Долг платежом красен - Центр правового обслуживания

42
43
ТЕМА НОМЕРА
Екатерина Реуцкая
Архив CRE
Долг платежом красен
В конце марта российское подразделение компании Uniqlo обжаловало в апелля­
ционной инстанции решение арбитражного суда Москвы, согласно которому c
ООО «Юникло (Рус)» в пользу «Беллгейт Констракшенз Лимитед» (дочерняя струк­
тура AFI Development) взыскивалось около $ 625 тыс. и 16,6 млн рублей долга
и неустойки. Речь идет об аренде помещения в ММДЦ «Москва-Сити», где у Uniqlo
был магазин. Это далеко не первое и не последнее «дело об аренде»: по оценкам
экспертов, на падающем рынке наступает «время долгов».
П
торской задолженности в связи с неуплатой арендатором предусмотрен-
отдела управления недвижимостью CBRE, наи-
ционный директор «Столица Менеджмент». – При этом взыскание может
более распространенные направления, по которым
быть обращено на все предусмотренные договором аренды платежи:
сегодня идет взыскание задолженности в сегменте
постоянную арендную плату, переменную часть (в том числе компенсацию
недвижимости, – задержка или отказ по оплате
произведенных арендодателем затрат по договорам с энергоснабжаю-
аренды; задолженность поставщиков, подрядных
щими организациями), а также предусмотренные договором или законом
организаций, контрагентов; задолженность соб-
неустойки и штрафы. Исключение может составлять, в зависимости
ственников объектов коммерческой недвижимости
от позиции судов, взыскание обеспечительного платежа, поскольку дого-
перед управляющими компаниями, поставщиками
вором аренды предусмотрено его назначение – обеспечение обязательств.
коммунальных услуг. Типичны и причины неиспол-
Иные виды споров, объектом которых является недвижимость (например,
нения обязательств – нехватка оборотных средств
купля-продажа), могут быть связаны со сроками исполнения обязательств
(нет денег) – 60%; намерение извлечь из сложив-
по осуществлению предусмотренных платежей: оплата с нарушением
шейся ситуации дополнительную прибыль (т. е.
сроков, неоплата цены договора полностью или частично. В данном случае
фактически получить бесплатный кредит) – 30%.
также имеют значение закрепленные в договоре положения о сроке, штра-
Еще 10% не платят без всякой видимой причины.
фах и неустойках. Напомню, что законом предусмотрена ответственность
«Для рынка недвижимости (в ключе арендных
участника гражданских правоотношений за пользование чужими денеж-
отношений) характерны споры о взыскании деби-
ными средствами (ст. 395 ГК РФ), рассчитываемая как 1/360 установленной
о словам Дмитрия Свешникова, директора
ной договором арендной платы, – поддерживает Ольга Летютина, опера-
Commercial Real Estate # 10 (254)
Как взыскать задолженность?
– Меры взыскания задолженности
Нужно помнить о том, что любое сказанное в суде слово
можно разделить на внесудебные
должно быть подтверждено документально: необходимо
и судебные. К внесудебным мерам
соблюдать предусмотренные договором порядок и сроки
относятся, во‑первых, ведение
по урегулированию возникших споров и разногласий,
с должником переговоров с целью
вести документальную фиксацию всех значимых действий,
убеждения его выплатить долг
надлежащее направление корреспонденции контрагенту.
и, во‑вторых, претензионный поря-
Ольга Летютина, «Столица Менеджмент»
Рекомендуем сначала попробовать урегулировать возникшие споры с помощью переговороного процесса,
в том числе и для выявления истинных причин задержек
в оплате (на практике задержка в оплате услуг может быть
док урегулирования спора – направ-
Екатерина Лапидус,
партнер практики
«Недвижимость
и строительство»,
Brandi Partners
вызвана банальной утерей документов одной из сторон).
ление должнику претензии о погашении задолженности. Заметим,
что взыскание задолженности
в претензионном порядке является
наиболее эффективным методом,
который позволяет обеим сторонам
Переговорный процесс необходимо подкреплять письмен-
сохранить время, нервы и деньги при решении проблем, связанных
ными требованиями, которые сначала могут носить мягкий
с задолженностью контрагента. Кроме того, следует отметить, что
характер (под видом обычной переписки по электронной
грамотно составленная презентация часто приводит к хорошим
почте), далее – переходя все более к официальному тону.
результатам и помогает избежать судебного разбирательства
Такое общение может идти по нарастающей, начинаясь
в будущем. Однако в случае если внесудебные меры не привели
на уровне общения между ответственными менеджерами.
к успеху, кредитору приходится использовать судебные способы
К концу же конфликта в досудебной фазе переписка уже
взыскания задолженности. Так, кредитор может подать в суд иск
идет на официальном уровне между подписантами дого-
о взыскании задолженности. При этом помимо собственно взы-
вора, причем тональность писем может варьироваться
скания задолженности в исковом требовании кредитор, в зависи-
в зависимости от глубины конфликта от относительно
мости от вида договора и его условий, может потребовать также
нейтрального тона до самых жестких требований по опла-
расторжения договора и возмещения ему убытков. При подаче
те задолженности по срокам и с напоминанием о праве
заявления в суд крайне важно грамотно подготовить доказатель-
начисления штрафов. Часто в качестве одного из послед-
ственную базу, поэтому мы всегда рекомендуем любые претензии
них аргументов перед походом в суд может использовать-
и требования к контрагенту-должнику надлежащим образом
ся право исполнителя на приостановку оказания услуг.
документировать.
Андрей Синявин, Sawatzky PM
Решение начинать или не начинать процесс банкротства должника зависит в первую очередь от сложившихся отношений между
кредитором и должником, добросовестности должника и реаль-
ЦБ РФ ставки рефинансирования от суммы задолженности за каждый день
ных причин неуплаты долга, а также безнадежности взыскания
просрочки. Приоритет применяемого расчета остается за нормами догово-
задолженности и самое главное – от наличия активов у такого
ра. Требования к поставщикам и подрядчикам вытекают, соответственно,
должника. Процедура банкротства требует как временных, так
из договоров поставки и подряда, могут быть связаны с неисполнением
и финансовых затрат, соответственно, начинать ее в отношении
контрагентом своих обязательств, исполнением с нарушением установлен-
контрагента без активов смысла не имеет.
ных договорами сроков или поставок товара, выполнением работ с нарушением требований к качеству, неисполнением гарантийных обязательств».
По мнению Андрея Синявина, руководителя отдела консультаций компании Sawatzky PM, основная проблема истребования долгов с юридических
Громко и очень громко
лиц заключается в том, что очень часто взыскание упирается в различные
«Последствия экономического кризиса со сни-
незаконные и полузаконные ответные меры, принимаемые собственниками
жением покупательской способности и оборотов
компаний с целью избежать ответственности по своим долговым обяза-
магазинов привели к образованию задолженностей
тельствам. «Широкое распространение получили случаи, когда взыскание
в результате неуплаты арендной ставки, – рас-
задолженности с юридических лиц весьма проблематично по причине
сказывает Булат Шакиров, генеральный директор
невозможности найти организацию по ее юридическому адресу; невозмож-
Praktika Development, вице-президент Optima
ности найти (установить) руководство и (или) собственников, поскольку они
Development. – Отмечу, что, несмотря на подпи-
либо скрываются, либо являются номинальными; если компания прибегла
санные договоры аренды, сегодня очень важен
к одной из форм альтернативной ликвидации, и после этого ее стало невоз-
диалог арендатора и арендодателя – если просто
можно найти», – перечисляет г‑н Синявин.
применять все санкции к арендатору, рано или
44
45
ТЕМА НОМЕРА
Как взыскать задолженность?
–  Чаще всего к нам обращаются
Александр Щербаков,
заместитель директора
коллекторского
агентства АКМ
по вопросу задолженности арен-
•Увеличьте время на общение с арендаторами.
даторов, которые съехали «в нику-
•Изучайте их бизнес – время, когда собственник торго-
да», то есть должник совсем
вого центра думал только о посещаемости, прошло; сей-
уходит с рынка. В редких случаях
час важно думать о конверсии посетителя в покупателя.
должники меняют дислокацию, но
•Оперативно принимайте решения и исполняйте их.
при этом, как правило, используют
•Если вы понимаете, что решение не может быть найде-
уже новое юридическое лицо.
но или компромисс невозможен, важно оперативно пре-
Основной совет арендодателю
кратить сотрудничество, не создавая большого объема
во избежание подобной ситуации –
задолженности.
работать исключительно по предо-
•Самое главное – адекватно реагировать на реалии
плате и иметь депозит в размере
сегодняшней рыночной ситуации и быть постоянно на
месячной ставки. Что касается
связи с вашими арендаторами, подрядчиками и партне-
штрафных санкций, то мы относим их скорее к обеспечительным мерам, чем к инструментам, компенсирующим убытки
рами.
Булат Шакиров, Praktika Development, Optima Development
от недобросовестного поведения арендатора.
Обеспечительный характер неустойки заключается в том, что
•Изучайте своих клиентов. Задумайтесь о ценностях
должник должен опасаться применения подобных санкций
должника. Что им движет, что для него важно? Это помо-
и выполнять условия договора аренды. Если задолженность
жет вам лучше понять клиента и получить причитающие-
все же образовалась, то санкция фактически не сработала.
ся вам средства в досудебном порядке.
Реально монетизировать договорную неустойку можно только
•Внимательно следите за соблюдением всех формально-
в отношении крупных арендаторов и только по судебному реше-
стей, в том числе договорных.
нию. В свою очередь арендатор, если это крупная компания,
•Посочувствуйте должнику, попавшему в стесненные
вряд ли согласится на закрепление в договоре какой-то серьез-
обстоятельства, но сразу оговорите сроки платежа и раз-
ной ответственности, тем более в нынешней ситуации на рынке
мер компенсации за просрочку.
аренды. В отношении небольших компаний, обманувших арен-
•Если вы поняли, что имеете дело с мошенничеством,
додателя, судебное решение в большинстве случае оказывается
прекратите все попытки переговоров и немедленно нач-
нереальным к исполнению в связи с фактическим прекращени-
ните процедуру гражданского или уголовного преследо-
ем должником своей операционной деятельности.
вания.
Дмитрий Свешников, CBRE
поздно это приведет к потере магазина в торговом
«Конец 2014 года выдался сложным как для арендаторов, так и для
центре. Важно быть в постоянном контакте и все
арендодателей, поскольку большинство договоров аренды были заклю-
вопросы решать за столом переговоров. Если же
чены в валюте и, в связи с резким ростом курса доллара и евро по отно-
диалога не получается и все внесудебные методы
шению к рублю, размер арендных платежей резко увеличился, – согла-
исчерпаны, необходимо взыскивать задолжен-
шается Роман Гусейнов, коммерческий директор “Торговый Квартал
ность в судебном порядке. Никаких правовых
Менеджмент”. – В прошлом году арендаторы либо сокращали арендные
хитростей тут нет, судами уже наработана практика
платежи, либо выплачивали их частично, и после того как курс доллара
рассмотрения подобных дел, и все федеральные
вырос, а они продолжали платить в рублях, образовалась долларовая
бренды прекрасно понимают, что при подписанных
задолженность, – поясняет г‑н Гусейнов. – В единичных случаях ритейлеры
и зарегистрированных договорах аренды решение
перестали платить аренду вообще. У большинства арендаторов обра-
суда будет однозначно защищать интересы арен-
зовалась задолженность за 2–3 месяца, и сейчас она уже оплачена. Как
додателя. Важно помнить, что сейчас время, когда
правило, на 2015 год им удалось получить новые условия аренды, по ним
надо вести не переговоры между юристами, а диа-
арендаторы иногда задерживают выплаты, но в целом платят. Однако есть
лог между людьми, которые способны принимать
несколько проблемных ритейлеров, которые задолжали за 4–6 месяцев,
бизнес-решения. Сейчас мы все чаще обсуждаем
и это уже значительные суммы. Как правило, их позиция заключается в том,
все вопросы с владельцами сетей и магазинов.
что они готовы оплатить долг, но по определенному курсу, а позиция соб-
2015 год – это год общения и поиска совместных
ственников в том, что долг долларовый и, соответственно, оплачен должен
решений, и в большинстве случаев мы находим
быть в рублях по курсу ЦБ. Это основной момент для торга, вокруг кото-
компромисс».
рого строятся все договоренности. Есть компании, которые заняли более
Commercial Real Estate # 10 (254)
46
47
ТЕМА НОМЕРА
жесткую позицию – с нашей точки зрения, неконструктивную, близкую к манипуляции. Они полностью остановили платежи, тем самым, шантажируя
– Как правило, процесс
арендодателя с целью получить более выгодные
взыскания задолженности
коммерческие условия, а после того как получили,
начинается с предъявления
стали требовать дисконтировать задолженность.
письменной претензии
Некоторые арендаторы пытались существенно
с установлением срока
улучшить арендные условия, например, отменить
ответа на претензию. Если
фикс, сесть только на голый процент или в разы
вопрос не удается решить
снизить процент. Учитывая, что спрос на ТЦ был
в претензионном порядке,
на тот момент очень низок и заменить ритейлера
было невозможно, а арендатор, который не платит,
лучше, чем пустая секция, его приходилось оставлять, накапливать задолженность, чтобы получать
Владислав Кочерин,
адвокат, управляющий
партнер «Кочерин
и партнеры»
вправе обратиться в суд,
тогда претензии кредитора становятся предметом
судебного разбирательства,
хоть какой-то доход. Теперь с некоторыми из таких
компаний нам приходится даже разбираться
а задолженность взыскивается в судебном порядке.
в суде. Но это единичные случаи. В целом рынок
После получения решения суда истец может обратиться
повел себя конструктивно и со стороны арендато-
в службу судебных приставов для его принудительного
ров, и со стороны арендодателей».
исполнения. Судебные приставы-исполнители будут
По мнению Романа Гусейнова, сегодня как
Владислав Грановский,
Vassa&Co
заинтересованная сторона
отыскивать имущество ответчика и пытаться исполнить
никогда важно чувствовать тонкую грань между
решение суда за счет такого имущества. Если по итогам
арендатором, который старается выплачивать
проверки выяснится, что имущество, на которое можно
хоть какие-то суммы и параллельно ведет пере-
обратить взыскание, у ответчика отсутствует, взыскатель
говоры, и арендатором-манипулятором. Пока же
вправе обратиться с заявлением о признании должника
рынок торговой недвижимости «переваривает»
банкротом. Если активы последнего были выведены,
сразу несколько громких историй с «арендными
то такие сделки могут быть отменены арбитражным
долгами». В частности, нашумевшее «дело Vassa»,
управляющим судом. Таким образом, суд является един-
когда после резкого роста курса валют ритей-
ственным законным способом взыскания задолженности
лер был вынужден закрыть магазин в «Золотом
в принудительном порядке. При обращении в суд истец,
Вавилоне». По словам Владислава Грановского,
если есть опасность вывода активов ответчиком, может
президента компании Vassa&Co, механизм выхо-
заявить ходатайство о наложении ареста на его имуще-
да из любого договора для арендатора крайне
ство или принятии других обеспечительных мер, которые
запутан. «На переговоры с нами представите-
могут гарантировать исполнение решения суда в будущем.
ли Immofinanz Group пошли только после громкого
Очевидно, что пока долг не погашен, штрафные санкции
расставания, – делится г‑н Грановский – До этого
за просрочку оплаты долга (пени, неустойки) продолжают
мы всегда “упирались” в управляющую компа-
расти как во время судебного процесса по взысканию, так
нию – люди, которые принимают решения, с нами
и вплоть до момента фактического исполнения решения
говорить не хотели. Мы неоднократно просили
суда, соответственно у истца есть право увеличивать
зафиксировать курс, при котором наши мага-
исковые требования за счет штрафных санкций во время
зины если бы не приносили прибыль, то хотя бы
судебного разбирательства, а также подать дополнитель-
не генерировали чудовищные убытки. В “Золотом
ный иск о взыскании неустоек после того, как будет понят-
Вавилоне” наши обороты падали день ото дня,
на дата фактического погашения долга. Подача искового
мы жили только за счет собственной, лояль-
заявления в суд не исключает возможности для сторон
ной бренду аудитории. В то же время курс ЦБ,
урегулировать спор мировым соглашением, пойдя на вза-
к которому привязана аренда, продолжал расти,
имные уступки, при этом мировое соглашение возможно
а “скидки” от девелопера просто не успевали
на любой стадии дела, включая стадию исполнительного
за его ростом: мы ведем переговоры, когда курс
производства. Суд – это хорошая площадка для перегово-
55, а через неделю он уже 65 и все скидки ока-
ров, так как должник, как правило, понимает, что решение
зываются ничтожными, не успев вступить в силу.
суда неизбежно. Кроме того, до подачи иска в суд можно
Но когда курс стал 78, оставаться стало просто
направить копию подготовленного искового заявления
бессмысленно – мы тратили и “съедали” уже свои
ответчику, возможно, это станет стимулом должнику
деньги, ничего не получая взамен. Нам сообщили,
к активным действиям.
сколько мы должны – это космическая сумма,
Commercial Real Estate # 10 (254)
48
49
ТЕМА НОМЕРА
никакой депозит, который, кстати, все арендодатели ежегодно индексируют в соответствии
с инфляцией, это не покрывал в принципе. Дело
– Есть несколько видов
кончилось тем, что мы заплатили за три месяца
срочных мер при нали-
аренды по курсу 39–40 рублей, о котором и велись
чии задолженности: сбор
переговоры, и подали исковое заявление в суд.
информации о должнике
Сегодня ситуация урегулирована. Никто нам,
по открытым источникам,
конечно, не вернул наш депозит, однако, более
получение выписки о долж-
мы Immofinanz Group ничего не должны». «ОАО
нике из регистрирующего
“Модный континент” прекратило вносить аренд-
органа, получение сведений
ную плату с лета 2014 года, – делится собственным
опытом Роман Гусейнов. – Проблема осложнилась
еще и тем, что в то время как другие арендаторы
оплачивали аренду хотя бы частично, “Модный
Анна Коняева, директор
Центра правового
обслуживания
об имуществе должника
(ЕГРПНИ, бух. отчетность,
пр.), направление уведомлений об имеющемся споре
континент” прекратил арендные выплаты практи-
третьим лицам (например, в регистрационную палату,
чески полностью. Стоит отметить, что если задол-
регистрационный орган). Новшество в ГК РФ связано с тем,
женность арендатора превышает определенный
что любой из бывших владельцев имущества, считающий,
предел, наш регламент работы требует обращения
что его право было нарушено, и намеревающийся оспа-
в судебные инстанции, и мы были вынуждены
ривать чужое право в суде, может теперь до обращения
обратиться в суд с требованием о взыскании дан-
в суд подать в регистрирующий орган заявление о внесении
ной задолженности. Параллельно управляющая
в ЕГРП отметки о возражении. В этом случае такое лицо
компания “Торговый Квартал Менеджмент” ведет
должно в течение трех месяцев начать судебный процесс
переговоры с представителями ОАО “Модный кон-
по оспариванию права на имущество, в противном случае
тинент”, и я не исключаю, что нам удастся решить
указанная отметка в ЕГРП аннулируется. Еще одно нов-
эту проблему во внесудебном порядке путем
шество: лицо, которое оспаривает зарегистрированное
переговоров. Более того, мы с пониманием отнес-
право в суде, вправе потребовать внесения в ЕГРП отметки
лись к этой непростой ситуации, и нам удалось
о наличии судебного спора, что создаст препятствия для
согласовать условия сотрудничества с “Модным
отчуждения имущества (с 1 сентября 2013 года).
континентом” на 2015 год по всем нашим ТРЦ».
Также при наличии задолженности применимо обеспечение
доказательств через нотариуса, если дело не находится
Меры и полумеры
в производстве арбитражного суда. Нотариус в пор ядке
По словам Дмитрия Свешникова, до уголовно-
обеспечения доказательств вправе допрашивать свиде-
правого урегулирования, для которого необходи-
телей, производить осмотр письменных и вещественных
мы веские основания, чаще всего «долговые дела»
доказательств и т. д. Кроме того, распространено исполь-
не доходят, и большинство вопросов по задолжен-
зование процессуальных инструментов (направление
ности решаются в рамках гражданско-правового
искового заявления и обеспечительных мер в суд, ходатай-
способа взыскания. «Процесс взыскания можно
ство об истребовании информации, документов, которые
разделить на несколько этапов: изучение инфор-
не имеем возможности истребовать, но которые необходи-
мации о должнике; моделирование поступков
мы для правильного рассмотрения судебного дела).
должника; построение тактики взыскания долга;
Порядка 40% дел рассматриваются сейчас в арбитраже
реализация тактики возврата долга, – пере-
в рамках упрощенного производства, что гораздо выгоднее
числяет г‑н Свешников. – Основной алгоритм
для сторон и эффективнее. Суд рассматривает спор без
взыскания задолженности выглядит следую-
вызова участников по представленным документам, суд
щим образом: во‑первых, стадия переговоров,
высылает код сторонам, по которому сторона может отсле-
которая является самой эффективной. Обычно
живать поступление документов через интернет. Дело будет
на данной стадии можно договориться с 35–40%
рассматриваться по упрощенному производству, если
должников. Далее – судебная стадия, эффектив-
должник подтвердил наличие задолженности (акт сверки,
ность – 10–15%. Затем – взыскание путем ини-
гарантийное письмо). Решение вступает в законную силу
циирования процедуры банкротства, эффектив-
немедленно, и сторона сразу сможет получить исполни-
ность – 30–35%. Как видно из алгоритма, проще
тельный лист. Имеется возможность обжалования, но срок
и эффективнее решать проблему задолженности
обжалования гораздо меньше, чем при обычной процеду-
на стадии переговоров и направления претензии
ре – 10 дней с момента принятия решения, а не месяц.
должнику. Среди способов же погашения долгов
Commercial Real Estate # 10 (254)
на данном этапе можно выделить следующие: фиксация размера задолженности в соглашении с должником и подписание сторонами графика
погашения задолженности; заключение соглашений об отступном; уступка права требования долга третьей стороне». «Хотя закон не содержит
норм об обязательности соблюдения претензионного порядка по спорам,
вытекающим из договоров аренды или купли-продажи недвижимости,
крайне желательно его соблюдать вне зависимости от указания на это
в законодательстве, что продиктовано судебной практикой, – отмечает
Ольга Летютина. – Все идет к тому, что вскоре перед обращением в суд
будет необходимо предварительное соблюдение претензионного порядка
Основной алгоритм взыскания задолженности: 1) стадия переговоров (обычно
на данной стадии можно договориться
с 35–40% должников); 2) судебная стадия
(эффективность – 10–15%); 3) взыскание задолженности путем инициирования
процедуры банкротства (эффективность – 30–35%)
по любому рассматриваемому судом спору», – сообщает г‑жа Летютина.
Эксперт отмечает и активное развитие способа разрешения споров
с привлечением третейских судов и медиаторов. «Решения третейских
(ст. 395 ГК РФ) или неустойка (ст. 330–333 ГК РФ),
судов имеют законную силу и обязательны для исполнения, но в настоя-
установленная договором или законом, сообщают
щее время этот вид урегулирования недостаточно распространен», – про-
в CBRE. Нельзя одновременно применять штраф-
должает Ольга Летютина. Андрей Синявин напоминает, что есть и другие
ную санкцию, предусмотренную статьей 395 ГК РФ,
законные способы взыскания задолженности с должников, например,
и договорную неустойку.
обращение к услугам коллекторских агентств, профессионально специализирующихся на внесудебном взыскивании просроченной дебиторской
Методом «челночной дипломатии»
и проблемной задолженности. Однако, по признанию некоторых экспер-
и не только
тов, коллекторские агентства зачастую используют не слишком законные
Впрочем, учитывая ситуацию на рынке, большин-
и специфические способы взыскания задолженности, чреватые для истца
ство арендодателей озабочены, скорее, не воз-
репутационными рисками.
можными судебными спорами, а поиском баланса
Что касается возможной инициативы банкротства должника, то, по мне-
между желанием сохранить оставшихся аренда-
нию собеседников CRE, универсального ответа на вопрос, когда начинать,
торов и эффективностью собственного бизнеса.
не существует. «Начинать процесс банкротства можно с момента, когда
В «Столица Менеджмент» предлагают искать
организация имеет все признаки банкротства, которые предусмотрены
гармонию традиционными «методами челночной
действующим законодательством РФ, – сообщает Дмитрий Свешников. –
дипломатии». «При желании задолжавшей сторо-
Существует два условия: задолженность не меньше 100 тыс. рублей;
ны расплатиться, но, скажем, при невозможности
просрочка платежа более 3 месяцев с того времени, когда обязательства
своевременно это осуществить, можно говорить
по оплате должны быть исполнены». По словам Ольги Летютиной, в зависи-
о рассрочке по оплате задолженности, – полагает
мости от размера долговых обязательств (перед всеми кредиторами) и сто-
Андрей Синявин. – Главное – желание сторон дого-
имости активов должника, а также от времени подачи соответствующего
вориться. Если же должник намеренно не хочет
заявления об удовлетворении своих требований в суд (имеет значение оче-
оплачивать долги, найти компромисс бывает
редность) можно «пережить» процедуру банкротства и получить свои день-
крайне трудно, и в этой ситуации нередко стороны
ги. Однако до этого момента процедура банкротства юридического лица
разрывают свои отношения». В CBRE поддержи-
может растянуться на месяцы и даже годы. «“Хитрости” возможны в каж-
вают: должниками становятся по разным причи-
дом отдельном случае в зависимости от конкретных обстоятельств и чаще
нам, и усугублять положение жесткими требова-
применимы со стороны должника, не желающего платить: затягивание сро-
ниями возврата долга не стоит. «Проанализируйте
ков рассмотрения дела, например, избавление от имущества, на которое
ситуацию, постарайтесь войти в положение
может быть обращено взыскание, – перечисляет Ольга Летютина. – Со сто-
должника, сядьте за стол переговоров и обсудите
роны взыскателя (кредитора) лучший результат может быть получен благо-
возможные варианты и сроки возврата долга, –
даря правильно занятой позиции, стратегии, верного законодательного
рекомендует Дмитрий Свешников. – Переходить
обоснования своей позиции. В рамках судебного процесса по ходатайству
к жестким мерам следует лишь в том случае, когда
кредитора судом могут быть наложены обеспечительные меры (например,
все остальные варианты испробованы и других
арест счета, запрет на совершение действий по отчуждению имущества
способов договориться об оплате долга нет».
и т. п.), но для этого у суда должны быть веские основания (много нюансов).
Пока же некоторые собственники предлагают
ГК предусматривает такую меру обеспечения обязательств, как удержание
арендаторам самые экзотические способы рас-
имущества, принадлежащего должнику (если принадлежащее должнику
счета с долгами. Например, обратить часть задол-
имущество находится у кредитора и возможно за счет него погасить требо-
женности в рекламную кампанию на площадях
вания). Однако эта процедура в конечном счете также предполагает обра-
оператора. Однако внедрение любых нестандарт-
щение в суд». За нарушение обязательств применяется только одна из сле-
ных кейсов по-прежнему осложняется низким
дующих санкций: проценты за пользование чужими денежными средствами
уровнем доверия друг к другу обеих сторон.
Роман Гусейнов,
«Торговый Квартал
Менеджмент»
50
51
COVER STORY
Ekaterina Reutskaya
Efim Grossman
Words Pay No Debts
Late in March the Russian division of Uniqlo – LLC Uniqlo (Rus) – appealed against
the ruling of Moscow Commercial Court from January 14, 2015. We should remind that
the court answered to the suit of Bellgate Constructions Limited (a subsidiary structure
of AFI Development) and ruled the enforcement of debt in the amount of $625,000 plus
16.6 million rubles plus a forfeit (the matter regards the lease of retail premises by Uniqlo
in Moscow City). This is not the first or the last “lease case”: in expert estimation, since
in the falling market “the time of debt repayment” always comes sooner rather than later.
I
levied on all payments stipulated by the lease, including the compensation
n the words of Dmitry Sveshnikov, managing
director at the property management department
of CBRE, most widespread nowadays in the
of payments made by landlord to power supply organizations, as well as
forfeits and fines.
The only exception can be foreclosure on the security deposit, depending
real estate segment is debt collection in case of
on what stance a court may take, since its purpose, according to the lease
default on rental payments or their delay; arrears of
agreement, is being collateral for obligations. Other disputes over real estate
suppliers, contractors and counterparties; the debt
can be related to the maturity of payments: overdue payments or failure to
of commercial property owners to management
pay the contractual price fully or partly. In this case the provisions regarding
companies and suppliers of public utility services.
the timing, fines and forfeits enshrined in the agreement also matter. I
The reasons for defaults are also typical: the lack of
should remind that the law envisages responsibility for a participant of civil-
working capital – 60%; the intention to capitalize on
law relations for using other’s monies (article 395 of Russia’s Civil Code),
the current situation and derive extra profit – 30%;
calculated as 1/360 of the refinancing rate set by the Bank of Russia on the
another 10% do not pay without any visible reason.
amount of debt for every day of delay.
“Typical of the real estate market are disputes over
The contractual norms have the top priority in calculations applied.
the collection of receivables in view of tenant’s
Accordingly, the claims on suppliers and contractors proceed from EPC
default on the rental payment stipulated in the lease
contracts and can be caused by the counterparty’s default on its obligations,
agreement,” agrees Olga Letyutina, operations
their execution with violation of the quality requirements and default on the
director, Stolitsa Management. “Execution can be
warranty liabilities.”
Commercial Real Estate # 10 (254)
are very important: if you just apply all sanctions
Ekaterina Lapidus, partner, real estate and construction,
to the tenant, sooner or later this would bring
Brandi Partners:
about the loss of a shop in the retail center. It’s
– Most widespread today on the commercial real estate market
necessary to keep in touch and settle all issues at
are debt enforcement claims on lease agreements and EPC
the negotiating table. If the dialogue fails and all
contracts. Thus overdue rental payments often entail the debt
extrajudicial methods are exhausted, it is necessary
enforcement claim filed by the landlord at court.
to collect the debt by judicial procedure. There
The debt collection measures can be divided into extrajudicial
are no legal intricacies here as the courts have
and judicial ones. Extrajudicial measures include negotiations
already refined the practice of considering such
with the debtor and the pre-arbitration dispute settlement
cases and all national brands are well aware that
procedure – forwarding a claim on debt repayment to the debtor.
with lease agreements signed and executed the
The pre-arbitration procedure for debt collection is the most
court verdict will unequivocally safeguard the
efficient method allowing both sides to save time, nerves and
landlord’s interests. It’s important to keep in mind
money in settling the problems related to counterparty’s debt.
that now is the time, when negotiations are to be
However, if extrajudicial measures are unsuccessful, the lender
held not between lawyers, but between people
has to go to law. Depending on the type and terms of a particular
capable of making business decisions. Now we
agreement, the lender may also demand the termination of
are increasingly often discussing all issues with
contract and compensation of losses in its claim under the
owners of shops and retail chains. The year 2015 is
lawsuit, besides the debt collection.
the time of negotiations and looking for mutually
The decision to initiate the debtor’s bankruptcy proceedings
acceptable settlements, and in most cases we
depends on many factors – above all on the established
arrive at a tradeoff.”
relationship between lender and debtor, debtor’s
“The end of 2014 was difficult both for tenants
scrupulousness and real reasons for default on the debt, on
and landlords, since most lease agreements
hopelessness of the debt collection and, most important, on
were denominated in hard currency and in view
whether the debtor has valuable assets or not. Bankruptcy
of the sharp appreciation of the US dollar and
proceedings take quite a lot of time and financial outlay and
Euro rates, the rental payments of such tenants
so it does not make sense to initiate them in relation to the
soared dramatically,” agrees Roman Guseynov,
counteragent without assets. The chances for effective and fast
business management director, Torgovy Kvartal
collection of arrears increase if the lender resorts to the help of
Management. “Last year tenants either negotiated
experts specializing in debt collection and bankruptcy issues,
lower rental payments or paid them partly and
because the bankruptcy procedure has a number of
after the dollar exchange rate had skyrocketed
legal intricacies.
and they went on paying in rubles, the dollar
arrears were generated,” illumines Mr. Guseynov.
“In few cases retailers altogether stopped paying
the rent. Most tenants accumulated the debt for
In the opinion of Andrei Sinyavin, head of the consulting department,
2–3 months, but now they have already repaid it.
Sawatzky PM, the main problem of calling the debts of legal entities is
As a general rule, they succeeded in negotiating
that very often debt collection hits up against various illicit and half-legal
new terms of lease for 2015 and, though they
retaliatory measures taken by the company owners to shun liability on debt
sometimes delay payments, on the whole they do
obligations. “Quite common are cases where the debt collection from legal
not refuse to pay.
entities is rather problematic because a company cannot be found at its
In the meantime there are some distressed
legal address; its chief executives and/or owners cannot be identified and
retailers who have accumulated the debt for
found, since they either hide or are just nominal; if a company resorted to
4–6 months and owe appreciable amounts. Their
an alternative form of liquidation and just vanished into thin air,” lists Mr.
usual point is that they are ready to repay their
Sinyavin.
debts, but at a certain exchange rate, whereas
the stance of owners is that if their debt is
Loud and very loud
denominated in US dollars they should repay at
“The aftermaths of the economic crisis, with the purchasing power and
the rate set by the Bank of Russia if they prefer
retail turnover sagging, caused the generation of arrears as a result of
to pay in rubles.. This is the principal bargain,
defaults on the rent,” says Bulat Shakirov, CEO Praktika Development, vice
with all other covenants built around it. Some
president of Optima Development and president of the Russian Council
companies took a tougher stance coming close to
of Shopping Centers. “I’d like to note that in spite of lease agreements
manipulation, which is not a constructive approach
that were signed, now patient negotiations between tenant and landlord
to negotiations, in our opinion. They ceased all
Andrei Sinyavin,
Sawatzky PM
52
53
COVER STORY
payments, thereby blackmailing the landlord to
the words of Vladislav Granovsky, president of Vassa&Co, the mechanism
enforce better commercial terms, and after getting
of exiting any agreement is extremely murky for tenant. “Representatives
them they began demanding a discount on their
of Immofinanz Group entered negotiations with us only after notorious
arrears. Some lessees tried to improve the rental
parting,” shares Mr. Granovsky. “Prior to that, we had always got stuck on
terms considerably – e. g. to cancel the fixed
the management company as its decision-makers just did not want to talk
rate, switch solely to turnover percentage and
to us. We repeatedly asked to fix the foreign exchange rate under which
reduce it several times. Given that the demand for
our shops would stop generating monstrous losses, leaving the red zone.
the shopping mall was very low at that time and it
Olga Letyutina,
Stolitsa
Management
Tenants started leaving Golden Babylon one after another – our turnovers
was impossible to replace the retailer, and a tenant
kept falling daily and we survived only due to our target audience, loyal
that does not pay is better than an empty section,
to the brand. Meanwhile the exchange rate of the Central Bank, to which
we had to leave them, accumulating the arrears in
our rental payments were pegged, went on growing while the developer’s
order to generate at least some income. Now we
“discounts just trailed behind its rapid growth: suppose we negotiate,
have entered legal proceedings with some of these
when the rate is 55 and a week later it rises to 65 and all discounts prove
companies, but these are rare cases. On the whole,
negligible before they come into force. But when the exchange rate reached
we see a construction approach on the part of both
the 78 mark, it made no sense to continue our operations, since we were
tenants and landlords on the market.”
In the opinion of Roman Guseynov, today, as
already guzzling our money away without getting anything in return.
They informed us on the amount of our debt – that was an exorbitant sum –
never before, it is important to feel a delicate
and no security deposit which landlords annually adjust for the inflation rate
balance between the tenant who tries to pay at
could cover it in principle. In the end we paid a three-month rent at the rate
least some amounts while negotiating with the
of 39–40 rubles per dollar that was actually the subject of our negotiations
landlord and the one who resorts to manipulation.
and brought up a suit at court. Today the dispute has been settled. We
For now the retail property market is “digesting”
did not recover our security deposit, to be sure, but we owe nothing
several notorious scandals with “rental debts”,
to Immofinanz Group.”
such as the Vassa case, when after a sharp rise in
“Modny Continent Plc stopped paying rentals in summer 2014,” says Mr.
the foreign exchange rates the retailer had to
Guseynov. “The problem was further exacerbated by the fact that while
close its store in Golden Babylon Rostokino. In
other tenants paid the rent at least partly, Modny Continent stopped paying
Alexander Shcherbakov, deputy director of the debt collection
How to collect the debt?
agency AKM:
– It should be remembered that any word pronounced at court
– The most common situation on the lease market now is a tenant
must be corroborated by official papers: the procedure and times
accruing debts, refusing to make settlements with the owner, fully or
for the settlement of disputes and differences that arise are to
partly removing its assets and vanishing into thin air. The number of
be observed, all significant actions are to be documented and
such cases is always rising in periods of crisis. The point is that rental
correspondence must be duly forwarded to the counterparty.
payments are one thing which entrepreneurs try not to default on, so any
Olga Letyutina, Stolitsa Management
rental arrears already testify to a ticklish situation in the tenant’s business.
– We recommend that an attempt be made to settle all arising
It should be noted that most often we have to deal with the debt of
disputes by way of negotiations, including for uncovering the true
tenants who have moved “nowhere”, that is want to exit the market. In
reasons for payment delays (which can be caused by a trivial loss
rarer instances debtors change their location, reemerging under a new
of documents by one of the sides). The negotiation process is to be
legal identity. The main advice to the landlord is to avoid such situations,
backed by written demands which initially can be mild (under the
prepayment is to be charged as well as a security deposit.
guise of regular correspondence by email), but then a more formal
As regards the penalty sanctions, we rank them among provisional
stance should be taken. This correspondence can be trending up
measures, rather than instruments indemnifying for losses from
after initial contacts between managers in charge. Towards the
unscrupulous lessees. If arrears still accrue this means the sanction
end of conflict at the pre-arbitration stage formal correspondence
actually does not work. The tenant, if the matter regards a large
between the contract signees gets under way; the tone of letters
company, will hardly agree to any serious liability stipulated in the
may vary depending on the depth of the conflict from neutral to
contract, especially on the current lease market. As for small companies
harsh, as tough debt repayment claims are laid with strict deadlines
deceiving the landlord, the court ruling in most cases proves to be
and using the right of fine accrual is declared. The right of the
unenforceable in view of the fact that the debtor actually ceases its
Contractor to cease rendering the services may often be used as the
operational activity.
last argument and resort before going to law.
Andrei Sinyavin, Sawatzky PM
Commercial Real Estate # 10 (254)
54
55
COVER STORY
and succeeded in agreeing on the terms of collaboration with Modny
Vladislav Kocherin, lawyer, managing partner, Kocherin and Partners:
Continent in 2015 at all of our shopping malls.”
– The most common real estate disputes are rent collection, payment
for utility services, challenging the debt and contractual terms,
Measures and half-measures
grudges against the volume and quality of services rendered, contract
In the words of Dmitry Sveshnikov, most often “debt cases” do not require
termination, etc. The process of debt collection normally begins with
legal-criminal settlement, for which weighty foundations are needed, and
laying a written claim and setting the time of answering to it. If the
most debt issues are settled amicably outside courtrooms. “The process
dispute cannot be settled in this way, the party concerned has the
of debt collection can be divided into several stages: studying information
right to go to law and then the creditor’s claims become the subject
about a debtor; modeling the debtor’s behavior; building the debt collection
of legal proceedings. After the court rules debt collection the plaintiff
tactics; implementing the tactic of debt repayment,” lists Sveshnikov.
may seek the help of court bailiffs who will then look for defendant’s
“The main debt collection algorithm implies several stages: first come
assets and try to execute the court’s ruling by selling them. If it turns
negotiations which are the most efficient method. At this stage it is usually
out that the defendant has no valuable assets to be seized the creditor
possible to come to terms with 35–40% of debtors. Negotiations are
may demand that the debtor be declared a bankrupt. Thus the court is
followed by the forensic stage, its efficiency being in the 10–15% bracket.
the only legal way of enforcing the debt collection procedure. If the
Then debts are collected by initiating the bankruptcy procedure, its
plaintiff suspects that the defendant might withdraw its assets it may
efficiency ranging from 30 to 35%. As you may see from this algorithm, it is
ask the judge to distrain its property and assets or to impose other
easier to solve the problem of debt at the stage of negotiations and sending
provisional measures that would guarantee the execution of the
claims to the debtor. Standing out among the methods of debt repayment
court’s ruling in the future. Bringing up a lawsuit does not preclude
at the given stage are the following: fixing the amount of debt in a covenant
the possibilities for both sides to settle the dispute amicably by
with a debtor and signing by the sides of the debt repayment schedule;
mutual concessions, the amicable settlement being possible at any
concluding a termination fee agreement; the assignment of claims to a
stage of legal proceedings, including the stage of court enforcement
third party.” While the law does not enjoin any mandatory presentation
action. The court is a good venue for negotiations, since the debtor
of a claim to a debtor, stemming from property lease or sale agreements,
normally understands that the matter is serious. What’s more, before
it is extremely desirable to keep to it in any disputes, regardless of any
bringing up a lawsuit, a copy of the legal claim could be forwarded
legislative prescriptions, which is dictated by the forensic practice,” Ms.
to the defendant to trigger some action on its part. In the lack of
Letyutina points out. “Everything seems to indicate (there is a certain trend
response the creditor may go to law while keeping on negotiations
and a respective draft bill) that soon, before going to law it will be necessary
about voluntary repayment of the debt. Unless these measures bring
to present a preliminary claim on any dispute settled via a court,” informs
about the desired result, it is necessary to get the court ruling and
Ms. Letyutina. The expert also points to arbitrages and mediators as an ever
use the services of bailiffs, explaining to the debtor that the creditor
more popular method of settling disputes. “The rulings of arbitrages have
had no other choice and was forced to resort to such actions. If the
legal and binding force, but at the present time this type of settlement is
debtor indeed intends to repay the debt, at some stage of the process
not common yet,” Ms. Letyutina continues. “There are also other legal
the sides will arrive at a tradeoff and real payments will commence;
ways of debt collection – e. g. using the services of collecting agencies,
if this does not happen the lender should bear in mind that in some
professionally specializing in extrajudicial collection of overdue receivables
situations the debt repayment may have to be enforced, which
and bad debts,” reminds Sinyavin. However, as some experts admit,
means it will be necessary to execute the court ruling by foreclosing
collecting agencies often use dubious and half-legal ways of debt collection
on the debtor’s assets, as part of the enforcement procedure, since
that are fraught with reputational risks for the plaintiff.
often no other alternative exists. Nevertheless, prior to the debtor’s
As regards the possible initiation of the debtor’s bankruptcy proceedings,
solvency assessment one should not be in a hurry to initiate the
in the opinion of CRE experts, there is no universal answer to the question
bankruptcy proceedings, since very rarely bankruptcy proceedings
“when to begin?” “Bankruptcy proceedings can be initiated from the time,
have a happy end for creditors and allow them to recover their
when an organization has all signs of bankruptcy specified in the Russian
monies.
law,” informs Sveshnikov. “There exist two conditions: the debt of at least
100,000 rubles and the payment delayed by more than 3 months after the
payment matures.” In the words of Ms. Letyutina, depending on the amount
of debt (to all creditors), the value of the debtor’s assets as well as the time of
rentals completely. It should be noted that if the
filing a respective claim at court (the order of precedence does matter), it is
tenant’s arrears exceed a certain limit our operating
possible to wait until the bankruptcy proceedings are through and recover
procedure requires going to law to collect the debt,
the money withheld, though bankruptcy proceedings may last months and
which we did. In parallel the management company
even years. The debtor unwilling to pay might use various “subterfuges” in
Torgovy Kvartal Management is negotiating with
each particular case depending on specific circumstances: extending the
representatives of Modny Continent and I do not
time of court proceedings by shedding the assets that could be distrained,
altogether dismiss amicable settlement of this
being just one example,” says Letyutina. “On the lender’s side the best results
problem. Moreover, we were sympathetic enough
can be achieved by taking a correct stance, strategy and legal justification of
Commercial Real Estate # 10 (254)
56
57
PB
COVER STORY
How to collect the debt?
Anna Konyaeva, director of the Center for Legal Service:
– There are several types of urgent measures to enforce debt
•
increase the time for communication with tenants;
repayment: fishing information about the debtor out of open
•
study their business – the time when the mall owner was concerned
sources, obtaining an extract about the debtor from the registrar,
solely over attendance figures has passed; now it’s important to consider
obtaining information about the debtor’s assets (Unified State
the visitor-to-buyer conversion rate;
Register, financial statements and accounting, etc.), sending
•
make quick decisions and execute them;
notifications about the dispute to third parties (e.g. to the regis-
•
if you realize that no decision can be found and that a tradeoff is
trar, registration chamber). One novelty in Russia’s Civil Code is
impossible it is important to decide on cessation of cooperation, to avoid
that any of the former property owners believing that their rights
the accrual of large debt volumes, or on legal ways of settling painful
were violated may, prior to going to law, apply to the registrar for
issues;
entering a note of objection to the Unified State Register (USR).
•
In this case such legal entity must initiate legal proceedings to
the bottom line is adequate responding to the realities of the current
market situation and staying on the line with your tenants, contractors and
challenge the ownership rights within three months. Another
partners. This will be appreciated and never forgotten after the situation
novelty is that the person challenging the registered right at
gets back to normal.
court has the right to demand entering a note of forensic dispute
Bulat Shakirov, Praktika Development, Optima Development
under way to the USR, to mount obstacles to property alienation. In case of arrears providing the evidence via a notary can
•
Study your clients and ponder the debtor’s values and motives. This
be used unless the case is already considered by the arbitration
will help you understand the client better and get the monies due you with-
court. If there are weighty grounds to assume that the debtor’s
out initiating legal proceedings.
actions are deliberate a petition is forwarded to check for corpus
•
Be careful about observing all formalities, including contractual ones.
delicti and initiation of a criminal case. About 40% of all cases
•
Be sympathetic for the debtor who has landed in a dire strait, but
are now considered at the arbitration court as part of the simpli-
negotiate the payment times straight away as well as the amount of com-
fied procedure, on the basis of the documents submitted. A
pensation for delayed payment.
case will be heard in accordance with the simplified procedure if
•
the debtor somehow corroborates the existence of arrears (rec-
If it’s clear that you are facing fraud, stop any attempt at negotiations
and immediately initiate the procedure of civil or criminal prosecution, giv-
onciliation report, letter of commitment, correspondence). The
ing up the efforts to recover the debt amicably.
verdict takes effect immediately.
Dmitry Sveshnikov, CBRE
the position. As part of legal proceedings, upon the
possible forensic disputes, as rather over the search of balance between
lender’s request, provisional or injunctive measures
retaining other tenants and the effectiveness of their own business. The
can be imposed (e. g. the seizure of accounts,
experts of Stolitsa Management suggest that harmony should be sought
property alienation bans, etc.), although the court
by using the traditional methods of “shuttle diplomacy”. “If the debtor is
must have weighty grounds to use these measures.
willing to cash out and square up, but cannot do that because of temporary
The Civil Code stipulates such provisional
hardships, the debt can possibly be restructured,” Mr. Sinyavin believes.
measures as withholding the debtor’s assets
“The main thing is the willingness of the sides to come to terms. If the
temporarily held by the lender and satisfying the
debtor has the obvious intention not to repay the debt, groping for a
claims by foreclosing on them, but this procedure
tradeoff is extremely difficult and in this situation the sides often break off
also requires the court ruling.” Only one of the
their relationship.”
following sanctions can be levied for default on
The experts of CBRE agree: debt is accrued for various reasons and it’s
the obligations, according to CBRE experts: the
not advisable to exacerbate the debtor’s standing by implacable demands
charging of interest for using other’s monies (article
of debt repayment. “Analyze the situation, place yourself in the debtor’s
395 of the Civil Code) or a forfeit (articles 330–333 of
shoes, sit down at the table of negotiations and discuss the possible
the Civil Code) stipulated by the contract or law. One
options and debt repayment times,” Sveshnikov recommends. “Tough
cannot use the penalty sanctions specified in article
measures should be taken only after all other strategies have been tried and
395 and the contractual forfeit concurrently.
there is no other way to agree on debt repayment.”
“Shuttle diplomacy”
debts to lessees, such as using some of the debt to pay for an advertising
and other strategies
campaign on the areas occupied by the debtor. Nevertheless, implementing
Given the current situation on the market, most
any offbeat cases is stalled by a low level of trust between landlord and
landlords are not so much concerned over the
tenant.
For now some of the owners propose most exotic ways of settling the
Commercial Real Estate # 10 (254)