БАНКИ УКРАИНЫ
реклама
Из зарубежного опыта Становление и развитие ипотечного рынка жилья на Украине К. В. Палывода, председатель правления акционерного коммерческого банка «Аркада» заслуженный экономист Украины, кандидат экономических наук У же более тринадцати лет акционерный коммерческий банк «Аркада» и холдинговая компания «Киевгорстрой» успешно внедряют новации на рынке жилья, создавая предпосылки для становления отечественного ипотечного рынка. В 1999 г., когда возникла идея проведения эксперимента, уже не оставалось иллюзий относительно возможностей государства финансировать жилищное строительство за счет средств бюджета. В то же время уже тогда было очевидно, что имеется достаточное количество материально обеспеченных людей, которые готовы взять недорогой долгосрочный ипотечный кредит и вложить сбережения в строительство собственного жилья. Строители же, со своей стороны, имели желание это жилье строить и продавать. Проблема заключалась в одном: где банк-кредитор должен брать ресурсы для предоставления ипотечных кредитов. Для решения этих проблем мы обратились к зарубежному опыту, в частности к чилийскому. В этой стране в начале 1980-х гг. был успешно проведен ряд экономических реформ, в том числе в сфере пенсионного и жилищного обеспечения. При этом именно накопительные пенсионные фонды в итоге и обеспечили жилищное строительство долгосрочными и недорогими инвестициями. Изучив данный опыт, мы решили в порядке эксперимента опробовать его у себя. Упрощенно схема выглядела следующим образом: банк собирает средства на пенсионные счета и за счет этих денег предоставляет долгосрочные кредиты под залог сооружаемого жилья. Доходы от кредитов возвращаются на индивидуальные пенсионные счета, а затем снова направляются на кредитование приобретения жилья. И так до тех пор, пока человек не выйдет на пенсию. Средства же пенсионера «работают» несколько иначе: частично расходуются на выплату пенсий, частично – на кредитование покупателей жилья, но по-прежнему приносят прибыль их владельцу. Кроме того, было решено, что с целью снижения рисков, связанных с уровнем добросовестности и профессионализма строителей, кредиты, предоставляемые за счет пенсионных взносов, могут быть обеспечены только жильем, которое строит холдинг «Киевгорстрой». При этом предполагалось, что налоговая система не должна создавать препятствий в финансировании 64 индивидуальных пенсионных счетов. Поэтому, по условиям эксперимента, предусматривались соответствующие налоговые льготы для будущих пенсионеров и тех, кто вносит средства на их индивидуальные накопительные счета. Немного позже пришло понимание того, что добровольный негосударственный накопительный пенсионный фонд, названный пенсионным фондом банковского управления (пенсионный ФБУ), обеспечивает его участникам более высокую прибыль, чем при использовании такого инструмента, как стандартный банковский депозит. При этом финансовые риски участников ФБУ значительно ниже, чем риски, которым обычно подвергаются вкладчики банков. Со временем стало также понятно, что для оптимизации денежных потоков пенсионного фонда было бы предпочтительнее, чтобы фонд вкладывал свои средства не непосредственно в кредитование, а в ценные бумаги, которые должны быть подкреплены кредитами, обеспеченными, в свою очередь, имущественными правами на сооружаемое жилье, а также залогом построенной жилой недвижимости. Иными словами, деньги надо вкладывать в ипотечные бумаги. Тогда же было решено попробовать использовать накопительный фонд как инструмент решения и других социальных задач. Например, для усиления социальной защиты молодежи при ее вступлении в самостоятельную жизнь. Так появился детский фонд банковского управления (детский ФБУ). С его помощью на индивидуальных накопительных счетах предполагалось аккумулировать средства, которые при достижении ребенком 14 лет можно расходовать на его учебу, а 18 лет – на оплату аренды жилья или его покупку. Актуальность эксперимента состояла в том, что в его рамках была предпринята попытка использовать такие методы решения многих социальных проблем, благодаря которым происходит не перераспределение национального дохода через государственный бюджет, а создание условий для высокоэффективной деятельности самых широких слоев населения по удовлетворению своих материальных потребностей. Забегая вперед, отметим, что в результате на Украине были образованы две параллельные системы добровольного негосударственного пенсионного ДЕНЬГИ И КРЕДИТ • 1/2009 Из зарубежного опыта обеспечения. Одна из них была разработана силами специалистов банка «Аркада» при поддержке консультантов из чилийского пенсионного фонда «Магистр» (именно о ней пойдет речь в данной статье) и действует в соответствии с Законом «Об проведении эксперимента в жилищном строительстве на базе холдинговой компании «Киевгорстрой» (принятым Верховным Советом Украины 20.04.2000 г.). Другая система добровольного негосударственного пенсионного обеспечения разработана позднее специалистами Минтруда Украины и фирмой PADCO, работающей по контракту с USAID (США), и действует в соответствии с Законом «О негосударственном пенсионном обеспечении» (принятым Верховным Советом Украины 09.07.2003 г.). Цели, задачи и условия эксперимента. Главной целью эксперимента было создание финансового механизма интенсивного развития жилищного строительства без привлечения бюджетных средств и иностранных инвестиций. Предусматривалось, что в процессе эксперимента будут созданы достаточно эффективные системы финансирования покупки жилья, выпуска и обращения ипотечных бумаг, накопительные системы социального обеспечения и налажено их оптимальное взаимодействие. Основу системы финансирования покупки жилья составил Фонд финансирования строительства жилья (ФФС), созданный в соответствии с Законом «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» (принят Верховным Советом Украины 19.06.2003 г.), а также кредиты под залог имущественных прав на будущее жилье, которые предоставляются тем, кому не хватает средств для участия в ФФС. При этом следует отметить, что ФФС – это специфический финансовый инструмент, который был создан и применяется только на Украине. Он построен на принципах, во многом похожих на принципы организации открытого паевого инвестиционного фонда: • средства ФФС находятся в управлении финансового учреждения; • имущество управителя отделено от средств ФФС, которые учитываются управителем на отдельном балансе; • управитель инвестирует средства ФФС, в соответствии с заранее декларированными принципами, и отвечает своим имуществом только за выполнение ранее декларированных процедур, таким образом, выгоду от управления средствами ФФС получают только его участники. В то же время ФФС имеет и существенные отличия от классического открытого паевого инвестиционного фонда. При вступлении в ФФС его участник получает права не на пай открытого паевого инвестиционного фонда, а на измеримые единицы соответствующего объекта инвестирования (например, право требования на определенное количество квадратных метров конкретной квартиры). Соответственно, и выгоду участники ФФС получают не в виде денежного дохода, а в виде ранее обусловленного ими жилья или другой недвижимости. ФФС выгодно отличается от многих других способов привлечения средств населения в строительство жилья. Согласно установленным принципам (которых строго придерживается и банк «Аркада») процедура управления фондом предусматривает следующие моменты: 1. Привлечению средств населения в соответствующий ФФС предшествует предварительное получение управителем ФФС от застройщика определенного перечня документов (среди которых – разрешение на начало строительства) и тщательная их проверка. Целью этих мер является защита участников ФФС как от риска потери средств, так и от риска возможного несоответствия фактических параметров объекта инвестирования тем данным, которым должен отвечать избранный участником ФФС объект инвестирования. 2. Осуществление управителем контроля за целевым использованием средств, привлеченных в ФФС. При этом банк защищает не только интересы участников ФФС, но и строителей, которым может не хватить средств для завершения строительства из-за того, что застройщик или управитель используют их на другие цели. 3. Ведение учета прав требований участников ФФС на измеримые единицы соответствующего объекта инвестирования. Такая система является эффективной защитой прав участников ФФС на объекты инвестирования и, кроме всего прочего, делает невозможным приобретение несколькими лицами прав на один и тот же объект. Как показал опыт, при надлежащем надзоре со стороны государственных регуляторов (Национального банка Украины и Комиссии по регулированию рынков финансовых услуг) ФФС может быть эффективным средством достижения целей, к которым стремятся участники ФФС. Забегая вперед, отметим, что за указанный период банком «Аркада» в фонд привлечено около 6,7 млрд грн., из которых 2 млрд грн. – на жилье, уже построенное и переданное в собственность участников ФФС, а 4,7 млрд грн. находится в инвестициях в незавершенное капитальное строительство. Проинвестировано более 44 тыс. объектов. При этом не было ни одного случая «замораживания» строительства из-за недостаточного финансирования, потери участником ФФС своих денег, а также случая покупки несколькими лицами прав на один и тот же объект инвестирования. Достаточно часто желающим стать участниками фонда приходится прибегать к привлечению ссудных средств. Предоставляя услуги по управлению деньгами, внесенными в ФФС, банк «Аркада» выдал участникам фонда долгосрочные кредиты на сумму 733 ДЕНЬГИ И КРЕДИТ • 1/2009 65 Из зарубежного опыта млн грн. Проблемные займы составляют 0,2% имеющегося кредитного портфеля. Рефинансирование выданных кредитов осуществляется с помощью выпуска в обращение ценных бумаг, подкрепленных кредитами, обеспеченными ипотекой имущественных прав на будущее, а также уже построенное жилье. Для выполнения всего комплекса операций по рефинансированию создана первая в стране негосударственная ипотечная компания «Аркада-фонд». На момент определения условий проведения эксперимента думалось, что жилищную проблему можно решить путем обеспечения свободного доступа населения к недорогим долгосрочным ипотечным кредитам. Поэтому главной задачей было создание институционного инвестора, способного обеспечить ипотечное финансирование недорогими долгосрочными ресурсами. (Здесь и далее под ипотечным финансированием понимается деятельность субъектов финансового рынка в сфере ипотечного кредитования и рефинансирования ипотечных кредитов с помощью конструирования, выпуска и размещения среди инвесторов ценных бумаг, подкрепленных ипотечными кредитами.) Таким мощным инвестором ипотечного финансирования, по мнению участников эксперимента, могла стать накопительная пенсионная система. С другой стороны, рынок ипотечных бумаг мог предоставить системе пенсионного обеспечения необходимый объем достаточно надежных и в то же время доходных инструментов, необходимых для размещения пенсионных активов. В плане общетеоретической постановки вопроса эта мысль не вызывала сомнения у авторов эксперимента, но было ясно, что попытка ее практического воплощения предварительно нуждаются в ответах на целый ряд вопросов. 1. Действительно ли такой финансовый институт, как негосударственный пенсионный фонд, построенный по принципам организации открытого паевого инвестиционного фонда, дает возможность проводить ежедневный мониторинг эффективности управления пенсионными активами? 2. Насколько эффективной является система лимитирования операций с пенсионными активами? Суть системы лимитирования заключается в том, что администраторам негосударственных пенсионных фондов позволяется вкладывать их средства в финансовые инструменты в пределах лимитов, установленных для каждого вида финансового инструмента. Размер лимита инвестиционного портфеля относительно каждого инструмента определяется уровнем надежности последнего. В Чили такая система обеспечивает постоянную прибыльность пенсионных активов на приемлемом уровне при крайне низком риске потери стоимости управляемого актива. 3. Возможно ли в условиях украинского фондового рынка (для которого характерны не только слабая степень развития, но и, что самое главное, отсут- 66 ствие информации о надежности ценных бумаг) найти хотя бы небольшое количество видов ценных бумаг, которые были бы достаточно надежными и прибыльными? Обеспечит ли вложение средств пенсионного фонда в такое небольшое количество видов высоконадежных инструментов достаточно надежное хранение пенсионных средств и в то же время – необходимый уровень рентабельности? 4. Создает ли нагрузку на бюджет освобождение от подоходного налога и налога на прибыль взносов в негосударственный пенсионный фонд? 5. Способен ли коммерческий банк эффективно и надежно выполнять функции администратора негосударственного пенсионного фонда? 6. В состоянии ли администратор негосударственного пенсионного фонда осуществлять пожизненные пенсионные выплаты, не прибегая к услугам страховых компаний? 7. Поверит ли население после всех историй с «трастами» негосударственным пенсионным фондам? Результативность. В ходе эксперимента были получены исчерпывающие ответы на все эти вопросы. 1. Методика расчета стоимости пая и чистых активов, отвечающая требованиям международных стандартов и применяемая нашим банком, дает возможность ежедневно получать информацию о текущей эффективности действий администратора негосударственного пенсионного фонда. При этом, если средства фонда размещаются в активы с фиксированной доходностью, например, облигации (что мы и делаем), то показатели эффективности управления средствами пенсионного фонда имеют максимально объективный характер (что нельзя сказать об активах, представленных инструментами с переменной доходностью, например, об акциях). 2. По условиям эксперимента банк имеет право вкладывать средства фонда банковского управления только в ипотечные сертификаты, а к их введению в обращение – в ценные бумаги, выпущенные эмитентом с целью приобретения прав требования по кредитам, обеспеченным залогом недвижимости, построенной «Киевгорстроем». Таким образом, законодатель установил для банка, как администратора негосударственного пенсионного фонда, лимиты, как по виду инструмента, так и по типу его обеспечения. Инструменты, разрешенные банку «Аркада», обеспечили реальную среднюю доходность 10,06% годовых. В то же время, поскольку в стране не было надежной системы рейтингования финансовых инструментов, лимиты по уровню риска не устанавливались. 3. Теория инвестиционного портфеля, которой руководствуются все профессиональные инвестиционные управители, утверждает: диверсифицированность инвестиционного портфеля уменьшает его риск без соответствующего снижения доходности, если, во-первых, доходности инструментов, составляющих этот портфель, не являются полностью положительно коррелируемыми, и, во-вторых, когда портфель со- ДЕНЬГИ И КРЕДИТ • 1/2009 Из зарубежного опыта стоит из достаточно большого количества инструментов. Эффект «чуда диверсификации» возникает при негативной корреляции ожидаемых доходностей активов, что дает инвестору возможность значительно снизить риск портфеля, удерживая его доходность на достаточно высоком уровне. Таким образом, эффект диверсификации возникает не тогда, когда средства распределяются между разными инструментами, а когда между доходностями финансовых инструментов, составляющими инвестиционный портфель, отсутствует абсолютно позитивная корреляция. Просто «раскладывание яиц в разные корзины», или, как это называют финансисты, «наивная диверсификация», такого эффекта не дает. Как правило, все страны, формирующие рыночную экономику, на первых этапах своего развития сталкиваются с дефицитом надежных объектов инвестирования. Так было, например, в Чили в начале 1980-х гг. В то время у чилийских пенсионных фондов был не очень большой выбор: государственные обязательства и ипотечные векселя. В 1985 г. удельный вес ипотечных векселей в портфелях этих фондов составлял 50% (т. е. максимально допустимую часть, разрешенную государственным регулятором). В 1981 – 1995 гг. пенсионные фонды Чили работали с максимальной рентабельностью. При конструировании инвестиционного портфеля пенсионного фонда прежде всего следует обращать внимание на надежность, ликвидность, характер и степень корреляции того или другого набора финансовых инструментов. Банк «Аркада», строго придерживаясь условий эксперимента, вкладывает средства ФБУ только в инструменты, которые де-факто являются ипотечными бумагами, т. е. подкрепленные достаточно большим количеством кредитов, между которыми существует малая негативная корреляция. Кроме того, инвестиционный портфель ФБУ составляют инструменты с разными сроками погашения, что уменьшает риск рефинансирования. Рентабельность фондов за это время составляла 10,06% годовых над уровнем инфляции. Следовательно, инвестиционный портфель ФБУ достаточно хорошо диверсифицирован и обеспечивает надежное хранение пенсионных средств и необходимый уровень рентабельности, невзирая на то, что состоит из инструментов одного вида. 4. За период действия эксперимента участники ФБУ воспользовались налоговыми льготами на сумму 17,06 млн грн. В то же время, как свидетельствуют расчеты специалистов банка, в жилищное строительство благодаря эксперименту поступили дополнительные инвестиции на сумму 399,4 млн грн., что обеспечило перечисление в бюджеты всех уровней 175 млн гривен. 5. Опыт банка «Аркада», к которому за все время участия в эксперименте не предъявлялись серьезные претензии относительно добросовестности управления активами ФБУ, свидетельствует о том, что ком- мерческий банк может эффективно выполнять функции компании по управлению активами негосударственного пенсионного фонда. 6. Банком разработан прозрачный механизм выплаты пожизненных пенсий за счет средств негосударственного пенсионного фонда, что дает возможность обходиться без услуг страховых компаний. Этот механизм удачно соединяет элементы технологий страхования и инвестиционного фондирования. 7. Пенсионная программа банка – это уникальная программа, которая не имеет аналогов на Украине. В процессе реализации эксперимента банк разработал эффективную и прозрачную систему управления средствами, что обеспечивает их хранение и гарантирует надлежащий уровень дохода. Стабильное увеличение количества участников и сумм привлеченных средств свидетельствует о росте популярности программ банка среди широких слоев населения. Люди поверили, что в нашей стране возможно безопасное долгосрочное вложение средств. На сегодня 62% рефинансированных ипотечных кредитов банка «Аркада» приходится на активы пенсионных и детских фондов банковского управления. С другой стороны, за всю историю эксперимента не было ни одного случая дефолта по ценным бумагам ипотечной компании «Аркада-фонд», в которые вложены средства ФБУ. Финансовый кризис, начавшийся на Украине в 2008 г., еще раз подтвердил правильность тезиса, положенного в основу конструкции условий эксперимента: основным источником инвестиций должны быть национальные накопления (сбережения граждан и свободные средства предприятий). Мировой экономический кризис, начавшийся обвалом американского рынка ипотечного финансирования, вызвал кризис ликвидности на международных рынках заемных средств. Иностранные банки, выдавшие ранее кредиты большому числу украинских банков, отказались рефинансировать свои ссуды и стали требовать срочного их погашения. В результате значительное число ведущих украинских банков испытали дефицит ликвидности; на валютном рынке резко вырос спрос на доллары США. Девальвация национальной валюты привела к удорожанию выданных ранее валютных кредитов и, следовательно, к росту рисков дефолта по ипотечным ссудам. Банк «Аркада», действуя в строгом соответствии с условиями эксперимента, осуществляет выдачу кредитов, принятие взносов ФБУ и ФФС, а также финансирование строительства жилья только в национальной валюте. В ходе эксперимента созданы основные компоненты системы ипотечного финансирования: отработана практика ипотечного кредитования в условиях массового жилищного строительства; налажена система рефинансирования ипотечных кредитов путем выпуска в обращение ценных бумаг, подкрепленных ипотечными кредитами; создана первая негосударственная ипотечная компания «Аркада-фонд», которая ДЕНЬГИ И КРЕДИТ • 1/2009 67 Из зарубежного опыта за время своего существования осуществила 19 выпусков ценных бумаг, подкрепленных кредитами, обеспеченными залогом имущественных прав на жилье и ипотекой жилья, на сумму 643 млн гривен. В то же время отработаны элементы, которые можно использовать как базовые составные организации накопительной системы пенсионного обеспечения страны (второй и третий уровни национальной системы пенсионного обеспечения), – форму организации негосударственного пенсионного фонда, требования к администраторам негосударственных пенсионных фондов, регулирование их инвестиционной деятельности, методы расчетов пенсионных выплат, порядок налогообложения и тому подобное. К сожалению, в открытой печати нет информации о стоимости активов негосударственных пенсионных фондов, работающих в соответствии с требованиями Закона «О негосударственном пенсионном обеспечении». Но, по данным Мирового банка, по состоянию на сентябрь 2007 г. на пенсионный ФБУ, которым управляет банк «Аркада», приходится 45,4% совокупных активов негосударственных пенсионных систем страны. Благодаря появлению долгосрочных и относительно недорогих кредитов покупка жилья стала доступной значительно более широким слоям населения. В то же время выяснилось, что, невзирая на принятие целого ряда ипотечных законов, кредитование под залог жилья все еще остается достаточно рисковым видом банковской деятельности. Становится очевидным, что наиболее целесообразно использовать такую форму ипотечного кредитования приобретения жилья, как аренда с выкупом. Отношения аренды защищают права кредитора в нашей стране намного более эффективно, чем непосредственно отношения ипотеки. В ходе эксперимента четко обозначилась свойственная украинскому фондовому рынку проблема определения качества финансового актива. В стране сегодня нет общепризнанной и общепринятой системы оценки финансовых инструментов. Развитие фондового рынка, а тем более выход на него пенсионных фондов, вынуждает нас искать пути решения этой проблемы. На наш взгляд, совершенно очевидно, что наступило время создания национальной системы рейтингования финансовых инструментов. Кроме того, в процессе эксперимента стало понятно, что в таких странах, как Украина, накопительная пенсионная система и система ипотечного финансирования как таковые не создают достаточных предпосылок для решения жилищной проблемы, хотя, без сомнения, содействуют этому. Предварительные выводы. Более девяти лет совместного участия в эксперименте на рынке жилья холдинговой компании «Киевгорстрой» и банка «Аркада» дают нам основание сделать следующие выводы. На Украине становление и развитие ипотечного рынка жилья как системы рынков услуг по финансированию покупки жилья, рынков услуг институцион- 68 ных инвесторов, услуг накопительных пенсионных фондов (систем обязательного и добровольного обеспечения), ипотечного финансирования, рынков жилой недвижимости и строительства жилья может состояться лишь при условии одновременности и неразрывности взаимодействия между собой всех сегментов ипотечного рынка жилья. Не вызывает сомнения то, что решить вопрос обеспечения жильем без ипотечного финансирования невозможно. Бесспорно, ипотечное финансирование является необходимым условием решения жилищной проблемы. Но является ли оно достаточным условием жилищного достатка? Покупка жилья при сохранении существующего разрыва между ценами в строительстве и уровнем покупательской способности населения будет оставаться несбыточной мечтой для подавляющей части жителей страны даже при доступных и недорогих ипотечных кредитах. Ипотечное финансирование в таком случае для большей части населения попрежнему будет недоступным. Очевидно, что проблему сокращения разрыва между ценами на объекты строительства и покупательской способностью граждан можно решить только в процессе организации государством массового строительства жилья за счет средств населения. Строительство должно стать настолько массовым, чтобы строители начали соревноваться между собой за симпатии, а главное – за деньги покупателей, чего в настоящее время, к сожалению, мы не наблюдаем. Создать механизм интенсивного развития жилищного строительства невозможно, если оно не приобретет массовый характер. С другой стороны, ипотечное кредитование без накопительной системы обязательного и добровольного пенсионного обеспечения обречено оставаться дорогим и недоступным для большинства населения. Не думаю, что в ближайшем будущем появятся национальные институционные инвесторы, которые смогут уравняться по инвестиционным возможностям с накопительными фондами социального обеспечения. В свою очередь, накопительная система обязательного пенсионного обеспечения при отсутствии развитой системы ипотечного финансирования постоянно будет иметь проблемы с размещением своих ресурсов, что мы и наблюдаем на примере стран, где пенсионная реформа была проведена быстрее, чем сложился полноценный фондовый рынок, и, что особенно важно, прежде чем сформировался рынок ипотечных бумаг. В то же время накопительные социальные системы выдвигают очень высокие требования к качеству активов, и государство, в принципе, не может допустить потерь и хищений средств населения, вложенных в социальные фонды. Сегодня регулятор негосударственных пенсионных фондов (НПФ) – Государственная комиссия по регулированию финансовых рынков – не может дать точную оценку стоимости активов НПФ. Проблема ДЕНЬГИ И КРЕДИТ • 1/2009 Из зарубежного опыта заключается в инструментах с переменной доходностью. Закон позволяет вкладывать средства НПФ в акции предприятий, т. е. в инструменты с переменной доходностью. На Украине рынок акций узок и малоликвиден, ситуация на нем не поддается анализу и синтезу. Если в настоящее время акции тех или других украинских предприятий и пользуются спросом, то это не дает никаких гарантий того, что завтра за них дадут более 1% от номинала. Все это усиливает риски потери средств НПФ. В условиях неразвитого фондового рынка, когда такой инструмент, как акции, по большей части не является способом привлечения дополнительного капитала на открытом регулируемом рынке (когда акции служат главным образом средством передачи собственности от одного лица к другому), проблему управления рисками, связанными с появлением или исчезновением спроса на акции определенных предприятий, нельзя, на наш взгляд, решить в принципе. В наших условиях акции – один из самих рисковых финансовых инструментов, и целесообразность инвестирования в них средств НПФ вызывает большие сомнения. Высокая инфляция – рост потребительских цен за десять месяцев текущего года составил 18% – в сочетании с обвалом фондового рынка на Украине, когда индекс ПФТС за десять с половиной месяцев упал на 76,3%, привели к тому, что НПФ, действующие в соответствии с Законом «О негосударственном пенсионном обеспечении», понесли настолько значительные убытки, что регулятор был вынужден де-факто отменить требования по диверсификации активов, предусмотренные вышеуказанным законом. Это лишний раз служит подтверждением тому, что диверсификация очень тонкий инструмент и относиться к нему формально не только ошибочно, но и опасно. Предварительные итоги эксперимента дают основание утверждать, что фокусировка управителей пенсионными активами на операциях с надежными долговыми инструментами обеспечивает стабильный прирост средств на счетах участников НПФ на протяжении длительного времени. К тому же расчет показателей инвестиционной доходности НПФ, в основу которого положена оценка объема входящих денежных поступлений, намного более объективна, чем методика, основанная на текущем значении рыночной цены инструмента со сменной доходностью. Вызывает сомнение также обоснованность присвоения НПФ статуса юридического лица. На наш взгляд, нет смысла создавать предприятие, имущество (деньги) которого передается в управление. Присвоение НПФ статуса юридического лица не отвечает принципам доверительного управления. В соответствии с Законом «Об институтах совместного инвестирования (паевые и корпоративные инвестиционные фонды)», принятым Верховным Советом Украины 15.03.2001 г., ни ФБУ, которыми управляет банк «Аркада», ни другие институты совместного инвестирования не являются юридическими лицами. Банк «Аркада», как и компании по управлению активами институтов совместного инвестирования, занимается не только инвестированием средств, переданных ему в управление, но и выплатой доходов своим доверителям. Это накладывает на управителя ответственность за результаты управления доверенным имуществом и, кроме того, дает возможность уменьшить объем расходов, связанных с доверительным управлением. В отличие от ФБУ банка «Аркада» и институтов совместного инвестирования денежные потоки НПФ обслуживают две разные организации: компанию по управлению активами и администратора НПФ. Есть основания утверждать, что юридический статус НПФ и громоздкая система обслуживания их денежных потоков в итоге приводят к снижению инвестиционного дохода участников НПФ, не повышая при этом надежности работы этих финансовых институтов. Таким образом, в процессе эксперимента были выявлены проблемы, поиском решения которых, на наш взгляд, необходимо заняться в ближайшее время: – наличие значительного разрыва между покупательной способностью населения и ценами на жилье; – неопределенность качества активов, в которые должны инвестировать свои средства накопительные социальные фонды; – юридический статус негосударственных пенсионных фондов и слишком громоздкая система обслуживания их денежных потоков. Текущие задачи. Решение проблемы сокращения разрыва между покупательной способностью населения и рыночными ценами на жилье требует предварительного решения вопросов, связанных со следующими факторами: – массовым предоставлением площадок под застройку; – разработкой и созданием таких градостроительных решений, технологий домостроительства и производства строительных материалов, которые дадут возможность сократить разрыв между ценами на строительство и покупательной способностью населения; – разработкой конструкции финансового механизма, способствующего решению жилищной проблемы путем сокращения разрыва между рыночными ценами на жилье и покупательной способностью населения. Главным звеном этого финансового механизма, на наш взгляд, должна стать система государственного субсидирования покупки жилья населением, поскольку других способов решения жилищной проблемы в нашей стране в ближайшее время пока не предвидится. Очевидно, субсидия на покупку жилья, в сущности, будет представлять собой аккредитив, открытый в интересах строителя, продукцию которого выбрал получатель субсидии. Именно поэтому банковские ДЕНЬГИ И КРЕДИТ • 1/2009 69 Из зарубежного опыта процедуры, призванные обеспечить целевое финансирование строительства жилья, выбранного получателями субсидий, будут иметь столь принципиальное значение. Без сомнения, только с помощью государственных субсидий, доступ к которым должны иметь все граждане страны, можно в принципе решить проблему сокращения разрыва между покупательной способностью населения и ценами на жилье. В то же время государство должно содействовать молодежи в приобретении жилья и получении образования (профессии). От наличия и эффективности такой помощи будет зависеть очень многое: будущая демографическая ситуация, социально-психологический климат в стране, уровень профессионализма рабочей силы и т. п. Необходимо также создать условия для развития системы жилищных накоплений населения, которые в будущем должны заменить государственные субсидии как основной источник финансирования первого взноса на приобретение жилья (по примеру одной из самых известных в мире систем жилищных накоплений – немецкой системы bausparkas). Попытки создания такой системы на Украине потерпели неудачу. Дело в том, что система bausparkas, как и все другие системы жилищных накоплений, работа которых базируется на принципах ссудо-сберегательных операций, в состоянии решать свои задачи только при стабильных ценах на жилье. Если же стоимость существенно растет, особенно если растет непредсказуемо – система дает сбой. В этом случае, как правило, процентные ставки по депозитам не покрывают обесценивания взносов. В итоге снижается покупательная способность жилищных накоплений. Однако мы полагаем, что если в основу этой системы положить не систему депозитов, а механизмы открытого паевого инвестиционного фонда, то это препятствие удастся в значительной мере преодолеть, и мы будем иметь эффективную систему жилищных сбережений. Дело в том, что, хотя изменение цен на жилье и не совпадает в краткосрочном периоде с изменением кредитных ставок по ипотечным кредитам, периоды удорожания ссуд и многочисленные случаи досрочного погашения кредитов позволяют паевым фондам на протяжении более длительной перспективы накапливать средства с динамикой, обгоняющей рост цен на жилье. По крайней мере накопленный нами опыт работы дает основания для таких утверждений. Чтобы снять проблему неопределенности качества финансовых инструментов, в которые должны инвестировать накопительные социальные фонды, необходимо принять такую концепцию гарантирования 70 государством защиты средств населения, которая предусматривает не бюджетные компенсации финансовых потерь, а снижение рисков таких потерь путем повышения эффективности государственного надзора и регулирования деятельности компаний, управляющими накопительными фондами. По нашему мнению, система государственного надзора и регулирования негосударственных накопительных фондов (ННФ) должна быть построена на следующих принципах. 1. Государственный регулятор должен осуществлять контроль за тем, чтобы средства ННФ инвестировались в строгом соответствии с лимитами, установленными для ННФ им или другим регулятором. Лимиты должны определяться в зависимости от вида активов, взвешенных на величину риска по данному конкретному инструменту. Уровень риска является величиной, обратной значению рейтинга, присвоенного эмитенту и его ценным бумагам. 2. Компании по управлению активами ННФ не должны иметь права инвестировать средства ННФ в инструменты, которым не присвоен рейтинг. 3. Рейтинги должны присваивать национальные рейтинговые агентства, уполномоченные на это государственным регулятором, и, соответственно, этот регулятор должен осуществлять за ними надзор. Повышению качества ипотечных бумаг, т. е. росту их надежности, будет служить широкое использование такой формы ипотечного кредитования, как предоставление жилья в аренду с выкупом. При этом банки смогут выкупать у предприятий-арендодателей право на получение арендных платежей, обеспеченных ипотекой жилья. Если предприятия-арендодатели будут находиться под контролем этих банков, то к моменту полного выкупа недвижимости такие банки будут как кредиторами покупателей недвижимости, так и фактическими титулодержателями этой недвижимости. Следовательно, задолженность арендаторов, которая находится на банковских балансах, будет по своему содержанию наиболее близкой к тому, что специалисты определяют термином «mortgage», который у нас традиционно переводят с английского как «закладная». Рефинансировать задолженность по арендным платежам банки смогут, выпуская ипотечные бумаги или уступая права на эту задолженность ипотечным компаниям. И здесь нельзя не отметить, что, очевидно, уже пришло время расширить список небанковских финансовых учреждений за счет включения в него ипотечных компаний. Вполне вероятно, что в процессе отработки финансового механизма, призванного способствовать решению жилищной проблемы, будут использоваться и другие финансовые инструменты. ДЕНЬГИ И КРЕДИТ • 1/2009
