Модель оценки объектов недвижимости в Республике Беларусь

МОДЕЛЬ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В РЕСПУБЛИКЕ
БЕЛАРУСЬ
С.С. Рябова
Старший преподаватель Академии управления
при Президенте Республики Беларусь
В статье анализируются подходы к учету и оценке объектов недвижимости в
Республике Беларусь. Рассмотрены особенности рынка недвижимости в странах с
развивающейся экономикой. Предлагается модель оценки объектов недвижимости на
макроэкономическом уровне.
Ключевые слова: оценка объектов недвижимости, рынок недвижимости,
трансакционные издержки, реестр объектов недвижимости, оценочная деятельность.
УДК 332.74 (476); ББК 65.223 (4 Беи)
В Республике Беларусь идут закономерные процессы рыночных преобразований.
Происходящие изменения в экономической жизни страны способствуют появлению
новых рынков и совершенствованию механизмов регулирования экономики. Для
углубления рыночных отношений и создание информационного общества наиболее
значимым является информационный ресурс.
В качестве базового актива любой страны выступает недвижимость, которая, с одной
стороны, представляет собой стратегический ресурс государства, удовлетворяющий его
фискальным интересам, а с другой – материальный ресурс предприятия, используемый
для производства товаров и услуг, способствующий получению дохода. Двойственность
недвижимости позволяет производить ее учет и оценку па двух уровнях:
макроэкономическом и микроэкономическом.
В Республике Беларусь реализован микроэкономический подход, обусловленный
учетом объектов недвижимости на предприятии и их самостоятельной оценкой в рамках
проведения переоценки основных средств. При проведении переоценки могут
применяться как индексный метод, так и рыночные. Стоимость объектов недвижимости,
определенная предприятием, является источником информации для государства,
реализующего свои фискальные функции, и одновременно для предприятия, решающего
хозяйственные задачи. При этом информационный ресурс о количестве и стоимостных
характеристиках объектов недвижимости сосредоточен на предприятиях. При этом
складывается ситуация, в которой аналогичные объекты могут иметь разную балансовую
и налоговую стоимость, которая зависит от метода переоценки.
Помимо микроэкономического подхода в Республике Беларусь начал
реализовываться и макроэкономический подход учета и оценки объектов недвижимости.
В соответствии с Законом Республики Беларусь «О государственной регистрации
недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» в едином государственном
регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – ЕГРНИ)
регистрируются земля и объекты недвижимости в составе основных средств, а также
объекты недвижимости физических лиц [1]. Регистрация в ЕГРНИ происходит по
заявительному принципу и обязательно при совершении сделок с объектами
недвижимости. Для обеспечения государством своих фискальных целей регистрация
объектов недвижимости не требуется. Информационная база ЕГРНИ постепенно
пополняется, но трудно определить долю зарегистрированных объектов недвижимости в
составе основных средств, так как в стране не ведется статистика по количественному
учету основных средств, как следствие, отсутствует персонификация всех объектов
недвижимости.
Стоимостные
характеристики
зарегистрированных
и
1
незарегистрированных, но числящихся на балансе объектов недвижимости в составе
основных средств не сопоставимы между собой в силу того, что в ЕГРНИ не
предусмотрена переоценка, а стоимость фиксируется на дату регистрации [2].
Земля при этом подлежит обязательной переоценке в рамках органов
государственного управления, информация о стоимости земли доступна для общего
пользования в информационном ресурсе Интернет. То есть в отношении земли
используется макроэкономический подход регулирования, а в отношении объектов
недвижимости в составе основных средств сочетаются макроэкономический и
микроэкономический подходы к персонификации объектов. Итак, на сегодняшний день в
Республике Беларусь отсутствует единый информационный ресурс, необходимый для
обеспечения эффективного государственного регулирования и развития рынка
недвижимости.
Регистрация недвижимости в ЕГРНИ является инфраструктурным элементом рынка
недвижимости. В ЕГРНИ аккумулируется информация о физических характеристиках,
однако стоимостная составляющая объекта недвижимости не учитывает изменения цен,
по причине отсутствия механизма проведения переоценок.
Рынок недвижимости в Республике Беларусь развит слабо, при этом информация о
стоимости объектов недвижимости востребована при реформировании государственного
имущества и перераспределении собственности. Данные процессы способствуют
развитию
оценочной
деятельности
и созданию
инфраструктуры
для ее
функционирования.
Институт оценки в Республике Беларусь возник с появлением в нормативных
правовых актах понятия «рыночная стоимость» [3]. В Республике Беларусь для
осуществления оценочной деятельности принят Указ Президента Республики Беларусь №
615 от 13 октября 2006 г. «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь» (далее –
Указ 615), который регламентирует регулирование отношений, возникающих в процессе
деятельности по оценке стоимости отдельных объектов гражданских прав в Республике
Беларусь [4]. До введения Указа № 615 в стране отсутствовала законодательная база по
регулированию оценочной деятельности. Оценщики при проведении рыночной оценки
пользовались Методическими рекомендациями по оценке недвижимости и
имущественных прав на нее, утвержденными коллегией Министерства по управлению
государственным имуществом и приватизации Республики Беларусь (протокол от
27.11.2000 г. № 26), которые носили рекомендательных характер [5].
В соответствии с Указом 615 объектами гражданских прав признаются «предприятия
как имущественные комплексы, капитальные строения (здания, сооружения),
изолированные помещения, не завершенные строительством объекты, земельные участки,
машины, оборудование, инвентарь, транспортные средства, материалы и другое
имущество, а также объекты интеллектуальной собственности» [4].
В соответствии с Указом 615 разработаны стандарты оценки недвижимости [6]. К
ним относятся следующие:
– СТБ 52.0.01-2007 Оценка стоимости объектов гражданских прав. Общие
положения.
– СТБ 52.1.01-2007 Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка
предприятий как имущественных комплексов (бизнеса).
– СТБ 52.2.01-2007 Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка
земельных участков.
– СТБ 52.3.01-2007 Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка
капитальных строений (зданий, сооружений), не завершенных строительством объектов,
изолированных помещений как объектов недвижимого имущества.
В настоящее время для осуществления оценочной деятельности оценщику
необходимо получить свидетельство об аттестации. Для этого потенциальный оценщик
должен иметь соответствующее образование и сдать экзамены. Подготовкой оценщиков
2
занимаются высшие учебные заведения, а переподготовкой – государственное
учреждение образования «Учебный центр подготовки, повышения квалификации и
переподготовки кадров земельной и картографо-геодезической службы». В первые годы
рыночных преобразований в Республике Беларусь существовал низкий уровень
регламентации процесса оценки и подготовки специалистов по осуществлению оценочной
деятельности, так как отсутствовала законодательная база по оценке и система подготовки
и переподготовки оценщиков. Контроль правильности определения стоимости
государственного имущества возлагался на органы государственного управления. Так, в
Республике Беларусь появился институт экспертизы.
Главным правовым актом, регламентирующим экспертизу оценки государственного
имущества, является Инструкция о порядке проведения оценки имущества, находящегося
в государственной собственности № 35 от 2 мая 2008 года (далее – инструкция по оценке
госимущества). Данная инструкция предусматривает определение оценочной стоимости
по определенным правилам. В ней предусмотрены случаи обязательной оценки
государственного имущества, где оценочная стоимость уточняется при помощи рыночной
оценки объектов недвижимости. Так, рыночная оценка для объектов недвижимости
используется в случаях продажи конкретному покупателю, внесения неденежного вклада,
залога государственного имущества. При этом для совершения сделки выбирается
наибольшая стоимость между оценочной и рыночной. Результаты проведенной оценки
проверяются в Комитете по имуществу Республики Беларусь или областных
территориальных фондах на предмет их достоверности [7]. В целях выработки и
формирования единых принципов и подходов к оценке объектов недвижимости в
Республике Беларусь постановлением коллегии Госкомимущества от 13.10.2009 № 64 при
Государственном комитете по имуществу Республики Беларусь создан Экспертноконсультационный совет по оценочной деятельности [8].
В настоящее время в Республике Беларусь отсутствует система сбора, накопления и
обработки данных по осуществленным продажам как государственного, так и
негосударственного имущества, которые впоследствии могут быть использованы как
информационная база для потенциальных покупателей и оценщиков, так и государства,
преследующего фискальные функции. Отсутствие доступной информации о стоимости
объектов недвижимости затрудняет функционирование рыночного механизма и не
позволяет снизить трансакционные издержки. А для стран с развивающейся рыночной
экономикой, к числу которых относится и Республика Беларусь, очень важно
оптимизировать величину трансакционных издержек.
Формирование в Республике Беларусь рыночных отношений предопределяет
развитие рынка недвижимости. Основными функциями рынка недвижимости являются
информация о ценах; установление связей между продавцом и покупателем, спросом и
предложением; формирование цен на объекты недвижимости; перераспределение
инвестиций в объекты недвижимости; обеспечение свободы предпринимательства. Цена
на рынке формируется исходя из спроса и предложения. Применительно к рынку
недвижимости: спрос – это объекты недвижимости, которые покупатели готовы
приобрести, а предложение – это объекты недвижимости, которые собственник готов
продать. В связи с длительным строительным циклом предложение не может
формироваться исходя из тенденций изменения спроса, поэтому на рынке недвижимости
возникает несбалансированность спроса и предложения [9].
Рынок недвижимости в странах с развивающейся рыночной экономикой имеет ряд
особенностей. К особенностям рынка недвижимости, затрудняющим функционирование
рыночного механизма можно отнести сравнительно редкие продажи по сравнению с
товаром; отсутствие достоверной информации о сделках; децентрализованные торги;
высокие трансакционные издержки; неоднотипнность и неповторимость объектов
недвижимости [10].
3
Перечисленные особенности рынка недвижимости указывают на неопределенность
при определении цены объекта, по сравнению с другими рынками. Возможность
адаптации рынка недвижимости к внешним влияниям ниже, чем на других рынках. При
этом государство заинтересовано в получении цены на объекты недвижимости как своего
стратегического ресурса, обеспечивающего фискальные и инвестиционные интересы.
Владельцы недвижимости платят налоги, поэтому государство взамен этого может
обеспечить их трансакционными благами, тем самым снизив трансакционные издержки.
Передача части функций рынка недвижимости государству будет расцениваться как
перераспределение издержек [11].
Выделяют четыре основные сферы хозяйственной деятельности, где государство
предоставляет трансакционные блага: контракты, измерения, защита прав собственности,
информационная среда [11]. При этом государство строго регламентирует оформление
сделок и контролирует их исполнение. Реализация государством функции оценки
обеспечивает инфраструктуру рынка недвижимости, что сопряжено со снижением
трансакционных издержек для владельцев объектов недвижимости. Государственная
регистрация объектов недвижимости сопряжена с регистрацией прав собственности, тем
самым обеспечивается их учет на государственном уровне [1]. Для защиты прав
собственности используется судебная и пенитенциарная системы. Созданию
информационной среду способствует открытость и доступность информации об
качественных и стоимостных характеристиках объектов недвижимости.
Рынок недвижимости является инфраструктурной категорией. Передача функций
рынка государству ускорит создание инфраструктуры рынка недвижимости и позволит
устранить его определенные недостатки и особенности функционирования, касающиеся
информационного обеспечения. Объекты недвижимости, являясь стратегическим
ресурсом государства и основным средством предприятия, вызывают интерес как объект
регулирования и на макроэкономическом, и микроэкономическом уровне. Поэтому
государство, создав инфраструктуру рынка недвижимости, с одной стороны, снизит
трансакционные издержки для предприятий, с другой стороны, удовлетворит свои
фискальные и инвестиционные интересы.
С целью создания инфраструктуры рынка недвижимости предлагается модель
оценки объектов недвижимости на макроэкономическом уровне, способствующая
снижению трансакционных издержек на рынке недвижимости. Модель оценки объектов
недвижимости на макроэкономическом уровне обусловливается следующими группами
факторов: методическими, нормативными правовыми и идеологическими [11].
К методическим факторам относится измерение в форме качественной и
количественной оценки групп объектов недвижимости. При этом оценка групп объектов
учитывает влияние макроэкономических и микроэкономических факторов. К
макроэкономическим факторам относятся уровень и потенциал социальноэкономического развития страны, темпы роста и инфляция; уровень стабильности
финансово-кредитной системы; правовые и законодательные условия, существующие в
стране; потребности бюджета. К микроэкономическим факторам относятся финансовое
состояние предприятия: уровень рентабельности и себестоимость продукции, работ и
услуг; технические характеристики объекта недвижимости; удельный вес объекта
недвижимости в структуре баланса предприятия; восстановительная стоимость объекта
недвижимости.
К нормативным правовым факторам относится персонификация объектов
недвижимости, по средствам учет в реестре, содержащем стоимостные и технические
характеристики. К данной группе факторов относится система принуждения.
К идеологическим факторам относится выбор в пользу уплаты налогов. При
проведении оценки объектов недвижимости на макроэкономическом уровне
используются единая методика. При этом интересы предприятия, управляющие
4
стоимостью основных средств, и максимизирующими свою прибыль не противоречат
фискальным интересам государства, тем самым устанавливается равновесие.
Адаптируем модель оценки объектов недвижимости на макроэкономическом
уровне применительно к действующей в Республике Беларусь институциональной
структуре и существующему правовому и информационному полю. Для реализации
модели оценки объектов недвижимости на макроэкономическом уровне необходимо
организационное и методическое обеспечение. Организационное обеспечение должно
обеспечить решение следующих задач:
1) организация персонификации объектов недвижимости на макроэкономическом
уровне;
2) определение органа управления, функцией которого будет являться оценка
объектов недвижимости на макроэкономическом уровне;
3) организация системы получения данных для проведения оценки объектов
недвижимости на макроэкономическом уровне и движения информации для
заинтересованных субъектов управления;
4) развитие нормативной правовой и законодательной базы, в частности,
обеспечивающей создание методического обеспечения оценки объектов недвижимости на
макроэкономическом уровне.
В результате решения вышеперечисленных задач должен быть создан реестр
объектов недвижимости, являющийся информационным ресурсом как для продавцов и
покупателей, так и государства. Методическое обеспечение модели оценки объектов
недвижимости на макроэкономическом уровне должно удовлетворять условиям
групповой или массовой оценки.
Модель оценки объектов недвижимости на макроэкономическом уровне
предполагает оценку объектов недвижимости как функцию государства. Это, с одной
стороны, будет способствовать снижению трансакционных издержек для потенциальных
инвесторов и развитию рынка недвижимости в стране. Информация об оценке объектов
недвижимости, учтенных в реестре, должна быть доступна для всех желающих, только
таким образом, сформируется инфраструктура рынка недвижимости. А, с другой стороны,
будет возможна кооперация интересов предприятий как налогоплательщиков, и
государства, преследующего фискальные цели.
Достоинствами модели оценки объектов недвижимости на макроэкономическом
уровне являются следующие:
1) применение единой методики расчетов. Единообразие подходов при оценке
объектов недвижимости, основанных на рыночных подходах, обеспечивает объективность
полученных результатов, используемых в дальнейшем при налогообложении.
2) проведение оценки на макроэкономическом уровне с учетом действующего на
сегодняшний день аппарата государственного управления, получающего доступ к полной
информации обо всех объектах недвижимости в стране, что усилит информационную
составляющую государственного управления.
3) отделение оценки, производимой в рамках хозяйственной деятельности
предприятий от оценки, проведенной в государственных интересах, так как их цели могут
не совпадать. Отсутствие влияния оценки объектов недвижимости, проведенной на
государственном уровне на данные бухгалтерского учета, позволяет избежать увеличения
цен на продукцию за счет амортизационных отчислений и, как следствие, роста
инфляционных процессов.
4) создание информационного ресурса (реестра объектов недвижимости),
обеспечивающей информацией обо всех объектах недвижимости, имеющихся в стране,
независимо от их регистрации, в законодательно установленном порядке всех
заинтересованных.
Таким образом, объекты недвижимости являются не только источником дохода для
предприятий, как обладателя данного материального ресурса, но и частью национального
5
богатства государства, обеспечивающего пополнение бюджета за счет налогообложения.
В Республике Беларусь учет и оценка объектов недвижимости осуществляется на
микроэкономическом уровне, и одновременно развивается система учета на
макроэкономическом уровне. Так, с точки зрения микроэкономического подхода
предприятия учитывают объекты недвижимости в составе основных средств в качестве
материального актива для ведения хозяйственной деятельности и извлечения прибыли и
самостоятельно их оценивают. Макроэкономический подход основан на отношении к
недвижимости как стратегическому ресурсу государства, которое создает
институциональную основу по учету всей недвижимости в стране, используя при этом
институт регистрации.
Модель оценки объектов недвижимости на макроэкономическом уровне
способствует
решению проблему согласования индивидуальных и общественных
интересов. При этом согласуются интересы государства к объектам недвижимости как
стратегическому ресурсу и интересы предприятия, используемые объекты недвижимости
как материальной актив для ведения хозяйственной деятельности. При этом максимизация
собственных интересов приведет к установлению равновесия, в котором и государство и
предприятия будут вести себя кооперативно, что обеспечит максимальный результат.
Модель оценки объектов недвижимости на макроэкономическом уровне учитывает
правовую и информационную среду в Республике Беларусь и будет способствовать
созданию
инфраструктуру
рынка
недвижимости
посредством
образования
информационного ресурса, а также обеспечит удовлетворение фискальных интересов
государства, обеспечив стоимостную оценку объектов недвижимости, как составной части
активов страны.
Литература:
1. О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с
ним : Закон Респ. Беларусь, 22 июля 2002 г., № 133-З : в ред. Закона Респ.
Беларусь от 08.07.2008 г. // Консультант Плюс : Беларусь. Технология 3000
[Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ.
Беларусь. – Минск, 2008.
2. Инструкция о порядке проведения технической инвентаризации и проверки
характеристик капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных
законсервированных капитальных строений, изолированных помещений : утв.
постановлением Ком. по земельным ресурсам, геодезии и картографии при
Совете Министров Респ. Беларусь, 28 июля 2004 г., № 39 : в ред. постановления
Гос. ком. по имуществу Респ. Беларусь от 18.07.2006 г. // Консультант Плюс :
Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац.
центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2008.
3. Положение по оценке стоимости объектов государственной собственности :
приказ Мингосимущества Респ. Беларусь, 15 мая 1996 г., № 112 // Бюл.
норматив.-правовой информ. – 1996. – № 7.
4. Положение об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике
Беларусь : утв. Указом Президента Респ. Беларусь, 13 окт. 2006 г., № 615 : в ред.
Указа Президента Респ. Беларусь от 23.01.2009 г. // Консультант Плюс : Беларусь.
Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой
информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2009.
5. Долженков, А. Регулирование оценочной деятельности в Республике Беларусь /
А. Долженков, Н. Милошевич // Земля Беларуси. – 2009. – № 3.
6. Саяпина, Л.Г. Стандарты оценки стоимости гражданских прав / Л.Г. Саяпина //
Экономика, оценка и управление недвижимостью и природными ресурсами :
6
материалы Междунар. науч.-практ. конф., Минск, 18–20 апр. 2007 г. / редкол.:
И.П. Воробьев, А.В. Неверов, Н.Г. Смоляк ; Белорус. гос. технол. ун-т [и др.]. –
Минск, 2007.
7. Инструкция о порядке проведения оценки имущества, находящегося в
государственной собственности : утв. постановлением Гос. ком. по имуществу
Респ. Беларусь, 2 мая 2008 г., № 35 : в ред. постановления Гос. ком. по имуществу
Респ. Беларусь от 14.11.2008 г. // Консультант Плюс : Беларусь. Технология 3000
[Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ.
Беларусь. – Минск, 2008.
8. О создании Экспертно-консультативного совета по оценочной деятельности //
Земля Беларуси. – 2010 – № 1.
9. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости / А.Н. Асаул. – СПб. [и др.] : Питер :
Питер Пресс, 2008.
10. Оценка бизнеса : учеб. для вузов / А.Г. Грязнова [и др.] ; под ред. А.Г. Грязновой,
М.А. Федотовой. – 3-е изд., перераб. и доп. – М. : Финансы и статистика, 2008.
11. Кузьминов, Я.И. Курс институциональной экономики: институты, сети,
транзакционные издержки, контакты [Текст] : учебник для вузов / Я.И.
Кузьминов [и др.] – М. : Изд. дом ГУ ВШЭ, 2006.
7