Формулы доходного подхода

Формулы метода прямой капитализации
Группы техник
Техники
мультипликатора
валового дохода
Базовые
соотношения
Vo  I pg  M pg
Vo  I eg  M eg
Техника
Техники
мультипликатора
потенциального
валового дохода
M pg  
Техники
мультипликатора
эффективного
валового дохода
M eg  
Техника
коэффициентов
операционных
расходов
Vo 
Io
Ro
Vo  Vm  Ve
Техники
коэффициентов
капитализации
Vo  Vl  Vb
Io  Im  Ie
Io  Il  Ib
I o  I eg  E
I o  I1  I 2
Техники остатка
I1  V1  R1
V2 
I 0  I1
R2
Ro 
n
 j  Pj
j 1
I pgj
n
 j  Pj
j 1
I egj
1  K oe
; K oe  Eо I eg
M eg
Техника группы
компонентов
собственности
Ro  Rl  L  Rb (1  L) ;
Техника
инвестиционной
группы
Ro  Rm  M  Re (1  M ) ;
M  Vm Vo
Техника
коэффициента
покрытия долга
Ro  Rm  M  DCR ;
DCR  I o I m
Техника
сравнительного
анализа
Vo  V1  V2
Формулы
L  Vl Vo
n
 j  I oj
j 1
Pj
Ro  
Техника остатка
для земли
Vo  Vb 
( I o  Vb  Rb )
Rl
Техника остатка
для улучшений
Vo  Vl 
( I o  Vl  Rl )
Rb
Техника остатка
для собственного
капитала
Vo  Vm 
( I o  Vm  Rm )
Re
Техника остатка
для заемного
капитала
Vo  Ve 
( I o  Ve  Re )
Rm
1
Формулы метода капитализации нормой отдачи на капитал
Группы техник
Техники
непосредственного
дисконтирования
Базовые соотношения
n
Vo  
j 1
I oj
(1  Yo )
j

Von
(1  Yo ) n
Техника
Техника дисконтирования с
суммированием риска
Yo  Yrf  Yr  Yl  Y fm
Модель оценки финансовых
активов САРМ
Ye  Yrf   (YM  Yrf )  Y   Y 
Техника сравнения с
альтернативными проектами
Y1 Yo Y2
Техники дисконтирования с
нормами, полученными техникой
экстракции
Техника квалиметрического
моделирования
Ro  Yo   o  SFF 
 Yo   o  ПЛТ (Yo ; n; ;1)
Модельные
техники
капитализации
доходов
(Эллвуд)
I
Vo  o
Ro
V  Vo
 o  on
Vo
Техники
ипотечноинвестиционного
анализа
Vo  Vm  Ve
Io  Im  Ie
Von  Vmn  Ven
Формулы
Техника без учета амортизации
Техники
полной
амортизации
n
NPV  Co  
j 1
I oj
(1  Yo )
j

Von
 0  Yo  IRR
(1  Yo ) n
Yo  Ymax  K (Ymax  Ymin )
 n  , тоSFF  0, тогдаRo  Yo
 Von  Vo , то o  0, тогдаRo  Yo
Инвуда
 Von  0, то 0  1, тогдаRo  Yo  ПЛТ (Y o; n;;1)
Хозкольда
 Von  0, то 0  1, тогдаRo  Yo  ПЛТ (Yrf ; n; ;1)
o
Техника линейного изменения цен
Ro  Yo 
Техника ускоряющегося
изменения цен
Ro  Yo   o (Гордон)
Техника ипотечноинвестиционного анализа с
дисконтированием
n
(Ринг)
Vo  Vm  ПС(Ye ; n;1)  I e  ЧПС(Ye ;1 : 1) Ven
2
Используемые обозначения
I – доходы (притоки):
 Ipg - потенциальный валовой доход (ПВД, potential gross income – PGI),
o рыночная арендная плата (Ipm),
o контрактная арендная плата (Ipc),
o прочие доходы (Ipa),
 Ieg – эффективный валовой доход (ЭВД, effective gross income – EGI),
 Io – чистый операционный доход (ЧОД, net operating income — NOI),
 Ie – чистый валовой доход (доход собственника),
 Im – доход заемного капитала (платеж по кредиту),
Е – расходы (оттоки):
 · Eo – операционные расходы – OE,
 · Ev – переменные расходы,
 · Eс – постоянные расходы,
 · Eb – издержки на строительство,
Koe – коэффициент операционных расходов
DCR – коэффициент покрытия долга
Meg – мультипликатор эффективного дохода,
Mpg – мультипликатор потенциального валового дохода,
M – доля заемных средств в стоимости,
L – доля стоимости земли в стоимости объекта,
R – коэффициент капитализации,
Rо – общий коэффициент капитализации,
Rm – коэффициент капитализации для заемного капитала или ипотечная постоянная,
Re – коэффициент капитализации собственного капитала,
Rl – коэффициент капитализации для земли,
Rb – коэффициент капитализации для здания,
Pj – цена продаж (сделки) конкретных объектов,
Vo – стоимость объекта,
Von – стоимость объекта через n периодов,
∆о – изменение стоимости объекта недвижимости за период,
VL – стоимость земельного участка,
Vb– стоимость улучшения,
Vm – стоимость заемного капитала (кредит),
Vmn – стоимость заемного капитала (кредит) через n лет,
Ve – стоимость собственного капитала,
3
Ven – стоимость собственного капитала через n лет,
χo – темп прироста денежного потока в постпрогнозном периоде (чаще всего в недвижимости
прирост чистого операционного дохода),
PV – текущая стоимость,
FV – будущая стоимость,
SFF – фактор фонда возмещения,
Со – первоначальные капитальные вложения,
Yo – общая норма отдачи (это норма сложного процента, измеряющая отдачу (прибыль)
инвестированного капитала с учетом изменения доходов в течение периода владения, включая
реверсию),
Ye – норма отдачи собственного капитала,
Ym – норма отдачи заемного капитала,
Yrf – безрисковая ставка,
Yr – риск проектов, связанных с недвижимостью,
YL – риск низкой ликвидности,
Yfm – риск финансового менеджмента (инвестиционно-финансовых решений),
YM – средняя норма отдачи для ценных бумах,
β - мера чувствительности к систематическим рискам (коэффициент относительного уровня
специфических рисков),
Y' Y'' – премии за специфические риски,
К – интегральный показатель качества.
Любая из перечисленных выше норм отдачи может выступать в качестве ставки дисконтирования
для пересчета соответствующих будущих платежей в текущую стоимость.
NV – Чистый доход (ЧД, Net Value),
NPV – чистый дисконтированный доход, чистая текущая стоимость (ЧДД, Net Present Value),
IRR – внутренняя норма доходности, рентабельности (Internal Rate of Return),
ПЛТ – финансовая формула MS Excel, позволяющая определить величину аннуитета,
ПС – финансовая формула MS Excel, позволяющая определить приведенную, текущую,
настоящую стоимость (PV),
ЧПС – финансовая формула MS Excel, позволяющая определить приведенную, текущую,
настоящую стоимость (PV), при неравных по величине платежах.
4