С КАКОЙ СКОРОСТЬЮ РАЗВИВАЕТСЯ ГОСТИНИЧНЫЙ РЫНОК

УПРАВЛЯЙ
ОБЗОР
В темпе
вальса
УПРАВЛЯЙ
С КАКОЙ СКОРОСТЬЮ
РАЗВИВАЕТСЯ
ГОСТИНИЧНЫЙ РЫНОК
РОССИИ
CITYMAGAZINE
114
МАЙ-ИЮНЬ 2015
УПРАВЛЯЙ
Т Е К С Т
−
Дэвид Дженкинс,
руководитель
департамента
гостиничного бизнеса
компании JLL
МОСКВА В ДАННЫЙ МОМЕНТ
СТАЛА ЛИДЕРОМ ПО ТЕМПАМ
СТРОИТЕЛЬСТВА ОТЕЛЕЙ
В ЕВРОПЕ. ПО СРАВНЕНИЮ
С КРУПНЕЙШИМИ
ЕВРОПЕЙСКИМИ ГОРОДАМИ
РЫНОК ГОСТИНИЦ
СТОЛИЦЫ ЕЩЕ НАХОДИТСЯ
НА НАЧАЛЬНОЙ СТАДИИ
РАЗВИТИЯ: ПЕРВЫЕ
БРЕНДИРОВАННЫЕ ОТЕЛИ
МЕГАПОЛИСА СЕЙЧАС ТОЛЬКО
ОТМЕЧАЮТ СВОИ 20-ЛЕТНИЕ
ЮБИЛЕИ.
С
ТОЛИЧНЫЙ РЫНОК НАЧАЛ
СВОЕ РАЗВИТИЕ В СЕРЕДИНЕ 90-Х ГОДОВ ПРОШЛОГО
ВЕКА С ПОЯВЛЕНИЯ ТАКИХ ОТЕЛЕЙ, КАК
BALTSCHUG KEMPINSKI, SHERATON PALACE
HOTEL И RADISSON SLAVYANSKAYA. Сегодня
в Москве работает около 200 гостиниц, из них около
60 международного уровня. В совокупности это
17,5 тыс. номеров. В ближайшие 7 лет мы ожидаем
увидеть выход на рынок столицы еще 10–15 тыс. брендированных гостиничных номеров. Это самый высокий объем нового отельного строительства в Европе.
ВЕСЬ ЭТОТ БЛЕСК
Все любят люксовые отели: мы, как гости, стремимся пожить в них, тогда как многие состоятельные частные лица, или HNWI, мечтают владеть
такими объектами. В Москве сейчас работают
несколько мировых гостиничных люксовых брендов: Four Seasons, Ritz-Carlton, Park Hyatt, St. Regis,
Kempinski, и город все еще остается целевым направлением для крупных операторов этого сегмента, пока здесь не представленных. Спрос на москов-
МАЙ-ИЮНЬ 2015
115
CITYMAGAZINE
УПРАВЛЯЙ
ОБЗОР
УПРАВЛЯЙ
ОБЗОР
ОКОЛО
200
УПРАВЛЯЙ
ГОСТИНИЦ
СЕГОДНЯ
РАБОТАЕТ
В МОСКВЕ
В ближайшие семь лет мы ожидаем увидеть
выход на рынок столицы еще 10–15 тыс.
брендированных гостиничных номеров. Это
самый высокий объем нового строительства
гостиниц в Европе.
ские гостиницы по-прежнему преимущественно
корпоративный: люди приезжают в город с деловыми целями, тогда как традиционного туризма,
особенно обеспеченного спроса в выходные дни
и летом, немного, что ограничивает возможности
для развития люксовых отелей в городе. Для сравнения: в Лондоне и Париже их загрузка в среднем
достигает 80%, тогда как в Москве в прошлом году
она была всего на уровне 62%.
CITYMAGAZINE
В России развиваются
собственные отельные
сети — например,
Azimut, Heliopark,
AMAKS и Marins
Group
116
Тарифы на проживание в гостиницах такого
уровня также сильно отличаются: если в люксовых
отелях английской столицы цены в 2014 году превышали 500 фунтов стерлингов (более 40 тыс. рублей
по текущему курсу), то в Москве они были немногим выше 12 тыс. рублей. Такой разрыв в заполняемости номерного фонда и тарифах напрямую
влияет на сроки окупаемости объектов, в то время
как стоимость реализации проектов подобного
уровня будет примерно одинакова вне зависимости
от города.
Гостиничные рынки и Москвы, и Санкт-Петербурга в 2014 году ощутили на себе влияние геополитической и экономической ситуации и продолжают
чувствовать это давление в нынешнем году. Начиная с хороших новостей, отмечу, что если в кризис
2009 года показатель доходности на номер (RevPAR)
в Москве сократился почти на 30%, то в 2014-м —
всего на 11%.
Санкт-Петербург, в свою очередь, выиграл от
увеличения внутреннего туризма — значительно
меньше россиян смогли позволить себе зарубежные
поездки в прошлом году, что поддержало уровень
загрузки петербургских отелей. Роста числа рос-
МАЙ-ИЮНЬ 2015
УПРАВЛЯЙ
ОБЗОР
УПРАВЛЯЙ
доходы и прибыли: гости привыкли к брендам, а сами
операторы имеют развитые схемы работы и маркетинговые инструменты, которые позволяют им
проникать на самые различные рынки.
Сейчас мы наблюдаем постепенное развитие
российских гостиничных сетей — такие компании,
как Azimut, Heliopark, AMAKS и Marins Group,
покупают, строят и управляют собственными
отелями по всей стране и даже за рубежом. Помимо этого развиваются такие игроки, как IFK Hotel
Management и «Альянс Отель Менеджмент», которые в том числе рассматривают варианты управле-
Во всем мире глобальные
операторы помогают
собственникам гостиниц
оптимизировать доходы
и прибыли
сийских гостей Северная столица ждала уже много
лет, и мы полагаем, что этот тренд продолжится
и в 2015 году.
С начала 2015 года наилучшие показатели среди
всех сегментов гостиничного рынка демонстрирует люксовый. В связи с ослаблением курса рубля
иностранные туристы сегодня могут остановиться
в прежде дорогих гостиницах по очень выгодной
цене в их родной валюте. Потому гости предпочитают выбирать сегодня отель более высокой категории,
чем могли позволить себе раньше, что позитивно
влияет на загрузку люксовых гостиниц. Если говорить о рынке в целом, то, на наш взгляд, в текущем
году и спрос, и тарифы снова сократятся под давлением экономической ситуации в стране.
Если в кризис 2009 года показатель
доходности на номер (RevPAR)
в Москве сократился почти на 30%,
то в 2014-м — всего на 11%.
ния объектами по франшизе от мировых брендов.
Нужно отметить тенденцию: все больше примеров,
когда собственник отеля не отдает управление международному оператору, а занимается процессом
сам, по франшизе от глобального бренда.
Если говорить о выходе российских операторов
на зарубежные рынки, стоит отметить: нет причин,
почему они не могут развиваться там. Сложность
лишь в том, могут ли они предложить только управление или готовы инвестировать в отели — покупать
или строить самостоятельно.
В СВОИХ РУКАХ
Большинство брендированных отелей в России
были переданы в управление в рамках договора между собственником и оператором (например, Marriott,
Hilton, Accor, Rezidor, Starwood, IHG, Hyatt и другие)
сроком в среднем на 20 лет — и это нормальная мировая практика. Во всем мире глобальные операторы
помогают собственникам гостиниц оптимизировать
МАЙ-ИЮНЬ 2015
117
CITYMAGAZINE
УПРАВЛЯЙ
ОБЗОР
УПРАВЛЯЙ
НАРАЩИВАЯ ТЕМП
Инвестиционные сделки пока еще очень редки
на гостиничном рынке России, в первую очередь в силу
ограниченности выбора объектов для приобретения.
В Европе в целом в прошлом году были закрыты сделки
по покупке отелей на общую сумму $20 млрд. Это
большой рынок. Европейские гостиницы приобретаются разными типами инвесторов, в них вкладываются
и состоятельные частные игроки, и суверенные фонды,
и институциональные инвесторы — это зрелый инвестрынок. Россия же пока остается в девелоперском
цикле: гостиничные объекты здесь не столько покупаются, сколько строятся, и страна продолжает находиться
в этом цикле под влиянием таких мероприятий, как, например, чемпионат мира по футболу 2018 года. В стране
пока нет большого числа зрелых инвесторов, готовых
вкладываться в гостиничный рынок. Многие отели принадлежат всего нескольким игрокам. В то же время мы
ожидаем изменения этой ситуации в перспективе 5–10
лет по мере того, как будет увеличиваться число отелей
на продажу.
Растущий тренд сегодня — это покупка российскими
игроками гостиниц в Европе. Такие города, как Лондон,
Мюнхен, Женева, традиционно привлекательны для
инвесторов в силу ликвидности рынка, безопасности
вложений и предсказуемости возврата вложенных
средств.
80%
– СРЕДНЕГОДОВАЯ
ЗАГРУЗКА
ЛЮКСОВЫХ
ОТЕЛЕЙ
В ПАРИЖЕ
И ЛОНДОНЕ
Динамика средних тарифов
в гостиницах Москвы в 2014 году
Верхний предел
верхнего сегмента
(Upper Upscale) –
10 000 руб.
(+2,5% к 2013 году)
3
2
1
0
-1
-2
-3
-4
(-2,5% к 2013 году)
Люксовый сегмент
(Luxury) – 12 795 руб.
(-4% к 2013 году)
Средний сегмент
-5
(-5% к 2013 году) (Midscale) –
-6
-7
-8
(-7% к 2013 году)
Верхний сегмент (Upscale) –
6000 руб.
Верхний предел
4400 руб.
среднего сегмента
(Upper Midscale) –
5600 руб.
СОЧИ, ИЛИ ЖИЗНЬ ПОСЛЕ
ОЛИМПИАДЫ
Прошло немногим более года с момента завершения успешных зимних Олимпийских игр в Сочи.
Мероприятие стимулировало бум строительства
гостиниц. Это тот случай, когда эмоции двигали процессом больше, чем коммерческий расчет. Курортные
отели сами по себе предполагают более долгий срок
Источник: JLL
CITYMAGAZINE
118
МАЙ-ИЮНЬ 2015
УПРАВЛЯЙ
УПРАВЛЯЙ
ОБЗОР
Зима-2014/2015 стала первым
«коммерческим» сезоном Красной
Поляны после Олимпиады; гостиницы
в горном кластере в феврале-марте
были загружены в среднем на 70%.
окупаемости. Существует возможность ускорить
процесс возврата инвестиций — добавить в проект
жилую составляющую, которая может быть продана.
Или быть уверенным, что твой курорт будет круглогодичным и привлекать спрос на протяжении всех
12 месяцев. Сочи, к сожалению, не относится к числу
круглогодичных курортов. Точнее, как регион он
действительно называется таковым — тут можно и загорать на пляже летом, и кататься на лыжах зимой.
МАЙ-ИЮНЬ 2015
Все чаще собственник
отеля не отдает
управление
международному
оператору, а
занимается процессом
сам, по франшизе от
глобального бренда
119
Вот только ваш отель будет располагаться или на пляже, или в горах, а значит, будет обеспечен спросом
только в определенный период года.
Зима-2014/2015 стала первым «коммерческим»
сезоном Красной Поляны после Олимпиады;
гостиницы в горном кластере в феврале-марте
были загружены в среднем на 70%, что стало очень
позитивным результатом. Сложность будет заключаться в поддержании заполняемости этих отелей
на протяжении всего года до начала следующего
зимнего сезона. Мы предполагаем, что в период «незимних» месяцев загрузка вряд ли будет выше 15%,
и это крайне сложная бизнес-модель с точки зрения
инвестиций.
CITYMAGAZINE