Инвестиции

Инвестиции
Индикаторы инвестиционного рынка по итогам
2013 г.
Показатель
Объем инвестиционных сделок
Ставка капитализации
(офисные центры класса А)
Ставка капитализации
(офисные центры класса В)
Значение
$1,4 млрд
9−10%
11−12%
Ставка капитализации
(высококачественные торговые
центры с успешной концепцией)
Рынок земли
9−10%
Ставка капитализации
(складские комплексы класса А)
12−13%
Сектор земли занимает существенную часть в
общем объеме закрытых сделок. В течение года
доля этого сектора постепенно сокращалась за счет
роста числа сделок по готовым проектам, однако
по-прежнему она остается высокой – 45% (для
сравнения, по итогам первого полугодия, на сектор
земли пришлось 57% заключенных сделок).
Основные показатели
Общий объем инвестиций в коммерческую
недвижимость Санкт-Петербурга (включая
приобретение земельных участков под жилищную
застройку) за год достиг $1,4 млрд. Такой показатель
отражает постепенное развитие рынка СанктПетербурга – в предыдущие годы объем инвестиций
не превышал $1 млрд, за исключением 2011 года,
когда была закрыта сделка по продаже ТРК
«Галерея».
По сравнению с 2012 годом сократилась доля сделок
по покупке земельных участков для дальнейшего
девелопмента. По итогам 2013 года доля сделок в
земельном секторе составила 45% от общего объема
инвестиций в коммерческую недвижимость, тогда как
годом ранее она достигала 70%.
1
Ставки капитализации в течение прошедшего года
практически не менялись, оставаясь на уровне
конца 2012 года: для высококачественных
торговых центров, а также бизнес-центров класса
А ставки капитализации находятся в пределах
9−10%, для бизнес-центров класса В – 11−12%.
Ставки капитализации качественных складских
объектов составляют 12−13%.
Годовой отчет | 2013 | Санкт-Петербург | Colliers International
В течение 2013 года сделки по купле-продаже
земли заключались под разные цели: строительство
жилья, торговых объектов, офисных объектов,
гостиниц и пр. Однако подавляющее большинство
инвестиций в землю было осуществлено с целью
жилищного строительства (86%). Так, например,
компания Renaissance Construction создала
совместное предприятие с «Терра Нова», и
планирует строительство порядка 600 тыс. кв. м
жилья на участке площадью около 40 га на
намывных территориях Васильевского острова.
Компания «Строительный трест» купила участок
площадью 34 га в Ломоносовском районе для
строительства коттеджного поселка. Несколько
сделок по приобретению земли для жилого
строительства было закрыто и в центральной части
Санкт-Петербурга.
С начала 2013 г. также наблюдается оживление
рынка земли, приобретаемой под индустриальные
цели. В течение года велись активные продажи
земли в индустриальном парке «Марьино» – были
приобретены участки как для строительства
производственных площадок, так и для
строительства нового логистического центра.
Знаковым событием для рынка Санкт-Петербурга
стала сделка built-to-suit по строительству
компанией PNK Group мультитемпературного
складского комплекса площадью 43 000 кв. м для
продуктовой сети «Верный»
Динамика объема инвестиционных
сделок по секторам
$ млн
Помимо жилой функции, востребованной остается
земля под торговое строительство – здесь основной
интерес проявляют продуктовые гипермаркеты и
DIY, в том числе такие компании как «Лента»,
«О’Кей», Kesko и др. Кроме того, девелоперы
демонстрируют интерес к земельным участкам в
новых развивающихся районах для строительства
небольших торговых центров.
2 500
2 270
2 000
1 400
1 500
1 150
980
930
1 000
500
430
470
2009
2010
0
2007
2008
Гостиничная
Складская
Офисная
Торговая
2011
2012
2013
Жилая
Источник: Colliers International
Рынок коммерческой
недвижимости
2
Годовой отчет | 2013 | Санкт-Петербург | Colliers International
Динамика ставок капитализации
25%
20%
15%
10%
5%
Офисная недвижимость
Торговая недвижимость
Складская недвижимость
Источник: Colliers International
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
0%
2001
В общем объеме инвестиций в коммерческую
недвижимость в 2013 году доля инвестиций в
офисную недвижимость составила около 27%, то
есть около 375 млн долл. Стоит отметить, что треть
инвестиций была осуществлена конечными
пользователями бизнес-центров, то есть объекты
приобретались под собственные нужды, а не для
получения дальнейшего дохода. Тенденция
покупки офисных объектов конечными
пользователями появилась еще в 2011 году и
сохранялась до середины 2013 года. В то же время
приобретение действующих офисных объектов как
инвестиционного продукта остается актуальным
для Петербурга. Так во второй половине 2013 года
компания FORTGROUP, до сих пор
концентрировавшаяся на сегменте торговой и
элитной жилой недвижимости, пополнила свой
портфель пятью действующими бизнес-центрами,
собственником которых ранее являлась «Группа
ЛСР». Кроме того, инвестиционный фонд Jensen
Group приобрел очередной действующий объект в
Санкт-Петербурге – МФК River House площадью
около 28 000 кв. м.
Инвестиции в торговую недвижимость СанктПетербурга пока составляют всего 8,4% по итогам
прошедшего года. В число сделок вошло и
приобретение компанией FORTGROUP 10% ОАО
«Большой Гостиный Двор».
ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ
Основными игроками на рынке коммерческой
недвижимости Петербурга остаются российские
инвесторы, на долю которых в 2013 году пришлось
около 80% совершенных транзакций в денежном
выражении. Доля иностранных участников рынка
увеличилась за прошедший год с 10% до 20%.
Мы ожидаем, что земельный рынок СанктПетербурга по-прежнему будет формировать
существенную долю объема инвестиций. Помимо
земли под жилищное строительство также будут
пользоваться спросом участки в центральной части
города под строительство апарт-отелей и
многофункциональных проектов, в том числе
проектов редевелопмента. Спрос на готовые
объекты коммерческой недвижимости со
стабильным доходом остается ограниченным,
поскольку в Санкт-Петербурге по-прежнему
ощущается нехватка качественного предложения,
отвечающего требованиям инвесторов.
Примеры инвестиционных сделок, 2013 г.
Адрес
3
Сектор
Общая площадь,
кв. м
Инвестор
Продавец
Невский пр., 58
Офисная
недвижимость
8 700
Gazprom International
ХК «Адамант»
Отель «Введенский»,
Большой пр. П.С., 37
Гостиничная
недвижимость
12 854
ООО «Норд»
ОАО «АК АЛРОСА»
Морской фасад
(земельный участок)
Жилая
недвижимость
40 Га
Renaissance
Construction
«Терра Нова»
Софийская ул.
Складская
недвижимость
43 000
Продуктовая сеть
«Верный»
PNK Group
River House
(ул. Академика Павлова, 5)
Торговая и офисная
недвижимость
27 840
Jensen Group
«ПСН Груп»
ОАО «Гостиный Двор» (10%)
Торговая
недвижимость
12 450
FORTGROUP
Prosperity Capital
Management
Годовой отчет | 2013 | Санкт-Петербург | Colliers International