Кто посчитает площадь дома? - Федеральная кадастровая палата

Кто посчитает площадь дома?
В настоящее время в Брянской области готовится переход к
налогообложению объектов капитального строительства, исходя из их
кадастровой стоимости. Как известно, кадастровая стоимость зависит от
площади жилого помещения. В связи с этим, собственники жилых
помещений все чаще желают уточнить сведения о площади принадлежащих
им помещений и внести изменения в государственный кадастр
недвижимости. Зачастую, изменения площади не связаны с проведением
перепланировок, капитального либо текущего ремонта, а сводятся к
уточнению размеров помещений, поскольку достаточно часто встречаются
случаи неверного исчисления площади в результате допущенных ранее
ошибок.
Каким же образом определяется площадь жилого помещения?
На сегодняшний день, согласно части 10 статьи 41 Федерального закона
от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее
Закон о кадастре) требования к определению площади зданий и помещений
устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере
кадастровых отношений. Таким органом является Министерство
экономического развития Российской Федерации.
30 сентября 2011 г. приказом № 531 Минэкономразвития России
утвердило Требования к определению площади здания, помещения (далее –
Требования к определению площади).
Согласно Требований к определению площади, общая площадь жилого
помещения (жилого дома) состоит из суммы площади всех частей такого
помещения (жилого дома), включая площадь помещений вспомогательного
использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и
иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за
исключением балконов, лоджий, веранд и террас. К площади помещений
вспомогательного использования относятся площади кухонь, коридоров,
ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая
внутриквартирной лестницей.
Следует отметить, что вышеуказанный подход к подсчету общей
площади жилых помещений, соответствует правилу, установленному в ч. 5
ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которому
«общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей
такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного
использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и
иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за
исключением балконов, лоджий, веранд и террас».
По мнению департамента недвижимости Минэкономразвития России
(далее - Департамент) к помещениям вспомогательного использования также
следует относить расположенные на цокольном и подвальном этажах
котельные, мастерские и иные помещения, а также иные помещения,
предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, к
которым, можно отнести оранжереи, бассейны, гладильные, зимние сады.
При этом, по мнению Департамента площади гаража и тамбура не
следует включать в общую площадь жилого помещения.
При определении общей площади дома, необходимо также ответить на
вопрос: является ли пристройка верандой либо является помещением
вспомогательного использования и соответственно подлежит включению в
общую площадь жилого дома?
Верандой признается застекленное неотапливаемое помещение,
пристроенное к зданию или встроенное в него. Однозначно это определить,
возможно только в результате натурного обследования жилого помещения.
Таким образом, является ли часть дома верандой или нет, определяет под
свою ответственность кадастровый инженер.
Таким образом, критерием включения или невключения в общую
площадь жилого дома тех или иных помещений, является не признак их
отапливаемости или неотапливаемости, которым до вступления в силу
действующего Закона о кадастре руководствовались организации
технической инвентаризации, а вид и цель использования того или иного
помещения в данном жилом доме.
Не смотря на нормы действующего законодательства, достаточно часто
в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Брянской области, который
осуществляет кадастровый учет объектов недвижимости, находящихся на
территории Брянской области, поступают заявления от владельцев жилых
домов об учете изменений сведений об общей площади жилого дома, вместе
с которыми представлены технические планы, изготовленные кадастровыми
инженерами, в которых общая площадь здания определена не в соответствии
с нормами действующего законодательства (н-р, из общей площади жилого
дома, пытаются исключить площади помещений вспомогательного
использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и
иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении). Понятно, что
таким способом владельцы жилых помещений пытаются в итоге уменьшить
кадастровую стоимость данного дома.
Но следует помнить, что исключить из общей площади жилого
помещения какие-либо площади (не осуществляя при этом работ по
переустройству данного дома), возможно в том случае, если ранее в эту
площадь были ошибочно включены площади балкона, лоджии, веранды или
террасы, либо площади помещений, не предназначенных для удовлетворения
гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом
помещении, например, площадь гаража.
В заключении, следует отметить, что кадастровый инженер при
подготовке технического плана жилого помещения должен самостоятельно
осуществлять необходимые измерения для определения площади помещения,
при этом руководствуясь Требованиями к определению площади. В случае
если в ходе кадастровых работ кадастровым инженером выявлено
несоответствие площади помещения или здания, указанной в документах, на
основании которых готовится технический план, данная информация
отражается в специальном разделе технического плана, именуемом
«Заключение кадастрового инженера». В нем же приводятся предложения
кадастрового инженера по устранению выявленных ошибок, в том числе
результаты необходимых измерений и расчетов.
Инженер 1 категории отдела
кадастрового учета № 2 филиала
ФГБУ «ФКП Росреестра» по
Брянской области
Максим Фондиков