Информация о предоставлении земельных участков

Информация
об изменении порядка предоставления земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности
Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в
Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты
Российской Федерации» внесены существенные изменения в земельное
законодательство, большинство из которых вступили в силу с 01.03.2015.
Указанным федеральным законом:
устанавливается порядок образования земельных участков;
устанавливается новый порядок предоставления земельных участков;
вносятся корректирующие нормы в ряд других законов, связанных с земельными
отношениями.
Относительно определения порядка образования земельного участка
необходимо отметить следующее.
Федеральным законом установлен полный и закрытый перечень документов,
на основе которых можно образовать земельные участки. В него входят:
проект межевания территории, утвержденный в соответствии с
Градостроительным кодексом РФ;
проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных
количественных и качественных характеристиках лесных участков;
утвержденная схема расположения земельного участка или земельных
участков на кадастровом плане территории (в случае, если нет проекта межевания
территории).
Установлены случаи, когда образование земельного участка возможно
только на основании проекта межевания:
из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения
территории (т.е. комплексной застройки);
из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации,
созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного
хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам;
в границах территории, в отношении которой в соответствии с
законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее
развитии (то есть, например, в случае, когда надо снести квартал ветхого жилья и
на его месте построить новое);
в
границах
элемента
планировочной
структуры,
застроенного
многоквартирными домами;
для размещения линейных объектов федерального, регионального или
местного значения (трубопроводы, ЛЭП и т.д.).
Таким образом, в большинстве случаев предоставление участков идет на
основании проекта межевания, и в особенности на него замыкаются такие
масштабные вопросы, как комплексная застройка и строительство линейных
сооружений.
Следует отметить, что согласно пунктам 4, 5 статьи 11.10 Земельного
кодекса РФ подготовка схемы расположения земельного участка на кадастровом
плане территории может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом
как в случае предоставления земельного участка без проведения торгов, так и при
предоставлении участка по результатам аукциона. При этом в случае, если
подготовку схемы расположения земельного участка обеспечивает гражданин в
целях образования земельного участка для его предоставления гражданину без
проведения торгов, подготовка данной схемы может осуществляться по выбору
указанного гражданина в форме электронного документа или в форме документа
на бумажном носителе, в остальных случаях схема расположения должна быть
подготовлена в форме электронного документа. Подготовка схемы расположения
земельного участка в целях его образования для проведения аукциона по продаже
земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды
земельного участка может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом,
за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельных
участков, расположенных в границах субъектов Российской Федерации - городов
федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя или в границах
населенных пунктов.
Федеральным законом детально регламентированы случаи и порядок
предоставления земельных участков. В частности, установлен исчерпывающий
перечень оснований для отказа в предоставлении земельных участков,
утверждении схемы расположения земельного участка и т.д.
Установлен закрытый перечень документов - оснований перехода прав на
земельный участок, принадлежащий государству или муниципалитету (статья 39.1
Земельного кодекса РФ):
решение органа государственной власти или органа местного
самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность
бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;
договор купли-продажи в случае предоставления земельного участка в
собственность за плату;
договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;
договор безвозмездного пользования в случае предоставления земельного
участка в безвозмездное пользование.
Установлены способы перехода прав на земельный участок, принадлежащий
государству или муниципалитету:
1) в собственность за плату на торгах в форме аукционов, за исключением
случаев, перечисленных в статье 39.3 Земельного кодекса РФ.
Например, без проведения торгов осуществляется заключение договоров
купли-продажи:
земельных участков, образованных из земельного участка,
предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, лицу, с
которым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации
заключен договор о комплексном освоении территории, земельных участков,
образованных в результате раздела земельного участка, предоставленного
юридическому лицу для ведения дачного хозяйства и относящегося к имуществу
общего пользования, указанному юридическому лицу;
земельных участков, на которых расположены здания, сооружения,
собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях,
предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса РФ;
земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании
юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных
в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса РФ;
в других случаях, предусмотренных в статье 39.3 Земельного кодекса РФ;
2) в собственность бесплатно (статья 39.5 Земельного кодекса РФ);
3) в аренду на торгах в форме аукционов, за исключением случаев,
перечисленных в статье 39.6 Земельного кодекса РФ.
Например, без проведения торгов осуществляется заключение договоров
аренды земельных участков:
для освоения территории в целях строительства жилья экономического
класса или для комплексного освоения территории в целях строительства жилья
экономического класса юридическому лицу, заключившему договор об освоении
территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о
комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического
класса;
юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего
должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов
социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации
масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных
объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами
субъектов Российской Федерации;
собственникам расположенных на земельном участке зданий, сооружений,
помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости
предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных
статьей 39.20 Земельного кодекса РФ, на праве оперативного управления;
в других случаях, предусмотренных в статье 39.6 Земельного кодекса РФ;
4) в безвозмездное (временное) пользование (статья 39.10 Земельного
кодекса РФ);
5) в постоянное (бессрочное) пользование (статья 39.9 Земельного кодекса
РФ).
Федеральным законом установлен порядок:
проведения торгов (статьи 39.11 - 39.13 Земельного кодекса РФ);
предоставления участка без торгов (статьи 39.14 - 39.17 Земельного кодекса
РФ);
предоставления участков гражданам для индивидуального жилищного
строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества,
дачного хозяйства и фермерства (статья 39.18 Земельного кодекса РФ);
предоставления земельных участков гражданам бесплатно (статья 39.19
Земельного кодекса РФ);
предоставления участков под зданиями и сооружениями (статья 39.20
Земельного кодекса РФ).
Изменен подход к процедуре предоставления земельных участков. В
соответствии с внесенными изменениями земельные участки из земель
государственной или муниципальной собственности предоставляются с аукциона.
Без проведения торгов могут предоставляться в случаях, указанных в статьях 39.3,
39.6 Земельного кодекса РФ, на основании поданного заинтересованным лицом
заявления о предоставлении земельного участка, если земельный участок
образован, или на основании предварительного согласования предоставления
земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или его
границы подлежат уточнению.
Закон предусмотрел и переходные положения - согласно пункту 1 статьи 34
земельный участок, находящийся в публичной собственности, предоставляется в
аренду без проведения торгов, если решение о предварительном согласовании
места размещения объекта принято до 1 марта 2015 года, но не ранее чем за три
года до предоставления земельного участка. Такой земельный участок в течение
трех лет со дня принятия указанного решения не может стать предметом аукциона
по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора
аренды земельного участка и не может быть предоставлен без проведения торгов
лицу, не обозначенному в решении.
Следует отметить, что проведение торгов предусматривается только в форме
аукциона (ранее была установлена возможность проведение конкурсов). Новеллой
земельного законодательства также является возможность проведения аукционов в
электронной форме.
На основании части 9 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ, если подана
заявка на аукцион от участника в единственном лице, договор аренды, либо куплипродажи может быть заключен с единственным участником торгов, (ранее такая
возможность предусматривалась только при реализации земельных участков в
целях жилищного строительства).
Впервые установлена санкция к участникам аукциона, которые уклонились
от заключения договора купли-продажи, либо договора аренды земельного участка.
Такие участники включаются в реестр недобросовестных участников аукциона.
Существенно изменен подход к предоставлению земельных участков, на
которых расположены здания, сооружения, находящиеся в собственности
нескольких лиц.
Так согласно пунктам 6, 7 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ любой из
заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них
вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о
предоставлении земельного участка в аренду.
В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного
из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный
орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в
них подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне
арендатора.
В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды
земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них
обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный
орган. Договор аренды участка заключается с лицами, которые подписали этот
договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.
В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган
договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с настоящей
статьей арендаторами участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с
требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений
в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды
земельного участка, заключить этот договор.
На уровне федерального закона предусмотрен порядок определения
начальной цены предмета аукциона по продаже земельных участков, а также на
право заключения договора аренды земельных участков. Действующая с 1 марта
2015 года редакция устанавливает простой и понятный порядок определения
начальной стоимости предмета аукциона, привязав его к рыночной или
кадастровой стоимости.
Статьей 39.8 Земельного кодекса РФ установлены конкретные сроки, на
которые могут быть заключены договоры аренды земельных участков в
зависимости от различных целей предоставления. Впервые на уровне федерального
закона сроки аренды земельного участка детально привязаны к основаниям, по
которым он предоставляется в аренду. При этом установлены сроки, исчисление
которых осуществляется в годах (например, для строительства, реконструкции
зданий и сооружений срок аренды составляет от 3 до 10 лет) путем указания на
событие (например, на срок реализации инвестиционного проекта) или на срок
действия связанного с договором аренды соглашения (концессионного,
охотхозяйственного).
Следует отметить, что изменениями в Земельный кодекс РФ исключена
возможность продления договора аренды земельного участка.
Однако собственник объекта незавершенного строительства вправе
однократно на срок до трех лет заключить договор аренды земельного участка,
находящегося в государственной или муниципальной собственности, без
проведения торгов, для завершения его строительства в случаях, предусмотренных
пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.