ЗАО ЭЛВИС-С участок Спартака

ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
2
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
3
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
Отчет об оценке
Оглавление
1.
РАЗДЕЛ 1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ......................................................................................................5
2.
РАЗДЕЛ 2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ (ДОГОВОР НА ОЦЕНКУ № 44 ОТ 28 НОЯБРЯ 2014 ГОДА) ............6
3.
РАЗДЕЛ 3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ...................................................................................................................7
4.
РАЗДЕЛ 4. СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ................................................................................................................8
5.
РАЗДЕЛ 5. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ
ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ..............................................................................................................9
6.
РАЗДЕЛ 6. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И
ОБОСНОВАНИЯ ИХ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ .....................................................................................................................11
7.
РАЗДЕЛ 7. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ................................................................................12
8.
РАЗДЕЛ 8. СОДЕРЖАНИЕ И ОБЪЕМ РАБОТ, ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ
ОЦЕНКИ (ПРАВИЛА ДСО) ................................................................................................................................................13
9.
РАЗДЕЛ 9. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ .....................................................................................................14
9.1.
ПОДРАЗДЕЛ 1. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ
КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ .............................................................. 14
9.2.
ПОДРАЗДЕЛ 2.АНАЛИЗ ДОСТАТОЧНОСТИ И ДОСТОВЕРНОСТИ ИНФОРМАЦИИ .............................................. 14
9.3.
ПОДРАЗДЕЛ 3. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ............................................................................................... 15
9.3.1. Сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки.......................... 15
9.3.2. Сведения о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, текущем
использовании объекта оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях..................... 15
9.3.3. Сведения об количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав
объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки ................ 18
9.3.4. Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на
его стоимость.......................................................................................................................................................... 18
9.4.
ПОДРАЗДЕЛ 4. АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ .................................................................... 18
9.5.
ПОДРАЗДЕЛ 5. ИЛЛЮСТРАТИВНЫЕ МАТЕРИАЛЫ .......................................................................................... 19
10. РАЗДЕЛ 10. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, А ТАКЖЕ АНАЛИЗ ДРУГИХ ВНЕШНИХ
ФАКТОРОВ, НЕ ОТНОСЯЩИХСЯ НЕПОСРЕДСТВЕННО К ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ, НО ВЛИЯЮЩИХ
НА ЕГО СТОИМОСТЬ ........................................................................................................................................................20
10.1.
МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ ................................................................................................................ 20
10.2.
АНАЛИЗ ЭКОНОМИКИ РЕГИОНА/ОБЛАСТИ/ГОРОДА ....................................................................................... 22
10.3.
АНАЛИЗ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА НАСЕЛЕННОГО ПУНКТА, ГДЕ РАСПОЛОЖЕН ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ. ...................... 30
10.4.
ВЫВОДЫ ПО РЕЗУЛЬТАТАМ АНАЛИЗА РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ .................................................................. 40
11. РАЗДЕЛ 11. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ...............................................42
12. РАЗДЕЛ 12. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ
ДОХОДНОГО, ЗАТРАТНОГО И СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ................................................43
13. РАЗДЕЛ 13. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ..............50
14. РАЗДЕЛ 14. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ИТОГОВОЕ ЗНАЧЕНИЕ РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ................................................................................................................................57
ЗАЯВЛЕНИЕ О ПРОВЕДЕННОЙ ОЦЕНКЕ (СЕРТИФИКАТ ОЦЕНКИ) .................................................................................. 57
15. РАЗДЕЛ 15. ПРИЛОЖЕНИЯ.....................................................................................................................................59
ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДАННЫХ ............................................. 59
Нормативные материалы....................................................................................................................................... 59
Методические материалы ...................................................................................................................................... 59
Источники общей информации .............................................................................................................................. 60
16. РАЗДЕЛ 16. КОПИИ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ОЦЕНЩИКОМ И
УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА
ОЦЕНКИ .................................................................................................................................................................................61
17. РАЗДЕЛ 17. КОПИИ ПРОЧИХ ДОКУМЕНТОВ, СВИДЕТЕЛЬСТВА, СТРАХОВЫЕ ПОЛЮСА.............79
4
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
1. РАЗДЕЛ 1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ
Общая информация,
идентифицирующая объект
оценки
Основание для проведения
оценщиком оценки
Результаты оценки,
полученные при применении
различных подходов к оценке
Итоговая величина стоимости
объекта оценки
Земельный участок площадью 3793,0 кв.м., кадастровый
номер 64:48:040805:25, разрешенное использование: для
размещения объектов торговли, общественного питания и
бытового обслуживания, по адресу: Саратовская область, г.
Саратов, ул. Спартака, д.15
Право собственности Муниципального образования «город
Саратов» Право аренды в пользу ЗАО «ЭЛВИС-С»
Договор на проведение оценки № 44 от 28 ноября 2014 года
Затратный подход: не применялся
Сравнительный подход: 4 140 000 (Четыре миллиона сто
сорок тысяч) рублей НДС
Доходный подход: не применялся
4 140 000 (Четыре миллиона сто сорок тысяч) рублей НДС
не облагается
Порядковый номер отчета от 08 декабря 2014 года №2811.14Б/44
5
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
2. РАЗДЕЛ 2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ (ДОГОВОР НА ОЦЕНКУ № 44 ОТ
28 НОЯБРЯ 2014 ГОДА)
объект оценки
состав объекта оценки с указанием
сведений, достаточных для идентификации
каждой из его частей
характеристики объекта оценки и его
оцениваемых частей или ссылки на
доступные для оценщика документы,
содержащие такие характеристики
имущественные права на объект оценки
права, учитываемые при оценке объекта
оценки, ограничения (обременения) этих
прав, в том числе в отношении каждой из
частей объекта оценки
цель оценки
предполагаемое использование результатов
оценки и связанные с этим ограничения
вид стоимости
дата оценки
срок проведения оценки
допущения и ограничения, на которых
должна основываться оценка
Земельный участок площадью 3793,0 кв.м.,
кадастровый номер 64:48:040805:25, разрешенное
использование: для размещения объектов
торговли, общественного питания и бытового
обслуживания, по адресу: Саратовская область, г.
Саратов, ул. Спартака, д.15
Земельный участок площадью 3793,0 кв.м.,
кадастровый номер 64:48:040805:25, разрешенное
использование: для размещения объектов
торговли, общественного питания и бытового
обслуживания, по адресу: Саратовская область, г.
Саратов, ул. Спартака, д.15
Характеристики объекта оценки приведены в
следующих документах:
Договор аренды земельного участка №А-11-262Ю4 от 07.07.2011г.
Кадастровый паспорт земельного участка (выписка
из государственного кадастра недвижимости) от
20.05.2010г. №6448/201/10-7502, выдана
территориальным отделом №1 Управления
роснедвижимости по Саратовской области
Кадастровая справка о кадастровой стоимости
объекта недвижимости, дата заполнения
20.11.2014г., выдана Филиалом федерального
государственного бюджетного учреждения
"Федеральная кадастровая палата Федеральной
службы государственной регистрации, кадастра и
картографии" по Саратовской области
Право аренды
Оцениваемое право – право собственности,
ограничения (обременения) оцениваемых прав
отсутствуют
определение рыночной стоимости
для оспаривания кадастровой стоимости
ограничения отсутствуют
рыночная
02 июня 2012 года
28 ноября – 20 декабря 2014 года
Помимо итогового результата оценки стоимости,
приводить интервал, в котором может находиться
данная стоимость, не требуется.
Прочие допущения и ограничения типичные при
проведении оценки аналогичных объектов при
указанном предполагаемом использовании
результатов вводятся Оценщиком самостоятельно
6
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
3. РАЗДЕЛ 3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ
организационно-правовая форма и полное
наименование
основной государственный регистрационный
номер (далее - ОГРН), дата присвоения
ОГРН
место нахождения
Закрытое акционерное общество «ЭЛВИСС» (ЗАО «ЭЛВИС-С»)
ОГРН: 1046405314581, дата государственной
регистрации: 23.10.2004г., регистрирующий
орган: ИМНС России по Ленинскому району
г.Саратова
410033, г.Саратов, ул.Спартака, 15
7
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
4. РАЗДЕЛ 4. СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ
фамилия, имя, отчество оценщика
местонахождение оценщика
Чупринская Валентина Александровна
Адрес местонахождения: 410002, г. Саратов,
ул. Мичурина И.В., дом № 166/168
информация о членстве в саморегулируемой является членом НП СРО «ДСО», включена в
организации оценщиков
реестр оценщиков 21 февраля 2013 года,
регистрационный номер №570
номер и дата выдачи документа,
Профессиональное образование: Институт
подтверждающего получение
экономики и антикризисного управления,
профессиональных знаний в области
диплом о профессиональной переподготовке
оценочной деятельности
ПП-I № 891663, выдан 05 мая 2011 г.
сведения о страховании гражданской
Страховой полис № 5 09 0226 00 47001
900191, выдан 19.02.2014 года ООО «БИН
ответственности оценщика
Страхование» в г.Саратове, действителен с
20 февраля 2014 года до 19 февраля 2015
года – страховая сумма 500 000 рублей
стаж работы в оценочной деятельности
с 06 мая 2011 г.
организационно-правовая форма, полное
Общество с ограниченной ответственностью
наименование, ОГРН, дата присвоения
«Агентство оценки и экспертизы»
ОГРН; место нахождения юридического
Адрес местонахождения: 410002, г. Саратов,
лица, с которым оценщик заключил трудовой ул. Мичурина И.В., дом № 166/168. ОГРН:
договор
1126450018661, дата присвоения 24 декабря
2012 года, регистрирующий орган:
Межрайонная ИФНС России № 8 по
Саратовской области; ИНН: 6450059380;
Страховой полис № 5 09 0226 00 47001
900506, выдан 15.09.2014 года ООО «БИН
Страхование» в г.Саратове, действителен с
16 сентября 2014 года до 15 сентября 2015
года – страховая сумма 5 000 000 рублей
Информация обо всех привлекаемых к
Другие организации, оценщики, специалисты
проведению оценки и подготовке отчета об
и эксперты к выполнению работ по данному
оценке организациях и специалистах:
Отчету не привлекались.
8
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
5. РАЗДЕЛ 5. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ,
ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ
Настоящий отчет ограничивается нижеследующими условиями:
• В процессе подготовки настоящего отчета, Оценщик исходил из достоверности
предоставленных Заказчиком документов, устанавливающих качественные и
количественные характеристики объекта оценки (см. Перечень документов,
используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные
характеристики объекта оценки), а также из достоверности данных, полученных в
результате осмотра объекта, интервью с руководителями и сотрудниками организациисобственника/арендатора оцениваемого имущества.
• Ответственность за достоверность сведений о составе имущественных прав на
оцениваемый объект, их ограничениях и обременениях лежит на лице, предоставившем
эти документы, т.е. на Заказчике. Оцениваемые имущественные права рассматриваются
свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.
Юридическая экспертиза имущественных прав Оценщиком не проводилась.
• Чертежи и схемы, приведенные в отчете, являются приблизительными, призваны помочь
пользователю получить наглядное представление об оцениваемом объекте и не должны
использоваться в каких-либо других целях.
• Оценщик не занимался измерениями физических параметров оцениваемого объекта (все
размеры и объемы, содержащиеся в документах, представленных Заказчиком,
рассматривались как истинные) и не несет ответственности за вопросы
соответствующего характера.
• При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов,
влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит
ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.
• Оценщик исходил из предположения, что физическое состояние объекта на дату оценки
соответствовало его состоянию в дату осмотра. Оценка объекта оценки проводится на
дату в прошлом: на 02 июня 2012 года. Оценщик при проведении оценки не может
использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки (п. 19 ФСО
№1). Оценщик провел осмотр объекта оценки после даты оценки, т.к. не имел
физической возможности провести осмотр до/на дату оценки. Предполагается, что
физическое состояние и характеристики объекта оценки на дату оценки и на дату
осмотра совпадают.
• Исходные данные, использованные оценщиком при подготовке отчета, были получены
из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщики не могут
гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это необходимо и возможно,
приводятся ссылки на источник информации.
Ограничения и пределы применения полученного результата:
• От оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по
поводу составленного отчета или оцененного имущества, кроме как на основании
отдельного договора с заказчиком или официального вызова суда. Заказчик принимает на
себя обязательство заранее освободить оценщика от всякого рода расходов и
материальной ответственности, происходящих из иска третьих лиц к оценщикам,
вследствие легального использования результатов настоящего отчета, кроме случаев,
когда окончательным судебным порядком определено, что возникшие убытки, потери и
задолженности явились следствием мошенничества, халатности или умышленно
неправомочных действий со стороны оценщиков в процессе выполнения работ по
оценке.
9
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
•
Ни заказчик, ни оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем
это предусмотрено договором об оценке.
• Мнение оценщиков относительно рыночной стоимости действительно на дату оценки.
Оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения
социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут
повлиять на стоимость оцениваемого имущества.
• Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщиков относительно
стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из
рук в руки по цене, равной указанной в отчете стоимости.
• Настоящий отчет достоверен только в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.
Специальные ограничения и допущения:
• Инвентаризация, юридическая, строительно-техническая и технологическая
экспертизы не производились. Предполагается, что объект оценки не обременен
никакими обязательствами и ограничениями на использование и распоряжение.
• В соответствие с законодательством России кадастровая оценка определяется для
имеющегося вида разрешенного использования земельного участка. Поскольку целью
оценки является оценка для оспаривания кадастровой стоимости, то рыночная
стоимость объекта оценки определяется в соответствии с принципом наиболее
эффективного использования без учёта возможностей изменения категории земли и её
разрешённого использования.
• При оценке объекта оценки не рассматривается возможность нового строительства на
оцениваемых земельных участках, стоимость оценивается в рамках существующей
застройки земельных участков.
• Кадастровая стоимость земельного участка является базой для расчетов налога на
землю и расчета арендной ставки за земельный участок в случае, если земля является
муниципальной собственностью. Поскольку целью оценки является оценка для
оспаривания кадастровой стоимости, то стоимость земельного участка для целей
оспаривания кадастровой стоимости определяется без учета стоимости инженерных
сетей и коммуникаций, стоящих на балансе предприятия, арендующего земельные
участки.
• При расчетах некоторые значения округлялись. При проверке расчетов могут быть
незначительные расхождения из-за применения округления. Округление
несущественно влияет на результат оценки.
10
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
6. РАЗДЕЛ 6. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И ОБОСНОВАНИЯ ИХ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Отчет об оценке составлен в соответствии с требованиями Федерального закона от
29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
1. федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к
проведению оценки (ФСО N 1)», утвержден приказом Минэкономразвития России от
20 июля 2007 г. № 256, зарегистрирован в Минюсте РФ 22 августа 2007 г.,
регистрационный N 10040,
2. федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)»,
утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255,
зарегистрирован в Минюсте РФ 23 августа 2007 г., регистрационный N 10045;
3. федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)»,
утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254,
зарегистрирован в Минюсте РФ 20 августа 2007 г., регистрационный N 10009,
4. федеральный стандарт оценки«Определение кадастровой стоимости объектов
недвижимости (ФСО N 4)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 22
октября 2010 г. № 508,
5. федеральный стандарт оценки«Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный
приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г.
Использование данных стандартов обусловлено обязательностью их применения в рамках
осуществления оценочной деятельности на территории Российской Федерации.
Применяемые стандарты и правила НП СРО «ДСО»:
1. правила оценочной деятельности СРО «Деловой Союз Оценщиков», утвержден
Решением Президиума Некоммерческого партнерства «Деловой союз оценщиков»
(Протокол № 2 от 11 марта 2010 года),
2. стандарт оценки СРО «Деловой Союз Оценщиков» ОСТ ДСО 2.03 «Составление
отчета об оценке», утвержден и введен в действие решением Исполнительной
дирекции ДСО в 2010г.,
3. стандарт оценки СРО «Деловой Союз Оценщиков» ОСТ ДСО 3.01 «Оценка стоимости
недвижимого имущества», утвержден и введен в действие решением Исполнительной
дирекции ДСО в 2010 г.
Использование данных стандартов обусловлено тем, что Оценщики, подписавшие
данный Отчет, состоят в саморегулируемой организации оценщиков – НП СРО «ДСО»
Иные стандарты не применялись (не требовались).
11
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
7. РАЗДЕЛ 7. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
В соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»под
рыночной стоимостью объекта оценки понимается «наиболее вероятная цена, по которой
данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции,
когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на
величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:
• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана
принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной
для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и
принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чей-либо стороны не
было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме»1.
Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на
открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при
этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения
внимания достаточного числа потенциальных покупателей.
Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых
по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным
соображениям цен для покупателя.
Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени
информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки,
наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации
о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.
Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются
мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить
сделку.2
1
2
Федеральный закон от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2)от 20.07.2007 г.
12
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
8. РАЗДЕЛ 8. СОДЕРЖАНИЕ И ОБЪЕМ РАБОТ, ИСПОЛЬЗОВАННЫХ
ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ (ПРАВИЛА ДСО)
При проведении оценки были выполнены следующие работы:
• Осмотр объекта оценки и близлежащей территории.
• Сбор информации о качественных и количественных характеристиках, текущем
использовании объекта оценки.
• Проведение интервью с представителями Заказчика с целью сбора информации об
объекте оценки.
• Сбор необходимой для проведения оценки информации (сбор рыночных данных,
цены продаж (предложений) аналогичных объектов недвижимости, сбор данных для
расчета корректировок, цены на строительство объектов и пр.).
• Анализ достаточности и достоверности полученной информации.
• Анализ рынка и выявление ценообразующих факторов на рынке объекта оценки.
• Выбор подходов к оценке стоимости и выбор метода (методов) расчета в рамках
каждого из подходов к оценке.
• Осуществление необходимых расчетов для установления стоимости в рамках
выбранных подходов к оценке.
• Согласование результатов оценки стоимости, полученных различными методами и
подходами, если применялось несколько подходов и методов к установлению стоимости,
и получение итогового значения стоимости объекта.
• Подготовка отчета об оценке.
13
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
9. РАЗДЕЛ 9. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
9.1.
ПОДРАЗДЕЛ 1. ПЕРЕЧЕНЬ
ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ
ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И
КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Документы, предоставленные Заказчиком
1. Договор аренды земельного участка №А-11-262Ю-4 от 07.07.2011г. 3
2. Кадастровый паспорт земельного участка (выписка из государственного кадастра
недвижимости) от 20.05.2010г. №6448/201/10-7502, выдана территориальным отделом №1
Управления роснедвижимости по Саратовской области4
3. Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, дата заполнения
20.11.2014г., выдана Филиалом федерального государственного бюджетного учреждения
"Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии" по Саратовской области
4. Свидетельство о государственной регистрации права: от 17 января 2007 года серия 64АБ
№449094 5
5. Свидетельство о государственной регистрации права: от 23 декабря 2009 года 64-АВ 573923 5
6. Свидетельство о государственной регистрации права от 30 октября 2008 года 64-АВ 080650 5
Документы, полученные из публичной кадастровой карты:
http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/)
9.2.
ПОДРАЗДЕЛ 2.АНАЛИЗ
ДОСТАТОЧНОСТИ И ДОСТОВЕРНОСТИ
ИНФОРМАЦИИ
Оценщик осмотрел объект оценки 28 ноября 2014 года.
Оценщику были представлены документы, содержащие количественные и
качественные характеристики объекта оценки (см. выше), в полном объеме. Данные по
объектам недвижимости, расположенным на земельном участке, были представлены в не
полном объеме. Остальная информация была получена из сети Интернет, в процессе
интервью с представителями Заказчика во время осмотра и представителями собственников
и риэлторских компаний во время общения по телефонам, указанным в объявлениях по
объектам аналогам.
Поскольку получившиеся в процессе сбора информации данные являются достаточно
однородными, полагаем, что собранные данные удовлетворяют требованиям достаточности
и достоверности.
Анализ достаточности информации показал, что полученная от Заказчика и из других
источников информация является достаточной для проведения оценки. Полагаем, на основе
имеющейся информации, что использование дополнительной информации не приведет к
существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта
оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта
оценки.
В то же время следует отметить, что у оценщика недостаточно данных для проведения
оценки стоимости земельного участка доходным подходом методом остатка или методом
предполагаемого использования из-за отсутствия данных о качественных и количественных
характеристиках по зданиям, расположенным на земельном участке.
3
Далее Договор аренды.
Далее Кадастровый план.
5
Далее Свидетельство на улучшение.
4
14
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
В процессе подготовки настоящего отчета, мы исходили из достоверности
предоставленных Заказчиком документов, а также сведений, сообщенных во время интервью в
процессе сбора рыночных данных. По нашему мнению, документы, представленные
Заказчиком, достоверны, т.к. сведения, сообщенные в них, подтверждаются данными
осмотра. Данных, которые бы противоречили сообщенной Заказчиком информации, не
имеется.
Анализ достоверности имеющейся информации показал, что полученная от Заказчика и
из других источников информация не противоречит друг другу, поэтому может быть
признана достоверной, если не будут представлены новые факты, которые поставят под
сомнение достоверность информации.
9.3.
ПОДРАЗДЕЛ 3. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
9.3.1. Сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с
объектом оценки
Собственником является муниципальное образование «город Саратов». Земельный
участок арендуется ЗАО «ЭЛВИС-С» по долгосрочному договору аренды (Договор аренды
земельного участка №А-11-262Ю-4 от 07.07.2011г. с приложениями и дополнительными
соглашениями). По земельному участку проложены инженерные сети, земельный участок
благоустроен. Сведения об ограничения прав, обременениях:
- земельный участок занят частью основного строения, основным строением,
пристройкой.
9.3.2. Сведения о количественных и качественных характеристиках
объекта оценки, текущем использовании объекта оценки,
физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях
Объект оценки: Земельный участок площадью 3793,0 кв.м., кадастровый номер
64:48:040805:25, разрешенное использование: для размещения объектов торговли,
общественного питания и бытового обслуживания, расположенный по адресу: Саратовская
область, г. Саратов, ул. Спартака, д.15
Основные количественные и качественные характеристики земельного
улучшениями, расположенными на земельном участке следующие:
участка
с
Таблица 1
Количественные и качественные характеристики объекта оценки
Характеристика
Тип объекта
Значение
Земельный участок
Имущественные права
Субъект права
собственность
Муниципальное образование
«город Саратов»
ЗАО «ЭЛВИС-С»
Договор аренды земельного
участка №А-11-262Ю-4 от
07.07.2011г.
Отсутствует
-
Арендатор
Основание
Балансодержатель
Вид права балансодержателя на
земельный участок
Основание
Источник информации
Договор аренды,
кадастровый план
Договор аренды
Договор аренды
Договор аренды
15
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
Общая площадь земельного
участка, кв.м
Адрес
Кадастровый (условный) номер
земельного участка
Категория земель
Вид разрешенного
использования
Информация о текущем
использовании объекта оценки
Сведения об обременениях
земельного участка
Балансовая стоимость объекта
оценки, руб.
Кадастровая стоимость, руб.
Территориальный пояс
Климатический район
3793,0 кв.м.
Саратовская область, г.
Саратов, ул. Спартака, д.15
64:48:040805:25
Земли населенных пунктов
для размещения объектов
торговли, общественного
питания и бытового
обслуживания
Используется под
размещение автосалона
- земельный участок занят
частью основного строения,
основным строением,
пристройкой
Отсутствует
13 569 381,64 руб.
1
2
Нормальная (не выше 6
Сейсмичность района
баллов)
Нежилое помещение общей
площадью 924,6 кв.м.
Наличие строений и сооружений
Нежилое помещение общей
площадью 453,4 кв.м.
Централизованные
коммуникации на участке:
электроснабжение; холодное
Наличие коммуникаций
водоснабжение; горячее
водоснабжение; канализация;
отопление
Наличие ГПЗУ
Отсутствует
Сложная, многоугольная
Форма
Рельеф
Количественные и качественные
характеристики элементов,
входящих в состав объекта
оценки, которые имеют
специфику, влияющую на
результаты оценки объекта
Другие факторы и
характеристики, относящиеся к
объекту оценки, существенно
влияющие на его стоимость
Рельеф спокойный, без
заметного существенного
уровня
Отсутствуют
отчет № 2811.14Б/44
Договор аренды,
кадастровый план
Договор аренды,
кадастровый план
Договор аренды,
кадастровый план
Договор аренды,
кадастровый план
Договор аренды,
кадастровый план
Осмотр, Кадастровый
план
Кадастровый план
Кадастровый план
Кадастровый план,
Свидетельства на
улучшения, Осмотр
Осмотр, Экспертное
мнение
Кадастровый план,
Осмотр
Осмотр
Отсутствуют
16
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
Оцениваемый земельный участок на публичной кадастровой карте Росреестра
(источник: http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/)
Схема 2
Схема 2
Краткое описание земельного участка с расположенными на нем объектами.
земельный участок сложной, многоугольной формы, расположен в районе 5-й Дачной
Ленинского района г.Саратова по ул.Спартака (небольшая тупиковая улица), ограничен
крупными улицами города: ул. 50 Лет Октября, переходящая в ул. Панфилова и менее
оживленной улицей Гвардейская. Район расположения можно охарактеризовать как зону
смешанной застройки (многоэтажные жилые дома, на незначительном удалении жилые дома
частной (коттеджной) застройки, а также производственные базы и производственноскладские объекты). Участок застроен. На земельном участке расположено нежилое здание
17
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
автосалона по продаже автомобилей Лада, оформленное по помещениям и принадлежащее
ЗАО «ЭЛВИС-С» на праве собственности (Свидетельства на улучшения), количественные и
качественные характеристики здания, расположенного на земельном участке в распоряжении
оценщика отсутствуют. По земельному участку проложены инженерные сети, земельный
участок благоустроен.
Сведения об ограничениях прав, обременениях:
- земельный участок занят частью основного строения, основным строением,
пристройкой (согласно кадастрового плана).
В соответствии со ст. 11.1 «Понятие земельного участка» ЗК РФ «Земельным участком
является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с
федеральными законами», поэтому понятие физического износа не применимо к земельным
участкам, за исключением случаев истощения плодородия сельскохозяйственных земель.
Признаков функционального устаревания (загрязнения поверхности мусором, отходами,
ядовитыми соединениями и т.д.) не наблюдается. Признаков внешнего устаревания не
имеется, т.к. оцениваемый земельный участок имеет хорошие характеристики
местоположения, по участку проложены инженерные сети и коммуникации.
9.3.3. Сведения об количественных и качественных характеристиках
элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют
специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки
Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта
оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта - отсутствуют
9.3.4. Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки,
существенно влияющие на его стоимость
На оцениваемом земельном участке расположено нежилое здание автосалона по
продаже автомобилей Лада, по участку проложены коммуникации, участок благоустроен.
По факту, расположенная на участке недвижимость и наличие коммуникаций должны
повлиять на величину рыночной стоимости, однако в связи с предполагаемым
использованием результатов оценки: оспаривание кадастровой стоимости, земельный
участок оценивается как условно свободный от любых улучшений (не застроенный),
коммуникации, проложенные по участку и подключенные, относятся так же к "улучшениям",
таким образом, наличие объектов недвижимости и коммуникаций не повлияют на величину
рыночной стоимости. Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки,
существенно влияющие на его стоимость – отсутствуют.
9.4.
ПОДРАЗДЕЛ 4. АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Объект оценки расположен в районе 5-й Дачной Ленинского района г.Саратова по
ул.Спартака. Данный район находится на значительном удалении от центральной «Деловой
части» города Саратова, характерный тип недвижимости для данного района многоэтажные
жилые дома, на незначительном удалении жилые дома частной (коттеджной) застройки, а
также производственные базы и производственно-складские объекты).
По состоянию на дату осмотра объект используется для размещения нежилого здания
автосалона по продаже автомобилей Лада, оформленного по помещениям и принадлежащего
ЗАО «ЭЛВИС-С» на праве собственности (Свидетельства на улучшения). В результате
осмотра и по информации полученной от Заказчика, было выявлено, что на дату оценки
02.06.2012г. объект также использовался под размещение автосалона, что подтверждается
18
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
свидетельствами на улучшения от 2007 и 2009 годов (привести данные фотофиксации
объекта оценки по состоянию на июнь 2012 года не представляется возможным, ниже будут
приведены фотографии объекта оценки по состоянию на дату осмотра 28.11.2014г.).
С точки зрения местоположения, оцениваемый объект имеет среднюю6 престижность
месторасположения.
Местоположение объекта оценки в центре города (источник: http://maps.yandex.ru/)
Схема
9.5.
ПОДРАЗДЕЛ 5. ИЛЛЮСТРАТИВНЫЕ МАТЕРИАЛЫ
6
«Крайне высокая»: центральная часть города, Это престижная территория с развитой инженерной и социальной
инфраструктурой, удобным транспортным сообщением с любой частью города. В этой зоне распложено множество зданий
коммерческого назначения – офисные центры и торговые комплексы, престижные жилые объекты.
«высокая»: районы города приближенные к центральной части Саратова, а также прибрежные зоны водоемов. Это
престижная территория с развитой инженерной и социальной инфраструктурой, удобным транспортным сообщением с
любой частью города. В этой зоне также распложено множество зданий коммерческого назначения – офисные центры,
торговые комплексы, жилые объекты.
«средняя»: к данной категории можно отнести районы вне деловой части города, так же спальные районы,
преимущественная застройка жилые дома первые этажи которых занимают торговые и офисные объекты, небольшое
количество отдельно стоящих объектов торговли, автосалоны, также на данных территориях расположены редкие
производственно-складские здания, инженерная инфраструктура достаточно развита, транспортная доступность хорошая.
«низкая»: как правило к данной категории можно отнести промышленные зоны, расположенные в близи деловой части
города с развитой инфраструктурой, преимущественная застройка производственно-складские и административные
объекты при производственных базах.
«крайне низкая»: районы города, расположенные на не престижных окраинах населенных пунктов, преимущественная
застройки производственно-складская, инфраструктура не достаточно развита, транспортная доступность
удовлетворительная либо затрудненная..
19
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
10.РАЗДЕЛ 10. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, А ТАКЖЕ
АНАЛИЗ ДРУГИХ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, НЕ ОТНОСЯЩИХСЯ
НЕПОСРЕДСТВЕННО К ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ, НО ВЛИЯЮЩИХ НА
ЕГО СТОИМОСТЬ
10.1.
МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ
Источник информации:
http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/monitoring/doc20120625_005
В мае 2012 года возобновился рост российской экономики после снижения,
наблюдаемого в марте-апреле. По оценке Минэкономразвития России, ВВП увеличился по
сравнению с апрелем на 0,5% с исключением сезонного фактора. Положительный вклад в
рост ВВП внесли обрабатывающие производства, торговля и строительство. Со стороны
спроса положительную динамику продемонстрировали инвестиции в основной капитал, а
также потребительские расходы.
По оценке Минэкономразвития России, прирост ВВП в мае 2012 г по сравнению с маем
2011 г. составил 4,2% (в апреле этот показатель соответственно составлял 3,7%), в целом за
январь-май к соответствующему периоду прошлого года - 4,5 процента.
В промышленном производстве в целом после спада в марте на 1,5% и в апреле на 0,1%
в мае возобновился рост, составивший 1,6% с исключением сезонной и календарной
составляющих. Этот рост обусловлен ускорением динамики обрабатывающих производств
на 2,5% (в апреле - 0,1%) и производства и распределения электроэнергии, газа и воды на
0,8% (в апреле – снижение на 0,9 процента).
В добыче полезных ископаемых третий месяц производство падает (в марте – на 0,8%, в
апреле – на 0,2%, в мае – на 0,5 процента). В результате в мае годовая динамика вышла в
отрицательную область (-0,3 процента).
В мае с исключением фактора сезонности рост наблюдался по всем видам деятельности
обрабатывающих производств за исключением производства машин и оборудования.
Наибольший вклад в рост обеспечили производства транспортных средств и оборудования, а
также
металлургическое производство и производство прочих неметаллических
минеральных продуктов.
Производство машин и оборудования сокращается в течение четырех
последовательных месяцев и в мае было на 7,7% ниже, чем годом ранее.
Инвестиции в основной капитал в мае существенно выросли после апрельского спада. С
исключением сезонного и календарного факторов инвестиционная активность в мае по
сравнению с апрелем увеличилась на 2,4% против снижения в апреле на 1,4 процента.
Второй месяц продолжается рост в строительстве. С исключением сезонного фактора
прирост по виду деятельности «Строительство» составил 1,7% по сравнению с апрелем. В
жилищном строительстве в мае ситуация значительно улучшилась - по сравнению с апрелем
прирост, по данным Росстата, составил 5,9% после снижения на 24,0% в апреле по
сравнению с мартом.
Динамика оборота розничной торговли в мае возобновила рост после стабилизации в
апреле и составила с исключением фактора сезонности 0,6 процента. Этот рост был в
большей степени обусловлен дальнейшим снижением сбережений населения. В мае
продолжился рост кредитования населения на фоне замедления накопления депозитов.
Сезонно-выровненная норма сбережений снизилась с 7,9% в апреле до 6,1% в мае. Это
рекордный минимум, если исключить данные за декабрь 2008 г. и январь 2009 г., когда
сбережения резко упали на фоне ожидания девальвации рубля.
Потребительский спрос не был поддержан ростом доходов населения. С исключением
сезонности реальные располагаемые доходы населения снизились в мае на 0,4 процента.
20
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
Ускорение годового роста доходов с 2,1% в апреле до 3,6% в мае было связано с низкой
базой мая 2011 года.
Несмотря на низкую динамику доходов населения, рост заработной платы
демонстрирует устойчивые положительные темпы. Реальная заработная плата увеличивается
в течение одиннадцати последовательных месяцев. В мае ее прирост с исключением
сезонности составил 0,3%, а в годовом выражении рост сохранился на уровне 11,1 процента.
На рынке труда сохраняется позитивная тенденция – уровень безработицы снизился до
5,4% (с исключением сезонности - 5,6%) – это точное повторение минимального уровня,
достигнутого в мае 2008 года. Активно увеличивается занятость в неторгуемых секторах –
строительстве, финансовой деятельности, образовании и здравоохранении.
В мае 2012 г. экспорт товаров, по оценке, составил 44,1 млрд. долларов США (101,0% к
маю 2011 г. и 95,9% к апрелю 2012 года).
В мае 2012 г. импорт товаров, по оценке, составил 28,5 млрд. долларов США (101,2% к
маю 2011 г. и 106,1% к апрелю 2012 года).
Положительное сальдо торгового баланса в мае 2012 г. составило 15,6 млрд. долл.
США, сократившись с 19,1 млрд. долл. США в апреле.
Профицит федерального бюджета на кассовой основе в январе-мае 2012 года составил,
по предварительным данным Минфина России, 120,05 млрд. руб., или 0,5% ВВП. При этом
доходы бюджета 22% ВВП, а расходы бюджета (на кассовой основе) –21,5% ВВП.
Непроцентные расходы составили 20,9% ВВП, обслуживание государственного долга
(процентные расходы) - 0,56% ВВП.
В мае инфляция составила 0,5%, с начала года – 2,3%, по сравнению с маем 2011 г. 3,6 процента. По сравнению с апрелем инфляция ускорилась на 0,2 процентного пункта, что
связано с сезонным ростом цен на плодоовощную продукцию. Цены на продовольственные
продукты без плодоовощной продукции не изменились. Наибольший прирост цен
наблюдался на мясо и птицу, хлеб и хлебобулочные изделия. Одновременно снизились цены
на яйца, сахар, масло подсолнечное, крупы и бобовые. Из непродовольственных товаров
наиболее всего подорожали бензин автомобильный, табачные изделия и строительные
материалы.
Таблица
Основные показатели развития экономики (в % к соответствующему периоду предыдущего
года)
2011
103,4
100,5
104,1
105,0
100,3
107,4
101,9
92,8
95,5
103,5
104,2
100,5
103,7
107,0
104,7
107,75)
107,1
107,0
103,6
111,16)
январьмай
104,5
102,3
103,4
104,8
104,4
112,15)
105,4
103,7
102,5
110,76)
22779
21904
260586)
250166)
май
ВВП1)
Индекс потребительских цен, на конец периода2)
Индекс промышленного производства 3)
Обрабатывающие производства4)
Индекс производства продукции сельского хозяйства
Инвестиции в основной капитал
Объемы работ по виду деятельности «Строительство»
Ввод в действие жилых домов
Реальные располагаемые денежные доходы населения6)
Реальная заработная плата
Среднемесячная начисленная номинальная заработная плата,
руб.
Уровень безработицы к экономически активному населению
(на конец периода)
Оборот розничной торговли
Объем платных услуг населению
Экспорт товаров, млрд. долл. США
Импорт товаров, млрд. долл. США
Средняя цена за нефть Urals, долл. США/баррель
1)
Оценка Минэкономразвития России.
2012
январьмай
103,7
104,8
105,2
108,1
100,6
102,0
100,8
93,2
98,8
102,1
май
6,4
105,8
104,0
43,6
28,2
111,5
105,3
103,4
202,8
120,4
107,3
5,46)
106,8
101,2
44,1
28,5
108,9
107,2
103,9
223,91)
128,71)
115,4
21
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
2)
Май - в % к предыдущему месяцу, январь-май - в % к декабрю предыдущего года
Агрегированный индекс производства по видам деятельности "Добыча полезных ископаемых",
"Обрабатывающие производства", "Производство и распределение электроэнергии, газа и воды". С
учетом поправки на неформальную деятельность.
4)
С учетом поправки на неформальную деятельность.
5)
Оценка Росстата.
6)
Предварительные данные.
3)
10.2.
АНАЛИЗ ЭКОНОМИКИ РЕГИОНА/ОБЛАСТИ/ГОРОДА
Источник информации:
http://saratov.gov.ru
www.admbal.ru
http://www.saratovmer.ru/development/social/
Итоги социально-экономического развития Саратовской области
Рост валового регионального продукта области в 2011 году составил 8 процентов, его
сумма по оценке достигла 431,8 млрд. рублей.
Основной рост экономики традиционно обеспечен предприятиями и организациями
промышленного производства, сельского хозяйства и строительной отрасли.
Таблица
Показатели, достигнутые в 2011 году
Показатели
Валовой региональный продукт, млрд.рублей
в процентах к предыдущему году
Объем отгруженных товаров собственного производства, млрд. рублей
Индекс промышленного производства, в процентах к предыдущему году
Производство продукции сельского хозяйства, млрд. рублей
в процентах к предыдущему году
Мяса, тыс. тонн
Молока, тыс. тонн
Инвестиции в основной капитал, млрд. рублей
в процентах к предыдущему году
Объем работ по виду деятельности «Строительство», млрд. рублей
в процентах к предыдущему году
Ввод в действие жилых домов, тыс. кв. м
в процентах к предыдущему году
Индекс потребительских цен на декабрь, в процентах к декабрю предыдущего года
Оборот розничной торговли, млрд. рублей
в процентах к предыдущему году
Среднемесячная заработная плата, рублей
Уровень регистрируемой безработицы на конец года, в процентах от численности экономически
активного населения
2011 год
431,8
108
296,8
109,1
109,3
136,7
260,8
1015,6
100,7
116,8
42,5
111,6
1169,6
102,2
105,3
214,5
108,7
16210
1,3
Индекс промышленного производства в 2011 году составил 109,1 процента. Основной
рост получен за счет опережающего развития обрабатывающих производств, индекс
промышленного производства по которым составил 112,3 процента.
Несмотря на беспрецедентно сложное формирование государственного оборонного
заказа на 2011 год, проводимое на фоне реформирования Минобороны России, темп роста
объемов производства спецпродукции в 2011 году составил 110 процентов.
Саратовская область имеет значительный агропромышленный потенциал, входит в
число лидеров среди регионов России по производству основных видов
сельскохозяйственной продукции: зерна, подсолнечника, молока, мяса - и находится в
тройке среди регионов Приволжского федерального округа. Объем сельскохозяйственной
продукции, производимой на территории области, позволяет фактически полностью
обеспечить внутренние потребности.
22
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
Объем производства продукции агропромышленного комплекса в 2011 году составил
около 153 млрд. рублей, в том числе продукции сельского хозяйства произведено на более
109 млрд. рублей, с индексом производства 136,7 процента к 2010 году.
В области собрано более 2 млн. тонн зерновых и зернобобовых культур (в 2 раза
больше, чем в 2010 году), подсолнечника – 1,3 млн. тонн (в 3 раза больше, чем в 2010 году),
картофеля – 425,8 тыс. тонн (в 2,4 раза больше, чем в 2010 году) и овощей – 404,7 тыс. тонн
(133 процента к уровню 2010 года).
Основным показателем, характеризующим развитие строительной отрасли, является
ввод жилья. В 2011 году введено в действие 1169,6 тыс. кв. м жилья (102,2 процента к
уровню 2010 года). По этому показателю область занимает 5-е место среди регионов
Приволжского федерального округа. Объем работ, выполненных по виду деятельности
«Строительство», в 2011 году составил 42,54 млрд. рублей (111,6 процента к уровню 2010
года).
В рамках комплексной микрорайонной застройки на территории области ежегодно
вводится в эксплуатацию порядка 200 тыс. кв. м жилья. Строительство микрорайонов
осуществляется на территории крупных городов области: Саратова, Энгельса, Балаково.
Обеспеченность жильем жителей области достигла 25,8 кв. м, что является самым
высоким показателем в Приволжском федеральном округе.
Объемы выданных ипотечных кредитов по сравнению с 2010 годом выросли почти в 2
раза. В 2011 году превышен пиковый показатель докризисного периода: выдано 9600
кредитов на улучшение жилищных условий на сумму 9,64 млрд. рублей.
Объем отгруженных товаров собственного производства предприятий промышленности
строительных материалов и стройиндустрии области составил 23,3 млрд. рублей (123,6
процента к уровню 2010 года).
В транспортном комплексе в 2011 году объем грузоперевозок составил 28,2 млн. тонн,
или 127 процентов к уровню 2010 года. Грузооборот транспортных предприятий составил 52
млн. т-км, или 106,6 процента к уровню 2010 года.
В 2011 году в экономике области освоено 100,7 млрд. рублей инвестиций в основной
капитал, или 116,8 процента к уровню 2010 года.
Оборот розничной торговли в 2011 году составил 214,5 млрд. рублей, или 108,7
процента к уровню 2010 года.
По итогам 2011 года среднедушевой денежный доход населения достиг 12655,8 рубля и
увеличился по сравнению с 2010 годом на 5,8 процента.
На фоне роста денежных доходов населения происходило постепенное восстановление
потребительского спроса. Покупательная способность населения в 2011 году составила 2,3
величины прожиточного минимума. Покупательная способность пенсионеров составила в
2011 году 1,8 величины прожиточного минимума пенсионера.
Численность зарегистрированных безработных граждан на 1 января 2012 года
составила 17,5 тыс. человек, уровень безработицы снизился с 1,4 до 1,3 процента от
экономически активного населения области, что ниже, чем в целом по Приволжскому
федеральному округу (1,4 процента) и в целом по России (1,7 процента). Коэффициент
напряженности на рынке труда снизился с 1,1 до 0,9 незанятого на одну вакансию. В 2011
году создано 17,1 тыс. новых рабочих мест.
За 2011 год в консолидированный бюджет области поступило 55 млрд. рублей
налоговых доходов и других обязательных платежей. По сравнению с сопоставимым
показателем 2010 года (без учета возвратов межбюджетных трансфертов, имеющих целевое
назначение, прошлых лет) доходы выросли на 14,3 процента. Общий объем доходов
консолидированного бюджета области за 2011 год составил 75,7 млрд. рублей, что на 14
процентов превышает уровень 2010 года, общий объем доходов областного бюджета – 59,7
млрд. рублей, с ростом на 15,1 процента.
23
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
Расходная часть консолидированного бюджета области исполнена в сумме 84,2 млрд.
рублей, с ростом к уровню 2010 года на 8,9 млрд. рублей, или на 11,8 процента, областного
бюджета – соответственно 66,9 млрд. рублей, 7,1 млрд. рублей и 11,8 процента.
На социальную сферу израсходовано 48,6 млрд. рублей, или 66,1 процента от общих
расходов. Почти четверть этой суммы (13,8 млрд. рублей) составили расходы по
осуществлению социальных выплат, которые исполнялись своевременно и в полном объеме.
Дефицит областного бюджета составил 7,2 млрд. рублей. Объем государственного
внутреннего долга области по состоянию на 1 января 2012 года сложился в сумме 30,5 млрд.
рублей, или 78,1 процента годового объема доходов областного бюджета без учета объема
безвозмездных поступлений. Требования Бюджетного кодекса Российской Федерации в
части ограничения параметров государственного внутреннего долга области, расходов на его
обслуживание и дефицита бюджета соблюдены.
г.Саратов расположен в центральной части области в Правобережной зоне. Районы
города поднимаются террасами от берега Волги и окружены горами Приволжской
возвышенности. На севере находится Соколовая гора, на западе Лысогорский массив, а на
юге – Алтынная гора. Отметки вершин массивов достигают 260 м против среднего уровня
воды на Саратовском водохранилище 15-17 м.
Область граничит с Пензенской, Ульяновской, Самарской, Оренбургской,
Волгоградской, Воронежской и Тамбовской областями, а также с Казахстаном,
что
благоприятно сказывается на развитии транспортной системы области.
Регион характеризуется большим разнообразием природных условий. Большая часть
области располагается в степной зоне; северная и северо-западная части Правобережья - в
лесостепной зоне; юго-восток региона входит в полупустынную зону.
Город Саратов разделён на 6 административных районов:
Заводской район (187,8 тыс. чел.)
Заводской район г. Саратова образован 07 сентября 1936 г. и до ноября 1961 г. носил
название Сталинский. Заводской район занимает второе место по площади и численности
населения по городу Саратову. Это — крупный транспортный узел. Действуют речной,
железнодорожный, автомобильный виды транспорта с сортировочными и грузовыми
станциями. Территориальной особенностью района является наличие 16 посёлков:
Воробьевка, Верхняя и Нижняя Стрелковка, Шарковка, Юнгеровка, Рокотовка, Рейник,
Заплатиновка, Юриш, Калашникова, Комсомольский, Лесопильный, Увек, Князевка,
Углевка, Муравлевка.
Октябрьский район (118,8 тыс. чел.)
25 марта 1917 г. в г. Саратове образован Железнодорожный район, который 2 марта
1920 г. был переименован в Первый район. Впоследствии 15 декабря 1934 г. — в
Октябрьский. Октябрьский район — это наиболее социально направленная территория
города. Здесь находится большинство городских лечебных учреждений. Ежедневно
оказывают медицинскую помощь тысячам жителей в Клинической больнице № 3 СГМУ,
Областной клинической больнице, Областной детской больнице, ММУ «2-я городская
клиническая больница им. В. И. Разумовского», ММУ «1-я городская клиническая больница
им. Ю. Я. Гордеева» и др.
Октябрьский район — крупнейший образовательный центр г. Саратова, где находятся
пять высших учебных заведений.
Крупные и средние промышленные предприятия района представляют такие отрасли,
как машиностроение и металлообработка, топливная, полиграфическая, лёгкая, пищевая,
мукомольно-крупяная и комбикормовая промышленности.
Фрунзенский район (50,1 тыс. чел.)
Элитный коттеджный посёлок (слева) в Октябрьском ущелье Фрунзенского района
Фрунзенский район г. Саратова был образован в сентябре 1936 года. В районе около 20
крупных и средних промышленных предприятий, представляющих такие отрасли, как
24
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
химическая, химическое и нефтяное машиностроение, аккумуляторная промышленность,
автомобильная промышленность, производство санитарно-технического и газового
оборудования, швейная, табачно-махорочная, макаронная и другие.
Фрунзенский район — центральный район города Саратова с высоким уровнем научнотехнического потенциала, с развитой сетью торгового и бытового обслуживания и
культурной сферы.
Заметный вклад в развитие рынка и рыночных отношений вносят предприятия среднего
и малого бизнеса. Большинство предприятий работают в сфере торговли и общественного
питания, удовлетворения потребностей населения в бытовых услугах.
Кировский район (135,1 тыс. чел.)
Кировский район г. Саратова образован в 1936 г. В районе расположены
железнодорожный вокзал, аэропорт, автовокзал. Кировский район славен своими высшими
учебными
заведениями:
Саратовским
государственным
университетом
им.
Н. Г. Чернышевского, Саратовским государственным медицинским университетом им.
В. И. Разумовского, Саратовским государственным аграрным университетом им.
Н. И. Вавилова.
На территории района расположены все высшие военные заведения города:
Саратовский военный институт внутренних войск МВД России, Военный институт
повышения квалификации специалистов мобилизационных органов ВС РФ, Саратовский
военный институт биологической и химической безопасности, Саратовский юридический
институт МВД России.
На территории Кировского района расположено больше количество предприятий
торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
Волжский район (73 тыс. чел.)
В советский период в храме располагался Саратовский планетарий
Волжский район г. Саратова образован 26 октября 1934 г.
Волжский район — самая древняя часть города, исторический центр Саратова. Здесь
сегодня сосредоточена основная часть памятников и архитектурных ансамблей города, в том
числе более 70 — федерального значения. Среди них: Саратовский государственный
художественный музей им. А. Н. Радищева, Саратовский академический театр оперы и
балета, дом-музей Павла Кузнецова, Саратовская областная филармония им. А. Шнитке,
Саратовский гарнизонный Дом офицеров, Собор во имя Святой и Живоначальной Троицы.
Визитная карточка Волжского района — Набережная Космонавтов.
Ленинский район (262,4 тыс. чел.)
Ленинский район — самый крупный административный район Саратова. В прошлом
район был пригородом Саратова, состоящим из дачных посёлков.
Ленинский район г. Саратова образован 2 октября 1945 г. В районе расположено 68
крупных и средних промышленных предприятий, 70 % которых работают рентабельно.
Примечательным является расположенный на территории Ленинского района
«Торговый Центр — Поволжье». Этот торговый комплекс является одним из крупнейших во
всем Поволжье.
За последние 15 лет в Саратове параллельно с развитием бизнеса сформировался так
называемый Центральный Деловой Район (ЦДР). По своим границам включает в себя
Первую зону, применяемую в Саратове для территориального деления жилой недвижимости.
Это историко-архитектурный центр города с множеством зданий, являющихся памятниками
истории и культуры. Это престижная территория с развитой инженерной и социальной
инфраструктурой, удобным транспортным сообщением с любой частью города. Точечная
застройка исторического центра города значительно преобразила облик города, при этом
строительство жилых домов в этой зоне ведется преимущественно в сегментах бизнес и
комфорт класса. В этой зоне распложено множество зданий коммерческого назначения –
офисные центры и торговые комплексы. Девелопмент жилой недвижимости на первых
25
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
этажах (а именно перевод жилого фонда в нежилой) с 1995 года создал значительный
прирост в общем объеме нежилого фонда города.
В центре города на первых этажах расположено множество магазинов, салонов и
офисов формата «street retail». Таким образом, основная деловая активность города
сосредоточена именно в историческом центре.
ЦДР включает в себя как всю первую зону, так и микрорайоны Сенной, ЖД Вокзал и
Драмтеатр, поскольку в них расположено большое количество офисных зданий и магазинов.
Таким образом, центральный деловой район представляет собой замкнутую
территорию, ограниченную с юга – Набережной реки Волга, далее ул. Дегтярная,
Станционная, вдоль железнодорожного полотна до улицы Рабочей, далее по ул.
Университетской до Большой Казачьей, включая территорию Привокзальной площади, ул.
Аткарская до Большой Садовой (ДЦ «Навигатор»), далее по ул. 1 Садовая до пересечения с
Танкистов, ул. Соколовая до Симбирской, и далее по ул. Зарубина вниз к Волге. Графически
территориальные границы центрального делового района представлены на рис.
Помимо ЦДР в настоящем обзоре применяется вторая зона – Прочие районы, которая
включает в себя всю остальную территорию города, исключая границы ЦДР.
Объект оценки расположен на значительном удалении от ЦДР.
Демография и уровень жизни
Общая численность постоянного населения в городе Саратове на 1 января 2012 года
составила 836,9 тыс. человек.
Район города
Волжский
Заводской
Кировский
Ленинский
Октябрьский
Фрунзенский
Численность населения, тыс. чел.
76,1
189,1
128,6
269,9
123,6
49,6
26
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
В январе-апреле 2012 года рождаемость в городе увеличилась, в сравнении с январемапрелем 2011 года, на 3,2% и составила 9,6 человека на 1000 жителей (в среднем по области
– 10,4). Смертность снизилась на 1,5%, и составила 13,4 человека на 1000 населения (в
среднем по области – 14,3). Число умерших в 1,4 раза превысило число родившихся.
Естественная убыль населения сократилась на 11,6% и составила 3,8 человека на 1000
населения.
Показатели
Январь-апрель
Январь-апрель
2011 г.
2012 г.
Число родившихся, чел.
2553
2655
Число умерших, чел.
3749
3709
Естественная убыль, чел.
-1196
-1054
Число браков
1369
1379
Число разводов
1197
1055
Средняя номинальная заработная плата (без выплат социального характера) по городу в
апреле 2012 года по полному кругу организаций, составила 20400,7 руб., по сравнению с
мартом 2012 года увеличилась на 1%, по сравнению с апрелем 2011 г. увеличилась на 20%.
Темп роста
января-апреля 2012 г. к
январю-апрелю 2011 г., %
Саратов
18172,7
21348,8
117,5
Волжский
21819,8
27162,2
124,5
Заводской
16444,0
18790,4
114,3
Кировский
16585,6
19534,2
117,8
Ленинский
16019,6
18673,8
116,6
Октябрьский
18966,9
21176,6
111,7
Фрунзенский
21079,2
25288,6
120,0
По итогам января-апреля 2012 года размер заработной платы от минимального до
максимального уровня по видам экономической деятельности организаций различается в
10,5 раза (от 3880 до 40798,2 руб.). Максимальный размер заработной платы в организациях,
осуществляющих металлургическое производство и производство готовых металлических
изделий, превышает среднюю заработную плату по городу в 1,9 раза. Минимальный размер
заработной платы, ниже средней по городу в 5,5 раза, наблюдается в текстильном и швейном
производстве.
По данным Саратовстата, на 1 мая 2012 года просроченная задолженность по
заработной плате составила 8,2 млн. руб.
Величина прожиточного минимума в расчете на душу населения и по основным
социально-демографическим группам населения области за I квартал 2012 года составила:
- на душу населения – 5357 руб.;
- трудоспособное население – 5792 руб.;
- пенсионеры – 4286 руб.;
- дети – 5179 руб.
Стоимость минимального набора продуктов питания, рассчитанного по
среднероссийским нормам потребления за апрель 2012 года, по г. Саратову составила
2100,84 руб.
Общая характеристика предприятий и организаций.
Из 27976 хозяйствующих субъектов, учтенных в Статрегистре Росстата по городу
Саратову на 1 апреля 2012 года, 26785 – являются юридическими лицами, 1122 – составляют
филиалы, представительства и 62 – иные неюридические лица. Среди юридических лиц 0,2%
приходится на унитарные предприятия, 81,8% - на хозяйственные товарищества и общества.
Район
Январь-апрель
2011 г.
Январь-апрель
2012 г.
27
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
Среди зарегистрированных юридических лиц наибольший удельный вес приходится на
организации, занятые следующими видами экономической деятельности: оптовая и
розничная торговля, ремонт автотранспортных средств, мотоциклов, бытовых изделий и
предметов личного пользования (31,3%); операции с недвижимым имуществом, аренда и
предоставление услуг (24,2%); строительство (10,4%) и обрабатывающие производства
(9,5%).
По формам собственности организации города распределились следующим образом:
• государственная собственность – 1,6%;
• муниципальная собственность – 1,8%;
• собственность общественных и религиозных организаций – 4,5%;
• частная собственность – 90,6%;
• прочие формы собственности – 1,5%.
По состоянию на 1 апреля 2012 года в городе зарегистрировано 1356 крупных и
средних предприятий, из них в частной собственности – 49,1%, в государственной – 13,9%, в
муниципальной – 2%, в собственности общественных и религиозных организаций – 1,8%, на
прочие формы собственности приходится 33,2%.
Наибольшее количество среди крупных и средних предприятий города приходится на
оптовую и розничную торговлю (21,5%); операции с недвижимым имуществом, аренду и
предоставление услуг (17,6%);, обрабатывающие производства (16,2%), финансовую
деятельность (15,7%), транспорт и связь (10%).
Производство товаров и услуг.
Оборот организаций без субъектов малого предпринимательства города в январеапреле 2012 года составил 121,6 млрд. руб., и 102,1% по отношению к январю-апрелю 2011
года.
Индекс промышленного производства по основным видам деятельности по крупным и
средним организациям в январе-апреле 2012 года по сравнению с аналогичным периодом
2011 года составил 97,2%, в том числе: добыча полезных ископаемых – 116,2%,
обрабатывающие производства – 98,5%, производство и распределение электроэнергии, газа
и воды – 91,5%.
Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг
крупных и средних организаций по чистым видам деятельности (добыча полезных
ископаемых, обрабатывающие производства, производство и распределение электроэнергии,
газа и воды) в январе-апреле 2012 года составил 35,6 млрд. руб., в том числе:
• добыча полезных ископаемых – 3,1 млрд. руб.;
• обрабатывающие производства – 25,7 млрд. руб.;
•
производство
и
распределение
электроэнергии,
газа
и
воды
–
6,8 млрд. руб.
Финансы предприятий.
Величина дебиторской задолженности крупных и средних организаций на 1 мая 2012
года составила 78,8 млрд. руб., в том числе просроченная – 2,5 млрд. руб., то есть 3,2% от
общего объема задолженности.
Кредиторская задолженность крупных и средних предприятий на 1 мая 2012 года
составила 76,6 млрд. руб., в том числе просроченная 4,6 млрд. руб. или 5,9% от общей суммы
кредиторской задолженности.
Сальдированный финансовый результат крупных и средних предприятий и
организаций (кроме банков, страховых и бюджетных организаций) в действующих ценах за
январь-апрель 2012 года составил 7,8 млрд. руб. В общем числе организаций доля
прибыльных составила 68,6% (сумма прибыли – 9,7 млрд. руб.), убыточных – 31,4% (сумма
убытка – 1,9 млрд. руб.).
В январе-апреле 2012 года число убыточных организаций по сравнению с январемапрелем 2011 года уменьшилось на 34 предприятия, сумма убытка уменьшилась на 293,9
млн. руб. (на 13,4%).
28
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
Вклады населения в Сберегательном банке на рублевых и валютных счетах по
состоянию на 1 мая 2012 года составили 32,3 млрд. руб. и увеличились по сравнению с
соответствующей датой прошлого года на 21,7%. Удельный вес валютных вкладов в
сберегательном банке в общем объеме вкладов составил 8,9%.
В январе-апреле 2012 года на развитие экономики и социальной сферы по крупным
организациям использовано 4633,8 млн. руб. инвестиций в основной капитал, что составило
128,2% к январю-апрелю 2011 года.
Строительство.
В январе-апреле 2012 года объем подрядных работ, выполненных собственными
силами крупных и средних организаций, составил 1778,7 млн. руб., или 111,6% к январюапрелю 2011 года.
В январе-апреле 2012 года сдано в эксплуатацию 310 квартир общей площадью 70,3
тыс. кв. м., что составило 101,4% к соответствующему периоду предыдущего года и 44,7% от
общего объема, введенного в области жилья.
Населением за счет собственных и заемных средств построено 152 жилых дома общей
площадью 62,4 тыс. кв. м., что на 14,9% больше, чем за соответствующий период
предыдущего года. Доля индивидуального жилищного строительства в общем объеме
введенного в г. Саратове жилья составила 88,7%.
Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м. общей площади отдельно
стоящих жилых домов квартирного типа (без учета индивидуальных жилых домов,
построенных населением за счет собственных и заемных средств), сданных в январе-апреле
2012 года в г. Саратове, составила 22 тыс. руб.
Потребительский рынок.
Оборот розничной торговли в январе-апреле 2012 года составил 35,4 млрд. руб. и
111,9% к январю-апрелю 2011 года.
В январе-апреле 2012 года оборот розничной торговли формировался торгующими
организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность в
стационарной, торговой сети (вне рынка) на 89,3%, доля рынков составила 10,7% (в январеапреле 2011 г. – соответственно 87,5% и 12,5%).
В структуре оборота розничной торговли удельный вес пищевых продуктов составил
45,3%, непродовольственных товаров – 54,7%. Пищевых продуктов в январе-апреле 2012
года населению продано на 16 млрд. руб., непродовольственных товаров – на 19,4 млрд. руб.
Оборот общественного питания в январе-апреле 2012 года составил 1,5 млрд. руб., что на 3%
больше, чем в аналогичном периоде 2011 года.
В январе-апреле 2012 года населению г. Саратова оказано платных услуг во всех
секторах реализации на 13,5 млрд. руб., что на 10% больше, чем в январе-апреле 2011 года.
Транспорт.
Объём грузоперевозок крупных и средних организаций, выполненных на
коммерческой основе в январе-апреле 2012 года, составил 107,1 тыс. тонн, или 109,9% к
уровню аналогичного периода 2011 года.
Объём пассажирских перевозок в январе-апреле 2012 года составил:
– автобусами автопредприятий – 2 млн. человек, что составляет 120,8% по отношению к
аналогичному периоду 2011 года;
– автобусами физических лиц – 36,9 млн. человек, что составляет 101,3% по
отношению к аналогичному периоду 2011 года.
Более поздней официальной информацией Оценщик не располагает.
29
10.3.
АНАЛИЗ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА НАСЕЛЕННОГО ПУНКТА, ГДЕ РАСПОЛОЖЕН ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ.
Объект оценки земельный участок из земель населенных пунктов, для размещения торгового объекта, далее приведен анализ рынка
земель, расположенных в Ленинском районе г.Саратова (ул.Шехурдина, Московское шоссе, район 5-й, 6-й, 7-й, 8-й, 9-й Дачных), данные
районы схожи с районом месторасположения объекта оценки по основным ценообразующим факторам (престижность в черте города,
транспортная и пешеходная проходимость и уровень цен на объекты недвижимости), в выборку включались предложения по участкам для
строительства торговых центров, магазинов, автосалонов, т.е. для строительства коммерческой недвижимости. В результате были
выявлены следующие предложения к реализации (публикуется сохраняя стилистику, грамматику и орфографию первоисточника:
Дата
публикации
Адрес
Характеристики
Источник информации
17.05.2012
Саратов, Автоцентр
Рено
дата 17.05.12 Адрес этого объявления в интернете: http://www.kvadrat64.ru/sellland6911.html Земельный участок 9 соток, Саратов, ЛЕНИНСКИЙ, Автоцентр Рено 1 000
000 р Основная информация: Площадь участка: 9 соток Цена, условия: Цена: 1 000 000
рублей за участок Цена за м²: 1 111 рублей за м² Торг: возможен разумный торг
Коммуникации: есть Дополнительная информация: 9 соток земли , под строительство
гаражей, Контактная информация: Агентство недвижимости: Мир Квартир Персона для
контактов: Ирина Николаевна Контактный телефон: 25-08-58,8-937-225-08-58 E-mail:
2007mir_kvartir@mail.ru Доп. контакт: 93-34-01
25-08-58,8-937-225-08-58
http://www.kvadrat64.ru/sellland6911.html
04.05.2012
Саратов, 9 Дачная
дата 04.05.12. Адрес этого объявления в интернете: http://www.kvadrat64.ru/sellland-
89003137201
Цена (ставка)
предложения,
тыс. руб. (в
мес.)
1000
Общая
площадь,
кв.м.
900
Удельная
цена
предложения,
руб. за кв.м.
1111
1000
765
1307
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
14.10.2011
Саратов, между
«Студгородком» и
3-ей Дачной
отчет № 2811.14Б/44
5699.html Земельный участок 7.65 соток, Саратов, ЛЕНИНСКИЙ, 9 Дачная 1 000 000 р
Основная информация: Площадь участка: 7.65 соток Цена, условия: Цена: 1 000 000
рублей за участок Цена за м²: 1 307 рублей за м² Контактная информация: Персона для
контактов: Мария Контактный телефон: 89003137201
http://www.kvadrat64.ru/sellland5699.html
дата 04.06.12 Участок на ул. Шехурдина (между «Студгородком» и 3-ей Дачной) 5
млн. Саратов, Ленинский район 32 сот., под размещение комплекса автомобильных
услуг (Под СТО, мойку, автомагазин, кафе и пр.) вдоль дороги, первая линия от дороги
http://avened.narod.ru/
тел нет. http://avened.narod.ru/
5000
3200
1563
31
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
07.03.2012
ШЕХУРДИНА
07.03 продам УЧ ШЕХУРДИНА 25 СОТ; ПОД АВТОСАЛОН, 27-44-41, 77-44-62 3000
27-44-41, 77-44-62
http://www.topmetr.ru/poisk.aspx
3000
2500
1200
14.03.2012
ШЕХУРДИНА\
БМВ
14.03 продам УЧ ШЕХУРДИНА\ БМВ 20 СОТ, ПОД НЕЖИЛОЕ 77-57-24, 34-91-10
2600
77-57-24, 34-91-10
http://www.topmetr.ru/poisk.aspx
2600
2000
1300
14.03.2012
ШЕХУРДИНА\
14.03 продам УЧ ШЕХУРДИНА\ САЛОН БМВ 20С, ЗНАЧЕНИЕ НЕЖИЛ, ЗАКЛЮЧ
8-917-208-45-66; 448-566
3600
2000
1800
32
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
САЛОН БМВ
САН. ПИН ; 8-917-208-45-66; 448-566 3600
http://www.topmetr.ru/poisk.aspx
14.03.2012
МОСКОВСКОЕ
ШОССЕ
14.03 продам УЧ МОСКОВСКОЕ ШОССЕ 6СОТОК; ДЕЙСТВ. ШИНОМОНТАЖ 2562-38 1500
25-62-38
http://www.topmetr.ru/poisk.aspx
1500
600
2500
14.03.2012
УЧ ШЕХУРДИНА
14.03 продам УЧ ШЕХУРДИНА 25 СОТ; ПОД АВТОСАЛОН, 27-44-41, 77-44-62 2000
27-44-41, 77-44-62
2000
2500
800
33
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
http://www.topmetr.ru/poisk.aspx
30.05.2012
5 ДАЧНАЯ
30.05 продам УЧ 5 ДАЧНАЯ 21 СОТ-АРЕН, ВСЕ КОММ 91-88-05 2300
91-88-05
http://www.topmetr.ru/poisk.aspx
2 300
2 100,00
1095
34
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
30.05.2012
7 ДАЧНАЯ\
ХАБАРОВСКАЯ
30.05 продам УЧ 7 ДАЧНАЯ\ ХАБАРОВСКАЯ 21СОТ, СОБ, ВСЕ КОММ 40-03-95
3000
отчет № 2811.14Б/44
40-03-95
http://www.topmetr.ru/poisk.aspx
3 000
2 100,00
1429
35
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
Количество аналогов, 10,00 шт., Минимум – 800,0 руб. за кв.м., Максимум – 2500,0 руб. за кв.м., Среднее значение – 1410,0 руб. за
кв.м., Стандартное отклонение – 470,4 Коэффициент вариации – 0,59.
Для уменьшения погрешности расчетов, выборка была очищена от предложений предлагаемых на праве аренды, с пометкой «срочно»
и коммуникации на участке, с проектами застройки.
В результате выборка приобрела следующий вид:
Дата
публикации
Адрес
Характеристики
Источник информации
14.10.2011
Саратов, между
«Студгородком» и
3-ей Дачной
тел нет. http://avened.narod.ru/
07.03.2012
ШЕХУРДИНА
14.03.2012
ШЕХУРДИНА\
БМВ
дата 04.06.12 Участок на ул. Шехурдина (между
«Студгородком» и 3-ей Дачной) 5 млн. Саратов, Ленинский
район 32 сот., под размещение комплекса автомобильных услуг
(Под СТО, мойку, автомагазин, кафе и пр.) вдоль дороги,
первая линия от дороги http://avened.narod.ru/
07.03 продам УЧ ШЕХУРДИНА 25 СОТ; ПОД АВТОСАЛОН,
27-44-41, 77-44-62 3000
14.03 продам УЧ ШЕХУРДИНА\ БМВ 20 СОТ, ПОД
НЕЖИЛОЕ 77-57-24, 34-91-10 2600
27-44-41, 77-44-62
http://www.topmetr.ru/poisk.aspx
77-57-24, 34-91-10
http://www.topmetr.ru/poisk.aspx
Цена (ставка)
предложения, тыс.
руб. (в мес.)
5000
Общая
площадь,
кв.м.
3200
Удельная цена
предложения, руб.
за кв.м.
1563
3000
2500
1200
2600
2000
1300
Количество аналогов, 3,00 шт., Минимум - 1200 руб. за кв.м., Максимум – 1563 руб. за кв.м., Среднее значение – 1354 руб. за кв.м.
стандартное отклонение – 187,2 Коэффициент вариации – 0,16
В результате анализа рынка не было выявлено зависимости цены предложения от общей площади, что подтверждается низким
значением R2 при построении графика зависимости (где ось Y цена за кв.м., ось X площадь, кв.м.).
y = 875,21e0,0002x
R2 = 0,5574
1800
1600
1400
1400
1200
1200
1000
Ряд1
Экспоненциальный (Ряд1)
800
y = 0,238x + 743,41
R2 = 0,5869
1800
1600
1000
Ряд1
Линейный (Ряд1)
800
600
600
400
400
200
200
0
0
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
Зачастую в объявлениях земельные участки экспонируются как земли «ИЖС», но тут же написано, что разрешенным
использованием может быть, практически все, что угодно. Здесь два варианта – либо действительно разрешенное использование
36
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
земельного участка настолько многоцелевое, что позволяет выстроить объект любого функционального назначения, что – маловероятно,
так как в настоящий момент земельные отношения (в части разрешенного использования) достаточно упорядочены. И, второй вариант –
наиболее реалистичный, объясняется особенностями подачи объявлений (в, частности, на портале: http://www.kvadrat64.ru/, нет такого
подразделения как земли населенных пунктов (или поселений). «ИЖС», в данном случае подразумевает, что данный объект находится в
городской черте и является нечем иным как земли населенных пунктов (или поселений);
- во многих объявлениях не указываются права на земельный участок. В этом случае (по умолчанию) принимается право собственности,
так как в остальных случаях акцентируется внимание, на то, что участок находится в аренде;
Данные предложения будут в дальнейшем использованы при расчете.
Представленные в выборке предложения различаются по дате публикации, приведение стоимости к дате оценки (02.06.2012г.), было
произведено на основе фактически сложившегося среднего индекса потребительских цен (ИПЦ) в Саратовской обл. в 2011 – 2012 гг.
(немного отличается от среднего по РФ) по данным Официального сайта Федеральной службы государственной статистики (Росстат).
Индексы потребительских цен на товары и услуги в процентах к предыдущему месяцу (http://www.gks.ru/dbscripts/cbsd/DBInet.cgi) и
соответственно сложившаяся инфляция в % к предыдущему месяцу составили:
год
2012
2012
2012
2012
2012
2012
2011
2011
2011
Соответствующая инфляция за период:
Индексация (повышающая корректировка)
месяц
июнь
май
апрель
март
февраль
январь
декабрь
ноябрь
октябрь
средний ипц в
саратовской
обл., % к
предыдущему
месяцу
100,73%
100,51%
100,43%
100,58%
100,28%
100,44%
100,56%
100,41%
100,30%
Дата оценки:
Дата
публикации
объявления
ипц с… по…
Участок 1
Участок 2
02.06.2012
02.06.2012
Участок 3
02.06.2012
14.10.2011
103,47%
100,05%
100,51%
100,43%
100,58%
100,28%
100,44%
100,56%
100,41%
100,16%
3,47%
3,47%
14.03.2012
101,32%
100,05%
100,51%
100,43%
100,32%
1,32%
1,32%
07.03.2012
101,50%
100,05%
100,51%
100,43%
100,50%
1,50%
1,50%
37
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
Далее представлена информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при
определении стоимости:
Наиболее существенной характеристикой для любого объекта недвижимости является
местоположение, все имеющиеся предложения расположены в районе локального
расположения объекта оценки, однако, имеющиеся в выборке земельные участки расположены
на крупной оживленной улице города Саратова (ул. Шехурдина), а объект оценки на небольшой
второстепенной, тупиковой улице (ул. Спартака). В распоряжении оценщика не имеется
достаточно информации для расчета данной корректировки методом парных продаж, однако в
свободном доступе есть исследование: Справочник оценщика недвижимости (характеристики
рынка, прогнозы, поправочные коэффициенты) издание второе актуализированное и
расширенное Приволжский центр финансового консалтинга и оценки. Нижний Новгород. 2012
г. Согласно исследования, отношение цен земельных участков под офисно-торговую застройку,
расположенных на красных линиях крупных автодорог населенного пункта к ценам
аналогичных участков, расположенных внутри квартала (на удалении от проезжей части)
составляет 1,32 (таблица 29, стр.167, доверительный интервал 1,28 – 1,35), то есть понижающая
корректировка составит 1/1,32-1 = - 24,24%, повышающая: 1,32/1-1 = 32,00%. Однако в
исследовании не разделялась красная линия «тихих» второстепенных и «оживленных» главных
улиц. Оценщик считает корректным предположить, что указанная выше корректировка
является максимальной, то есть между объектом во дворе и объектом по красной линии
оживленной улицы, тогда корректировка для объектов на тихой улице (менее проходное место,
но не во дворе) может составлять среднее значение в диапазоне поправки "двор / оживленная
улица", т.е. понижающая корректировка - 12,12%, повышающая: 16,00%.
Скидка на
уторгование (скидка на торг) – величина,
определенная
как
среднестатистическое значение разницы между ценами предложений и ценами реальных
сделок. Данная разница, по сути, представляет собой совокупность скидок «на торг»,
инфляционных ожиданий, премий продавцам и владельцам, прочих расходов на
экспонирование объекта, не связанных напрямую с затратами на проведение и оформление
сделки – то есть ту максимальную величину скидки от цены предложения, на которую может
согласиться обладатель прав на реализуемый объект, с одной стороны, и покупатель, с другой,
и по которой может состояться сделка.
На данный момент на рынке представлено огромное количество предложений по продаже
и аренде объектов нежилой (коммерческой) недвижимости. На специализированных сайтах в
сети Интернет, в телевизионных сюжетах и периодических печатных изданиях даются прямо
противоположные прогнозы будущего развития рынка недвижимости и разные оценки
существующей ситуации. При этом известно, что рынок функционирует, сделки на нем
совершаются, хотя и не такими темпами как год-два назад.
К сожалению, цены предложений на рынке недвижимости не являются точными
индикаторами, отражающими рыночную ситуацию в такой же мере, как курсы национальных
валют или ценные бумаги крупных компаний. Как правило, недвижимый актив
рассматривается как объект одновременно - долговременного вложения средств и источник
либо стабильных финансовых поступлений (от аренды), либо реализации (доход от
стоимостной разницы). При
этом расходы на
текущую
эксплуатацию объекта
(эксплуатационные расходы) и экспонирование объекта на рынке (формирование предложений
и публикации на рынке) являются несопоставимыми со стоимостью самого актива, к тому же,
они с легкостью могут покрываться при сдаче даже части объекта в аренду.
При определении скидки на торг специалисты ссылаются на обработку больших массивов
информации, основанной на опросе представителей риэлтерских агентств и строительных
компаний, самостоятельно реализующих собственные объекты, дающие, как правило,
существенные различия по скидкам (иногда в разы).
Приведем здесь наиболее полные и систематизированные исследования, включающие не
только сведения по Москве и Московской обл., но и сведения о регионах.
38
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
1. Марчук А.А., Бутова Е.А. «Скидка на торг: реалии кризиса» 25 марта 2009 г.
(http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionID=35&Id=2993) стр. 5. табл. 4.
Численность населения,
тыс. чел.
Жилые объекты
Аренда
8%
6%
6%
Более 500
250 - 500
Менее 250
Продажа
11%
9%
9%
Торговая
Аренда
13%
11%
11%
Офисная
Продажа
15%
13%
13%
Аренда
14%
12%
12%
Продажа
15%
13%
13%
Производственная и
складская
Аренда
Продажа
13%
15%
11%
13%
11%
13%
Земельные
участки
15%
13%
13%
2. Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД №7) / Под ред. канд.
техн. наук Е.Е. Яскевича. - М.: ООО «Научно-Практический Центр Профессиональных
Оценщиков», 2011. – 47 с. Стр. 4, табл. 1.3.2
Объекты недвижимости
Город, область
Жилые
Аренда
Продажа
10-15
(12,5)
5-10
(7,5)
-
Крупные города
Воронеж
Краснодар
Москва
-
Ростов-на-Дону
5-7 (6)
5-10
(7,5)
Санкт-Петербург
Средние города
-
-
Владивосток
-
Тамбов
Уфа
Небольшие
города
населенные пункты
Московская область
-
Торговые
Аренда
Продажа
5-15
(10,0)
8-15
(11,5)
5-15
(10,0)
Офисные
Аренда
Продажа
-
10-20
(15)
10-15
(12,5)
10-15
(12,5)
5-9 (7)
5-10
(7,5)
-
10-20
(15)
-
10-15
(12,5)
-
-
-
5-15 (10)
-
5-10
(7,5)
-
-
-
-
-
-
-
-
5-10
(7,5)
-
-
-
5-15 (10)
-
10-15
(12,5)
10-15
(12,5)
10-15
(12,5)
10-15
(12,5)
Производственноскладские
Аренда
Продажа
10-15
(12,5)
-
Земельные
участки
Продажа
-
10-15
(12,5)
8-15 (11,5)
-
-
-
-
-
10-15
(12,5)
-
-
-
-
-
10-20
(15)
-
5-10
(7,5)
-
-
и
-
10-15
(12,5)
-
5-15 (10)
3. Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка.
Прогнозы. Поправочные коэффициенты. Приволжский центр финансового консалтинга и
оценки. Нижний Новгород. 2011 г. стр. 45 табл. 1
№
п/п
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Среднее
значение
Показатель
Скидки на цены офисно-торговых объектов
Скидки на арендные ставки офисно-торговых объектов
Скидки на цены производственно-складских объектов
Скидки на арендные ставки производственно-складских объектов
Скидки на цены земельных участков под ИЖС
Скидки на цены земельных участков под многоэтажное жилищное
строительство
Скидки на цены земельных участков под коммерческие объекты
Скидки на цены земельных участков под производственноскладское назначение
Скидки на цены земельных участков сельхозназначения
Скидки на цены жилой недвижимости
12,00%
9,00%
15,00%
11,00%
11,00%
13,00%
Доверительный интервал
Нижняя
Верхняя
граница
граница
11,00%
13,00%
8,00%
10,00%
14,00%
16,00%
10,00%
12,00%
10,00%
12,00%
11,00%
14,00%
13,00%
15,00%
12,00%
13,00%
14,00%
16,00%
17,00%
7,00%
15,00%
6,00%
19,00%
8,00%
4. Справочник оценщика недвижимости (характеристики рынка, прогнозы, поправочные
коэффициенты) издание второе актуализированное и расширенное Приволжский центр
финансового консалтинга и оценки. Нижний Новгород. 2012 г. стр. 57. табл. б/н.
№ п/п
1
Показатель
Скидки на арендные ставки производственно-складских объектов
Среднее
значение
9%
39
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
отчет № 2811.14Б/44
Скидки на цены производственно-складских объектов
Скидки на цены офисно-торговых объектов
Скидки на арендные ставки офисно-торговых объектов
Скидки на цены сельхозпостроек
Скидки на цены баз отдыха
Скидки на цены земельных участков под ИЖС
Скидки на цены земельных участков под многоэтажное жилищное строительство
Скидки на цены земельных участков под коммерческие объекты
Скидки на цены земельных участков под производственно-складское назначение
Скидки на цены земельных участков сельхозназначения
Скидки на цены стандартных квартир
Скидки на цены элитных квартир
Скидки на цены жилых домов
Скидки на цены котеджей
13%
9%
7%
18%
15%
9%
9%
10%
13%
17%
4%
6%
8%
9%
Целенаправленного исследования по Саратовской области к сожалению, не проводилось,
самостоятельное исследование Оценщиком в данной области выходит за рамки данного Отчета
об оценке, бюджета работ и ограниченных Заказчиком сроков проведения оценки.
Наибольший интерес представляет исследование №4, так как оно наиболее позднее из
представленных, а так же основано на анкетировании участников рынка, в составе более 200
опрошенных экспертов, которые использовали состояние рынка именно в 2012 году.
Учитывая выше сказанное, Оценщик считает, что за неимением более позднего
исследования в данной области, менее субъективным и более доказательным, чем произвольное
назначение скидки на торг будет использование исследования №4: Справочник оценщика
недвижимости (характеристики рынка, прогнозы, поправочные коэффициенты) издание второе
актуализированное и расширенное Приволжский центр финансового консалтинга и оценки.
Нижний Новгород. 2012 г., Таким образом, скидка на торг в последующих расчетах для объекта
оценки будет принята в размере 10% от цены предложения (Скидки на цены земельных
участков под коммерческие объекты).
10.4.
ВЫВОДЫ ПО РЕЗУЛЬТАТАМ АНАЛИЗА РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Рынок земельных участков в основном представлен предложениями по купли-продажи
земельных участков (собственность и права заключения договора аренды (переуступки прав по
договору аренды).
В результате анализа рынка не было выявлено зависимости цены предложения от общей
площади.
Была выявлена зависимость рыночной стоимости от локального расположения объекта
оценки.
Диапазон цен предложений с учетом скидки на торг и индексации для участков под
коммерческую застройку в районе локального расположения объекта оценки в соответствии с
имеющимися предложениями 1096 – 1455 руб. за кв.м.
Срок экспозиции принят экспертно: около 6 месяцев, учитывая достаточный спрос на
подобные объекты.
Для аналогичных объектов недвижимости разумным использованием является
коммерческое, юридические лица и индивидуальные предприниматели - типичные субъекты
рынка, осуществляющие данную деятельность, нуждающиеся в аналогичных объектах,
соответственно являющиеся потенциальными покупателями и арендаторами.
Главные макроэкономические и социальные факторы, влияющие на стоимость земельных
участков, под коммерческую застройку в Саратовской области:
Основные макроэкономические и социальные факторы, влияющие на стоимость земельных участков в Саратовской
области
Фактор
Влияние
ВВП страны, региона
Рост ВВП страны, региона – рост стоимости недвижимости
Ликвидность рынков
В фазе кредитного бума – рост стоимости недвижимости, в фазе кредитного
капитала
сжатия – снижение стоимости недвижимости
40
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
Инфляция
Кредитные ставки
Разрешения на застройку
Налоговые ставки на землю
Миграционные потоки
Цены на недвижимость
Объемы строительства
отчет № 2811.14Б/44
Рост инфляции – рост стоимости недвижимости
Рост кредитных ставок – снижение стоимости недвижимости
Снижение количества разрешений – рост стоимости недвижимости
Рост налоговых ставок – снижение стоимости недвижимости
Прирост работоспособного населения – рост цен на жилую недвижимость,
уменьшение работоспособного населения – стагнация/падение цен на жилую
недвижимость
Рост цен на недвижимость – рост цен на земельные участки, падение цен на
недвижимость – падение цен на земельные участки
Увеличение предложения на стабильном рынке – стагнация или падение цен на
недвижимость, увеличение/падение предложения на растущем рынке – рост цен
на недвижимость, уменьшение предложения на стабильном рынке – стагнация или
рост цен на недвижимость, увеличение/падение предложения на падающем рынке
– падение цен на недвижимость
Данные факторы оказывают опосредованное влияние на цены на земельные участки через
основные ценообразующие факторы, выявленные при анализе рынка.
Объем проведенного исследования рынка достаточен для выполнения оценки рыночной
стоимости оцениваемого объекта.
41
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
11.РАЗДЕЛ 11. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Анализ наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и
конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому
соответствует максимальная стоимость объекта. Наиболее эффективное использование
представляетсобойтакоеиспользованиенедвижимости,котороемаксимизирует ее продуктивность
(соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически
разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.
Анализ оптимального использования состоит в проверке соответствия рассматриваемых
вариантов использования следующим четырем критериям:
• быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не
должны подпадать под действие правовых ограничений;
• быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;
• быть финансово целесообразным, т.е. использование должно обеспечивать доход,
равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых
обязательств и капитальных затрат;
• быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди
вариантов использования, вероятность реализации которых обоснована экономически.
Для всех видов недвижимости существует вариант оптимального использования земельного
участка как свободного и вариант оптимального использования земельного участка с
существующими улучшениями. В том случае, если земельный участок с существующими
улучшениями имеет стоимость большую, чем стоимость земельного участка без существующих
улучшений за вычетом расходов на снос, то оптимальным вариантом будет являться
использование земельного участка с улучшениями. Исходя из этого, необходимо рассматривать
два варианта состояния объекта:
• анализ земельного участка как неосвоенного;
• анализ земельного участка с существующими улучшениями.
Как следует из определения рыночной стоимости, способ использования недвижимости,
определяющий ее наиболее эффективное использование, должен быть типичен для рынка
недвижимости того района, где она расположена. Оценщик на стадии анализа «экономической
оправданности» сводит варианты использования объекта оценки к тем, которые наиболее
вероятны в сложившихся рыночных реалиях и правовом поле. Наиболее эффективное
использование- это типичное использование объектов недвижимости, сопоставимых с объектом
оценки, для данной местности, апробированное рынком.
Поскольку целью оценки является оценка для оспаривания кадастровой стоимости, то
рыночная стоимость объекта оценки определяется в соответствии с принципом наиболее
эффективного использования без учёта возможностей изменения категории земли и её
разрешённого использования. При оценке объекта оценки не рассматривается возможность
нового строительства на оцениваемых земельных участках, стоимость оценивается в рамках
существующей застройки земельных участков.
В нашем случае на дату проведения оценки земельный участок используется для
размещения здания автосалона, разрешенное использование участка для размещения объектов
торговли, общественного питания и бытового обслуживанияия, на участке расположено
нежилое здание автосалона (продажа автомобилей), что не противоречит разрешенному
использованию.
Вывод: Основываясь на проведенном анализе и принимая во внимание месторасположение
объекта, существующую застройку, правовой режим, физические условия и текущее
состояние, мы пришли к выводу, что оптимальным вариантом использования земельного
участка является использование для размещения торгового объекта, в частности автосалона.
42
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
12.РАЗДЕЛ 12. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В
ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО, ЗАТРАТНОГО И
СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ
В практике оценки используются три подхода:
В практике оценки используются три подхода:
Согласно п. 13 ФСО 1 «13. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости
объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта
оценки.
Согласно п. 23 ФСО 7 «доходный подход применяется для оценки недвижимости,
генерирующей или способной генерировать потоки доходов».
Согласно п. 14 ФСО 1 «14. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости
объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта
оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта
оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным
экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его
стоимость».
Согласно п. 22 ФСО 7 «сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда
можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами
сделок и (или) предложений».
Согласно п. 15 ФСО 1 «15. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости
объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо
замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство
объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с
использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.
Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания
аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату
оценки».
Согласно п. 24 ФСО 7 «затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов
недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или
объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых
помещений».
Согласно п. 25 ФСО 1 «20. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный,
сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или
иного подхода».
Согласование результатов
Согласно п. 24 ФСО 1 «24. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки
осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при
использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода
оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью
определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.
При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид
стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве
результатов, полученных в рамках примененных подходов.
Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при
осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация
должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания
оценщик должен обосновать выбор использованных весов».
43
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
Согласно п. 28 ФСО 7 «В процессе согласования промежуточных результатов оценки
недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать
достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов
и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости».
При расчете рыночной стоимости земельного участка Оценщик в своих расчетах
применялфедеральные стандарты оценки и использовал следующие методические
рекомендации:
• Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков,
утвержденные распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г. № 568-р;
• Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды
земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от
10.04.2003 г. № 1102-р.
В соответствии с установленными требованиями к проведению оценки, «Оценщик при
проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к
оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения
каждого из подходов.»7.
В настоящем исследовании были применены только один обязательный подхода к оценке, а
именно: сравнительный подход.
Согласно ФСО №1: «Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта
оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения
объекта оценки с зачетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки
являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием
применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на
замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта
с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки».
Земельные участки являются невоспроизводимой, нерукотворной недвижимостью, к ним не
применимо понятие стоимости воспроизводства, и имеют уникальные характеристики
местоположения, поэтому к ним неприменимо понятие стоимости замещения. Поскольку ФСО
№1 регламентирует, что «Затратный подход применяется, когда существует возможность
заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта
оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства», то с учетом требований п.п.15 и 23
Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению
оценки» (ФСО №1) и в соответствии с п.20 ФСО №1 Оценщик решил не применять затратный
подход к оценке объекта недвижимости.
Методология оценки земельных участков описана в следующем документе: «Методические
рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (в ред. распоряжения
Минимущества РФ от 31.07.2002 г. № 2314-р)»8 (далее рекомендации).
Согласно рекомендациям при оценке рыночной стоимости земельных участков используются
метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации
земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод
распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод
остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета
стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в
методе остатка и методе выделения.
Согласно ФСО №1: «Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта
оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки».
7
«Федеральные стандарты оценки» от 20.07.2007 г.
Утверждены распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по
определению рыночной стоимости земельных участков»
8
44
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
Согласно рекомендациям в доходном подходе при оценке земельных участков возможно
реализовать следующие методы.
Метод капитализации земельной ренты.Метод применяется для оценки застроенных и
незастроенных земельных участков.
Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого
земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
• расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
• определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной
ренты;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения
оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым
темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится
путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки
период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.
В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи
в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.
Метод остатка. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных
участков.
Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка
улучшениями, приносящими доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих
наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
• расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за
определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
• расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный
период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения
улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
• расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от
единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого
операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период
времени;
• расчет стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Метод допускает также следующую последовательность действий:
• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих
наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
• расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за
определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
• расчет стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого
операционного дохода за определенный период времени;
• расчет стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого
объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений. Чистый
операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных
расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те
операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.
Метод предполагаемого использования. Метод применяется для оценки застроенных и
незастроенных земельных участков.
45
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом,
приносящим доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
• определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования
земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного
использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат
на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и
характером использования);
• определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного
использования земельного участка;
• определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых
для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
• определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска
инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
• расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов,
связанных с использованием земельного участка. При этом под дисконтированием
понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения
оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования. Для приведения всех
будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки
дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных
по уровню рисков инвестиций.
Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного
участка или единого объекта недвижимости либо продажа земельного участка или единого
объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.
Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода
от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Согласно ФСО №1: «Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и
доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов». При
наличии достаточного количества достоверной информации о недавних сделках с подобными
объектами, сравнительный подход позволяет получить результат, максимально близко
отражающий отношение рынка к объекту оценки.
В соответствии с п. 22 ФСО 1 «Сравнительный подход применяется, когда существует
достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектованалогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого
объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть
выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован
оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения,
принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу
сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по
данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и
обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения
введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы
сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным
объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных
значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов».
Метод распределения. Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода:
46
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
• наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости,
аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый
земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается
использование цен предложения (спроса);
• наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной
стоимости единого объекта недвижимости;
• соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному
использованию.
Метод выделения. Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода:
• наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости,
аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый
земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается
использование цен предложения (спроса);
• соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному
использованию.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
• определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта
недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами аналогами;
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого
аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый
земельный участок;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов,
соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта
недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая
их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый
земельный участок;
• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя
оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных
цен аналогов;
• расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого
земельного участка;
• расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из
рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый
земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений
земельного участка.
Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с
использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.
К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие
параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по
комплексам и видам работ.
Метод сравнения продаж. Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых
зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и
земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее незастроенных земельных участков).
Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками,
являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с
земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
47
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
Метод предполагает следующую последовательность действий:
• определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с
объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого
аналога от оцениваемого земельного участка;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов,
соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого
земельного участка;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая
их отличия от оцениваемого земельного участка;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения
скорректированных цен аналогов. К элементам сравнения относятся факторы стоимости
объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта
оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.
Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:
• местоположение и окружение;
• целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
• физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
• транспортная доступность;
• инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к
ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:
• условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и
заемных средств, условия предоставления заемных средств);
• условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными
средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);
• обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок
представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность
покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);
• изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до
даты проведения оценки.
Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в
разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки.
При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из
сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками. Корректировки цен
аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения
аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки
цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.
Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:
• прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по
одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом
информации корректировки по данному элементу сравнения;
• прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга
только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в
доходах корректировки по данному элементу сравнения;
• корреляционно - регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения
и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения
связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости
земельного участка;определением затрат, связанных с изменением характеристики
элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;
• экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.
48
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения
аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий
скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по
которым проводится сравнение; значения корректировок.
Выводы
Проанализировав рынок земельных участок в районе месторасположения объекта оценки,
рассмотрев характеристики объекта оценки и учитывая особенности методов оценки земельных
участков Оценщик пришел к выводу:
1. Учитывая специфику объекта оценки (земельный участок) и затратного подхода (расчет
на основе затрат на создание аналогичного объекта), Оценщик считает корректным отказаться
от применения элементов затратного подхода.
2. Учитывая отсутствие рыночных данных по доходности аналогичных объектов
недвижимости (аренде или субаренде предлагаемой частными лицами и негосударственными
коммерческими организациями земельных участков), а так же отсутствие достаточной и
достоверной информации о качественных и количественных характеристиках зданий,
расположенных на оцениваемых земельных участках. Поэтому оценщик не имеет достаточно
информации для прогнозирования денежных потоков от единого объекта недвижимости,
расчета стоимости улучшений и расчета на их основе стоимости земельного участка методом
остатка и методом предполагаемого использования.
Поскольку ФСО №1 регламентирует, что «Доходный подход применяется, когда
существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы,
которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы», то
Оценщик решил не применять доходный подход с учетом требований п.п.13 и 21 Федерального
стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО
№1) и в соответствии с п.20 ФСО №1.
3. Учитывая достаточную и достоверную базу данных по ценам предложения аналогичных
объектов по состоянию на дату оценки, для определения рыночной стоимости оцениваемого
земельного участка Оценщик считает наиболее целесообразно использовать метод сравнения
продаж, то есть сравнительный подход. Так же, в распоряжении оценщика отсутствует
достаточная и достоверная информация о качественных и количественных характеристиках
здания, расположенного на оцениваемом земельном участке, таким образом, применение
методов остатка либо предполагаемого использования в рамках сравнительного подхода не
возможно. Метод сравнения продаж является прямым методом расчета, следовательно,
наиболее достоверным, тогда как все прочие методы косвенные.
49
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
13.РАЗДЕЛ 13. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках
с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.
Далее вносятся корректировки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и
аналогами.
Стоимость земельного участка сравнительным подходом была определена методом сравнения
продаж на основании анализа предложений вторичного рынка.
Использование сравнительного подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж
подразумевает следующие шаги: изучение рынка и отбор предложений на продажу объектов
недвижимости (аналогов), которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом; сбор и
проверка информации по каждому отобранному объекту-аналогу: о цене предложения, оплате
сделки, физических характеристиках, местоположении и других условиях сделки; анализ и
сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом по времени продажи,
местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи; корректировка цен
продаж или запрашиваемых цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с
имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом; согласование
скорректированных цен сопоставимых объектов и вывод показателя стоимости оцениваемого
объекта. В оценочной практике корректировки вносятся по ценообразующим факторам,
которые характеризуют объект оценки и сопоставимые объекты аналоги. При корректировке
ценовых показателей для сравнимых объектов все корректировки производятся от объекта
сравнения к объекту оценки.
Оценщику при выборе аналогов были доступны сведения о ценах предложения по земельным
участкам из баз данных недвижимости, в т.ч.: (http://www.appraiser.ru), (www. roszem.ru), (www.
kvadrat64.ru), (www. saratov.sar.slando.ru), (http://topmetr.ru/poisk.aspx).
Основным правилом выбора аналогов было выбор земельных участков под строительство
коммерческой недвижимости, наиболее сходных объекту оценки по основным экономическим,
материальным, техническим и другим характеристикам (т.е. имеющих минимальное количество
отличий).
В качестве аналогов для земельного участка при проведении прямого сравнительного анализа
предложений по купле-продаже земельных участков выбраны земельные участки (всего 3
аналога).
Подраздел 1. Описание объекта оценки и сопоставимых объектов-аналогов
(ФСО 1 пп. 14 и 22, ФСО 7 22в)
50
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
Объект аналог 1
Объект аналог 2
Объект аналог 3
51
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
Схема расположения объекта оценки и объектов аналогов
Подраздел 2. Выбор единицы сравнения (ФСО 1 п. 22а, ФСО 7 п. 22г)
В качестве единицы сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном
рынке недвижимости. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены
одновременно несколько единиц сравнения.
Как видно из анализа рынка в большинстве представленных объявлений указана стоимость за
одну сотку или га, однако традиционной единицей сравнения для местного рынка при
предложении и оценке объектов недвижимости и земельных участков используется стоимость
квадратного метра, во всех представленных Заказчиком правоустанавливающих и право
подтверждающих документах указана площадь именно в квадратных метрах, а не сотках или
гектарах. На основании изложенного считаем корректным, использовать при дальнейших
расчетах единицу сравнения «стоимость квадратного метра», т.е. «руб. за кв.м.» И отказаться от
использования других единиц сравнения.
Параметры
Дата сделки / Дата
опубликования
Цена предложения / Цена
сделки
Права на земельный участок
Характеристики объекта оценки и объектов аналогов
ОО
ОА №1
ОА №2
Саратовская область, г.
Саратов, между
Саратов,
Саратов, ул. Спартака,
«Студгородком» и 3- ШЕХУРДИНА
д.15
ей Дачной
?
5 000,0
3 000,0
3 793,0
3 200,0
2 500,0
См. описание объекта
тел нет.
27-44-41, 77-44-62
оценки
http://avened.narod.ru http://www.topmetr.ru/
/
poisk.aspx
Дата оценки: 2 июня
14 октября 2011 г.
7 марта 2012 г.
2014 г.
Определяем вероятную
Цена предложения
Цена предложения
цену сделки
В объявлении
В объявлении
Право собственности
Категория земель
Земли населенных
Адрес
Цена, тыс. руб. без НДС
Площадь, кв.м.
Источник информации
отсутствует
информация о правах
на участок, в этом
случае (по
умолчанию)
принимается право
собственности, так
как в остальных
случаях
акцентируется
внимание, на то, что
участок находится в
аренде
отсутствует
информация о правах
на участок, в этом
случае (по умолчанию)
принимается право
собственности, так как
в остальных случаях
акцентируется
внимание, на то, что
участок находится в
аренде
Земли населенных
Земли населенных
ОА №3
Саратов,
ШЕХУРДИНА\
БМВ
2 600,0
2 000,0
77-57-24, 34-91-10
http://www.topmetr.r
u/poisk.aspx
14 марта 2012 г.
Цена предложения
В объявлении
отсутствует
информация о правах
на участок, в этом
случае (по
умолчанию)
принимается право
собственности, так
как в остальных
случаях
акцентируется
внимание, на то, что
участок находится в
аренде
Земли населенных
52
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
пунктов
Для размещения
объектов торговли,
общественного питания
и бытового
обслуживания
Отсутствуют
Льгот нет
Рыночные условия
Средняя
пунктов
Коммерческое
использование
пунктов
Коммерческое
использование
пунктов
Коммерческое
использование
Отсутствуют
Льгот нет
Рыночные условия
Средняя
Отсутствуют
Льгот нет
Рыночные условия
Средняя
Отсутствуют
Льгот нет
Рыночные условия
Средняя
Хорошая
Средняя
Хорошая
Средняя
Хорошая
Средняя
Хорошая
Средняя
По «красной» линии
второстепенной «тихой»
улицы
По «красной» линии
главной (крупной)
«оживленной»
улицы
По «красной» линии
главной (крупной)
«оживленной» улицы
Коммуникации
Централизованные
коммуникации на
участке:
электроснабжение;
холодное
водоснабжение; горячее
водоснабжение;
канализация; отопление
В объявлении
отсутствует
информация о
подведенных
коммуникациях. Как
правило, наличие
подключенных
коммуникаций, на
незастроенном
земельном участке,
указывается в
объявлении. Район
месторасположения
аналога обеспечен в
полной мере всеми
необходимыми
коммуникациями, в
связи с чем расчет
производился
исходя из
предположения, что
коммуникации
находятся рядом с
участком.
В объявлении
отсутствует
информация о
подведенных
коммуникациях,
обзвон продавцов не
дал своих
результатов,
учитывая
значительную дату
объявлений. Как
правило, наличие
подключенных
коммуникаций, на
незастроенном
земельном участке,
указывается в
объявлении. Район
месторасположения
аналога обеспечен в
полной мере всеми
необходимыми
коммуникациями, в
связи с чем расчет
производился исходя
из предположения,
что коммуникации
находятся рядом с
участком.
Потребность в расселении
Необходимость сноса
ветхой застройки
Благоустройство
прилегающей территории
или другие малоценные
улучшения земельного
участка
Отсутствует
Оцениваем участок как
условно не застроенный
Уличное освещение;
озеленение
Отсутствует
Отсутствуют
Отсутствует
Отсутствуют
По «красной»
линии главной
(крупной)
«оживленной»
улицы
В объявлении
отсутствует
информация о
подведенных
коммуникациях,
обзвон продавцов
не дал своих
результатов,
учитывая
значительную дату
объявлений. Как
правило, наличие
подключенных
коммуникаций, на
незастроенном
земельном участке,
указывается в
объявлении. Район
месторасположения
аналога обеспечен в
полной мере всеми
необходимыми
коммуникациями, в
связи с чем расчет
производился
исходя из
предположения, что
коммуникации
находятся рядом с
участком.
Отсутствует
Отсутствуют
Уличное освещение;
озеленение
Уличное освещение;
озеленение
Разрешенное использование
Обременения
Условия финансирования
Условия сделки
Престижность
местоположения
Транспортная доступность
Интенсивность
пешеходного движения
Расположен по "красной"
линии улицы / В глубине
застройки
Уличное
освещение;
озеленение
Подраздел 3. Описание и расчет вносимых корректировок при корректировании значения
единицы сравнения для объектов-аналогов (ФСО 1 п. 22б, ФСО 7 п. 22д, п. 22е)
Для того чтобы рассчитать величину стоимости за единицу сравнения объекта оценки в рамках
сравнительного подхода, необходимо провести анализ цен предложения объектов-аналогов и
выполнить и корректировки цен предложения в соответствии с имеющимися различиями
между ними и оцениваемым Объектом.
В настоящем расчете были определены корректировки по ценообразующим факторам:
• на состав передаваемых прав на объект,
53
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
•
•
•
•
•
•
на условия продажи, тип цены (цена предложения / цена сделки)
на состояние рынка(дату предложения/сделки),
на местоположение,
на категорию земель, вид разрешенного использования,
на наличие обременений,
наличие инженерных коммуникаций / согласованных и оплаченных ТУ на подключение
инженерных коммуникаций,
• наличие ГПЗУ и согласованного проекта застройки
• на масштаб (размер площади объекта),
• разрешенную площадь строительства зданий.
Для наглядности расчетов корректировки и их описания были сведены в таблицу.
Элементы сравнения, отсутствующие в таблице корректировок, или не оказывают
существенного влияния на стоимость или аналогичны у всех представленных объектов.
Таблица построения корректировок для сопоставимых продаж и предложения объектованалогов
Единица сравнения
/ Элементы
сравнения
Цена за весь объект
Площадь
Цена за единицу
площади
Дата сделки / Дата
опубликования
Корректировка
Обоснование
Скорректированная
цена
Цена предложения /
Цена сделки
Корректировка
Обоснование
Скорректированная
Единица измерения
Объекты аналоги
тыс. руб.
м2
ОА №1
5 000,0
3 200,0
ОА №2
3 000,0
2 500,0
ОА №3
2 600,0
2 000,0
руб. за м2
1 562,50
1 200,00
1 300,00
Дата оценки: 2 июня 2014
г.
14 октября 2011 г.
7 марта 2012 г.
14 марта 2012 г.
%
3,47%
1,50%
1,32%
Корректировка рассчитана на основе фактически сложившегося среднего индекса
потребительских цен (ИПЦ) в Саратовской обл. в 2011 – 2012 гг. (немного отличается от
среднего по РФ) по данным Официального сайта Федеральной службы государственной
статистики (Росстат). Индексы потребительских цен на товары и услуги в процентах к
предыдущему месяцу (http://www.gks.ru/dbscripts/cbsd/DBInet.cgi) и соответственно
сложившаяся инфляция в % к предыдущему месяцу составили:
год
месяц
2012
2012
2012
2012
2012
2012
2011
2011
2011
Соответствующая инфляция за период:
Индексация (повышающая корректировка)
июнь
май
апрель
март
февраль
январь
декабрь
ноябрь
октябрь
средний ипц в
саратовской
обл., % к
предыдущему
месяцу
100,73%
100,51%
100,43%
100,58%
100,28%
100,44%
100,56%
100,41%
100,30%
ипц с… по…
02.06.2012
02.06.2012
14.10.2011
07.03.2012
02.06.2012
14.03.2012
103,47%
100,05%
100,51%
100,43%
100,58%
100,28%
100,44%
100,56%
100,41%
100,16%
3,47%
3,47%
101,32%
100,05%
100,51%
100,43%
100,32%
1,32%
1,32%
101,50%
100,05%
100,51%
100,43%
100,50%
1,50%
1,50%
руб. за м2
1 616,72
1 218,00
1 317,16
Определяем вероятную
цену сделки
Цена предложения
Цена предложения
Цена предложения
%
-10,00%
-10,00%
-10,00%
Как правило, цена предложения превышает цену сделки, что отражает стремление
продавца максимизировать свою прибыль и желание покупателя снизить издержки. Это
противоречие разрешается в процессе переговоров продавца и покупателя, то есть торгов.
Рекомендуемое значение скидки с цены предложения земельных участков под
коммерческие объекты составляет 10% (Справочник оценщика недвижимости
(характеристики рынка, прогнозы, поправочные коэффициенты) издание второе
актуализированное и расширенное (ПЦФКО 2012 год))
руб. за м2
1 455,05
1 096,20
1 185,44
54
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
цена
Расположен по
"красной" линии
улицы / В глубине
застройки
Корректировка
Обоснование
Скорректированная
цена
Эффект масштаба
Корректировка
Обоснование
Скорректированная
цена
Коэффициент
вариации
Валовая
корректировка цен
(Скорректированная
цена - Цена за
единицу площади)/
Цена за единицу
площади)
Валовая
корректировка цен
по модулю (Сумма
всех корректировок)
Весовой
коэффициент
(обратно
пропорционален
валовой
корректировке по
модулю)
Рыночная стоимость
за единицу площади
Площадь
Рыночная
стоимость
земельного участка
Рыночная
стоимость
земельного участка
(округлённо)
По «красной» линии
второстепенной «тихой»
улицы
отчет № 2811.14Б/44
По «красной» линии
главной (крупной)
«оживленной» улицы
По «красной» линии
главной (крупной)
«оживленной» улицы
По «красной» линии
главной (крупной)
«оживленной» улицы
%
-12,12%
-12,12%
-12,12%
Согласно исследования: Справочник оценщика недвижимости (характеристики рынка,
прогнозы, поправочные коэффициенты) издание второе актуализированное и расширенное
(ПЦФКО 2012 год), отношение цен земельных участков под офисно-торговую застройку,
расположенных на красных линиях крупных автодорог населенного пункта ценам
аналогичных участков, расположенных внутри квартала (на удалении от проезжей части)
составляет 1,32, то есть понижающая корректировка составит 1/1,32-1 = - 24,24%,
повышающая: 1,32/1-1 = 32,00%. Однако в исследовании не разделялась красная линия
«тихих» второстепенных и «оживленных» главных улиц. Оценщик считает корректным
предположить, что указанная выше корректировка является максимальной, то есть между
объектом во дворе и объектом по красной линии оживленной улицы, тогда корректировка
для объектов на тихой улице (менее проходное место, но не во дворе) может составлять
среднее значение в диапазоне поправки "двор / оживленная улица". Тогда корректировка
для объектов аналогов составит: -24,24 / 2 = -12,12%
руб. за м2
1 278,70
963,34
1 041,76
3 793,0
3 200,0
2 500,0
2 000,0
%
0,00%
0,00%
0,00%
Отсутствует зависимость рыночной стоимости от площади участка, в связи с чем
корректировка не применялась
руб. за м2
1 278,70
%
14,21%
%
-18,16%
-19,72%
-19,86%
%
25,59%
23,62%
23,44%
%
32,39%
33,74%
33,87%
руб. без НДС за м2
м2
1 092,04
3 793,0
руб. без НДС
4 142 107,72
руб. без НДС
4 140 000
963,34
1 041,76
Величина
коэффициента
вариации
удовлетворяет требуемому значению - до
15%
Не выходит за границы диапазона цен
земельных участков в соответствии с
анализом рынка
-
Округляется
в
соответствии
с
оговоренными в Отчете допущениями и
ограничениями
55
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
Проведя соответствующую процедуру расчета, Оценщик пришел к выводу, что по состоянию
на дату оценки стоимость земельного участка площадью 3793,0 кв.м., кадастровый номер
64:48:040805:25, разрешенное использование: для размещения объектов торговли,
общественного питания и бытового обслуживания, расположенного по адресу: Саратовская
область, г. Саратов, ул. Спартака, д.15, определенная в рамках сравнительного подхода методом
сравнения продаж, составляет:
4 140 000 (Четыре миллиона сто сорок тысяч) рублей НДС не облагается
56
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
14. РАЗДЕЛ 14. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И
ИТОГОВОЕ ЗНАЧЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
В соответствии с ФСО №1 «Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки
осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при
использовании различных подходов к оценке и методов оценки». При оценке объекта
недвижимости был применен только один возможный подход к оценке рыночной стоимости,
следовательно, согласование результатов расчета стоимости объекта оценки не требуется.
Результат оценки стоимости сравнительным подходом принимается в качестве оценки
рыночной стоимости объекта оценки.
В РЕЗУЛЬТАТЕ ПРОВЕДЕННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ РЫНОЧНАЯ
СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК
ПЛОЩАДЬЮ 3793,0 КВ.М., КАДАСТРОВЫЙ НОМЕР 64:48:040805:25,
РАЗРЕШЕННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ: ДЛЯ РАЗМЕЩЕНИЯ ОБЪЕКТОВ
ТОРГОВЛИ, ОБЩЕСТВЕННОГО ПИТАНИЯ И БЫТОВОГО
ОБСЛУЖИВАНИЯ, ПО АДРЕСУ: САРАТОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г.
САРАТОВ, УЛ. СПАРТАКА, Д.15, СОСТАВЛЯЕТ НА ДАТУ ОЦЕНКИ, НДС
НЕ ОБЛАГАЕТСЯ ОКРУГЛЕННО9:
4 140 000 (Четыре миллиона сто сорок тысяч) рублей
Следует отметить, что настоящее исследование отражает наиболее вероятное значение
стоимости объекта по состоянию на дату оценки. Изменения в состоянии рынка и самого
объекта после даты оценки могут привести к изменению (уменьшению или увеличению)
возможной стоимости на дату осуществления фактической сделки. Согласно п.26 федерального
стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО
№1)», «Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может
быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты
составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты
представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев».
ЗАЯВЛЕНИЕ О ПРОВЕДЕННОЙ ОЦЕНКЕ (СЕРТИФИКАТ ОЦЕНКИ)
Лицо, нижеподписавшееся, являясь профессиональным оценщиком, настоящим удостоверяет, что:
• Все факты, изложенные в настоящем отчете, Оценщиком проверены. Приведенные в отчете
факты, на основе которых проводились анализ, предположения и выводы, были собраны
Оценщиком с наибольшей степенью использования знаний и профессиональных навыков, и
являются, на взгляд Оценщика, достоверными и не содержащими фактических ошибок.
• Приведенные анализы, мнения и выводы ограничиваются лишь принятыми Оценщиком
предположениями и существующими ограничительными условиями и представляют собой
личные беспристрастные профессиональные формулировки Оценщика.
9
ФСО 3 п.16 «В отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке
может быть представлено в округленной форме по правилам округления»
57
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
58
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
15.РАЗДЕЛ 15. ПРИЛОЖЕНИЯ
ПЕРЕЧЕНЬ
ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
ДАННЫХ
Нормативные материалы
Гражданский кодекс Российской Федерации
Налоговый кодекс Российской Федерации
Земельный кодекс Российской Федерации
Градостроительный кодекс Российской Федерации
Федеральный закон от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации»
Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению
оценки (ФСО N 1)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256,
зарегистрирован в Минюсте РФ 22 августа 2007 г., регистрационный N 10040
Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», утвержден
приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255, зарегистрирован в Минюсте
РФ 23 августа 2007 г., регистрационный N 10045
Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержден
приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254, зарегистрирован в Минюсте
РФ 20 августа 2007 г., регистрационный N 10009
Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный приказом
Минэкономразвития России от 25.09.2014 г.
Методические материалы
Правила оценочной деятельности СРО «Деловой Союз Оценщиков», утвержден Решением
Президиума Некоммерческого партнерства «Деловой союз оценщиков» (Протокол № 2 от 11
марта 2010 года).
Стандарт оценки СРО «Деловой Союз Оценщиков» ОСТ ДСО 2.03 «Составление отчета об
оценке», утвержден и введен в действие решением Исполнительной дирекции ДСО в 2010г.
Стандарт оценки СРО «Деловой Союз Оценщиков» ОСТ ДСО 3.01«Оценка стоимости
недвижимого имущества», утвержден и введен в действие решением Исполнительной дирекции
ДСО в 2010г.
Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и
статистика, 2002. – 512 с.: ил.
Джек Фридман, Николас Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, Перевод с
английского, Дело, Лтд. М., 1995 – 480 с.
Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков,
утвержденные распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г. № 568-р;
Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных
участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 г. № 1102-р
Методика определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом по
Министерству коммунального хозяйства РСФСР 27 октября 1970г. № 404.
Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД №9) / Под ред. канд. техн. наук
Е.Е. Яскевича. - М.: ООО «Научно-практический Центр Профессиональной Оценки», 2011. – 50
с
Кобзарь А. И. Прикладная математическая статистика. — М.: Физматлит, 2006
Справочник оценщика недвижимости (характеристики рынка, прогнозы, поправочные
коэффициенты) издание второе актуализированное и расширенное (ПЦФКО 2012 год)
59
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
Источники общей информации
Договор аренды земельного участка №А-11-262Ю-4 от 07.07.2011г.
Кадастровый паспорт земельного участка (выписка из государственного кадастра
недвижимости) от 20.05.2010г. №6448/201/10-7502, выдана территориальным отделом №1
Управления роснедвижимости по Саратовской области
Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, дата заполнения
20.11.2014г., выдана Филиалом федерального государственного бюджетного учреждения
"Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии" по Саратовской области
Свидетельство о государственной регистрации права: от 17 января 2007 года серия 64АБ
№449094
Свидетельство о государственной регистрации права: от 23 декабря 2009 года 64-АВ 573923
Свидетельство о государственной регистрации права от 30 октября 2008 года 64-АВ 080650
Данные, полученные в ходе осмотра Оценщиком объекта оценки 28 ноября 2014 года.
60
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
16.РАЗДЕЛ 16. КОПИИ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ
ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И
КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
61
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
62
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
63
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
64
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
65
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
66
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
67
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
68
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
69
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
70
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
71
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
72
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
73
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
74
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
75
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
76
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
77
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
78
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
17.РАЗДЕЛ 17. КОПИИ ПРОЧИХ ДОКУМЕНТОВ, СВИДЕТЕЛЬСТВА,
СТРАХОВЫЕ ПОЛЮСА
79
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
80
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
81
ООО «Агентство оценки и экспертизы»
отчет № 2811.14Б/44
82