Правовые последствия незаконного строительства
advertisement
Правовые последствия незаконного строительства Ответственность за нарушение законодательства в сфере строительства. Узаконивание уже построенного дома. Процессы проектирования, строительства и юридического оформления готового объекта довольно сложны. Поэтому иногда может возникнуть соблазн упростить их, не выполнив те или иные требования закона. Решение целесообразно принимать, зная о возможных последствиях. Нарушителями строительного законодательства могут быть все участники строительства: заказчик, проектанты, строители, должностные лица, которые участвуют в строительном процессе, согласовывая документацию и выдавая разрешения. Для каждого из них закон предусматривает свою меру ответственности. Часто за одно и то же правонарушение отвечают как заказчик, так и проектировщик и строитель, но мера их ответственности разная. Рассмотрим наиболее распространенные правонарушения в сфере строительства, которые могут допустить частные лица (застройщики), и последствия таких нарушений. Самострой Жилой дом считается самовольным строительством (п. 1 ст. 376 ГКУ), если он строится: • на земельном участке, который не был выделен для этой цели; • без надлежащего разрешения; • без должным образом утвержденного проекта; • с существенными нарушениями строительных норм и правил. Застройщику достаточно нарушить хотя бы одно из указанных положений, чтобы его строительство считалось самовольным Ответственность за самовольное строительство Административная ответственность граждан за самовольное строительство установлена ст. 97 Кодек­са Украины об административных правонарушениях (КоАП) в виде штрафа в размере 5-10 необлагаемых налогом минимумов доходов граждан. Справка: необлагаемый минимум доходов граждан (НМДГ) составляет 17 грн. Кто налагает штрафы? Привлекать граждан к ответственности за правонарушения в сфере строительства имеют право инспекции государственного архитектурно-строительного контроля (ст. 244-6 КоАП). 1/8 Правовые последствия незаконного строительства Самострой и права. Со­гласно п. 2. ст. 376 ГКУ лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает права собственности на него. То есть на объект, построенный без разрешения, не может быть получено Свидетельство о праве собственности. Нарушение строительных норм . Самовольным считается строительство, которое проводится с существенным нарушением строительных норм и правил. А несущественные нарушения при строительстве законом прощаются? Нет. Просто ответственность за несущественные нарушения установлена другой статьей КоАП -ч. 1 ст. 96, которая дает право налагать на граждан административные взыскания в виде штрафов от 1 до 10 НМДГ в случае несоблюдения гражданами государственных стандартов, норм и правил во время проектирования, размещения, строительства зданий и сооружений. Ч. 3 ст. 96 КоАП устанавливает ответственность граждан в виде штрафа аналогичного размера за: • проектирование объектов и сооружений с нарушением утвержденной в установленном порядке градостроительной документации; • выполнение строительных работ без разрешения или утвержденного проекта, или с отклонениями от него. Может возникнуть вопрос: почему нужно отвечать за нарушения при проектировании и строительстве, если за это должны отвечать специалисты? Проектанты и строители также несут ответственность, причем материально гораздо более существенную, чем заказчик. Она установлена другими законодательными актами. Но с точки зрения закона заказчик также всегда ответственен за нарушение строительных требований. Ведь именно на него возлагаются обязанность согласования или обеспечения согласования проектной документации, организация технического и авторского надзора за строительством. При надлежащем выполнении заказчиком всех этих обязанностей допустить нарушения при проектировании и строительстве практически невозможно. Уголовная ответственность Законодательство Украины предусматривает случаи, когда застройщик несет уголовную ответственность за самовольное строительство объекта (ст. 197-1 Уго­ловного кодекса Украины). Это случай, когда (ч. 3 ст. 197-1 УК): • застройщик осуществляет самовольное строительство на самовольно занятом земельном участке, • при этом законному владельцу или собственнику такого земельного участка нанесен значительный ущерб. 2/8 Правовые последствия незаконного строительства Подчеркнем, что основания для уголовной ответственности возникают только в том случае, если в наличии имеются оба вышеуказанные основания: факт самовольного строительстве и нанесение значительного ущерба законному владельцу или собственнику. Санкция, установленная ч. 3 ст. 197-1 УК, предусматривает наложение штрафа в размере 300-500 НМДГ или арест на срок до 6 месяцев, или ограничение свободы на срок до 3 лет - в зависимости от обстоятельств дела. Самовольно не занимать! Для того чтобы знать, в каких конкретных случаях возможна уголовная ответственность, нужно объяснить понятия «самовольное занятие земельного участка» и «значительный ущерб собственнику и владельцу». В отношении самовольного занятия земельного участка может возникнуть много вопросов. Например, если участок приобретен по договору купли-продажи два года назад, а государственный акт до сих пор не оформлен (что является типичной ситуацией, связанной не с нерадивостью хозяев земельного участка, а с плохой работой государственных структур!), то является ли использование участка под строительство его самовольным захватом или нет? То же самое касается случая, когда решение о выделении участка под строительство было принято «за царя Панька», когда никаких государственных актов не существовало. В годы независимости собственник земельного участка не менялся, и в оформлении госакта особой потребности не было. Если использование участка без государственного акта (а с мая 2009 г. - без зарегистрированного договора) считается самозахватом, то добрая половина честных граждан сразу попадают в «уголовники». К счастью, мы можем успокоить читателей: вводя уголовную ответственность за самовольное занятие земель, законодатель имел целью оградить земли от грубого и откровенного захвата, производимого без каких-либо юридических оснований. Занятие же земельного участка при наличии соответствующего решения органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о передаче его в собственность или в пользование (аренду), или при наличии заключенной сделки самовольным не считается (ч. 16 ст. 1 Закона Украины «О государственном контроле над использованием и охраной земель»). Таким образом, если у застройщика есть документ, подтверждающий право собственности или пользования земельным участком (пусть даже не правоустанавливающий, но являющийся основанием для оформления правоустанавливающего документа), использование участка не является самовольным с точки зрения уголовного права. С другой стороны, строить по закону на таком участке не получится, поскольку каждый шаг на пути законного строительства сопровождается предоставлением копии правоустанавливающего документа на землю. Поэтому все, что будет построено на участке до получения правоустанавливающего документа на землю, - это самострой, за который за­стройщик несет административную ответственность в порядке и размерах, указанных в этой статье выше. 3/8 Правовые последствия незаконного строительства В плоть до сноса! Гражданская (имущественная) ответственность за самострой (п. 7 ст. 376 ГКУ). В случае существенного отклонения от проекта, существенного нарушения строительных норм и правил или если это противоречит интересам государства или нарушает права третьих лиц, инспекции архитектурно-строительного контроля обращаются в суд с требованием обязать застройщика выполнить соответствующую перестройку. Если же это технически невозможно или застройщик отказывается от выполнения такой перестройки, его дом по решению суда подлежит сносу, а земельный участок приведению в первоначальное состояние за счет застройщика. Почему строят без разрешений? С сожалением приходится констатировать, что в Украине самострой в той или иной форме является едва ли не более распространенным явлением, чем законное строительство. И дело не в каких-то патологических криминальных склонностях украинцев. Причиной является крайне плохая работа органов, занимающихся оформлением правоустанавливающих документов на землю, а также длительная, сложная и запутанная процедура согласования и выдачи документов и разрешений, необходимых для строительства. Зачастую в связи с этим с момента покупки земельного участка (заключения сделки) до оформления указанных документов и разрешений может пройти не один год. И если человек покупал землю для того, чтобы построить дом и жить в нем (особенно если он продал для этого собственную городскую квартиру), ему придется сделать выбор: строить законно или незаконно. Можно бесконечно долго ждать и получить дом по прошествии нескольких лет или решиться начать строительство с нарушением установленных правил, поселиться в доме, а затем (или параллельно), уже живя в нем, заниматься оформлением необходимых бумаг. Многие застройщики выбирают последний вариант. Спрос рождает предложение: необходимость узаконить самострой вывела на рынок множество юридических фирм, предлагающих соответствующие услуги. Узаконить самострой Процедура узаконивания самостроя различна в зависимости от того, какое нарушение законной процедуры было допущено застройщиком. С точки зрения правоприменения существующие возможности узаконивания самостроя можно разделить на 2 группы. 1. Правовые возможности. Они предусматривают узаконивание самостроя на предусмотренных законом основаниях и в установленном законом порядке. Как будет показано ниже, «законная» процедура узаконивания самостроя является едва ли не более сложной и уж точно более дорогой, чем официальное оформление документов. 4/8 Правовые последствия незаконного строительства Единственный выигрыш, который она дает, все время узаконивания застройщик уже живет в собственном доме. Процедуру «законного узаконивания» застройщик может пройти самостоятельно, а может обратиться к юристу, который оказывает такие услуги. 2. «Условно-правовые» или «договорные» возможности. Как говорил небезызвестный персонаж романа И. Ильфа и Е. Петрова «Двенадцать стульев» монтер Мечников, согласие есть продукт при полном непротивлении сторон. Подобный «продукт» предлагается и на рынке услуг узаконивания самостроя. Этот вариант предполагает значительное упрощение процедуры получения и регистрации правоустанавливающих документов. Поэтому он используется гораздо чаще. Цена второго варианта существенно меняется в зависимости от региона и текущей правовой ситуации: она может быть как выше законной процедуры (для Киева, например), так и существенно ниже (для областей), или практически бесплатной (для небольших сел). Суть второго варианта узаконивания состоит в том, что все участники процесса (застройщики, органы исполнительной власти и местного самоуправления БТИ, суд) должны быть во­влечены в определенную договоренность относительно того, какие нормы закона применять, а на какие - закрыть глаза. Важной особенностью такого способа узаконивания является договоренность о том, что никто из участников процесса не должен оспаривать принятых в процессе узаконивания решений, в том числе судебных. Принимая решение обратиться к «условно-правовому» или «договорному» варианту, застройщик должен помнить, что самостоятельно осуществить его он не сможет. Ему в обязательном порядке необходимо будет обратиться к специалисту (чаще всего такими специалистами выступают юристы) Именно специалисты (юристы) являются стержнем процедуры: они создают структуру процесса, связывая воедино, организуя и обеспечивая согласованные действия всех его участников. С точки зрения процессуальных форм узаконивание самостроя может осуществляться как во внесудебной так и в судебной форме. Далее способы узаконивания самостроя будут рассматриваться в разрезе вышеуказанных классификаций. Сразу оговоримся, что мы не рассматриваем случаи, попадающие в зону уголовной ответственности Когда на участке строить нельзя... Это нарушение может быть трех видов. Вариант 1 . Застройщик приобрел участок, на котором можно строить дом, но начал строительство, не дожидаясь получения правоустанавливающего документа. Вариант 2. Строительство осуществил владелец участка, но целевое назначение последнего не предусмат­ривает строительства. Например, застройщик купил землю с целевым назначением «для ведения личного подсобного хозяйства» (ЛПХ или на украинском языке ОСГ - особистого селянського господарства). Не дожидаясь оформления изменения целевого назначения земли, он решил построить дом, рассчитывая изменить 5/8 Правовые последствия незаконного строительства целевое назначение позже. Вариант 3. Человек построил дом на чужом участке. Совсем не обязательно речь идет о захвате земли. Например, участок был выделен матери, а сын, ранее проживавший с родителями, женился и построил рядом с родительским домом дом для своей семьи. Формально этот дом построен на чужом земельном участке, хотя, как правило, и с устного согласия собственника. Это нарушение исправляется во внесудебном порядке. Застройщик проходит процедуру предоставления земельного участка под уже построенный дом и оформляет правоустанавливающие документы. Следует помнить, что во всех вышеуказанных случаях предоставление участка - обязательное условие узаконивания самостроя. Без прав на землю узаконить самострой, как в правовом, так и в договорном порядке, невозможно. Внимание! Если дом построен на чужой земле, процедура предоставления участка под уже постро­енный дом осложняется. Необходимо получить согласие собственника земли. Если согласия нет, застройщик теряет возможность узаконить самострой. И наконец, во всех случаях необходимым условием узаконивания самостроя, возведенного на земельном участке, не отведенном для этих целей, является отсутствие нарушений прав третьих лиц. Например, при строительстве дома вблизи границы соседнего участка могут быть не соблюдены противопожарные расстояния между строениями (в том числе расположенными на соседних участках), минимальные расстояния до соседних строений, нормы инсоляции. Внимание! Закон устанавливает очень суровые санкции за нарушения при строительстве прав третьих лиц: безоговорочный снос (п. 4 ст. 376 ГКУ). Совершенно ясно, что в случае строительства на участке, не отведенном для этого, у застройщика на протяжении всего времени строительства не было надлежащих документов на землю. Следовательно, у него не было и не могло быть надлежащим образом утвержденного проекта, необходимых разрешений на строительство документы на землю являются необходимым условием во всех процедурах согласования проектной документации и получения разрешительных документов. В связи с этим такое нарушение, как строительство дома на участке, не отведенном для этих целей, не может быть одиночным. Оно всегда «ходит в паре» с другим нарушением: строительством без надлежащего разрешения или надлежащим образом утвержденного проекта. Узаконивание строительства, выполненного с такими нарушениями, может осуществляться как во внесудебном, так и в судебном порядке. 6/8 Правовые последствия незаконного строительства В судебном порядке Узаконить самострой в судебном порядке возможно только после завершения оформления документов на земельный участок, на котором построен объект. В судебном порядке самострой узаконивается путем подачи иска в суд о признании им права собственности истца на вновь построенное имущество. Ответчиком в таком судебном процессе обычно указывается местная государственная администрация или орган исполнительной власти местного совета. Часто в качестве третьего лица или соответчика привлекают БТИ, поскольку этому органу придется регистрировать самострой на основании решения суда. Условность правомочий Решение суда о признании права собственности на объект недвижимости является одним из правоустанавливающих документов, на основании которых БТИ производит его регистрацию. Это предусмотрено п.10 Приложения 1 ко «Временному положению о порядке регистрации права собственности на недвижимое имущество» (далее Временное положение). А потому счастливый застройщик, получив решение суда, идет в БТИ, где заказывает изготовление технической документации. Затем БТИ регистрирует объект на основании решения суда, после чего самовольно построенный дом становится полноценным объектом недвижимости, а застройщик - его законным собственником. На первый взгляд, все гениально просто: ни проектов, ни согласований, ни ввода в эксплуатацию. Но это лишь на первый взгляд.. Вышеописанный процесс является условно-правовым или договорным, поскольку предполагает игнорирование некоторых норм действующего законодательства. Так, суд, если он не участвует в «договоре», может вдруг обнаружить, что кроме положений закона, на которые ссылается истец, есть, например, п. 1.6 того же Временного положения, согласно которому регистрации подлежат только принятые в эксплуатацию в установленном порядке объекты. Применив вышеуказанное положение законодательства, суд должен был бы сказать истцу. да, я признаю твое право собственности, только введи объект в эксплуатацию. Но при такой постановке вопроса весь процесс теряет смысл: если вводить объект в эксплуатацию, то зачем решение суда? Неприменение требования обязательного ввода в эксплуатацию как условия регистрации права собственности создает правовые основания для его оспаривания либо БТИ, либо исполнительным органом местного совета. И, как показывает судебная практика, если дело пойдет в апелляцию и далее в Верховный Суд, решение вполне может быть отменено. Чтобы никто не стал оспаривать судебное решение, и БТИ, и исполнительный орган местного совета должны быть сторонами «договора» и исполнить решение суда беспрекословно. Сказанное еще раз подтверждает данный ранее совет - обращаться к специализированным организациям, которые работают по подобным схемам и могут дать консультацию относительно стоимости процесса. Как уже говорилось выше, цены на судебную легализацию самостроя могут быть очень разными в зависимос­ти от региона и величины населенного пункта. Правда, на одном из юридических форумов я нашла рассказ коллеги-юриста из Запорожской области о том, как легализуют самострои у них. Он заверял, что суды узаконивают незаконное строительство совершенно бесплатно, и это распространенная практика. В связи со сказанным дадим застройщику, который решил прибегнуть к помощи 7/8 Правовые последствия незаконного строительства специализированной организации, совет: требуйте от такой организации гарантий, что по решению суда БТИ зарегистрирует объект, не требуя ввода его в эксплуатацию. Если специалисты-легализаторы ограничат свои обязательства лишь получением решения суда (без регистрации в БТИ), застройщик может оказаться в ситуации, когда, получив решение суда и заплатив за него, он по требованию БТИ вынужден будет вводить построенный дом в эксплуатацию. То есть ему придется проходить полную строительную процедуру (что он мог бы сделать и без решения суда). Текст Людмила Ковальчук «murator» №11 2009 8/8
