Роль банков в финансировании жилищного строительства

Реклама
1
Крысин Андрей Викторович,
Председатель Комитета АРБ
по ипотечному кредитованию,
Президент Европейского трастового банка
XIV Национальный конгресс по недвижимости
6 июня 2011 года
Роль банков в финансировании жилищного строительства:
проблемы и перспективы
Уважаемые дамы и господа, уважаемые зарубежные гости!
Ежегодно проводящийся конгресс Российской гильдии риэлторов давно уже стал
барометром, чутко реагирующим на колебания рынка отечественной недвижимости.
Обстоятельный, заинтересованный и откровенный обмен мнениями позволяет участникам
рынка ипотечного кредитования не только анализировать настроения в сфере
недвижимости, но и моделировать возможные сценарии ее дальнейшего развития.
АРБ и Российская гильдия риэлторов на протяжении многих лет консолидированно
выступают в интересах развития рынка недвижимости в нашей стране. Партнерский
характер взаимоотношений, закрепленный в подписанном в июне 2007 года Соглашении о
сотрудничестве, позволяет рассчитывать на углубление этого взаимодействия и
увеличение его потенциала.
Тема участия банков в финансировании жилищного строительства в нашей стране
тесно связана с деятельностью по развитию ипотечного кредитования. Анализу тенденций
в ипотечном кредитовании посвящено выступление генерального директора АИЖК А.Н.
Семеняки. Именно поэтому во избежание дублирования об ипотечном кредитовании
буду говорить кратко, главным образом в контексте темы жилищного
строительства.
В сфере финансирования жилищного строительства банки решают две
взаимосвязанные задачи – стимулирование спроса и предложения на рынке.
ххх
О
целесообразности
государственных
программ,
направленных
на
финансирование жилищного строительства путем развития рынка ипотечных
ценных бумаг.
Одним из основных механизмов, призванных обеспечить доступность жилья,
оживить финансовые потоки для покупателей и застройщиков, является рынок ипотечных
ценных бумаг.
Именно в этих целях запущены Программа Внешэкономбанка - Программа
инвестиций в проекты строительства доступного жилья и ипотеку и Программа АИЖК по
приобретению облигаций с ипотечным покрытием.
Подавляющее большинство выдаваемых сегодня ипотечных кредитов связано с
улучшением заемщиками существующих жилищных условий, приобретением квартир
большей площади на вторичном рынке жилья. Поэтому Программа АИЖК привлекает
большое внимание и пользуется большим спросом у ипотечных кредиторов.
Согласно Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской
Федерации до 2030 года привлечение долгосрочных ресурсов на рынок ипотеки будет
производиться банками как самостоятельно путем аккумуляции долгосрочных пассивов,
так и через рынок капитала – путем выпуска ипотечных ценных бумаг и иных долговых
2
обязательств, обеспеченных ипотекой, с балансов банков и через специальных ипотечных
агентов, а также за счет перепродажи пулов закладных рефинансирующим организациям.
В долгосрочной перспективе до 60% рынка будет фондироваться через выпуск
ипотечных ценных бумаг.
На первом этапе развития стратегии (до конца 2012 г.), доля рынка ипотеки,
фондируемая за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, достигнет 45%. Это может быть
достигнуто за счет активизации и укрупнения государственных программ, реализуемых
институтами развития и пользующихся большим спросом участников рынка ипотеки.
В этой связи банки – члены Комитета АРБ по ипотечному кредитованию
предлагают увеличить объем средств, направляемых на поддержку рынка ипотечных
ценных бумаг для более полного удовлетворения спроса потенциальных участников
программ.
По расчетам экспертов, объем выпуска ипотечных ценных бумаг должен достичь
261– 288 млрд. рублей. Учитывая статистику по выпуску ипотечных ценных бумаг за
прошлые годы, целевой объем выпуска в 5 раз превышает лучший показатель - уровень
2008 года.
Без укрупнения программ институтов развития вышеназванный показатель в этом
и следующем году недостижим.
Объем Программы АИЖК по приобретению облигаций с ипотечным покрытием
составил 20 млрд. рублей, и Программа уже реализуется. Одновременно Агентство
разрабатывает последующую Программу приобретения облигаций с ипотечным
покрытием. Мы полагаем, что эта программа, построенная с учетом пожеланий банков,
работающих на ипотечном рынке, будет крупнее и в большей степени соответствовать
ожиданиям рынка.
В частности:

Предусматривать возможность структурирования выпусков ипотечных
ценных бумаг с мезонинным траншем облигаций и обязательство Агентства
приобретать такие транши. Эта задача предусмотрена проектом Стратегии группы
компаний АИЖК на 2011-2020 годы.

Предоставлять участникам Программы – поставщикам закладных пут
опцион на покупку у эмитента (ипотечного агента) накопленного пула ипотечных
кредитов в случае низких темпов накопления пула и, как следствие,
неэффективности завершения сделки секьюритизации.

Предусматривать
промежуточное
финансирование
под
залог
формируемого ипотечного покрытия до даты выпуска облигаций. Погашение
займов в рамках промежуточного финансирования – за счет средств, вырученных от
размещения облигаций с ипотечным покрытием.
Хотелось бы, чтобы Программа была нацелена и адаптирована для средних и
малых банков – целевую категорию партнеров АИЖК, поскольку крупные банки
зачастую не заинтересованы в развитии рынка ипотечных ценных бумаг и используют
иные механизмы финансирования.
Прогнозного показателя по выпуску облигаций с ипотечным покрытием можно
достичь, направив через АИЖК средства пенсионных накоплений в объеме 130-140 млрд.
рублей на поддержку выпусков ипотечных ценных бумаг, основанных на кредитах на
приобретение вторичного жилья.
ххх
Банковское сообщество поддерживает программу ВЭБа, но вместе с тем
отмечает узкий круг банков - потенциальных участников этого проекта, объективно
заданный ее параметрами.
3
Как известно, основная цель
«Программы Внешэкономбанка» - Программы
инвестиций в проекты строительства доступного жилья и ипотеку состоит в том, чтобы
сделать доступным ипотечное кредитование для населения. Для этого предполагается
рефинансировать ипотечные кредиты инвестированием средств накопительной части
трудовой пенсии и собственных средств ВЭБа в облигации с ипотечным покрытием.
В рамках этой программы планируется до конца 2013 года выкупить ипотечные
облигации на сумму 150 миллиардов рублей у банков и АИЖК. Лимит одобренных заявок
в 150 миллиардов рублей был выбран еще в августе прошлого года.
В декабре 2010 года была утверждена концепция стимулирования строительства
доступного жилья,
предусматривающая льготное рефинансирование кредитов,
предоставленных банками застройщикам жилья экономического класса по ставке не выше
10% годовых.
Банки – участники программы должны получить средства по ставке 3% годовых
на срок до 31 декабря 2013 года, их объем может составить до 1/3 средств,
предоставляемых банку в рамках программы.
Программа инвестиций Внешэкономбанка в проекты строительства доступного
жилья и ипотеку в 2010-2012 годах реализуется медленно и в связи с этим продлена до
конца 2013 года (на первое января 2011 года по программе выдано кредитов на 11,6 млрд.
рублей, что составляет 8% объема программы выкупа облигаций).
Приоритетом Программы является первичный рынок жилья, где количество
ипотечных сделок не так велико, как на вторичном рынке. Условия Программы
специфичны и могут считаться приемлемыми только для крупных госбанков.
Что же касается риэлторов, то, как известно, основная доля сделок с недвижимостью
всё же совершается на вторичном рынке. Поэтому на оживление рынка в целом большее
влияние всё же окажут сделки с вторичным жильем, а значит, программы АИЖК по
развитию рынка ипотечных ценных бумаг более актуальны и востребованы.
ххх
Факторы, сдерживающие жилищное финансирование
Распространено мнение (и во многом обоснованное), что на начальном этапе
строительства получить кредит в банке нереально. Под объекты с 50%-ной готовностью
банковский кредит получить можно, а под новую стройку – нет. Допустим, что у
застройщика имеются, скажем, 30% собственных средств, что уже позволяет
рассчитывать на кредитование. Однако зачастую застройщики не имеют возможности
финансирования стартового этапа.
И все же основополагающим фактором для банков в выборе застройщика в
качестве клиента была и остается надежность строительных организаций. Не секрет, что
даже самая надежная строительная компания в начале реализации своего строительного
проекта не может гарантировать в силу всем понятных причин успешного завершения
своей работы.
Банки – члены Комитета АРБ по ипотечному кредитованию весной этого года
приняли участие в опросе, проведенном агентством «Эксперт РА» совместно с АИЖК
по вопросам кредитования жилищного строительства.
Авторы этого исследования отмечают следующие факторы, сдерживающие
кредитование (цитирую):
 Низкое качество потенциальных заемщиков, неопределенность относительно
обслуживания долга заемщиками в будущем
 Неопределенность относительно динамики спроса и цен на жилье и, как следствие,
невозможность оценить вероятность реализации проекта и его окупаемости, динамику
стоимости залога
 Частые
переносы
сроков
завершения
строительства,
необходимость
пролонгировать кредиты и создавать повышенные резервы
4






Непрозрачность балансов и отчетности строительных компаний, наличие
многочисленных неформальных расходов («откаты» и т. п.) предопределяют
сложности в оценке качества проектов и заемщиков
Как следствие — нежелание большинства строительных компаний работать по
прозрачным критериям (в частности, ФЗ № 214) и подвергаться повышенному
контролю со стороны банков (кредиторов)
Дополнительные расходы, связанные с требованиями местных администраций к
обеспечению застройщиками жилой инфраструктуры, которые ведут к
удорожанию стоимости проектов в ходе строительства и необходимости
дополнительного финансирования
Отсутствие у строительных компаний твердых и надежных залогов вследствие
непрозрачности схем выделения земель под строительство чревато риском утраты
залога в случае смены местной администрации
Невозможность установить достаточный контроль над движением денежных
средств по проекту в случае кредитования крупных компаний, реализующих
одновременно несколько проектов
Незаинтересованность строительных компаний в быстрой реализации проектов и
оптимизации своих издержек, низкая эффективность строительной отрасли в целом
Известны оценки экспертов о вероятности кризисных явлений на рынке новостроек
в ближайшие годы (условно говоря, после 2014 года, когда рынок получит достаточное
развитие). В настоящее время на развитии рынка сказываются сравнительно высокий
уровень процентных ставок по кредитам и недостаточная платежеспособность возможных
покупателей жилья.
Вместе с тем отмечается постепенный рост доступности ипотеки для клиентов на
первичном рынке с тенденцией сближения условий кредитования на первичном и
вторичном рынках жилья. Звучат прогнозы о снижении ставок в ближайшие 2–3 года—
до 11,5–12% в рублях на инвестиционный период.
ххх
Посткризисный характер взаимоотношений банков и застройщиков
Констатируется сокращение после кризиса числа банков, заинтересованных в
кредитовании жилищного строительства и ужесточение требований к заемщикам и
качеству проектов.
Среди уже наблюдаемых и прогнозируемых в ближайшем будущем изменений в
подходах банков к минимизации рисков жилищного строительства отмечаются:

Переход банков от модели кредитования под залог к проектному финансированию

Переход от залога строящегося жилья к залогу построенного и эксплуатируемого
недвижимого имущества (в том числе в рамках сдачи его в аренду)

Ужесточение контроля за ходом реализации строительного проекта и
обоснованностью затрат в том числе с привлечением либо созданием
специализированных (инжиниринговых) компаний (агентов)

Выделение в рамках организационной структуры банков специального
подразделения, ответственного за работу со строительными проектами (оценка,
контроль)

Приоритет в кредитовании отдается отдельным проектам, а не крупным
компаниям, имеющим множество проектов

Переход от оценки финансового положения строительной компании к оценке
рисков и перспектив реализации (окупаемости, маркетинговой привлекательности)
конкретного проекта

Повышение требований к доле участия застройщиков в проекте собственными
средствами
5

Большее внимание к источнику погашения кредита, т. е. более глубокий анализ
устойчивости спроса на жилье в конкретном жилом доме или комплексе

В качестве источника погашения все чаще рассматривается выручка от сдачи
недвижимости в аренду, а не выручка от продажи жилья

Повышение требований банков к внутренней системе планирования проектов со
стороны заемщика

Усиленный контроль качества подготовки проектной документации

Все больше банков отдает предпочтение строительным компаниям, работающим в
соответствии с ФЗ № 214
 Более пристальное внимание уделяется анализу взаимодействия заемщика с
контрагентами (требование банковских гарантий возврата авансовых платежей и т.
п.)
ххх
Прогнозируемая опасность торможения рынка и возможные пути его преодоления
Разумеется, жизнь не стоит на месте. И есть все основания полагать, что
сегодняшние объективно жесткие требования банков к застройщикам будут в
дальнейшем смягчаться. Скажем, предъявляемые банками требования к опыту работы
строительных фирм на рынке могут существенно сократиться, допустим, с трех до двух
лет.
Вместе с тем вполне оправданны кажущиеся чрезмерно завышенными
требования банков к своим клиентам - застройщикам по соблюдению ими финансовой
дисциплины и ответственности, определению и соблюдению доли их участия в
реализуемых проектах и качеству строительства в целом.
Эксперты рынка обращают внимание на возможный дефицит жилья в ближайшие
год-два вследствие фактической остановки строительства в кризисный период. И
это опасение нельзя игнорировать. Действительно, сейчас идет ввод в эксплуатацию
ранее, фактически до кризиса, начатых строительных объектов, а затем на рынке может
наступить «строительная пауза» как следствие кризиса. Отсюда и первопричина опасений
по поводу торможения рынка как строительного, так и ипотечного.
Заслуживает внимания и другой основополагающий вывод из проведенного опроса
банков. Речь идет о крепнущем убеждении банков в целесообразности «смены вех»: а
именно в акцентировании внимания на проектном финансировании в противовес
практике кредитования под залог. Не секрет, известные рынку риски могут быть сняты
именно в формате проектного финансирования. Скажем, риск недостроя или риск
затрудненной реализации построенного жилья в условиях спада спроса на квартиры.
С другой стороны, это затратное направление деятельности для банков, и это
обстоятельство нужно учитывать, говоря о желании и готовности банков
взаимодействовать с застройщиками.
Ведь фактор рентабельности в банковской
деятельности был и остается основополагающим.
Нельзя обойти вниманием и звучащие предложения найти золотую середину в
деловых контактах банков и строителей.
И здесь целесообразно внимательнее
присмотреться к перспективе возможного взаимодействия банков, их клиентовзастройщиков и государства. Эта идея (высказанная в ходе анализа результатов
опроса банков) не лишена оснований. Роль государственных структур как
потенциального соинвестора может заинтересовать банки, так как подразумевает для
них определенное снижение затрат по участию в строительных проектах.
Можно приветствовать и усилия АИЖК по привлечению к участию в программе
«Стимул» региональных властных структур, в частности, в размещении госзаказов
на жилищное строительство.
ххх
О перспективности ЗПИФов
6
Наряду с кредитованием приобретения готовых квартир на вторичном рынке жилья
и покупкой квартир в строящихся домах под залог прав требования на приобретаемую
квартиру современным инструментом привлечения инвестиций в различные сектора
экономики, в том числе и строительство, позволяющим снизить стоимость
финансирования являются Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы).
Паевые фонды появились на фондовом рынке РФ относительно недавно, но уже
зарекомендовали себя как перспективный инструмент привлечения инвестиций в
экономику страны и решения государственных задач.
ПИФы создавались как аналог инструментов коллективного инвестирования в США
и полностью соответствуют мировой практике использованию таких инструментов для
привлечения инвестиций. Достаточно сказать, что более половины коммерческой
недвижимости в США эксплуатируются через REITs - аналог российских ЗПИФов
недвижимости.
Кстати, именно через ипотечный ПИФ была осуществлена первая в России сделка
секьюритизации закладных и продажа их зарубежному инвестору.
Возрастает роль фондов недвижимости в финансировании строительства жилья
и реализации национального проекта «Доступное жилье». Инвесторами в этих фондах
выступают негосударственные пенсионные фонды, частные российские и зарубежные
инвесторы, различные международные фонды, банки.
Примером может служить строительство коттеджного поселка эконом-класса
«Воскресенское» в Калужской области (Европейский трастовый банк выступил одним
из инициаторов реализации этого проекта).
Конфигурация проекта выглядит следующим образом:
 Заказчик строительства и один из инвесторов - компания ООО
«Домстройрегион», осуществляющая основные строительные работы.
 ЗПИФ недвижимости «Доступное жилье» привлек средства рыночных
инвесторов для финансирования проекта.
 Администрация Калужской области строит дорогу к поселку за счет
собственных средств и средств Инвестиционного фонда РФ.
 Европейский трастовый банк продолжает участвовать в проекте в
качестве координатора и банка-кредитора проекта.
АИЖК включило проект в программу «Стимул», что позволяет понизить риски
инвесторов, застройщика и банка-кредитора проекта и облегчает привлечение внешнего
финансирования в данный проект.
ххх
В настоящее время банковское сообщество активно обсуждает вступающие в
силу 1 января 2012 года Указания Банка России №2612-У от 20.04.2011 года,
касающиеся деятельности ПИФов, в том числе ПИФов недвижимости и вносящие
изменения в Положение 283-П.
Документом устанавливается нижняя планка по созданию резервов под паи ПИФов,
находящихся на балансах банков в 21% от величины дебиторской задолженности на
балансе ПИФов (например, по договорам строительного подряда на ПИФе недвижимости)
НЕЗАВИСИМО от качества и реального риска по этой задолженности, а также
повышенный коэффициент риска 1.5 по вложениям во ВСЕ паевые фонды при расчете
коэффициента Н1.
Эти нормы ставят барьер между банками и паевыми фондами и могут
привести к отказу банков от этого финансового инструмента.
В этой связи хотелось бы обратить внимание на ряд ключевых моментов.
 Первое - об оценке риска по вложениям банка в ПИФы.
Вполне вероятен вариант, когда классификационные показатели, в
соответствии с действующей в Банке нормативной документацией, будут оценены
как «хорошие» и, следовательно, установление ограничения минимально возможного
7
процента резервирования нецелесообразно и может привести к необоснованному
начислению излишнего резерва.

Второе - По поводу формирования резерва по недвижимому имуществу
В соответствии с изменениями, вносимыми в Положение 283-П, по недвижимому
имуществу, правам требования по договорам долевого участия в строительстве,
полученным банком по договорам об отступном или по договорам о залоге, а также по
вложениям в паи паевых инвестиционных фондов, активы которых составляет
имущество, банки будут обязаны формировать резерв в зависимости от срока
нахождения имущества на балансе в размере от 10 до 75%.
Данный подход является экономически неоправданным, так как не
учитывает ни справедливую стоимость актива и его реальное обесценение, ни
состояние рынка, ни причины удержания актива на балансе (например, реализация
актива в настоящий момент принесет банку меньшую прибыль, чем реализация в
будущем).
Справедливость последнего утверждения наглядно подтверждает финансовоэкономический кризис, когда вследствие роста неплатежей банки получили по
отступному существенный объем активов, в том числе и недвижимого имущества,
стоимость которого на тот момент так же существенно снизилась (на 30-50% по
отношению к докризисному уровню).
Реализация данного имущества непосредственно после получения обусловила бы
фактическую фиксацию банками убытков и негативно сказалась бы на их финансовом
положении. В данной ситуации вполне оправданным выглядит удержание данного
актива до увеличения его справедливой стоимости.
Рациональным представляется подход, при котором наиболее надежной оценкой
стоимости актива является его справедливая стоимость, определяемая, в том
числе, рыночными ценами.
Создаваемый резерв – это отражение обесценения стоимости актива, изменение его
справедливой стоимости, в том числе и по сравнению со стоимостью приобретения.
Предлагаемые изменения косвенно ограничивают возможность инвестирования
кредитных организаций в паи инвестиционных фондов, активы которых составляет
недвижимое имущество, и как следствие этого, ограничивают возможность получения
дохода по данному виду ценных бумаг.

Кроме того, в Указаниях не учитывается доля участия кредитной
организации в фонде, а так же структура и качество вложений паевого
инвестиционного фонда, что является существенными показателями уровня риска
проводимых операций.
Следует отметить, что инвестиционная структура деятельности ПИФа
недвижимости изначально предполагает длительный производственный цикл
(например, приобретение земли, изменение ее кадастрового назначения, разделение на
участки, возведение на них жилой недвижимости (коттеджей), их реализация). Срок
реализации проекта данного уровня составляет 3-5 лет.
С учетом предлагаемых ставок резервирования участие банков в данных
проектах может существенно сократиться, что негативно скажется на эффективности
этого инструмента.

По поводу формирования (до момента реализации) резерва по
переданному банком на баланс дочерней организации имуществу (полученному по
отступному) с применением коэффициентов резервирования в зависимости от
длительности нахождения указанного имущества на балансе банка следует отметить,
что при передаче имущества оно списывается с баланса банка и, таким образом,
фактически отсутствует база резерва, которой (по действующей нормативной базе Банка
России) являются остатки на соответствующих лицевых счетах.
8
В таком случае имущество на балансе банка отсутствует и неясен
объект резервирования.
Подводя итог вышесказанному: запрет со стороны регулятора рынка целому
классу инвесторов участвовать в ПИФах будет иметь:
а) серьезные последствия для фондового рынка, рынка коллективных
инвестиций,
б) существенно ограничит инструментарий по созданию мирового финансового
центра в РФ
в) ухудшит финансирование, по крайней мере, строительной индустрии, а
также других отраслей экономики, в которых ПИФы играют сегодня заметное место.
ххх
Об Указании № 2613-У от 20.04.2011 года (зарегистрированном в Минюсте РФ
№ 20852 от 24.05.2011) об изменениях Инструкции Банка России № 110-И «Об
обязательных нормативах» как факторе сдерживания финансирования жилищного
строительства
Суммируя сказанное, можно отметить, что банки объективно готовы к более
углубленному взаимодействию со строительным сектором.
Инвестиционное направление банковского бизнеса сопряжено с определенной
долей риска. И здесь важно обратить внимание на идущую сейчас в банковском
сообществе дискуссию, конечный результат которой может существенно повлиять на
характер и возможности этого взаимодействия.
Речь идет об изменениях внесенных регулятором рынка – Банком России в
ключевом для банков нормативном документе Инструкции № 110-И «Об
обязательных нормативах».
По мнению банков, в целом принятие разработанных поправок приведет к
ограничению возможности размещения средств, к снижению кредитного портфеля,
прекращению деятельности отдельных организаций.
Введение повышенного коэффициента (1,5) для расчета норматива достаточности
капитала банков по активам, перечисленным в Проекте 110-И, является весьма
существенным ужесточением требований к достаточности капитала кредитных
организаций.
Повышение требований к достаточности капитала будет являться серьезным
фактором, сдерживающим рост кредитования в банковском секторе.
В первую очередь, рост кредитования будет сдерживаться в сегменте кредитования
малого бизнеса. По сути, покупка недвижимости малым бизнесом на сумму более 50
млн. руб. классифицируется регулятором как повышенный риск. Совершенно не понятна
природа граничного значения в 50 млн. руб.
 Введение кодов, устанавливающих повышенный коэффициент риска – 1,1 по
кредитным требованиям и требованиям по начисленным процентам по ссудам,
предоставленным заемщикам, не давшим согласие на предоставление информации в бюро
кредитных историй, по мнению банков, является необоснованным и некорректным так
как:
- в соответствии с ФЗ № 218 «О кредитных историях» для передачи кредитной
истории заемщика в бюро кредитных историй требуется добровольное согласие
заемщиков.
- оценка заемщиков производится в соответствии с Положением Банка России
№254-П, на основании которого выносится профессиональное суждение с отнесением
ссудной задолженности к соответствующей категории качества.
Для расчета Н1 будет применяться коэффициент 1,5 по следующим активам:

Кредитные требования и требования по получению процентов по
ссудам, предоставленным заемщикам (кроме ссуд с рейтингом долгосрочной
9
кредитоспособности по обязательствам в инвалюте и рублях, присвоенном
агентствами S&P или Fitch на уровне не ниже "В" либо Moody's - не ниже "В2"
или сопоставимым с российскими рейтинговыми агентствами) и направленных на:
- покупку недвижимости, включая землю (кроме случаев, когда кредит
предоставляется: юр. лицу на осуществление инвестиционного проекта в соответствии с
ФЗ № 39- и если эта цель предусмотрена в кредитном договоре;
- физическому лицу на приобретение жилья под залог жилья в сумме, не
превышающей 50 млн. рублей;
- малому или индивидуальному предпринимателю на покупку недвижимости
(включая землю) в сумме, не превышающей 100 млн. рублей.
НЕЗАВИСИМО ОТ КАТЕГОРИИ ИХ КАЧЕСТВА, финансового состояния
заемщика.
 Ограничения по переводу средств на счета клиентов в других кредитных
организаций или по предоставлению кредитов, направляемых, в том числе, на
приобретение недвижимого имущества, развитие жилищного строительства, серьезно
затрагивают интересы клиентов, необоснованно снижают их деловую активность и
увеличивают операционные расходы.

Кредитные требования и требования по получению процентов по
ссудам, предоставленным юридическим лицам - страховщикам, созданным для
осуществления страхования, перестрахования, взаимного страхования.

Кредитные требования и требования по получению процентов по
ипотечным ссудам величиной более 50 млн. рублей, предоставленным физическим
лицам при одновременном соблюдении двух условий:
- первоначальный взнос заемщика за недвижимость в залоге осуществляется за
счет собственных средств и составляет менее 20% от текущей (справедливой) стоимости
залога;
- соотношение величины основного долга по ссуде к текущей (справедливой)
стоимости предмета залога составляет на дату расчета норматив более 80% (кроме ссуд с
соотношением величины основного долга к текущей стоимости залога от 80 до 90% при
наличии:
1) договора страхования ответственности заемщика со страховой суммой не менее
10% от первоначальной стоимости залога и наличия у страховой компании рейтинга не
ниже ВВ присвоенного S&P, Fitch или Moody's;
Или
2) при передаче в перестрахование не менее 50% риска выплаты страхового
возмещения перестраховочной организации, владельцем которой (50%+1 акция) является
государство или хозяйственное общество, принадлежащее государству (50%+1 акция) или
если рейтинг перестраховочной компании не ниже ВВВ присвоенного S&P, Fitch или
Moody's.
Исключение не применяется при условии первоначального взноса менее 10% и
соотношении основного долга к стоимости залога свыше 90%.)
ххх
Говорю так подробно о возможных результатах применения вновь вводимых
документов с тем, чтобы привлечь внимание регулятора рынка к ключевым аспектам,
которые могут негативно повлиять на возможность банков к кредитованию, в том числе в
сфере жилищного строительства. Сейчас еще поздно обсудить, подготовить и внести на
рассмотрение регулятора предложения по коррективам отдельных положений
документов.
В этой связи хотелось бы рассчитывать на действенное участие и поддержку
позиции банковского сообщества со стороны их старых надежных партнеров –
Российской гильдии риэлторов.
10
Спасибо за внимание.
Скачать