Особенности оценки недвижимости в условиях стагнирующих

Шевяков Денис Владимирович
Директор ООО «Агентство оценки «Интеллект» (Самара)
Тезисы доклада для семинара «Перекрестное опыление»
Тема: «Особенности оценки недвижимости в условиях стагнирующих рынков.
Применение принципа безубыточности».
1. Особенности разразившегося кризиса. Кризис доверия. Возникновение
основания для отказа от применения сравнительного и затратного подходов.
Предпосылка1. ФСО №2. Формулировка рыночной стоимости.
При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная
цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом
рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей
необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо
чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
•
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не
обязана принимать исполнение;
•
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих
интересах;
•
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты,
типичной для аналогичных объектов оценки;
•
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и
принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо
стороны не было;
•
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Как видно из приведенной формулировки основным условием формирования
рыночной стоимости является отсутствие принуждения к совершению сделки и
разумность действий сторон сделки.
При этом разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и
наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя. При
этом под разумностью в сложившихся условиях следует понимать реализацию
ОН с наименьшими потерями для сторон сделки.
А возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки
представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для
аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть
достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных
покупателей.
В условиях же разразившегося кризиса рынка недвижимости, который имеет
продолжительный характер, на первый план выходит еще один важный фактор –
фактор времени (сроки экспозиции).
При этом поведение инвестора, приобретающего в этих условиях ОН для
спекулятивной перепродажи – неразумно. (Инфляция согласно сведений ЦБ РФ
составляет минимум 8,5%).
Пользующиеся ситуацией «разумные» покупатели лишь продолжают обваливать
рынок недвижимости.
В этих условиях созрели предпосылки для развития рынка аренды. Именно
дальнейшее поведение арендной ставки характеризует дальнейшее развитие рынка
недвижимости. При этом арендная ставка не снизится ниже величины
операционных расходов собственника ОН.
Затратный подход.
При применении затратного подхода также необходимо учитывать фактор
времени. Но при этом временной фактор должен учитывать срок строительства или
срок, необходимый для запуска объекта в эксплуатацию.
Все вышеперечисленное является главной предпосылкой для отказа от применения
сравнительного и затратного подходов к оценке в сторону применения доходного
подхода.
2. Доходный подход как единственно возможный достоверный способ оценки
недвижимости. Метод капитализации. Особенности определения ставки
капитализации в современных условиях. Критерий безубыточности для
покупателя.
Метод капитализации как частный случай метода ДДП.
Посыл: «Деньги правят миром».
Следствие – Покупатель, владеющий деньгами, всегда имеет альтернативу:
покупать или не покупать.
Допущение: Отсутствие темпов роста цен в ближайший год.
Оптимистичный сценарий: Темпы роста цен равны 0!
Главные критерии: Коммерческая недвижимость призвана преумножать капитал.
Жилая недвижимость – сохранять капитал.
При применении метода капитализации оценщик выполняет следующие шаги:
1. Определение ЧОД путем расчета его из величины ПВД.
2. Определение ставки капитализации.
3. Пересчет чистого операционного дохода в рыночную стоимость.
И если со структурой доходов и расходов все предельно ясно и понятно, то при
определении
достоверной
величины
ставки
капитализации
возникают
значительные затруднения. Традиционный метод экстракции из рыночных данных
не работает, т.к. опять же основан на данных перегретого рынка недвижимости.
Пример: При рыночной стоимости офисного помещения, расположенного в
Ленинском районе г. Самара, – 60 000 руб/м2 и арендной ставке – 500-600 руб/м2 и
сроке экспозиции объекта аренды 1 месяц ставка капитализации составляет лишь
9,1%. И это максимальные значения! При этом ставка рефинансирования ЦБ РФ
лишь с 24.02.10 составит 8,5%! В этих условиях приобретение уже сданного в
аренду объекта недвижимости убыточно и теряет всякий экономический смысл. И
это для доходной недвижимости!
Причина проста: Покупателю, владеющему суммой денег для приобретения ОН,
проще положить их в банк. Государственный банк гарантирует сохранение средств,
а в коммерческом банке риск потерять средства пропорционален процентам по
вкладу.
Исходя из вышеизложенного можно сделать следующие выводы:
1. Минимальная ставка капитализации не может быть ниже 8,5%. Больше
подходит для применения доходного при оценке жилой недвижимости. Хотя
это и спорный вопрос.
2. Максимальная ставка капитализации определяется как максимальная величина
% по банковскому депозиту. При этом ставки выше ЦБ РФ+5% облагаются
подоходным налогом в размере 35%.
На мой взгляд именно ставка капитализации будет являться индикатором,
сигнализирующем о выходе из кризиса.
3. Конфликт интересов. Реальность экономики и требования законодательства.
Особенности применения принципа безубыточности в рамках затратного и
сравнительного подходов.
Тем не менее, существуют категории недвижимости, стоимость которых не
подвергается расчету методом капитализации: жилые помещения и дома, гаражи и
другая сопутствующая недвижимость, земельные участки. Кроме того, в некоторых
случаях требуется доскональное соблюдение требований ФСО, регламентирующих
применение всех трех подходов.
В этих условиях (мое мнение) доходный подход должен занимать главенствующее
положение.
Земельные участки.
Применение техники остатка.
Допущения:
1. Нулевые темпы роста.
2. Стоимость ОН формируется на финальной стадии проекта по истечении срока
строительства.
3. Прибыль инвестора закладывается на основе критерия безубыточности – не
может быть ниже уровня инфляции!
4. Стоимость
участка
определяется
дисконтированием
по
ставке,
соответствующей текущей ставке капитализации по всему сроку реализации
проекта.
Жилая недвижимость.
При оценке жилой недвижимости возникает «конфликт интересов». С одной
стороны невозможность применения затратного и сравнительного подходов, о
которой говорилось ранее. С другой стороны: это единственные подходы, которые
можно применить.
Рассмотрим действия разумного покупателя и двух продавцов: разумного и очень
хитрого.
Разумный продавец в этих условиях выставляет ОН на условиях типичных для
рынка: средняя цена предложения (допустим 60 000 руб./м2) и производит торг в
течении всего срока экспозиции, тем самым определяя компромиссную цену.
Проблема заключается в том, что данный процесс скрыт от глаз постореннего
наблюдателя (оценщика) и не позволяет определить скидку на торг и реальный
срок экспозиции. Холодный обзвон продавцов ничего не дает, так как дает
возможность лишь определить скидку на торг, которую готов дать продавец.
Именно о таком положении вещей свидетельствую открытые источники
информации – объявления либо висят месяцами, либо кто во что горазд.
Разумный покупатель, прекрасно осознавая продолжительность срока экспозиции
и ведя переговоры, может просто положить деньги на депозит и заработать за срок
переговоров от 10 до 17% в год! Не рискуя при этом деньгами.
Альтернативой, позволяющей разрешить столь сложный вопрос, является
поведение хитрого продавца. Не проще ли сразу снизить цену жилого ОН на
величину потенциального дохода разумного покупателя и избавить себя от
ненужных хлопот?
В этом суть концепции безубыточности совершения сделки. При этом
инструменты для расчета подобного дисконта всегда доступны оценщику.