Метод определения стоимости строительства зданий и

Метод определения
стоимости
строительства зданий
и сооружений на основе
объектов-аналогов
Оценка стоимости на основе объектов-аналогов
Алгоритм выбора объектов-аналогов включает
в себя следующие основные этапы:
„
„
„
„
„
Выбор по функциональному назначению.
Выбор по отношению к расположению
относительно земной поверхности.
Выбор с учетом этажности (в соответствующем
диапазоне).
Выбор с учетом объемно-конструктивного
устройства здания.
Выбор с учетом несущего каркаса (остова)
здания.
„
Проводится корректировка общей стоимости
объекта-аналога по стоимости их отдельных
конструктивных элементов, которые могут
либо отсутствовать, либо присутствовать в
объектах-аналогах по отношению к объекту
оценки (т.е. определяется восстановительная
стоимость). Каждый раз корректировка
проводится от объекта-аналога до объекта
оценки, т.е. корректируется всегда выбранный
объект-аналог (объект сравнения).
Корректировка по стоимости их отдельных
конструктивных элементов осуществляется с
использованием удельных весов стоимости
этих конструктивных элементов в общей
стоимости строительства объекта-аналога.
Расчетные коэффициенты
корректировки объекта-аналога
до объекта строительства
Коэффициенты
объемнопланировочных и
конструктивных
решений здания
„
Стоимостные
показатели
конструктивных
элементов здания
(корректируются)
„
Архитектурно-планировочные и объемно-планировочные
коэффициенты, определяют условия сопоставимости объектов-аналогов
и оцениваемого объекта по высоте помещений, конфигурации зданий, по
насыщенности здания строительными конструкциями и др.
Ценообразующие факторы и их коэффициенты
Коэффициент
К1
характеризует экономичность объемно-планировочного решения.
Вычисляют как отношение строительного объема здания к полезной площади
здания.
Чем ниже значение этого показателя, тем экономичнее объемнопланировочное решение здания.
Коэффициент
К2
характеризует приведенную высоту здания (учет высоты этажа здания).
Отношение строительного объема здания к площади застройки здания.
Коэффициент
К3
характеризует целесообразность планировки.
Определяют отношением рабочей площади к полезной.
Чем выше значение, тем экономичнее планировка.
Коэффициент
К4
характеризует насыщение плана здания строительными конструкциями.
Определяют отношением конструктивной площади к площади застройки.
Чем ниже этот показатель, тем экономичнее решение.
Коэффициент
К5
характеризует экономичность формы здания (коэффициент конфигурации
здания).
Определяется отношением площади наружных стен и вертикальных ограждений
фонарей к полезной площади.
Позволяет определить преимущества или недостатки проектных вариантов в
сравнении с объектами-аналогами по примерному расходу строительных
материалов и, следовательно, стоимости строительства на ограждающие
конструкции, перекрытия и покрытия.
Чем ниже значение, тем экономичнее форма здания
Коэффициент К6
Отношение строительного объема к рабочей площади позволяет
вычислить и сравнить насыщенность здания строительными
конструкциями (например, здания, в состав которого входят
высокие и большепролетные зрительские или спортивные
залы и обычные кружковые, деловые и т.п. помещения).
Коэффициент К7
Отражает стоимость единицы
строительного объема здания.
Коэффициент К8
характеризует расход основных материалов на единицу рабочей
площади или строительного объема здания (металла и
цемента в кг, бетона и железобетона в м3, леса в м3 в
переводе на круглый лес и других материалов)
Коэффициент К9
отражает экономичность конструктивного решения здания.
Определяется отношением веса здания к единице рабочей
площади или строительного объема
Коэффициент К10
характеризует трудоемкость, приходящуюся
площади или строительного объема здания
Коэффициент К11
отражает сборность здания.
Определяется отношением стоимости сборных конструкций и их
монтажа к общей стоимости здания
и другие
рабочей
площади
на
или
единицу
Коэффициент приведения объектааналога к объекту строительства
и их сопоставимому виду
Кпроект
Кпр =
Коа
Кпр - коэффициент приведения объектааналога и объекта строительства к сопоставимым
условиям;
Кпроект - показатель (объемнопланировочный) по проектируемому объекту;
Коа - показатель (объемно-планировочный) по
объекту-аналогу (объекту сравнения).
Корректировка стоимостных показателей
проводится поэлементно, отдельно по
каждому из факторов с возможностью
дальнейшего использования результатов
этой корректировки в зависимости от
наличия тех или иных отличий в
объекте-аналоге и объекте оценки путем
суммирования результатов
корректировки на отличия
присутствующих характеристик.
пример, в ценах по состоянию на 01.01.2000 г.
руб.
Сi
Руб. на 1
мЗ
строитель
ного
объема
здания
349 935
53.7
10.7
1,24%
Фундаменты и стены подземной части
1 862 559
285.6
57.1
6,60%
Общестроительные работы подземной
части
685 760
105.1
21.0
2,43%
Стены наружные кирпичные
5 872 706
900.4
180.0
20,81%
Стены внутренние кирпичные
4 055 300
621.8
124.3
14,37%
Перекрытия железобетонные
3 668 677
562.5
112.5
13,00%
Кровля
1 058 272
162.3
32.4
3,75%
Перегородки
426 131
65.3
13.1
1,51%
Лестницы и площадки
200 366
30.7
6.1
0,71%
Полы
414 843
63.6
12.7
1,47%
Окна
914 347
140.2
28.0
3,24%
Двери
155 213
23.8
4.8
0,55%
1 585 997
243.2
48.6
5,62%
Всего,
Конструкции и виды работ
Земляные работы
Витражи
ВСi
Руб. на 1
м2 общей
площади,
Удельный вес
стоимости
конструкций в
общей
стоимости
здания, %
Внутренняя отделка
1 131 646
173.5
34.7
4,01%
115 704
17.7
3.5
0,41%
2 108 078
323.2
64.6
7,47%
Водопровод хозяйственно-питьевой,
противопожарный, горячее
водоснабжение
541 835
83.1
16.6
1,92%
Канализация и внутренние водостоки
126 993
19.5
3.9
0,45%
Отопление
510 793
78.3
15.7
1,81%
Вентиляция и кондиционирование
воздуха
369 690
56.7
11.3
1,31%
Внутреннее электроосвещение
691 405
106.0
21.2
2,45%
Электросиловые установки
149 569
22.9
4.6
0,53%
Слаботочные устройства
163 679
25.1
5.0
0,58%
КИП и автоматика
750 668
115.1
23.0
2,66%
5 644
0.9
0.2
0,02%
304 782
46.7
9.3
1,08%
28 220 595
4327
865.1
100,00%
Разные работы
Наружная отделка
Технологическое оборудование и
трубопроводы
Подъемно-транспортное оборудование
Итого, без учета НДС
Расчет стоимости
конструктивных элементов
Количественное значение стоимости каждого
конструктивного элемента рассчитывается
по формуле:
ССi = ВСi × Кпрi ,
„
„
где ВСi – стоимость конструктивного
элемента здания (объекта-аналога);
Кпрi - безразмерный коэффициент i-го
независимого фактора, определенный на
основе анализа конструктивного устройства
здания.
ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ
(объекта-аналога и объекта строительства)
№
п.п
.
1
2
Наименование показателей
Единица
измерения
Показатели
здания
объектааналога
Показатели
здания
объекта
строи-ва
Количество квартир, общее
шт.
76
58
в том числе: 1-комнатных
шт.
9
18
2-комнатных
шт.
35
20
3-комнатных
шт.
21
20
4-комнатных
шт.
11
0
Количество квартир, общее
кв.м
6 354,2
3 956
в том числе: 1-комнатных
кв.м
448,1
756
2-комнатных
кв.м
2550
1200
3-комнатных
кв.м
1 988,1
2000
4-комнатных
кв.м
1368
0
м
3,3
3
шт.
2
1
Высота этажа
Количество секций
3
Строительный объем, общий
куб.м
32 622
21 200
в том числе: жилой части
здания
куб.м
26 444
17 780
нежилой части
куб.м
6178
3420
4
Площадь застройки здания
кв.м
841
600
5
Площадь здания, общая
кв.м
8394,2
6900
6
Полезная площадь здания,
общая
кв.м
6 567,2
4 360
7
Общая площадь квартир
кв.м
6 522
4 280
8
Площадь квартир
кв.м
6 354,2
3 956
9
Площадь жилых комнат
кв.м
3 521,9
2 036
10 Площадь лоджий, балконов
кв.м
167,8
244
11 Площадь нежилой части, общая
кв.м
45,2
80
12 Площадь фасадов
кв.м
6365
3 620
здания
Коэффициенты сравнения
Коэфф.
приведения
Кос/Коа
Коа Кос
К1 отношение площадей застройки
зданий
0,714
841
600
К2 отношение строительного объема
здания к площади застройки здания
0,910
38,81
35,33
К3 отношение строительного объема
здания к полезной площади здания
0,979
4,97
4,86
К4 отношение полезная площадь /
общая площадь здания
0,808
0,782
0,632
К5 отношение общая площадь квартир
/ общая площадь здания
0,798
0,777
0,620
К6 отношение площадь квартир /
общая площадь здания
0,757
0,757
0,573
К7 отношение конструктивной
площади к площади застройки
0,940
0,84
0,79
К8 отношение площади наружных стен
и вертикальных ограждений
фонарей к полезной площади
0,857
0,969
0,830
Стоимость на 01.01.2000 г.
без учета налога на добавленную стоимость
13 Сметная стоимость, общая
руб.
28 220 595
?
в том числе: строительномонтажные работы
руб.
27 200 496
?
оборудование
руб.
1 020 099
?
14 Стоимость 1 кв. м общей
площади здания
руб.
4 297
?
15 Стоимость 1 кв. м общей
площади квартир
руб.
4 327
?
16 Стоимость 1 куб. м
строительного объема здания
руб.
865
?
17
Стоимость 1 куб. м строительного
объема жилой части здания
руб.
865
?
18
Стоимость 1 куб. м строительного
объема нежилой части здания
руб.
834
?
Результат расчета по объектуаналогу
№
п.п
.
Конструкции и виды работ
Стоимость
объекта
строительс
тва, руб.
Удельный показатель
стоимости объекта, руб.
на 1 м2 общей площади
квартир =
1
Земляные работы
229967
53,73
2
Фундаменты и стены
подземной части
1224021
285,99
3
Общестроительные
работы подземной части
450662
105,29
4
Стены наружные
3727725
870,96
5
Стены внутренние
2574119
601,43
6
Перекрытие
2410952
563,31
7
Кровля
695467
162,49
8
Перегородки
270488
63,20
9
Лестницы и площадки
127183
29,72
10 Полы
263323
61,52
11 Окна
593254
138,61
12 Двери
108223
25,29
13 Витражи
1029039
240,43
14 Внутренняя отделка мест
общего пользования
718317
167,83
15 Наружная отделка
73444
17,16
16 Разные работы
1338111
312,64
17 Водопровод
хозяйственно-питьевой,
противопожарный,
горячее водоснабжение
343932
80,36
18 Канализация и
внутренние водостоки
80609
18,83
19 Отопление
324228
75,75
20 Вентиляция и
кондиционирование
воздуха
234662
54,83
21 Внутреннее
электроосвещение
438872
102,54
22 Электросиловые
установки
94940
22,18
23 Слаботочные устройства
103896
24,27
24 КИП и автоматика
476490
111,33
3583
0,84
193462
45,20
18 128 969
4235,74
25 Технологическое
оборудование и
трубопроводы
26 Подъемно-транспортное
оборудование
Итого
Благодарю за внимание
„
Ансамбль «Константиновского Дворца»