Арасланова Д. Ф.

ТЕОРИЯ И МЕТОДОЛОГИЯ
Д. Ф. Арасланова
ОСОБЕННОСТИ КОНКУРЕНТНОЙ БОРЬБЫ
НА РЫНКЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Проведен анализ существующего законодательства в области жилищного
строительства с целью уточнения сложившейся терминологии. Рассмотрены
субъектные отношения рынка жилищного строительства. Определена классификация видов конкуренции, возникающих на строительном рынке.
В данный момент, несмотря на проработанность и регулярное обновление нормативно-правовой базы, существует потребность в согласовании фундаментальных и прикладных знаний по поводу отношений, возникающих на рынке жилищного строительства. Рынок жилищного строительства — это совокупность отношений, возникающих
по поводу вновь созданной строительной продукции (жилья). Он включает в себя субъекты рынка, объекты рыночных отношений, инфраструктуру, рыночный механизм, государственное регулирование и саморегулирование рынка.
Определение субъектов рынка строительства позволит более точно сформировать
представление о видах конкуренции, а точнее субъектах, между которыми возникают
конкурентные отношения. При рассмотрении субъектов рынка жилья необходимо учитывать нормы Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской
Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон) и нормы
Градостроительного кодекса (далее — Кодекс).
В соответствии с Законом выделяются следующие субъекты инвестиционной дея­
тельности в форме капитальных вложений:
––инвесторы;
––заказчики;
––подрядчики;
––пользователи объектов капитальных вложений.
Субъектная схема взаимоотношений между ними представлена на рис. 1.
Закон дает следующие определения субъектов инвестиционной деПользователи
Инвесторы
объектов капитальных вложений
ятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений [1]:
1. Инвесторами могут быть фиЗаказчики
зические и юридические лица, соГосударственное
здаваемые на основе договора о
регулирование
совместной деятельности и не имеПодрядчики
ющие статуса юридического лица
объединения юридических лиц,
Рис. 1. Субъектная схема
государственные органы, органы
инвестиционной деятельности
местного самоуправления, а ­также
иностранные субъекты предпринимательской деятельности, которые осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием
5
собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательст­вом
Российской Федерации.
2. Заказчики — уполномоченные на то инвесторами физические и юридические
лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. Заказчиками могут быть инвесторы.
3. Подрядчики — физические и юридические лица, которые выполняют работы по
договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым с заказчиками в
соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
4. Пользователи объектов капитальных вложений — физические и юридические
лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации,
для которых создаются объекты капитальных вложений. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.
Для государственного регулирования инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, могут использоваться следующие формы и методы прямого участия:
––разработка, утверждение и финансирование инвестиционных проектов, осуществляемых Российской Федерацией совместно с иностранными государствами, а также
инвестиционных проектов, финансируемых за счет средств федерального бюджета и
средств бюджетов субъектов Российской Федерации;
––формирование перечня строек и объектов технического перевооружения для федеральных государственных нужд и финансирование их за счет средств федерального
бюджета;
––размещение на конкурсной основе средств федерального бюджета и средств бюджетов субъектов Российской Федерации для финансирования инвестиционных ­проектов;
––проведение экспертизы инвестиционных проектов в соответствии с законодательством Российской Федерации;
––защита российских организаций от поставок морально устаревших и материалоемких, энергоемких и ненаукоемких технологий, оборудования, конструкций и материалов;
––разработка и утверждение стандартов (норм и правил) и осуществление контроля за их соблюдением;
––выпуск облигационных займов, гарантированных целевых займов;
––предоставление на конкурсной основе государственных гарантий по инвестиционным проектам за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации;
––вовлечение в инвестиционный процесс временно приостановленных и законсервированных строек и объектов, находящихся в государственной собственности и собст­
венности субъектов Российской Федерации;
––предоставление концессий российским и иностранным инвесторам по итогам торгов (аукционов и конкурсов) в соответствии с законодательством Российской
Федерации.
Закон рассматривает инвестиции в основной капитал, в том числе затраты на новое строительство, расширение и реконструкцию. Однако при рассмотрении вопросов
строительства и реконструкции объектов капитального строительства необходимо руководствоваться нормами Кодекса, который учитывает специфику отношений между
субъектами рынка жилищного строительства.
6
В соответствии с Кодексом можно выделить следующие субъекты градостроительной деятельности:
––застройщик;
––заказчик;
––лица, осуществляющие строительство;
––лица, выполняющие инженерные изыскания;
––лица, осуществляющие подготовку проектной документации;
––аккредитованные организации по проведению негосударственной экспертизы
проектной документации;
––аккредитованные организации по проведению негосударственной экспертизы
результатов инженерных изысканий.
Субъектная схема взаимоотношений между ними представлена на рис. 2.
Государственное
регулирование
Застройщик
Заказчик
Лица,
осуществляющие строительство
Лица,
выполняющие инженерные
изыскания
Лица,
осуществляющие
подготовку
проектной
документации
Аккредитованные
организации
по проведению негосударственной
экспертизы
проектной
документации
Аккредитованные
организации
по проведению негосударственной
экспертизы
результатов
инженерных
изысканий
Рис. 2. Субъектная схема градостроительной деятельности
Кодекс дает следующие определения субъектов градостроительной деятельности [2]:
1. Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принад­
лежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт
объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий,
подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
2. Заказчик — уполномоченное застройщиком лицо, которое на основании договора обеспечивает на принадлежащем застройщику земельном участке строительство,
реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также
выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
3. Лица, осуществляющие строительство,— застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком физическое или юридическое лицо, которые на основании договора осуществляют строительство, реконструкцию, капитальный ремонт
объектов капитального строительства и соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, осуществляющим строи­
тельство.
4. Лица, выполняющие инженерные изыскания,— застройщик либо привлекаемое
на основании договора застройщиком или заказчиком физическое или юридическое
7
лицо, которые на основании договора выполняют инженерные изыскания и соответст­
вуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам,
выполняющим инженерные изыскания.
5. Лица, осуществляющие подготовку проектной документации,— застройщик
либо привлекаемое на основании договора застройщиком или заказчиком физическое или юридическое лицо, которые на основании договора осуществляют подготовку
проектной документации и соответствуют требованиям законодательства Российской
Федерации, предъявляемым к лицам, осуществляющим архитектурно-строительное
проектирование.
6. Аккредитованные организации по проведению негосударственной экспертизы
проектной документации — негосударственные организации, аккредитованные в
области экспертизы проектной документации, которые на основании договора �����
c����
застройщиком или заказчиком осуществляют экспертизу проектной документации.
7. Аккредитованные организации по проведению негосударственной экспертизы
результатов инженерных изысканий — негосударственные организации, аккредитованные в области экспертизы результатов инженерных изысканий, которые на основании договора c застройщиком или заказчиком осуществляют экспертизу результатов
инженерных изысканий.
Государственное регулирование в соответствии с нормами Кодекса включает в
себя:
––подготовку и утверждение документов территориального планирования;
––утверждение документации по планировке территории для размещения объектов
капитального строительства;
––техническое регулирование в области градостроительной деятельности;
––ведение информационных систем обеспечения градостроительной деятельности;
––организацию и проведение государственной экспертизы проектов документов
территориального планирования Российской Федерации;
––осуществление государственного строительного надзора;
––утверждение нормативов градостроительного проектирования;
––утверждение правил землепользования и застройки;
––выдачу разрешений на строительство, ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства;
––принятие решений о развитии застроенных территорий.
На наш взгляд, имеет смысл исследовать связь между существующим Законом и
Кодексом с целью установления соответствия терминов, используемых в этих нормативно-правых актах.
По нашему мнению, можно выделить следующие субъекты рынка жилищного строительства:
––инвесторы;
––застройщик;
––заказчик;
––генеральный подрядчик;
––подрядчики;
––пользователи, покупатели объектов жилищного строительства.
Субъектно-совмещенная схема взаимоотношений между ними представлена на рис. 3.
8
Предлагаются следующие опреде­
ления субъектов рынка жилищного стро­
Инвесторы
итель­ства:
1. Инвесторы — физические и юриПользователи, покупатели
дические лица, создаваемые на основе
Застройщик
объектов жилищного
строительства
договора о совместной деятельности
и не имеющие статуса юридического
Заказчик
лица объединения юридических лиц,
Государственное
государственные органы, органы мест­
регулирование
ного самоуправления, а также ино­
Генеральный
странные субъекты предпринимательподрядчик
ской деятельности, которые осуществляют капитальные вложения в жиПодрядчики
лищное строительство на территории
Российской Федерации с использованиРис. 3. Субъектная схема рынка
ем собственных и (или) привлеченных
жилищного строительства
средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Данное определение соответствует определению инвесторов из Закона.
2. Заказчик — уполномоченное застройщиком лицо, которое на основании договора обеспечивает на принадлежащем застройщику земельном участке жилищное строительство, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для строительства. Заказчиком может быть застройщик. Данное определение
соответствует определению заказчика из Кодекса и Закона.
3. Генеральный подрядчик — привлекаемое застройщиком или заказчиком физическое или юридическое лицо, которое на основании договора осуществляет жилищное
строительство и соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации,
предъявляемым к лицам, осуществляющим строительство. Генеральным подрядчиком
может быть застройщик или заказчик. Данное определение соответствует определению лица, осуществляющего строительство, из Кодекса и определению подрядчика из
Закона.
4. Подрядчики — физические или юридические лица, которые на основании договора субподряда осуществляют отдельные виды работ при осуществлении жилищного
строительства и соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации,
предъявляемым к лицам, осуществляющим строительство, инженерные изыскания и
архитектурно-строительное проектирование. Данное определение соответствует определению подрядчиков из Закона, определениям лица, осуществляющего строительство,
лица, выполняющего инженерные изыскания, и лица, осуществляющего подготовку
проектной документации из Кодекса.
5. Пользователи, покупатели объектов жилищного строительства — физические и
юридические лица, для которых создаются объекты жилищного строительства. Данное
определение соответствует определению пользователей объектов капитальных вложений из Закона.
Предложенная схема разграничивает функции отдельных субъектов в соответствии
с законодательством. Однако при реализации данной схемы функции разных субъектов могут выполняться одним лицом. Возможны различные варианты трансформации.
9
Рассмотрим типичные ситуации субъектных отношений на рынке жилищного строительства, сложившиеся в г. Челябинске.
Ситуация 1. В данном случае физическое лицо обладает правом на землю под застройку и средствами, которые он планирует инвестировать в жилищное строительст­
во. Такое лицо выступает в качестве инвестора и застройщика (рис. 4), сам он не является профессиональным строителем, он привлекает строительную организацию, то есть
заказчика, для осуществления строительства. Заказчик обеспечивает осуществление
строительного процесса по возведению жилья и одновременно является генеральным
подрядчиком, то есть непосредственно осуществляет этот процесс, пользуясь услугами подрядчиков. Заказчик курирует проект от подготовки проектной документации до
сдачи объекта в эксплуатацию и получает доход согласно смете, согласованной с инвестором. После сдачи объекта в эксплуатацию инвестор-застройщик самостоятельно
реализует жилье пользователям (покупателям).
Пользователи, покупатели
объектов жилищного строительства
Государственное
регулирование
Инвестор,
застройщик
Заказчик,
генеральный
подрядчик
Подрядчики
Рис. 4. Субъектная схема рынка жилищного строительства ситуации 1
Ситуация 2. Строительное предприятие обладает правом на землю, собственными и привлеченными средствами (например, банковский кредит) для осуществления
проекта. Такое предприятие самостоятельно осуществляет проектирование и непо­
средственно строительство объекта, привлекая подрядчиков лишь на отдельные виды
работ. После сдачи объекта в эксплуатацию предприятие самостоятельно реализует
жилье пользователям (покупателям). Таким образом, строительная организация выполняет одновременно функции инвестора, застройщика, заказчика и генерального подрядчика (рис. 5). Являясь коммерческой организацией, предприятие несет все риски,
связанные с реализацией проекта, и получает прибыль (убыток) от проекта. В настоящее время эта ситуация наиболее распространена на рынке жилищного строительства
г. Челябинска.
Необходимо отметить, что подрядчики, как правило, являются подконтрольными
предприятиями генерального подрядчика. Их выделение в отдельные предприятия осуществляется с целью увеличения прибыли, в частности за счет снижения налоговых
выплат.
Как упоминалось выше, саморегулирование рынка является обязательной составляющей любого рынка, оно происходит под действием законов спроса и предложения,
конкуренции. Одним из принципов и условий успешного развития рыночных отношений в жилищном строительстве является наличие развитой конкуренции. Наличие
10
конкуренции приводит к созданию сбалансированного рынка, так как в результате конкурентных отношений устанавливается величина экономических регуляторов, которыми выступают цены, норма прибыли, процента и т.д.
Пользователи, покупатели
объектов жилищного строительства
Государственное
регулирование
Инвестор,
застройщик,
заказчик,
генеральный
подрядчик
Подрядчики
Рис. 5. Субъектная схема рынка жилищного строительства ситуации 2
Исходя из субъектной схемы рынка жилищного строительства, предлагается следующая классификация конкурентной борьбы:
1. Конкуренция за государственный заказ, право строительства государственного и
муниципального жилья, которая возникает между заказчиками.
2. Конкуренция за получение земельных участков под застройку, которая возникает
между застройщиками.
3. Конкуренция за продажу готового жилья, которая возникает между застрой­
щиками.
Такая классификация вытекает из особенностей жилищного строительства, сформировавшихся в настоящее время.
Список литературы
1. Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации,
осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февр. 1999 г. № 39-ФЗ.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 дек. 2004 г. № 190.
11