Спад на московском рынке недвижимости может
advertisement
Центр стратегических исследований Оживление на московском рынке недвижимости начнется весной 2008 года На рынке московской недвижимости в 1 квартале 2007 г. продолжалась коррекция, вызванная «перегревом» 2005-2006 годов. По данным сайта «Индикаторы рынка недвижимости» средняя цена московского квадратного метра составила в апреле 4195 долл. (на 0,5% меньше, чем в марте) без учета элитного и нетипового жилья. Надо помнить, что все аналитики рынка недвижимости оперируют не фактическими ценами сделок с недвижимостью, а ценами предложения, без учета скидок по реальным сделкам. А они по оценкам специалистов рынка недвижимости в условиях стагнации достигают 15% от заявленной цены. Таким образом, формально с января 2007 г. по данным ИРН средняя цена жилья упала на 0,4%, (индекс стоимости недвижимости в январе составлял 4210 долл. за метр). Однако с учетом девальвации доллара они упали 3%, а если учесть скрытые скидки (осторожно мы примем их равными 5%), падение средней цены на московскую недвижимость за 3 месяца составило около 8%. Одним из значимых индикаторов спада на московском рынке недвижимости стало резкое замедление темпов роста задолженности по ипотечным кредитам, предоставленным населению в 1 квартале. Общий объем задолженности вырос только на 14,3%, тогда как кварталом ранее рост составил 24,4%. Надо отметить, что общий объем задолженности по кредитам на приобретение недвижимости, включая сюда не ипотечные кредиты, вырос еще меньше – на 11,5%. Это свидетельствует о двух вещах. Вопервых, население настроено на продолжение спада на рынке недвижимости и выжидает стабилизации рынка. Во-вторых, значительная часть кредитов, выданных в 2005-2006 гг., была взята населением для покупки недвижимости в инвестиционных целях – для его перепродажи после скачка цен. В условиях, когда тем роста цен в разы превышал стоимость кредита, приобретение жилья с помощью займа должно было обеспечить значительный доход инвестору, не располагающему достаточными собственными средствами. Сейчас, когда стала очевидной стагнация рынка, инвесторы, купившие жилье на заемные средства, выставляют его на продажу для фиксации прибыли, что не может не сказаться на движении цен вниз. Как показано в предшествующих исследованиях Росгосстраха 1, расхождение между ценой предложения и ценой, обеспечивающей балансирование спроса и предложения московской недвижимости, на начало года составляло около 40%. Поэтому нынешнего падения стоимости, безусловно, недостаточно для того, чтобы восстановить баланс спроса и предложения на московском рынке жилья. Так что на сегодняшний день в Москве остается значительное пространство для снижения цен на недвижимость. Как было показано нами ранее, баланс спроса и предложения на московском рынке недвижимости достигается при условии, что средняя московская семья способна на свой годовой доход купить 1315 кв. метров недвижимости или 1,1-1,3 кв. метра – на свой совокупный месячный доход. В среднем по итогам 2006 года московская семья исходя из своего месячного дохода могла себе позволить 0,8 кв. метра недвижимости, что и обеспечило стагнацию и затоваривание рынка. В декабре 2006 г. в связи с См. раздел «Аналитика» на сайте Росгосстраха www.rgs.ru или по ссылкам http://www.rgs.ru/rus/news/analytics/index/327F6A3E-7DFE-4D1C-B048-7A89F1925114.wbp и http://www.rgs.ru/rus/news/analytics/index/08B6EB90-9D6C-4A37-8E54-D349EDA0D7FF.wbp 1 Центр стратегических исследований ростом выплат годовых бонусов покупательная способность дохода средней московской семьи составила 1,4 кв. метра, что и обеспечило некоторое оживление рынка и подъем индекса цен ИРН до 4218 долл. за кв. метр в марте 2007 года, когда эти деньги «докатились» до рынка недвижимости. При этом надо отметить, что оживление спроса пришлось в основном на дорогую недвижимость в Западном АО Москвы, где расположена большая часть жилья бизнес-класса. Однако в январе – марте покупательная способность среднемесячного дохода московской семьи снова упала до 0,5-0,8 кв. метров, что и обусловило падение цен в первой половине мая по сравнению с мартом более чем на 3%. Продолжился рост предложения – убедившись, что в начале года не произошло возобновления роста цен, обещанного многими «аналитиками», владельцы инвестиционных квартир продолжили выставлять их на продажу. Это привело к удвоению объема предложения по валовой площади по сравнению с апрелем прошлого года. Рост предложения продолжит толкать вниз цены на московскую недвижимость. Анализ показывает, что при сохранении нынешних довольно высоких темпов роста доходов москвичей и снижении средней стоимости московской недвижимости на 0,8-1,5% в месяц в рублевом исчислении баланс спроса и предложения на рынке столичного жилья наступит весной 2008 года при средней стоимости 1 кв. метра на уровне 95-98 тыс. рублей. Стартовым импульсом для оживления рынка станут, по всей видимости, годовые бонусы москвичей, «докатывающиеся» до рынка недвижимости в первые месяцы года. Более точный прогноз дальнейшего развития рынка недвижимости необходимо строить исходя из динамики платежеспособного спроса на недвижимость по различным группам москвичей. Данные Мосстата о структуре доходов москвичей показывают нам, что в городе существует весьма значительная дифференциация по уровню доходов, которая неизбежно отразится на дальнейшей судьбе различных сегментов московского рынка недвижимости. Анализ показывает, что скорее других из кризиса выберется сегмент жилья бизнес-класса - современные монолитные и кирпичные дома с квартирами увеличенных площадей, а также старое жилье повышенной комфортности (т.н. «сталинки»). Верхняя имущественная группа москвичей со средним душевым доходом около 130 тыс. руб. в месяц (по итогам 2006 года) способна поглощать с первичного и вторичного рынка около 25 тыс. таких квартир в год. Спрос в таком размере заметно оживится при условии, что цена квадратного метра в этом сегменте опустится до 4,2 тыс. долл. (по курсу 25,8 руб. за доллар). Цена в 4,2 тыс. долл. за кв. метр является тем пороговым значением, после которого начнется оживление сегмента жилья бизнес-класса. Сейчас цена предложения в этом сегменте по данным ИРН составляет около 4,7 тыс. долл. за кв. метр. Таким образом, в верхнем сегменте московского жилья стабилизация цен с возможностью возобновления их роста может состояться уже осенью 2007 года при условии падения цен здесь еще примерно на 8-10%, а также при условии, что доходы москвичей будут расти теми же темпами, что и сейчас. Сложнее дело обстоит в сегментах жилья среднего и низкого качества. Даже несмотря на падение цен за последние несколько месяцев, они остаются сильно переоцененными. Здесь уровень цен, при котором начинается заметное оживление спроса, составляет от 2,5 до 3,5 тыс. долл. за кв. метр. Сейчас цены предложения в этих сегментах колеблется от 3,7 до 4,2 тыс. долл. за метр. Оживление спроса на этих рынках потребует снижения цен еще на 10-15% при условии, что поддержку им окажет Центр стратегических исследований рост доходов населения. В этом сегменте пересечение ценовой тенденции и платежеспособного спроса произойдет, скорее всего, в начале следующего года.
