов застройщиков (сумма строк 1100 и 1200 бухгалтерского
баланса)/сумма обязательств застройщика перед участниками долевого
строительства (согласно данным, отраженным в приложении № 2
ежеквартальной отчетности и в пассиве бухгалтерского баланса);
- расчет норматива целевого использования средств: Н2=
внеоборотные активы (итог раздела I актива бухгалтерского баланса) +
дебиторская задолженность (строка 1230 бухгалтерского баланса) +
краткосрочные финансовые вложения (строка 1240 бухгалтерского
баланса) –
стоимость активов незавершенного строительства
(детализация строк раздела I актива бухгалтерского баланса ) –
денежные
средства
участников
долевого
строительства,
предоставленных с отсрочкой платежа (дебиторская задолженность по
договорам участия в долевом строительстве, детализация строки 1230
бухгалтерского баланса)/долгосрочные обязательства (итог раздела IV
пассива бухгалтерского баланса) + краткосрочные обязательства
(итог раздела V пассива бухгалтерского баланса) – обязательства
по договорам участия в долевом строительстве (согласно данным,
отраженным в приложении № 2 ежеквартальной отчетности и в пассиве
бухгалтерского баланса);
- расчет норматива безубыточности: Н3 = определяется как
количество лет, из трех последних лет работы застройщика, в которых
в годовом отчете о финансовых результатах у застройщика в качестве
конечного финансового результата деятельности отражалась прибыль.
В состав отчетности включаются отчеты по формам согласно
приложениям № 1 - 4, справки, представляемые в установленных
случаях, а также ежеквартальная (по итогам IV квартала - годовая)
бухгалтерская отчетность застройщика, составленная в соответствии
с требованиями законодательства Российской Федерации.
Согласно статьи 14 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ
«О бухгалтерском учете» годовая бухгалтерская (финансовая)
отчетность состоит из бухгалтерского баланса, отчета о финансовых
результатах и приложений к ним.
Основная ошибка, допускаемая застройщиками при формировании
бухгалтерского баланса – это несоблюдение требований части 11
Положения по бухгалтерскому учету «Бухгалтерская отчетность
организации (ПБУ 4/99), утвержденного Приказом Министерства
финансов Российской Федерации от 06.07.1999 года № 43н), а именно:
- отсутствие детализации показателей по статьям бухгалтерского
баланса об отдельных активах, обязательствах, которые являются
существенными, и без знания о них невозможна оценка финансового
положения организации.
В бухгалтерском балансе и (или) пояснениях к нему должна быть
детализация следующих показателей:
- стоимости незавершенного строительства раздельно по объектам
долевого строительства;
- дебиторской задолженности, в том числе по договорам участия
в долевом строительстве;
- кредиторской задолженности, в том числе по поставщикам
и подрядчикам (по объектам долевого строительства);
- обязательства по договорам участия в долевом строительстве
(в какой строке бухгалтерского баланса отражены).
Страницы форм отчетности, представляемой в письменной форме,
нумеруются и сшиваются. Документы, входящие в состав отчетности
застройщика - юридического лица, подписываются руководителем этой
организации или лицом, исполняющим его обязанности, а также лицом,
ответственным за составление отчетности, и скрепляются печатью
застройщика (подписывается каждое приложение).
Основные
ошибки,
допускаемые
застройщиками
при
формировании ежеквартальной отчетности:
- отчетность представляется в не прошитом и не пронумерованном
виде;
- отсутствует подпись лица, ответственного за составление
отчетности;
- отсутствует печать юридического лица;
- не представлена бухгалтерская отчетность.
Дополнительно Министерство строительства Калининградской
области обращает внимание о необходимости предоставления
аудиторского
заключения,
подтверждающего
достоверность
бухгалтерской
отчетности
организации,
что
предусмотрено
следующими нормативными актами:
- п. 6 ч.2 ст. 20 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов
и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации»;
- п.6 ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2008 № 307-ФЗ
«Об аудиторской деятельности»;
- статьи 18 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ
«О бухгалтерском учете».