РЫНОК ЖИЛЬЯ В МОСКВЕ И ВАЛЮТНЫЙ КУРС Кунашева Д.В

РЫНОК ЖИЛЬЯ В МОСКВЕ И ВАЛЮТНЫЙ КУРС
Кунашева Д.В., Эрендженова С.В.
Научный руководитель:
к.э.н., доцент Щербина М.В.
Финансовый университет при Правительстве
Российской Федерации
Рынок недвижимости – это, прежде всего очень молодая, но от этого не
менее сложная экономическая система, которая сформировалась только в 90-е
годы XX века с началом приватизации в России. В своей работе мы
исследовали динамику цен в кризисные ситуации в стране в 1998, 2008 годах.
Более того проследили за тенденциями на рынке недвижимости Москвы в 2014
году.
В разных городах поведение рынка недвижимости в условиях кризиса и
характер изменения цен различаются в зависимости от валюты. На рынке
может быть долларовая номинация цен, рублевая или смешанная. Анализ
динамики рынка недвижимости в ходе финансово-экономического кризиса
августа 1998 года выявил закономерность: реакция рынков с долларовой и
рублевой номинацией цен принципиально различалась. Продавцы и риэлторы
Москвы (долларовая номинация цен) в условиях роста курса доллара и
снижения
платежеспособного
спроса
удерживали
долларовые
цены
предложения, уступая лишь при резком падении спроса; предложение росло, и
к концу года цены снизились на 10-40 %. В городах второй группы рублевые
цены росли медленнее, чем курс доллара; продавцы и риэлторы сдерживали их
рост в связи с резким падением предложения; спрос резко увеличился, и к
концу
года
цены
в
долларовом
эквиваленте
снизились
на
45-65%.
Рынок жилья 1998-99 гг. проходил стадию складывающегося рынка и в
условиях макроэкономических потрясений сохранился, после недолгого обвала
поднял свою активность и при этом вышел на новый, более низкий уровень цен.
1
В 2008 году в мире снова начался финансово-экономический кризис,
который проявился в виде сильного снижения основных экономических
показателей. Мировой экономический кризис разделил устоявшуюся жизнь
московского рынка недвижимости на две, диаметрально противоположные
части: «до» и «после». В первую половину 2008 года цены продолжали расти,
следуя годами сложившимся тенденциям поведения рынка недвижимости.
Только за первые 2 месяца 2008 года квартиры в Москве подорожали более чем
на 10%. Цены достигли самого высокого мирового уровня, встав рядом с
такими авторитетами в этой области, как Лондон и Нью-Йорк. Стоимость
квартир становилась не по карману даже относительно обеспеченным людям. В
марте цены также продолжали расти на 7-7,5 % в месяц. Так за первый квартал
2008 года общий прирост цен составил 20-30%. Данные устойчивые тенденции
роста цен на жилье спровоцировали резкий прирост вложений средств в
недвижимость даже среди рядовых граждан России. В мае-июне темпы роста
начали снижаться до уровня 3-4% в месяц. Однако общий рост цены
недвижимости за полугодие уже достиг уровня 30-35%. Продолжается рост
цен, приток вложений, увеличение темпов строительства, расширение рынка
продаж на фоне все еще не полностью удовлетворенного спроса. Однако
финансовые и инвестиционные ресурсы иссякают.
В октябре произошел резкий скачок доллара, что изменило ситуацию на
рынке недвижимости. Стоимость недвижимости в Москве, достигшая своего
исторического максимума (6000 $ за один квадратный метр) к концу лета 2008
года, после непродолжительной остановки начала снижаться. При этом по
статистике снижение цен за второе полугодие 2008 года (а точнее за 4 квартал)
невелико (по данным индекса www.irn.ru) – чуть более 10%, что и приводит к
итоговому результату за 2008 год в виде прироста на 25%. Однако следует
учесть еще и неявную коррекцию цен на недвижимость в виде скидок,
дисконтов и торга, которая сформировалась к концу 2008 года. С ее учетом
полное снижение цен во втором полугодии составило уже не около 10%, а 20%25%. В результате итоговый прирост цен за 2008 год, сформированный
2
перевесом роста первого полугодия над снижением во втором, оказывается
10%-12%, то есть на уровне инфляции. Примечательно, что прирост рублевых
цен на квартиры за 2008 год оказался еще больше примерно на 15%. Это
связано с очевидным ослаблением рубля по отношению к основным мировым
валютам или, другими словами, с ростом курса доллара и курса евро.
Теперь рассмотрим ситуацию на рынке недвижимости в 2014 году.
Считается, что вложение капитала в недвижимость – это одна из лучших
страховок от макроэкономических потрясений. «Однако, как показывает
динамика стоимости жилья в последние месяцы, это утверждение как минимум
не до конца соответствует действительности - ценам на квартиры в Москве не
удается угнаться за ростом курса доллара», - отмечает руководитель
аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU Олег
Репченко.1
С начала 2014 года долларовый индекс стоимости жилья в Москве снизился
на 6%, а рублевые цены увеличились лишь на 3%. В данный момент
квадратный метр московской недвижимости стоит в среднем $4785 = 173 361
руб. по индексу www.irn.ru. При этом курс российской валюты с января
снизился
с
32,7
до
36,5
руб.
за
доллар.
По словам Олега Репченко «…цены на недвижимость пытаются подрасти в
рубле, но явно не готовы отыгрывать рост курса доллара…». То есть продавцы
квартир хотят поднять цены на свою собственность вслед за укреплением курса
доллара, однако покупатели, большинство из которых имеют рублевые доходы,
не готовы платить за недвижимость больше просто потому, что американская
валюта подорожала.
Можно сказать, стоимость жилья последние годы либо «топчется на месте»,
либо подрастает на уровне инфляции.
Ввиду последних политических и экономических событий (присоединение
Крыма к России) следует отметить выводы о предстоящих изменениях на
рынке жилья, сделанные экспертами:
1
http://www.irn.ru/news/86944.html
3
1) ослабление рубля не отменит его использование в расчетах по сделкам;
2)покупательская активность последних месяцев в ближайшее время
исчерпает
себя;
3)жилье в Крыму пока вряд ли будет пользоваться популярностью у
россиян.
По мнению риелторов, вошедший в состав России Крым имеет выгодное
местоположение и низкие цены на недвижимость. Однако не стоит спешить
приобрести дешевеющие квадратные метры, пока политическая ситуация
вокруг полуострова не разъяснится и, как следствие, не определятся правовые
основания возможных проектов, так как это связано с немалыми рисками.
Более того инвестиция для частного покупателя может оказаться слишком
«долгой». Даже оптимисты не ждут, что недвижимость подорожает раньше
2015 года. Все это относится к негативным сторонам крымского рынка
недвижимости, однако есть и положительные моменты: если покупка квартиры
или
дома
планировалась
не отказываться
от
идеи
для
семейного
приобретения
отдыха,
риэлторы
недвижимости
в
советуют
Крыму.
Воспользовавшись ситуацией, возможно реально приобрести хороший объект
со значительным дисконтом. Правда, при этом нужно внимательно отнестись
к процессу оформления прав на объект — уже через российские кадастровые
службы.
В таком случае одним из самых вероятных прогнозов является временная
«заморозка» рынка недвижимости и ожидание развития ситуации в Крыму.
К примеру,
известно,
что
Республика
Крым
планирует
масштабную
национализацию государственных объектов, которые прежде принадлежали
Украине. При этом новые власти полуострова заверяют, что для частных
собственников не возникнет никаких дополнительных рисков. Оживление
риэлтерского бизнеса и нормализация цен будут возможны после сигнала
из Москвы.
Активные
вложения
российского
бюджета
в экономику
и туристическую сферу Крыма дадут инвесторам уверенность в завтрашнем
дне.
4
Литература:
1) Аналитический
центр
«Индикаторы
рынка
недвижимости»
http://www.irn.ru/news/86944.html; http://www.irn.ru/news/30534.html
2) Научно-практический журнал "Вопросы оценки" №3, 1999, с. 2-24
http://realtymarket.ru/metodi-eskie-materiali/RINOK-NEDVIJIMOSTI-ROSSIIZAKONOMERNOSTI-STANOVLENIYA-I-RAZVITIYA-V-USLOVIYAHPEREHODNOI-EKONOMIKI.html
3) Административно-управленческий
портал/Экономика
недвижимости
http://www.aup.ru/books/m491/7_1_5.htm
4) Жилая недвижимость в Москве – обзор рынка. [Электронный ресурс]:
http://moy-novostroy.ru/Articles/Trends/prognoz-po-kvartiram-16.php
5) Мировой финансовый кризис 2008 года и последствия для России.
[Электронный
ресурс]:
http://ria.ru/spravka/20130816/956672411.html
5