Влияние ипотечного кредитования на объемы строительства
advertisement
Роман Поташев Ипотечное кредитование и современные кризисы на рынках жилья: специфика и последствия (мировой опыт и особенности в России) Рассмотрены рынки жилья некоторых стран мира с кризисами на рынках жилья в 2000-х гг. Проведены сравнения с рынком жилья России. Осуществлена попытка определения влияния ипотечного кредитования на рост цен на жилье в России. Затронуты некоторые микро- и макроэкономические аспекты ипотечного кредитования. Произведен расчет показателя доступности покупки жилья с помощью ипотечного кредита. В мировой и российской экономической науке разгорелась дискуссия о влиянии ипотечного кредитования на рост цен на жилье в 2000-х гг. Высказывались даже предположения, что рост цен на жилье в 2000-2008 годах в России во многом был вызван именно развитием ипотеки; российский рынок причислялся к перегретым и рынкам с ценовым пузырем. Целью данной работы является: рассмотреть влияние ипотечного кредитования на объемы строительства и доступность жилья, проследить специфику кризисных явлений на рынках жилья в странах мира, а также предпринять попытку оценить качественный вклад ипотечного кредитования в ценообразование на рынке жилья. Данное исследование даст нам возможность определить макроэкономические и социальные последствия этого процесса. Для начала мы проведем сравнительный анализ динамики (масштаб изменений и их скорость) цен на жилье и динамики объемов строительства по некоторым странам мира, в которых наблюдались ипотечные кризисы и ценовые пузыри. Впоследствии будет приведен пример изменения цен на рынке жилья в России и определены факторы, оказавшие влияние на этот процесс. Среди данных факторов мы определим на 1 качественном уровне вклад ипотечного кредитования в рост цен на жилье. В конечном итоге, выявим социальные последствия повышения доступности ипотечного кредитования для населения в условиях роста жилищных цен. Первая половина 2000-х годов характеризовалась бурным развитием жилищных рынков в ряде стран (в данной статье мы рассмотрим примеры США, Испании, Ирландии, Литвы, Латвии, Эстонии, Украины и России). Данный этап характеризовался как значительным увеличением объемов строительства жилья, так и бурным ростом жилищных цен в данных странах. В 2006-2008 годах наступил переломный момент, за которым последовало значительное снижение цен, спад объемов строительства, ипотечным банкротствам частных лиц и банков, строительных компаний. Представляется интересным рассмотреть динамику цен на жильё (масштабы изменений и их скорость) и динамику объемов строительства жилья в данных странах подробнее. Отметим, что индексы стоимости жилья в рассматриваемых странах имеют некоторые методологические отличия (общенациональные индексы и индексы по определенному городу, индексы стоимости дома и стоимости квадратного метра жилья и другие). Мы будем предполагать, что для целей нашего исследования данные отличия не имеют существенного значения. На рис. 1 представлены значения индексов жилищных цен для данных стран. 2 350000 3000 Испания 300000 2500 250000 2000 США 200000 Рига 1500 Вильнюс 150000 Таллинн 1000 100000 Ирландия 500 50000 Июль 2012 Январь 2013 Июль 2011 Январь 2012 Июль 2010 Январь 2011 Июль 2009 Январь 2010 Июль 2008 Январь 2009 Июль 2007 Январь 2008 Январь 2007 Июль 2006 Июль 2005 Январь 2006 Июль 2004 Январь 2005 Июль 2003 Январь 2004 Июль 2002 Январь 2003 Июль 2001 Январь 2002 Июль 2000 Январь 2001 Июль 1999 Январь 2000 Июль 1998 Январь 1999 Июль 1997 Январь 1998 0 Январь 1997 0 Рис. 1. Цены на жилье в Испании [1], Риге, Вильнюсе и Таллинне [2] (в Евро за м2), Ирландии [3] (евро за дом) и США [4] (долларов за новый дом). Интересным является факт, что хотя американский рынок жилья, возможно, считается одним из самых пострадавших, снижение цен, как видно из рис. 1, не носило драматического характера и прекратилось примерно к 2010-11 годам. Согласно другому индексу [5] цены достигли своего минимума в 2011 году и были ниже своего максимального значения в апреле 2007 года на 20%. В Испании снижение продолжается в течение 7 лет, цены достигли своего максимума в 2952 евро за м2 в апреле 2007 года и к марту 2013 года снизились на 38% до 1830 евро за м2. Снижение в некоторых регионах Испании составляет 47% к максимуму 2007 года. В Ирландии в 2010-13 годах снижение цен продолжилось, хотя темпы его к концу 12 началу 13 годов значительно снизились. Общее снижение цен на дома на март 2013 года к пиковым показателям 2006-2007 гг. составило 49,4%, на квартиры – 63% [6]. 3 Как предкризисная динамика жилищных цен, так и их снижение во время кризиса в странах Прибалтики имели несколько иной характер. В столицах прибалтийских государств предкризисное увеличение цен было более значительным, но и последующее падение было более сильным. Так, цены на жилье в Вильнюсе снизились на 42% со своего максимума в 1983 евро за м2 в декабре 2007 до 1154 евро за м2 в мае 2010 года; цены на жилье в Риге снизились на 63% со своего максимума в 2323 евро за м2 в мае 2007 года до 850 евро за м2 в сентябре 2009 года; цены на жилье в Таллинне снизились на 57% со своего максимума в 1707 евро за м2 в апреле 2007 года до 728 евро за м2 в июле 2009 года. Отметим, что литовский лит, латвийский лат и эстонская крона (по 2010 год) включены в ERM II, что фактически означает жесткую привязку к евро. Таким образом, причиной значительного снижения цен на жилье в прибалтийских странах нельзя считать девальвацию национальной валюты. Как видно из рис. 1 данные страны по характеру динамики цен на жилищных рынках можно разделить на 2 группы. К первой группе относятся страны с жилищными рынками, цены в которых снижались (снижаются) довольно продолжительное время – США, Ирландия, Испания. У данной группы масштабы снижения цен были в районе от 20% (США) до 30-50% (Ирландия и Испания). Во второй группе стран снижение цен носило обвальный характер: цены достигли своих минимумов за 2-3 года, а достигнутые уровни оказались в 2-3 раза ниже предкризисных максимумов. Что касается России, то снижение цен на вторичное жилье в рублях составило 6% с 56,5 тыс. рублей за м2 в 4 квартале 2008 года до 52,9 тыс. рублей за м2 в 4 квартале 2009 года; в Москве же снижения рублевых цен не происходило вообще [7]. Анализ цен на жилье в долларах будет приведен ниже. 4 В Киеве средняя цена упала с примерно 18000 гривен (3500-3600 долларов) за м2 в середине 2008 года до 16000 гривен (2000 долларов) за м2 к концу 2009 года (на 11%) с последующим депрессивным снижением до 14000 гривен (1750 долларов) за м2 к 2012 году [8]. Негативная динамика цен не могла не оказывать понижающие давление на объемы предложения на жилищных рынках данных стран. Рассмотрим подробнее, как менялись в них объемы строительства жилья (рис. 2). 1,50 1,40 1,30 1,20 1,10 1,00 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20 0,10 0,00 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 0,87 0,73 0,80 0,84 0,93 0,87 0,93 0,92 0,97 1,06 1,05 1,07 1,11 1,14 1,25 1,37 1,40 1,06 0,74 0,48 0,41 0,38 0,41 Россия 0,42 0,33 0,28 0,28 0,26 0,28 0,23 0,22 0,21 0,22 0,21 0,22 0,24 0,25 0,29 0,30 0,36 0,43 0,45 0,42 0,41 0,44 0,46 США Рис. 2. Объемы ввода жилья на душу населения в России ( ) и США ( ) в 1990-2012 годах [7, 9]. Как видно из рис. 2, объемы строительства жилья в США довольно стабильно росли с 1991 года (когда составили 0,73 м2 жилья на человека в год) по 2006 год, когда составили 1,40 м2 жилья на человека в год. В последующем объемы строительства жилья снизились до 0,38 м2 жилья в 2011 году. Объемы строительства жилья в США снизились с 1,98 млн. единиц жилья в 2006 году до 0,59 млн. единиц жилья в 2011 году. В Испании в 2003 и 2004 годах объемы строительства жилья составляли 1,11 м 2 и 1,24 м2 на человека за год соответственно [7]. Произошло значительное снижение 5 активности в сфере жилищного строительства: если в 2006 году было выдано разрешений на строительство, реконструкцию и снос 118 млн. м2 жилья, то в 2011 году – всего 15 млн. м2 жилья, что является минимальным значением как минимум с 1990 года [10]. Снижение объемов строительства жилья во многом определено значительным количеством пустующего и нераспроданного жилья – по прогнозам более 1 млн. пустующих домов будут распроданы только к 2015-2017 гг. [11]. Строительство домов в Ирландии снизилось с 93419 в 2006 году до 10480 в 2011 и 8488 в 2012 году, что является минимальным значением как минимум с 1970 года [12]. Ввод в действие жилых домов в Литве снизился с 0,35 м2 на человека за год в 2008 году до 0,16 м2 на человека за год в 2010 году, а в Латвии – с 0,51 м2 на человека за год 2008 до 0,17 м2 на человека за год в 2010 году [7]. Хотя докризисные объемы строительства в Прибалтийских странах в сравнении со странами первой группы малы, даже они вызывают некоторое удивление. В странах этой группы наблюдается катастрофическое уменьшение населения. Так, примерно за двадцатилетний период, население Литвы сократилось на 12%, Латвии – на 22%. Наиболее критически выглядит Рига, население которой уменьшилось на 23% – такая негативная динамика численности населения, в принципе, нехарактерна для крупных городов (а тем более столицы) стран СНГ и Прибалтики. В России объемы ввода жилья сократились всего на 6,5% в 2009 и 2,5% в 2010 году [7]; пустующего жилья, в основном, не наблюдается, а то количество, которое присутствует на рынке, является, видимо, естественным необходимым количеством остатков. Обратим внимание, что впервые в новейшей истории России объемы строительства жилья на душу населения в 2011-2012 годах превышают аналогичные показатели США (рис. 2). 6 В Украине в 2008 году построили 0,23 м2 жилья на человека; в 2009 – 0,14 м2 (снижение составило 38%) [13]1. Таким образом, на основе проведенного выше анализа, можно сделать некоторые выводы о кризисных явлениях на рынке жилья в исследуемых странах. Мы видим, что по характеру снижения объемов строительства жилья, рассматриваемые страны можно поделить на 2 группы, с теми же участниками, что и при анализе динамики цен. Страны первой группы (США, Испания, Ирландия), с очень длительным процессом снижения цен, имели катастрофическое снижение (в 3 и более раз) объемов нового строительства. Чрезмерное развитие ипотеки США вызвало значительно увеличение как цен на жилье, так и объемов его строительства. Долгий и значительный рост цен на жилье привлек инвесторов и спекулянтов на жилищный рынок. В какой-то момент продолжающееся увеличение объемов строительства превысило платежеспособный спрос. Значительное влияние оказали и спекулянты: распродавая квартиры, они дополнительно увеличили предложение. Неспособность и нежелание населения покупать жилье по сложившимся ценам вызвало увеличение нераспроданного жилья и постепенное снижение цен на него. Это сопровождалось значительными сокращениями объемов строительства жилья. Таким образом, ценовой пузырь на жилищном рынке и значительные объемы строительства жилья стали причиной кризиса. Стоит отметить, что цены снижаются в процентном отношении в США хотя и не значительно, но в течение длительного времени, при этом отмечается значительное падение объемов строительства. Обратим внимание, что на рынке вторичного жилья в значительной степени присутствует распродаваемое банками жилье (т.н. foreclosure sale), что является дополнительным фактором предложения. 1 Анализ дальнейшей динамики объемов строительства жилья затруднен ввиду изменения с 2010 года методики расчета этого показателя. 7 Отдельным фактором поддержания финансирования этого сектора стала боязнь дефляции. Историческая память американцев говорит, что длительные периоды дефляции губительно воздействуют на экономику, поэтому способы избежания такой ситуации нередко бывают иррациональны. В данном случае поддержание инфляционной динамики цен обеспечивалось приростом кредитной стоимости жилья, что позволяло поддерживать постоянный поток кредитных ресурсов в сферу потребления, и тем самым поддерживать инфляцию на приемлемом уровне. Считалось, что рынок недвижимости - локальная проблема, а дефляция - проблема для всей экономики. Для Испании и Ирландии ситуация схожая. Значительные объемы строительства нового жилья и высокие цены на него в какой-то момент превысили платежеспособный спрос, что привело к процессу снижения цен, который был усилен продажами жилья инвесторами и спекулянтами. Цены снижаются очень продолжительное время и довольнотаки значительно. Объемы строительства нового жилья рухнули. Отметим, что в странах первой группы обеспеченность жильем находится на высоком и крайне высоком уровне. То есть, потребность в новом жилье во многом удовлетворена. В странах второй группы (Литва, Латвия, Эстония), где снижение цен произошло относительно быстро, но при этом в 2-3 раза, объемы строительства жилья упали «всего» примерно в 2-3 раза. Отметим также, что предшествовавший рост цен не привел к чрезмерному увеличению строительства жилья – докризисные объемы строительства жилья в расчете на одного человека были невелики в международном сравнении. Для стран второй группы было характерен стремительный обвал цен в несколько раз. Таким образом, подытожив вышесказанное, можно утверждать, что в странах первой группы (США, Испания, Ирландия) ввиду высокой обеспеченности жильем и очень больших объемов строительства жилья разразился во многом обычный кризис перепроизводства. Следствием этого перепроизводства стал ипотечный кризис. Отметим, 8 что в станах первой группы наблюдается положительный прирост населения, что частично объясняет большие объемы строительства. Так, население США с 2007 по 2013 год увеличилось примерно на 15 млн. человек. Данный прирост населения, естественно, является значительным фактором увеличения спроса, что, наверное, во многом повлияло как на уменьшение величины кризисных явлений, так и способствовало снижению их продолжительности. В странах же второй группы обеспеченность жильем и объемы строительства находились на гораздо более низком уровне. А уменьшение цен и объемов строительства жилья определялось во многом снижением спроса, которое произошло по двум причинам: ухудшением условий ипотечного кредитования и жесткими бюджетно-монетарными мерами национальных правительств. В России же, в сравнении со странами первой и второй групп, кризиса на рынке жилья практически не наблюдалось. Объемы строительства жилья практически не снижались, динамика цен в национальной валюте тоже не свидетельствовала о развитии катастрофического сценария на жилищном рынке. Ситуация на жилищном рынке Украины носит промежуточный характер между странами второй группы и Россией. Обеспеченность жильем сравнима с российской. Но докризисные темпы строительства жилья в Украине были самыми низким из рассматриваемых стран. И не смотря на это, их снижение было сопоставимо со странами второй группы. Депрессивное снижение цен в национальной валюте в Киеве в 2010-2012 годах составляет различие с Россией и более похоже на страны первой группы. В Украине был, по всей видимости, незначительный (по сравнению со странами второй группы) ценовой пузырь, а кризисные явления в строительном секторе, вероятно, объясняются как общим депрессивным состоянием посткризисной экономики, так и практически полным отсутствием доступного ипотечного кредитования. 9 Рассмотрим несколько подробнее как посткризисную, так и докризисную динамику цен на российском рынке жилья на примере рынка жилья Москвы2. Бурный рост цен на жилищном рынке России в 2000-х гг. (долларовые цены с 2000 по 2008 годы увеличились примерно в 10 раз) был гораздо больше роста цен в США (примерно в 1,5 раза) и Ирландии (примерно в 2 раза). Это, естественно, вызывало подозрения в наличии ценового пузыря на российском рынке жилья. Снижение «долларовых цен» на рынке жилья Москвы и других городов в 2008-2009 годах якобы подтвердило данную гипотезу, а его масштабы были сопоставимы с некоторыми «общепризнанными примерами» стран с ипотечными кризисами. Попробуем определить величину вклада как ипотечного кредитования, так и других факторов в рост цен на жилье в России. Для этого будем опираться на работу автора «Ценообразование на рынке жилья в странах СНГ (на примере г. Москвы)» [14], в которой представлена теоретическая модель ценообразования на рынке жилья и осуществлена попытка микроэкономического анализа цен на этом рынке в Москве и России в 1992-2010 гг. В работе были рассмотрены теоретические аспекты ценообразования на рынке аренды жилья (модель 1), на рынках первичного и вторично жилья (модель 2) и их взаимосвязи между собой (ремарка 2) и с рынком аренды жилья (замечание 1). Особенности этих трех сегментов рынка жилья (аренда, первичное и вторичное жильё) и их взаимодействие между собой позволили сформулировать некоторые следствия (следствия 1-10). Среди них можно выделить: различная скорость реакции цен на различных сегментах рынка на изменение доходов населения (следствия 1-3), некоторые особенности ценообразования в кризисный период (следствия 6-8), характер и степень изменение покупательной способности населения при различной динамики реальных доходов населения (следствия 9 а-д). 2 Динамика цен на рынке жилья Москвы имеет высокую корреляцию с рынками других городов России. 10 Отметим, что высокий рост цен на жилье как в 2000-х гг., так и в начале 90-х гг. был вызван, в первую очередь, ростом номинальных доходов населения, между ценами на жильё и номинальными зарплатами в 1992-2012 годах существует высокая корреляция (рис. 3). 7500 950 900 850 800 750 700 650 600 550 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 7000 6500 6000 5500 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Цена 1 кв .м. в Москв е 454 708 918 1197 1093 957 957 Зарплата в РФ 22 59 87 104 155 164 123 720 666 791 988 1308 1888 2212 4006 4917 6800 5223 5353 5920 6235 62 79 111 139 179 234 302 392 Рис. 3. Среднемесячная заработная плата в России ( жилье в Москве ( 533 695 590 690 795 863 , правая шкала) и цены на , левая шкала) в 1992-2012 годах, пересчитанные по курсу ЦБ РФ [7, 15, 16]. Прежде, чем анализировать динамику цен в 2000-2008 года в России, рассмотрим несколько подробней кризисные явления 2008-2009 годов. В России же снижение «долларовых цен»3 на жилье происходило всего 3-4 квартала. Так, снижение со своих максимумов составило в Москве 33% с 7471 $/м2 (август 2008) до 4980 $/м2 (сентябрь 2009), Санкт-Петербурге – 42% с 4489 $/м2 (июль 2008) до 2617 $/м2 (август 2009), Екатеринбурге – 39% с 2716 $/м2 (июль 2008) до 1670 $/м2 3 Под «долларовыми ценами» («долларовыми зарплатами») в данной работе понимаются переведенные по текущему курсу ЦБ РФ цены (зарплаты) в Российской Федерации в долларовом выражении. 11 (февраль 2009), Твери – 52% с 2955 $/м2 (июль 2008) до 1441 $/м2 (август 2009) [15, 16]. Обратим внимание, что большая часть снижения определялась снижением номинальных долларовых доходов населения, вызванным девальвацией примерно на одну треть рубля к доллару США 2008-2009 годов. Снижение же рублевых цен составило, к примеру, в Москве в районе 15% и к концу 2012 году они превысили максимумы 2008 года на 10% [15, 16]. В России снижение цен во многом определялось внешними причинами. Девальвация рубля определила снижение доходов населения, номинированных в долларах. Таким образом, если рассматривать «долларовые цены» на жилье в России, то большая часть снижения этих цен определялась внешними, не связанными с рынком жилья, причинами. Падение цен было краткосрочным, но относительно сильным. Снижение объемов строительства жилья было совершенно незначительным по сравнению со сравниваемыми странами. Рис. 3 иллюстрирует взаимосвязь между «долларовыми ценами» на жилье в Москве и «долларовыми зарплатами» в РФ. Коэффициент детерминации цен на жилье в Москве и зарплат в России в 1992-2012 годах составил 0,95994. Столь высокая корреляция не только затрудняет анализ влияния других факторов на ценообразование на рынке жилья, но и казалось бы делает его несколько излишним. Если бы данная корреляция существовала бы для номинальных доходов населения и стоимости арендной платы, то всё было бы довольно-таки просто и объяснялось бы в принципе только изменением спроса, а изменением объемов предложения можно было бы пренебречь (см. следствиями 9 а-д в работе [14]). И в первую очередь при случае, когда номинальные доходы меняются при постоянных реальных доходах (следствие 9а и 9д). 4 Москва не является особенным городом в плане динамики цен на жилье – корреляции цен в других городах РФ со среднероссийской зарплатой имеют коэффициент детерминации того же порядка. Потому в данной работе, проводя анализ цен на рынке жилья Москвы, подразумевают, что сделанные выводы в большей или меньшей мере подойдут для других городов России. Более того, часть выводов верна и для многих городов стран СНГ. Некоторые доводы в пользу такой логики представлены в работе автора [14]. 12 Но, во-первых, индекса стоимости арендной платы в нашем распоряжении не имеется, а, во-вторых, данная корреляция существует между номинальными зарплатами и ценами на жилье (а не стоимостью арендной платы). На наш взгляд присутствуют некоторые теоретические аспекты, которые делают такую высокую корреляцию даже несколько странной. И потому наличие этих других факторов и разный их «знак» влияния на цены на жилье придаёт дополнительные мотивы для более глубокого анализа. Кратко об этом говорилось в примере 4 работы автора [14]. В условиях, когда неценовая детерминанта спроса «доходы населения» увеличивается в разы, влияние изменения других факторов, которые изменяются на «считанные проценты», трудноопределимо. Среди факторов «второго порядка малости», оказывающего влияние на цены на жилье можно выделить следующие: – реальные доходы населения; – объемы строительства; – сбережения; – миграционные потоки и естественный прирост населения; – ипотечное кредитование и прочее. По характеру влияния на жилищные цены эти факторы можно сгруппировать в 2 группы. К группе факторов, оказывающих повышательное влияние на цены, можно отнести рост реальных доходов населения, положительное изменение численности населения, развитие ипотечного кредитования. Реальные доходы населения, как известно, в 2000-х росли. Ситуация изменения цен при росте реальных доходов населения с теоретической точки зрения рассмотрена в следствии 9 в [14]. Так, при реальном росте доходов возможен опережающий 13 (относительно номинальных доходов) рост, как резервной цены5 арендатора, так и способности индивидуума делать сбережения. Пользуясь данными по «долларовой зарплате» из графика на рис 03., посмотрим «на пальцах», как это происходило. К примеру, резервная цена среднего жителя России в 2000 году составляла 25% его заработной платы. В абсолютных размерах это составляло 19,75 долларов США. В результате роста реальных доходов резервная цена могла вырасти, к примеру, до 1/3 от зарплаты. Тогда в 2008 году средний гражданин смог платить аренду в размере 232 доллара США. То есть, при росте номинальной зарплаты в 8,8 раз, резервная цена (способность сберегать или выплачивать арендную плату) выросла за этот же период в 11,7 раз. Естественно, цифры в данном примере (в первую очередь речь идет о доле резервной цены в заработной плате) носят гипотетический характер, а для определения хоть бы сколько-нибудь их надежных оценок необходимо проводить отдельное исследование. Но, несомненно, у многих различных категорий граждан РФ резервная цена в рассматриваемый период росла быстрее их доходов. К 2012 году удалось снизить практически до нуля негативную тенденцию естественной убыли населения. С учетом же миграционных потоков в России с 2009 года наблюдается прирост населения. Отметим, что данные процессы сопровождались некоторым сокращением численности сельского населения, что означает даже в условиях стагнации общероссийской численности населения рост численности городского населения. Так, на начало 2013 года городское население РФ составило 106,1 млн. человек, что на 1,4 млн. человек больше, чем на начало 2007 года [7]. Волгоград вернул статус города-миллионера в 2010 году, Пермь – в 2012 году, а Красноярск и Воронеж стали городами-миллионерами в 2012 году впервые в своей истории. Увеличение численности городского населения, естественно, «давило» на жилищные цены в этих 5 «Резервная цена — это наивысшая цена, по которой данное лицо все еще согласно купить товар» [17, с. 18]. Таким образом, резервная цена арендатора – это наивысшая цена, по которой арендатор все еще согласен арендовать квартиру. Для краткости «резервную цену арендатора и способность индивидуума делать сбережения» будем называть просто резервной ценой. Понятие «резервная цена» широко применяется в работе [14] для построения теоретической модели. 14 городах вверх – но влияние фактора «численность населения» на цены на жилье в России остается незначительным, в отличие, к примеру, от Латвии. Ипотечное кредитование, естественно, увеличивает покупательную способность населения, оказывая повышательное влияние как на жилищные цены, так и на общий инфляционный фон в экономике. Считаем, что количественно оценить вклад ипотечного кредитования в инфляцию крайне сложно. Но, посмотрим на качественном уровне анализа, к каким следствиям могло привести ипотечное кредитование. Увеличение ипотечного кредитования и связанное с ним увеличение цен на жилье повышает инвестиционную привлекательность отрасли. И дальнейшие процессы в отрасли зависят уже во многом от способности федеральных и региональных властей уменьшить входные барьеры и создать конкурентные условия для строителей. В таком случае, цепочка причинно-следственных связей может выглядеть примерно следующем образом: увеличение ипотечного кредитования → увеличение спроса на жилье → увеличение его цены → увеличение прибылей застройщиков → повышение инвестиционной привлекательности отрасли → увеличение объемов строительства действующими строительными организациями и появление новых → увеличение темпов роста обеспеченности жильем населения и ускорение обновления жилищного фонда страны. Появление ипотечного кредитования на относительно приемлемых условиях увеличивает совокупный спрос на жилье, в том числе, за счет специфической части населения. Так, существует довольно-таки значительная часть населения, которая не имеет возможности проживать с родителями/родственниками, и вынуждена пользоваться арендным жильем. Их доходы за вычетом арендной платы могут быть недостаточными для накопления денег для покупки жилья. Для таких людей, ипотека с приемлемыми условиями фактически является единственной возможностью отказаться от аренды жилья в пользу его покупки, заменив в своих расходах арендную плату на ипотечные платежи. 15 Отметим, что с нашей точки зрения имеет важное значение «направленность» ипотечного кредитования – сравнительные условия ипотечного кредитования первичного и вторичного жилья. Так, если условия кредитования способствуют покупке вторичного жилья, то это увеличит его привлекательность в глазах части покупателей и сместит их спрос в его сторону. То есть «баланс» потребительских качеств вторичного жилья улучшится и это фактически приведет к увеличению его ценности и цены. Рассмотрим гипотетическую ситуацию: потребительские свойства первичного и вторичного жилья были одинаковы (а ввиду этого и его цены), но появление ипотеки, нацеленной на вторичное жилье, сделали его более привлекательным и, таким образом, увеличили его цену. Такая ситуация может привести к появлению класса предприимчивых людей, инвестирующих собственные средства в первичное (которое еще находится на этапе строительства) жилье и продающих его уже по цене вторичного жилья (после ввода дома в эксплуатацию) покупателям с ипотечными кредитами. Считаем, что больших проблем по выплатам по ипотечным кредитам в России удалось избежать, в том числе, потому, что предкризисные условия по ипотечным кредитам, в основном, были довольно-таки жесткими и не имели практически ничего общего с американскими subprime-кредитами. Увеличение объемов ипотечного кредитования оказывало значительное (по сравнению с другими факторами «второго порядка малости») влияние на рост цен на жилье 2000-х, но мы не склонны считать это негативным моментом ввиду нескольких аспектов, которые будут рассмотрены ниже. К группе факторов, оказывающих понижательное влияние на цены, можно отнести увеличение объемов строительства жилья и медленный относительный (относительно доходов) рост сбережений. В условиях значительного роста номинальных доходов населения (2000-2008 гг.) происходит обесценивание сбережений относительно текущих доходов. Так, к примеру, 16 половина месячной зарплаты 2000 года (39,5 долларов США), оставленная в качестве сбережений для покупки квартиры, составит всего около 6% от месячной зарплаты 2008 года. Другими словами, значение сбережений (даже в иностранной валюте), сделанных в начале 2000-х гг., значительно снижалось к 2006-2008 гг. ввиду гораздо более высоких номинальных доходов. Данный фактор оказывал сдерживающее влияние на цены на жилье, но его действие, во многом, было компенсировано развитием ипотечного кредитования. В 2000-х гг. происходил постепенный рост объемов вводимого жилья и к 2008 году объемы ввода увеличились до 64 млн. м2, что примерно в 2 раза больше объемов строительства 2000 года. Естественно, что данное увеличение предложения оказывало понижательное влияние на цены. Но возникает довольно-таки интересный вопрос – могло ли предложение на рынке нового жилья за этот период увеличится в большее количество раз? В России так быстро увеличивался спрос, что предложение физически не успело отреагировать. Рассмотрим этот процесс несколько подробней. Первый момент, который бросается в глаза – длительность процесса производства в отрасли, т. е. длительность процесса строительства жилья. От принятия инвестиционного решения до завершения строительства жилья проходит обычно несколько лет. Второй момент заключается в том, что при расширении объемов строительства жилья увеличивается потребность в строительных материалах, которая, естественно в полной мере моментально не может быть удовлетворена. Таким образом, длительность процесса строительства мощностей по производству строительных материалов дополнительно с длительностью процесса строительства жилья во многом определило инертность предложения нового жилья. 17 Третий момент заключается в том, что показатель «номинальная зарплата населения» является индикатором не только динамики покупательной способности населения, но и издержек строительной фирмы на оплату труда наемных рабочих. Так, строительство – довольно-таки трудоемкая отрасль и затраты на оплату труда составляют значительную долю (к примеру, 27% согласно с [18, с. 169]) в себестоимости одного квадратного метра жилья. Потому даже отсутствие роста других издержек фирмы в случае роста заработной платы на 30% (среднегодовой рост средней «долларовой зарплаты» в России в 2000-2008 годах) себестоимость жилья может вырасти на 10% (в случае постоянной трудоемкости процесса). Помимо роста расходов на оплату труда (в долларовом выражении), росли также и другие издержки строительной фирмы при строительстве жилья. Так цемент подорожал с 26 долларов за тонну в конце 2000 года до 156 долларов за тонну в конце 2008 года, щебень – с 7 до 29 долларов за м3 и т.д.[7, 16]. Интересную ситуацию можно наблюдать в сфере стоимости строительных материалов после 2008 года – по многим видам материалов отмечается стагнация или даже снижение как рублевых, так и «долларовых» цен. В 2000-х гг. значительно дорожала строительная техника: с 2000 по 2008 экскаватор подорожал с 28 тыс. долларов США до 135 тыс. долларов США.; кран башенный – с 66 до 271 тыс. долларов США и т.д. [7, 16]. Дополнительный спрос на технику и стройматериалы, как мы видим, существенно повлиял на общий уровень цен в отрасли, и тем самым внёс свой вклад в динамику инфляции. Рост цен на жилье потянул увеличение объемов строительства жилья, что увеличило спрос на стройматериалы. На увеличение спроса откликнулось предложение. К примеру, в 2010 и 2011 гг. было введено в действие мощностей по производству цемента 1332,5 и 3580,0 тыс. тонн цемента в год соответственно, что в сумме больше, чем все 18 веденные в действие мощности за 1990-2009 годы вместе взятые. Ввод в действие мощностей по производству кирпича строительного вырос с 248,8 млн. условных кирпичей в год за 2000-2004 годы до 1722,3 млн. условных кирпичей в год за 2007-2011 годы [7]. Российская экономика на данном этапе функционирует с рекордно низкими уровнями безработицы. Высказывается мнение, что нынешние уровни безработицы соизмеримы с уровнем естественной безработицы в РФ. Увеличение цен на рынке жилья, вызывая стимулы к увеличению строительства, оказывает дополнительное давление на рынок рабочей силы. Существенно увеличить количество занятых в строительном секторе, по видимому, не получится. Таким образом, в такой ситуации стимулы к увеличению строительства жилья, по всей видимости, приведут к увеличению конкуренции за рабочую силу и впоследствии к трудосберегающим технологиям в строительстве (т.е. к повышению производительности труда). В принципе, строительная отрасль показала свою инертность во многом «благодаря» вышеперечисленным объективным факторам. Помимо этого, конечно же, существовали и другие причины: так, сложность и сроки оформления разрешительных документов, отсутствие инфраструктуры, условия подключения к сетям тоже не способствовали бурному росту строительства. Значение вышеприведенных рассуждений о динамике цен и влияющих факторах резко было бы девальвировано, если можно было бы утверждать, что в середине 2000-х гг. (2005-2008 годы) на российском жилищном рынке был ценовой пузырь, вызванный ипотечным кредитованием. Но уже один факт посткризисного роста долларовых цен говорит о том, что, по крайней мере в 2010-2012 годах, жилищные рынки близки к равновесным и даже если пузырь и был, то он уже «ликвидирован». Дополнительным подтверждением того, что ценовой перегрев жилищных рынков был незначителен, является то, что снижение рублевых цен во многих случаях было не велико, а к 2012 году 19 рублевые цены во многих случаях довольно значительно превысили докризисные максимумы. Для анализа же предкризисного состояния уровня цен можно было бы воспользоваться распространенной во многих странах методикой сравнения стоимости жилья с величиной арендной платы. Но ни Росстат, ни участники рынка жилья, насколько нам известно, к сожалению, не отслеживают достаточно долго динамику арендных ставок в городах России. Следовательно, каких-либо длинных рядов данных, необходимых для определения нормального уровня соотношения цены жилья к аренде в России, на данный момент нет. Потому, «утверждая только интуитивно», можно высказать мысль, что в 2006-2008 годах, когда рост цен, возможно, был выше роста арендных ставок, было увеличение этого индекса. Вероятно, что это увеличение было выше исторически средних значений (которых нет), то есть можно было бы сказать о незначительном ценовом перегреве. С другой стороны, ситуация начала 2000-х гг. – высокий рост номинальных доходов населения, видимо, сопровождался ростом арендной платы, жилищные цены же вели себя несколько инертно и начали расти существенно примерно к 2002 году. То есть в эти несколько лет рынок, по всей видимости, был «недогрет». Мы предполагаем, что высокую корреляцию между зарплатами и ценами на жилье можно объяснить значительной взаимозависимостью цен на жилье и уровнем арендной платы, (описано в работе [14] как «замечание 1»). Зависимость наблюдается несмотря на влияние вышеописанных факторов «второго порядка малости». Потому считаем, что уровень и динамика цен на жилье определялись динамикой как доходов населения, так и арендной платы. Существует мнение, что развитие ипотеки, увеличив цены на жилье в России, тем самым снизило его доступность. Допустим, что ипотека действительно вызвала некоторый дополнительный рост цен на жилье. Рассмотрим как рост цен на рынке жилья 20 (вызванный в том числе и развитием ипотечного кредитования) оказывал влияние на изменение его доступности. Существует большое количество показателей доступности жилья, рассмотрим некоторые из этих показателей: 1. Коэффициент доступности жилья является простейшим показателем доступности жилья, который определяется как отношение стоимости квартиры площадью 54 м2 к годовому доходу семьи из трех человек [19]: K к .д . ж . 54 * ( Цена 1 м 2 ) ( Доход за месяц ) *12 * 3 Он показывает сколько лет необходимо семье из трех человек, чтобы накопить на покупку квартиры, откладывая все свои доходы. 2. Модифицированный коэффициент доступности жилья представляет собой отношение стоимости квартиры площадью 54 м2 к среднему годовому доходу семьи из трех человек за вычетом обязательных расходов и расходов на удовлетворение основных потребностей семьи. В данном случае мы согласны с мнением авторов [19] и считаем, что целесообразно в качестве показателя, определяющего обязательные расходы и расходы на удовлетворение основных потребностей сеьми, использовать прожиточный минимум. С экономической точки зрения среднедушевые доходы за вычетом прожиточного минимума близко понятию резервной цены (см. ранее), потому и будем называть их резервной ценой. Таким образом, модифицированный коэффициент доступности жилья будем рассчитывать следующим образом: K м . к .д . ж . 54 * ( Цена 1 м 2 ) ( Доход за месяц Прожиточный минимум ) *12 * 3 21 3. Индекс возможности приобретения жилья с помощью ипотечного кредита, который определяется как отношение части (30-35%, см. [19]) месячного дохода семьи из трех человек к ежемесячному платежу по кредиту6 [19]: И и .в.п.ж.п.и .к . ( Доход за месяц ) * 0.3или 0,35 * 3 * 100% ежемесячный платеж по кредиту Если значение данного индекса составляет 100%, то это означает, что доходы среднестатистического домохозяйства удовлетворяют требованиям банков для покупки квартиры площадью 54 кв. м с помощью ипотечного кредита, выданного в рублях на средних сложившихся условиях. Расчет вышеперечисленных показателей приведен на рис. 4. 99% 18,00 104% 17,00 16,00 15,00 14,5 76% 14,00 13,1 71% 13,00 68% 64% 12,00 63% 10,7 59% 11,00 56% 9,4 10,00 50% 8,6 9,00 8,1 8,2 8,0 7,4 8,00 7,2 7,0 7,4 6,4 6,1 7,00 33% 40% 5,9 5,7 5,4 6,00 5,5 5,0 4,8 4,8 4,8 4,7 4,5 4,4 4,5 4,3 4,4 5,00 27% 4,00 3,3 3,4 3,00 17% 2,00 10% 1,00 0,00 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 100% 80% 60% 40% 20% 0% 6 Для расчета размера ежемесячного платежа по кредиту берутся стоимость средней квартиры и средние по РФ условия ипотечного кредитования: процентные ставки, размер первоначального взноса и сроки кредитования. В качестве схемы погашения кредита выбирается аннуитет. Данные для расчета платежа по кредиту для индекса возможности приобретения жилья с помощью ипотечного кредита для 1998-2005 гг. взяты из [19], для 2006-2012 – для кредитов в рублях из [16]. 22 Рис. 4. Коэффициент доступности жилья ( доступности жилья ( ), модифицированный коэффициент ) и индекс возможности приобретения жилья с помощью ипотечного кредита ( , правая шкала) для России для 1998-2012 годов. Как показано на рис. 4, значение коэффициента доступности жилья для России в 1990-2012 гг. снизилось с 7,4 лет до 3,4 лет, что означает повышение доступности жилья. Для 2006-2008 гг. (ввиду опережающего роста цен на жилье по сравнению с доходами) характерно повышение значения этого показателя. При определении доступности жилья данный показатель является простейшим, его недостатком является оторванность от экономической действительности – индивиды не могут сберегать полностью свой доход ввиду того, что у них есть обязательные текущие расходы. Что касается модифицированного коэффициента, в целом в 1998-2012 гг. произошло значительное повышение доступности жилья, коэффициент снизился с 14,5 лет в 1998 году до 4,8 лет в 2012 году. Обратим внимание, что даже в годы наибольшего роста цен на жилье (2005-2007) значение показатели практически не ухудшилось. Рис. 4 также демонстрирует, что улучшился и индекс возможности приобретения жилья с помощью ипотечного кредита. Так, его значение за 1998-2012 увеличилось примерно десятикратно. Как видно, чем более уточненный показатель применяется для определения изменения доступности жилья, тем в большей степени он свидетельствует о росте доступности жилья в России в 1998-2012 гг. Таким образом, хотя во многом недавние кризисные явления на рынках жилья многих стран мира и были вызваны чрезмерным развитием ипотечного кредитования, а начало снижения цен примерно совпадает во времени, кризисы в этих странах имели свои характерные особенности. 23 Так, если события на рынках жилья стран первой группы по своему характеру напоминают кризисы перепроизводства (с учетом специфики жилищного рынка), то события на рынках жилья стран второй группы более похожи на ценовые пузыри. События же на российском жилищном рынке не имели признаков перепроизводства (чрезмерного строительства), а ценовые пузыри в некоторых регионах если и были, то их значение относительно невелико. Тем не менее, на российском жилищном рынке наблюдались некоторые кризисные явления, которые прежде всего объясняются внешними причинами, в отличие от стран первой группы, где они были вызваны, в том числе, чрезмерной доступностью ипотечных кредитов и переизбытком предложения. Динамичное развитие российской экономики в двухтысячных годах сопровождалось значительным ростом номинальных доходов населения, который обеспечил не только растущий спрос, но и повышенную динамику инфляции. Развитие ипотеки в России в этот период, несомненно, оказало влияние на изменение покупательной способности населения, но точную величину влияния ипотеки на рост цен определить с достаточной степенью достоверности не представляется возможным, т.к. есть существенные факторы, как стимулирующие рост цен, так и сдерживающие его. Однако, несмотря на значительный рост цен, покупка жилья, как с помощью собственных средств, так и с помощью ипотечного кредита, стала более доступной для населения России. Литература и информационные источники 1. Fotocasa.es – Spain’s number one property website. La vivienda en el primer trimestre de 2013. http://images.fotocasa.es/inmesp/noticias/sala_prensa/informes/15177/2013_1er_trimestr e.pdf 24 2. Ober-Haus Real Estate Advisors. Baltic & Poland price index. http://www.oberhaus.com/Baltic-Poland-price-index 3. Permanent tsb. ESRI House Price Index. https://www.permanenttsb.ie/about-us/houseprice-index/archive/ 4. The United States Census Bureau. Median and Average Sales Prices of New Homes Sold in United States. http://www.census.gov/construction/nrs/pdf/uspricemon.pdf 5. Federal Housing Finance Agency. News release. House Price Index. http://www.fhfa.gov/webfiles/25010/2012Q4HPI.pdf 6. Central Statistics Office of Ireland. Residential Property Price Index. http://www.cso.ie/en/releasesandpublications/prices/archive/releasearchive2013/ 7. Федеральная служба государственной статистики России. http://www.gks.ru/ 8. Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины. http://www.asnu.net/ 9. The United States Census Bureau. Characteristics of New Housing. http://www.census.gov/construction/chars/pdf/c25ann2011.pdf 10. Instituto Nacional de Estadística. Municipal permits for construction, rehabilitation and demolition: surface area to be built in a residential building. http://www.ine.es/jaxi/menu.do?type=pcaxis&path=/t07/a081/a1998/&file=pcaxis 11. RR de Acuña & Asociados. http://www.rracuna.es/es/prensa/noticias.html 12. Department of the Environment, Community and Local Government (Ireland). Latest House Building and Private Rented Statistics. http://www.environ.ie/en/Publications/StatisticsandRegularPublications/HousingStatistics / 13. Державний комітет статистики України. http://www.ukrstat.gov.ua 14. Potashev, R. E., 2011. “Pricing at Housing Markets in CIS Countries (Moscow City Case Study)”. Actual Problems of Economics 126 (12), 137-151 (December). 25 15. Стерник Г.М. Рынок недвижимости России // www.realtymarket.org 16. Центральный банк Российской Федерации // http://www.cbr.ru 17. Вэриан Х.Р. Микроэкономика. Промежуточный уровень: Современный подход. – М.: Юнити, 1997. – 767 с. 18. Поздеев Д. В. Ипотечное кредитования и его роль в организации процесса финансирования жилищного строительства. Микроэкономика, №2, 2009, с. 166170. 19. Косарева Н., Туманов А. Доступно ли россиянам жилье и ипотечные кредиты? Информационно-аналитический портал «Полит.ру», ноябрь, 2007. http://www.polit.ru/article/2007/11/14/demoscope307/ 26
