Тема 5.Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка

Тема 5.Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка
Недвижимость
как
актив
инвестиционная деятельность.
для
инвестирования.
Инвестиции,
Особенности оценки недвижимости как
актива для инвестирования. Источники
финансирования
на
рынке
недвижимости.
Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка
Рынок
недвижимости
неразрывно
связан
с
инвестиционной
деятельностью. Инвестиции осуществляются и на первичном (новое
строительство), и на вторичном рынках недвижимости (перемещение прав
собственности на объекты).
Инвестиции – это накопленные инвестором сбережения, вкладываемые
в приобретение собственности, которая имеет потенциальную способность
приносить доход или какой-либо другой полезный эффект.
Инвестиционная деятельность – выполнение инвестором практических
действий
по
вложению
накопленных
сбережений
в
приобретение
собственности, которая имеет потенциальную способность приносить доход
или какой-либо другой полезный эффект.
Доходность инвестиций в недвижимость складывается из двух или трех
частей в зависимости от конкретных условий:
 прироста рыночной
стоимости недвижимости
во
времени
и
реализации при перепродаже;
 текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других
поступлений при использовании объекта;
 дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов (если
имеет место).
Кроме экономической доходности вложения в недвижимость дают и
положительный социальный эффект в виде улучшения условий жизни и быта
людей, увеличение количества собственников, стабилизации в обществе и др.
Инвестиции в недвижимость имеют следующие основные особенности:
 долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала;
 невысокая ликвидность;
 потребность в сравнительно большом размере начального капитала
для вхождения в рынок;
 необходимость доказательства прав на приобретенный объект путем
государственной регистрации сделок;
 потребность в профессиональном управлении недвижимостью и
значительных затратах по ее обслуживанию;
 относительно более высокая надежность и эффективность вложений,
обеспечиваемых самим объектом инвестирования;
 многообразие источников инвестирования (схема 1).
Собственные
финансовые ресурсы
– прибыль;
– амортизационные
отчисления;
– денежные накопления
и сбережения граждан и
юридических лиц;
– страховые;
– уставной фонд;
– резервный фонд
Источники
инвестора
средств
Привлеченные
инвестором средства
– продажа акций;
– паевые, долевые и
иные взносы граждан и
юридических лиц
Заемные
средства
– банковские
кредиты;
– бюджетные
кредиты;
– облигацио
н-ные займы;
– иные
Ассигнования
из госбюджета,
местных
и
внебюджетн
Схема 1 – Источники финансированияИностранные
инвестиций в недвижимость
инвестиции
Капитальные вложения в недвижимость – это инвестирование в
реальные активы: в освоение земельных участков, добычу полезных
ископаемых,
сооружений
разработку
различного
лесных
ресурсов,
назначения.
строительство
Они
зданий
осуществляются
и
в
предпринимательской деятельности – в виде прямых и портфельных
инвестиций.
Прямые инвестиции означают вложения капитала непосредственно в
строящиеся, реконструируемые
и
расширяемые
предприятия,
здания,
сооружения, водные и другие объекты.
Портфельные инвестиции – это приобретение акций, облигаций, долей,
паев предприятий у других участников инвестиционного процесса, т.е.
вложения не в саму недвижимость, а в выпущенные под ее обеспечение
бумаги.
Выделяют три основных направления инвестирования в недвижимость:
жилье, земельные участки и недвижимость, приносящая доход.
При вложении в земельные участки высока зависимость от внешних
факторов: решений местных властей, экологии, экономических факторов,
изменений в земельном законодательстве.
Инвестиции в жилье наряду с возможностью использования помещений
для проживания обеспечивают прирост средств за счет роста цен на него.
Инвестирование
наиболее
в
прибыльным.
недвижимость,
приносящую
Привлекательность
доход,
приобретения
является
доходной
недвижимости заключается в отдаче от инвестиций после погашения
операционных расходов.
На инвестиционную деятельность оказывают влияние существующие
особенности российского рынка недвижимости (табл. 3).
Таблица 3 – Влияние основных особенностей российского рынка
недвижимости на инвестиционную деятельность
особенности
Различия
факторы
Неодинаковые природные,
рынков
экономические
недвижимости
результат
по позиции
регионам
условия
местных
Различия
в
и инвестиционной
органов привлекательности, активности
власти различных регионов
рынков
и
уровне
аналогичные
цен
объекты
на
в
различных регионах
Несоответствие
Падение уровня реальных
населения,
Ограниченность
стоимости
доходов
слабое инвестиционных
недвижимости
развитие механизма ипотечного низкая
финансовым
кредитования
большей
ликвидность
недвижимости
возможностям
других
части
ресурсов,
относительно
товаров,
снижение
объемов нового строительства,
населения
слабое
развитие
рынка
недвижимости в целом
Недостаточная
Сокрытие фактических цен
информированность
продаж,
слабое
участников
информационной структуры
Дополнительные затраты
развитие на сбор и проверку данных при
анализе
эффективности
инвестиционных
поступление
проектов,
налоговых
платежей в полном объеме
Неравномерное
развитие
Рынок земли практически
сегментов законодательстве для различных не развит
рынка
типов недвижимости
Невозможность
точных
Различия в ликвидности и
Экономическая
прогнозов политическая нестабильность
тенденций развития
и
Затруднена
оценка
объектов на основе доходов,
снижена
активность
инвестиционная
Несоответствие
Строительство
Необходимость
текущего
большинства объектов в период оценке
использования
директивного
основной
земли
и
недвижимости
(нерыночного) анализе
части управления
при
и
инвестиционных
проектов основываться не на
строений
текущем, а возможно наиболее
наиболее
эффективном
варианте
эффективному
использования объектов
Риск вложений в недвижимость очень высок из-за ее низкой
ликвидности, длительности срока окупаемости вложенных средств и
пробелов
в
законодательстве.
несоответствие
высокой
Наблюдаемое
стоимости
в
большинстве
недвижимости
случаев
финансовым
возможностям покупателей, недостаток долгосрочных инвестиционных
ресурсов для привлечения в сферу недвижимости – один из основных
факторов, сдерживающих развитие рынка недвижимости.
Методы инвестирования на рынке недвижимости могут быть прямыми
и косвенными:
 прямые – приобретение недвижимости на торгах в соответствии с
частным договором, с обратной арендой;
 косвенные – покупка ценных бумаг компаний, специализирующихся
на инвестициях в недвижимость, и инвестиции в закладные,
обеспеченные недвижимостью.
Вложения в недвижимость, как и вложения в корпоративные ценные
бумаги, долгосрочны. Поэтому существует много общего между этими
вложениями.
Рассматривая зарубежный опыт, следует отметить, что в США
инвестиции в недвижимость занимают второе место после корпоративных
ценных бумаг, то есть рынок недвижимости привлекателен для инвесторов.
Однако в России популярность этого рынка не так высока, хотя
соответствующие тенденции к этому есть.
Для рынка недвижимости характерны следующие инструменты
инвестирования: собственный свободный капитал, заемный капитал, ипотека,
опционы, закладные, смешанные долговые обязательства, преимущественные
договоры об аренде земли и др.
В качестве инвесторов выступают физические и юридические лица,
которые приобретают недвижимость и поддерживают ее в функционально
пригодном состоянии. Именно они решают, в какой проект, когда и сколько
инвестировать.
Инвесторов можно разделить на два типа:
 активные (финансируют и занимаются строительством, развитием
или управлением объекта);
 пассивные (только финансируют проект, не принимая в нем
дальнейшего участия).
В настоящее время на рынке недвижимости получил развитие
девелопмент – особый вид профессиональной деятельности по управлению
инвестиционным проектом в сфере недвижимости, одна из задач которой
заключается в снижении рисков, связанных с развитием недвижимости.
Девелопер – организатор, деятельность которого можно разбить на три этапа.
На первом анализируются возможности реализации проекта. При этом
учитываются
состояние
потребительских
и
тенденции
предпочтений,
изменения
законодательства,
финансово-экономических
условий,
перспективы развития региона. На втором разрабатывается план реализации
проекта: определяется
земельного участка,
площадь требуемого для реализации проекта
выбирается местоположение с соответствующим
окружением, коммуникациями, выполняется оценка эффективности проекта.
Затем определяются источники финансовых ресурсов, получается разрешение
на строительство и т.п. Третий этап – реализация инвестиционного проекта:
привлечение финансовых ресурсов, проектно-строительных организаций,
контроль хода строительства, аренда или продажа объекта полностью или по
частям.
Основные проблемы участников инвестиционного процесса: низкая
покупательная способность, трудности у строительных организаций с
выплатой налогов и погашением высоких ставок по кредиту, кредитные
организации предпочитают краткосрочное кредитование.
Выбор инвестора зависит от соответствующего соотношения между
ожидаемой выгодой и затратами на приобретение объекта. Подобный прогноз
может быть существенно искажен в условиях нестабильной экономической
ситуации в России, которая усугубляется невозможностью быстрого
получения выгоды, что связано со специфическими характеристиками
недвижимости.
К положительным характеристикам инвестирования в недвижимость
относится то, что в момент приобретения недвижимости инвестор получает
пакет прав, в то время как другие объекты инвестирования не влекут за собой
право собственности. Кроме того, в условиях быстрого обесценивания
денежных средств, при недостаточной надежности их сохранности в
кредитном учреждении, частом несоответствии банковской ставки уровню
инфляции и ограниченности более доходных направлений инвестирования
вложения в недвижимость позволяют в достаточной степени сохранить
средства от инфляции. Однако особенность инвестирования в недвижимость
заключается в невозможности быстрого получения выгоды. Наряду с этим
инвестиции
в
недвижимость
характеризуются
большей
степенью
сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором по
сравнению, например, с инвестициями в акции.
На источник и величину инвестиций в недвижимость оказывают
влияние: ожидаемый доход на инвестиции; ставка банковского процента;
налоговая политика в целом и в инвестиционной деятельности в частности;
темпы инфляции; степень риска инвестиций в недвижимость.
Недвижимость как объект для инвестирования имеет ряд особенностей в
отличие от финансовых активов- акций и облигаций:
- нетрадиционные денежные потоки;
-разная направленность движения стоимости составных частей
недвижимости;
- паушальность недвижимости;
- неоднородность недвижимости;
-гибкие условия финансирования недвижимости;
-различное сочетание юридических прав и интересов при операциях с
недвижимостью;
-особые налоговые соображения;
-риск и неопределенность инвестиций в недвижимость .