Механизмы формирования цен на объекты загородной

Механизмы формирования цен
на объекты загородной
недвижимости (дома,
земельные участки)
Генеральный директор ООО «РМС – ОЦЕНКА»
Козин Петр Александрович
Санкт-Петербург
2013
1
Загородная недвижимость – альтернатива
городской квартире
o  Востребована в зоне хорошей
транспортной доступности в 10 –
30 км от города
o  Цена - не дороже аналогичных по
площади типовых городских
квартир
o  Хорошо приобретается новой при
ограниченном бюджете
2
Загородная недвижимость – загородный
дом
o  Востребована в 30 – 150 км от
города
o  Цены – значительно дешевле или
значительно дороже типовых
городских квартир
o  Ликвидность – относительно
невысокая
3
Загородная недвижимость – зачем снижать
издержки и цены?
o  Растет конкуренция среди
застройщиков, продавцов
o  Спрос не растет, т.к. не растут
реальные доходы. Предложение
превышает спрос
4
Загородная недвижимость – сотношение
издержек, стоимости и цены?
o  ИЗДЕРЖКИ – затраты, связанные с
приобретением, ремонтом, строительством
o  СТОИМОСТЬ (РЫНОЧНАЯ,
ПОТРЕБИТЕЛЬНАЯ) – величина в деньгах,
отражающая полезность, редкость, престиж
o  ЦЕНА – деньги, за которые продавец готов
продать, а покупатель – купить
5
Загородная недвижимость – механизм
формирования стоимости с
использованием трех подходов
o  Затратный подход – провести анализ
всех издержек на элементы
недвижимости
o  Сравнительный подход – выяснить цены
продаж (предложения по стоимости) на
аналогичную недвижимость
o  Доходный подход – провести расчеты
стоимости через доходность
аналогичной недвижимости
6
Соотношение издержек на структурные
элементы и рыночной стоимости
загородной недвижимости
Изу + Игд + Ив(з) + ПП – НИ <= РС
Изу – издержки на земельный участок:продажа,аренда
Игд – издержки на градостроительную документацию,
ТУ и инженерные коммуникации
Ив(з) – издержки воспроизводства (замещения) зданий
ПП – прибыль предпринимателя
НИ – накопленный износ
РС – рыночная стоимость
7
Сравнительный подход к оценке рыночной
стоимости загородной недвижимости
Элементы сравнения:
o  Первая группа (корректировки проводятся последовательно):
1.  Передаваемые имущественные права
2.  Условия финансирования
3.  Условия продажи
4.  Расходы, сделанные сразу же после покупки
5.  Рыночные условия
o  Вторая группа (корректировки выполняются независимо)
6.  Местоположение
7.  Физические характеристики
8.  Экономические характеристики
9.  Вид использования (соответствие НЭИ)
10. Компоненты стоимости, не входящие в состав
недвижимости
8
Доходный подход в формировании
рыночной стоимости загородной
недвижимости
Содержание этапов Доходного подхода:
1) 
Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости
2) 
Сбор рыночной информации о доходности объектов-аналогов
3) 
Оценка чистого операционного дохода объекта на основе анализа доходов
объектов-аналогов
4) 
Оценка затрат на доведение объекта до наиболее эффективного использования
5) 
Оценка ставок капитализации или дисконтирования на основе соответствующих
показателей объектов-аналогов
6) 
Капитализация доходов в текущую стоимость
Если текущее использование всех составляющих элементов объекта оценки (земельного
участка и улучшений) соответствует его наиболее эффективному использованию,
то для оценки стоимости может применяться
метод прямой капитализации:
V = I / R или V = I х RM,
где V – стоимость объекта оценки; I – чистый операционный доход; R – ставка
капитализации; RM - рентный мультипликатор
9
Сопровождение строительства (покупки,
продажи) загородной недвижимости
добровольной экспертизой качества
10
Механизмы формирования цен на
объекты загородной недвижимости
СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!
Генеральный директор ООО «РМС – ОЦЕНКА»
Козин Петр Александрович
Телефон: +7 (812) 324-5423
Факс: + 7 (812) 640-0382
E-mail: [email protected]
http://pmc-ocenka.ru/
11