М.В. Коломойцева Особенности отдельных объектов

М.В. Коломойцева
3 курс, Юридический институт
науч. рук. проф. Г.В. Станкевич
Особенности отдельных объектов недвижимого имущества
Перечень объектов, относимых к недвижимости ГК РФ, является
открытым. Категория недвижимости расширилась за счет перечисления иных, помимо земли, самостоятельных объектов, таких как участки
недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью в
силу их естественных физических свойств. Такие природные ресурсы,
как леса, относятся к недвижимости в силу их связи с землей.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ недвижимым имуществом в силу
связи с землей считаются также здания, сооружения. Помимо этих объектов, перечисленных в законе, недвижимостью являются и подземные
постройки и сооружения. Не любая постройка (сооружение) будет признана недвижимым имуществом, а лишь та, которая имеет прочную
связь с землей, на которой она расположена.
Недвижимостью в силу закона ГК РФ признал подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания и космические объекты. Смысл отнесения подобных объектов, которые не имеют неразрывной связи с землей, к недвижимости,
заключается в том, что на них распространяются многие особенности
правового режима, установленного для недвижимого имущества.
Особым объектом недвижимости является объект незавершенного
строительства.
Следует отметить, в теории и практике не было единого подхода
к вопросу о принадлежности объектов незавершенного строительства
к недвижимости. Федеральные и региональные нормативные акты содержали способы решения некоторых ситуаций, связанных с этими объектами.
Относительно природы не завершенного строительством объекта
в юридической литературе высказано несколько концепций. Первая из
них сводится к тому, что объект незавершенного строительства следует рассматривать как совокупность материалов. Эту идею предложил
Е.А. Суханов при исследовании отдельных оснований приобретения
и прекращения права собственности. Проанализировав нормы ст. 218
ГК РФ, Е.А. Суханов сделал вывод, что момент возникновения права
собственности применительно к объектам недвижимости возникает с
момента их государственной регистрации [3].
109
В рамках второго подхода не завершенный строительством объект
рассматривается в качестве объекта недвижимости в силу природных
свойств, обусловленных прочной связью с земельным участком.
Так, И. Гумаров весьма критично оценивает концепцию движимых
вещей как совокупности строительных материалов, указывая, что именно акт государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект позволяет считать его недвижимостью. В то же время,
учитывая природные свойства в виде неразрывной связи не завершенного строительством объекта и земельного участка, И. Гумаров предлагает
рассматривать объект строительства в качестве недвижимости. Следовательно, И. Гумаров связывает существование объекта недвижимости
и момент его официального признания таковым со стороны государства.
Третье направление исследования природы не завершенного строительством объекта обосновывает положение о том, что его следует
считать объектом недвижимости в связи с физическими свойствами, исключающими перемещение в пространстве.
Указ Президента РФ от 16.05.1997 № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» регламентировал возможность регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства при их приватизации на основании документов, подтверждающих
приобретение соответствующего объекта незавершенного строительства, право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешения на строительство, а также описание
объекта незавершенного строительства.
Некоторые разъяснения в отношении объектов незавершенного
строительства давал Высший Арбитражный Суд РФ (далее ВАС РФ).
Пункт 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» гласит. Что «по смыслу ст. 130
ГК РФ и ст. 25 Закона о регистрации незавершенного строительством
объекта, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.
«Не завершенный строительством объект должен признаваться
недвижимостью, если он как предмет вещного правоотношения не выступает в качестве объекта, относительно которого складываются обязательственные права и обязанности заказчика и подрядчика».
Поэтому при разрешении споров о праве собственности на незавершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться
нормами, регулирующими правоотношения собственности на недви110
жимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей,
установленных для возникновения права собственности на незавершенные строительством объекты и распоряжения ими». Эта же позиция,
связана с действием договора строительного подряда, была отражена
в п. 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000
№ 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного
подряда».
Согласно п.16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от
16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним», право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только
в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда, и при необходимости собственнику совершить с этим
объектом сделку.
В пункте 7 Информационного письма ВАС РФ от 13.11.1997 № 21
«Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», содержится указание на то, что незавершенный строительством объект может быть предметом договора куплипродажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации. Государственную регистрацию права собственности на не завершенный строительством объект следует рассматривать
как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения на него права. Юридическое значение этого акта заключается
в том, что с момента его совершения не завершенный строительством
объект может быть введен в гражданский оборот.
Поэтому акт государственной регистрации следует рассматривать
как юридический факт, который признается основанием возникновения
абсолютного вещного правоотношения, где в качестве вещи выступает
не завершенный строительством объект, признаваемый по природным
свойствам недвижимостью.
Критерий, по которому объект незавершенного строительства был
отнесен к недвижимости, суд определил как невозможность перемещения
такого объекта без несоразмерного для него ущерба. Таким образом, ВАС
РФ исходил из того, что объекты незавершенного строительства являются
недвижимыми и обладают определенной спецификой. В.В. Витрянский
считает, что такая позиция судебных органов в наибольшей степени соответствует природе объектов незавершенного строительства [1].
В отношении объектов незавершенного строительства законодательства никак не определяет, на какой стадии строительства находился
111
подобный объект, и каким образом влияет степень его готовности на
его правовой режим (например, заложен только фундамент, или же возведены стены и кровля). Для решения этого вопроса следует, видимо,
руководствоваться вышеприведенными разъяснениями ВАС РФ, т.е.
принимать во внимание такие признаки, как неразрывная связь с землей
и несоразмерный для нее ущерба.
В литературе объекты незавершенного строительства признавали
недвижимостью П.В. Крашенинников, С.Ф. Савкин, И. Гумаров. При
этом они считали, что объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом и к ним должно применяться нормы. Относящиеся к правовому режиму недвижимого имущества до момента
государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства.
Например. Е.А. Киндеева отмечала, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом необходимо наличие одновременно трех условий: объект должен иметь неразрывную
связь с землей; он не должен являться предметом действующего договора строительного подряда; лицу необходимо совершить ним сделку.
«Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий не позволяет
применить к объекту незавершенного строительства правовой режим
недвижимости» [2].
Обычной является ситуация, когда по объекту уже утвержден акт
приема в эксплуатацию, а документы в регистрирующий орган еще не
представлены. Акт приема свидетельствует о завершении строительства,
о его готовности для использования в соответствии с проектом. Основная
сложность в отношении вновь создаваемых объектов недвижимости заключается в следующем. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.
В связи с этим возникают вопросы: с какого момента недвижимое
имущество с юридической точки зрения будет считаться именно недвижимостью? С момента регистрации прав на него? Каков правовой
статус имущества без существования каких-либо прав на него? С одной
стороны у имущества должен быть законный владелец, обладающий
теми или иными правами на него, а с другой стороны – дом как объект
недвижимости в физическом смысле будет домом независимо от того,
есть у него собственник или нет.
Рассматривать в широком смысле незавершенный строительством
объект как совокупность материалов можно лишь в том случае, если материалы завезены на строительную площадку и там складированы. Как
только материалы будут использованы и их совокупность образует систему строительных конструкций, неразрывно связанных с земельным
112
участком, то речь может идти только об объекте недвижимости, относительно которого существуют обязательственные правоотношения строительного подряда, в которых подрядчик, выступающий в роли должника, выполняет необходимые строительные работы, предусмотренные
проектно-сметной документацией.
В этом смысле целесообразно закрепить в законодательстве норму о том, что подрядчик, осуществляющий строительство из собственных материалов, остается их собственником до момента фактического
использования данных материалов в строительстве, когда право собственности на них прекращается в связи с фактической гибелью. Фактическая гибель материалов в данном случае связывается с наличием
на стройке со стороны подрядчика рабочих, занятых осуществлением
проекта строительства.
С 1 апреля 2005 г. договоры долевого участия в долевом строительстве многоквартирных домов, строительстве домов и иных объектов недвижимости подлежат государственной регистрации в соответствии с
ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Указанный закон также
регламентирует случаи и порядок регистрации права собственности на
объекты незавершенного строительства.
Таким образом, признание объекта незавершенного строительства
в качестве объекта недвижимости должно основываться на признании
неразрывной его связи с земельным участком независимо от того, какие относительно этого объекта существуют правоотношения. Вместе
с тем совершение юридических действий с объектом незавершенного
строительства должно ставиться в зависимость от наличия или отсутствия акта государственной регистрации на него вещного права. При
этом обеспечение единой регистрации права собственности на не завершенный строительством объект и земельный участок под ним позволяет
обеспечить реализацию принципа единства судьбы земельного участка
и того, что с ним неразрывно связано. Но это не означает, что отпадает необходимость включения в число объектов недвижимости объектов
незавершенного строительства. Здесь речь может идти о сложном объекте в виде комплекса или совокупности неразрывно связанных между
собой объектов недвижимости, подлежащих единой регистрации.
Библиографический список
1.
2.
3.
Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999.
Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. 3-е изд. М.:
Юрайт, 2008.
Суханов Е.А. Сделки с недвижимостью // Экономика и жизнь. 1996. № 8.
113