Арман МЕКИШЕВ, Казахстанский фонд гарантирования

Арман МЕКИШЕВ, Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов:
Ипотечные кредиты станут доступнее.
С этого года на финансовом рынке Казахстана появился новый институт–
Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов (КФГИК). Данная инициатива
Национального банка направлена прежде всего на развитие ипотечного кредитования в
стране как доступного широким слоям населения способа разрешения жилищной проблемы.
Принимая во внимание важную координирующую роль Национального банка, и
эффективность его предыдущих инициатив, в частности, на примере Фонда гарантирования
депозитов, перспективы деятельности КФГИК представляются особенно интересными.
На вопросы Панорамы отвечает Председатель Правления КФГИК Арман МЕКИШЕВ.
- Каковы причина и цель создания данного фонда?
- Как известно, ипотечное кредитование – один из динамично развивающихся
продуктов финансового рынка страны. Однако доступность этих кредитов для населения все
еще остается ограниченной из-за достаточно высоких процентных ставок и жестких
требований банков к заемщикам (размер первоначального взноса, уровень доходов
заемщиков и др.). Другими словами, банки, стремясь снизить свои кредитные риски,
предъявляют повышенные требования к тем, кто обращается за ипотечным кредитом, чем
сужают круг потенциальных заемщиков. Эти процессы, происходящие на фоне роста цен на
недвижимость, низкого уровня инвестиций в строительство жилья для населения с
невысоким уровнем достатка привели к тому, что потенциальный заемщик со средним
уровнем доходов практически лишен возможности получения ипотечного кредита.
Между тем во многих странах мира именно «средний класс» является основным
потребителем на ипотечном рынке, и именно для обеспечения ему широкого доступа на этот
рынок там создаются схемы, по которым риски банков, связанные с ипотечным
кредитованием, покрываются гарантиями. Такие меры позволяют банкам снижать ставки
кредитования, размер первоначального взноса, требования к недвижимому имуществу,
являющемуся предметом ипотеки, что способствует расширению круга заемщиков.
Применительно к нашим реалиям, потенциальными заемщиками можно было бы
рассматривать молодых специалистов, молодые семьи, государственных служащих,
имеющих стабильный доход, и тех, кто работает в неформальном секторе экономики.
Компании по гарантированию (страхованию) ипотечных кредитов эффективно
работают в таких странах как США, Канада, Великобритания, Италия, Испания, Швеция,
Австралия, Новая Зеландия, Гонконг, Израиль, Южная Африка и др. Именно системы по
гарантированию ипотечных кредитов сыграли немаловажную роль в развитии ипотечного
рынка этих стран.
Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов - еще одно свидетельство
последовательности политики Национального Банка в развитии финансового рынка страны призван интенсифицировать позитивные процессы на рынке ипотечных кредитов. Цель
создания Фонда достаточно конкретная - развитие системы ипотечного кредитования в
Республике Казахстан путем снижения финансовых рисков кредиторов (инвесторов).
Деятельность Фонда, если ее охарактеризовать в нескольких словах, будет заключаться в
осуществлении комплекса мер, направленных на снижение убытков банков - кредиторов изза неисполнения заемщиками своих обязательств по договорам ипотечного кредитования.
Очевидно, такая деятельность в целом благоприятно отразится на существующей
системе ипотечного кредитования, будет способствовать увеличению сроков по ипотечным
кредитам, снижению процентных ставок, а также увеличению размеров кредитов и
снижению величины первоначального взноса при их получении.
Есть все основания ожидать активизацию ипотечного кредитования и либерализацию
условий кредитования.
-Однако вполне резонно возникает вопрос: различные причины – рост доходов,
отсутствие строительства массового жилья, миграция населения и, в том числе ипотека и
так привели к увеличению спроса и беспрецедентному росту цен на недвижимость. Этот
рост воспринимается многими очень болезненно, тем более что при значительном
превышении спроса над предложением и такой динамике уровня цен те, кто приобретают
жилье, ставятся в безвыходное положение: покупай сейчас, завтра будет еще дороже. На
этом фоне вы планируете стимулировать ипотеку, а значит еще больше повысить спрос,
что многим может показаться вызовом...
- По моему мнению, сегодняшние цены на недвижимость, особенно на вторичном
рынке, во многих регионах Казахстана уже превышают разумный уровень, что вызвано
больше ажиотажным спросом, и стремлением нынешних владельцев квартир извлечь
максимальную выгоду от продажи (или перепродажи) недвижимости. Ипотечное
кредитование само по себе не создает спрос, оно лишь является инструментом, помогающим
удовлетворить его.
Будущим заемщикам в любом случае нужно иметь в виду, что им придется
расплачиваться по кредиту, так что не нужно, поддаваясь ажиотажу, брать кредит под любой
процент и покупать жилье по любой цене. Необходимо соразмерять потребности с
возможностями и подумать о перспективе погашения кредита, и стоит ли на самом деле
квартира тех денег, которых за нее просят. Т.е. спрос создает не ипотека, но сами люди, а
ипотека может либо помочь им в удовлетворении спроса, либо оказаться добровольно
взятым бременем для тех, кто неразумно поддался ажиотажу.
- Кстати, а насколько предполагается увеличить рынок ипотечных кредитов за счет
КФГИК?
- В два-три раза в течение ближайших 5 лет. По нашим расчетам, только увеличение
сроков ипотечных кредитов с 15 до 20 лет позволит охватить дополнительно 16% населения
страны.
Снижение процентных ставок по этим кредитам всего на полпроцента привлечет
дополнительно 4% заемщиков. Если же ставки будут снижены на один процент, количество
заемщиков может возрасти на 10,5%, полуторапроцентное снижение ставок увеличивает
количество потенциальных заемщиков на 17%. В совокупности же, с увеличением сроков
кредитования на 10 лет, число потенциальных заемщиков увеличится в 1,5 раза. Одной из
наших задач является снижение ставок по ипотечным кредитам на 1-1,5%.
-Вы говорите о рисках банков в ипотеке. Но ведь это, пожалуй, на сегодня, одна из
самых надежных и выгодных сфер кредитования, особенно при таком росте цен на
недвижимость? Не случайно сейчас, как указывал еще Григорий Марченко, банки
предпочитают надежную 13-15-процентную ипотеку более рискованному, хотя и 20-25процентному кредитованию предпринимательских бизнес-проектов. Иначе говоря,
насколько востребованы будут услуги КФГИК?
- Динамичное развитие ипотеки у нас вызвано прежде всего ростом цен на
недвижимость, которое зачастую, переоценено. Если говорить об Алматы, мы уже были
свидетелями значительных колебаний цен на жилье, и я не вижу причин, препятствующих
тому, чтобы такое повторилось в будущем.
Вспомним мировой финансовый кризис 1997, когда падение цен на недвижимость
привело к финансовой и экономической дестабилизации. Увеличение сроков ипотечных
кредитов означает повышение вероятности того, что в течение 15-20 лет цены на рынке
жилья могут испытывать значительные колебания, в том числе с сторону снижения. Именно
волатильность уровня цен на недвижимость повышает риски кредиторов. К примеру, сегодня
на кредит приобретается квартира, оцененная по пиковым ценам, завтра цены падают, а
вместе с ними снижается ценность залога.
Нами изучен опыт стран с развитой системой ипотечного кредитования. Так вот, там
дефолты по кредитам возникали в основном в период с 4 по 8-й годы обслуживания. У
наших банков кредитов такого «возраста» незначительное количество, следовательно, и
кредитные риски казахстанской ипотеки незначительны, особенно на фоне роста цен на
жилье. К примеру, с июля 2001 года по ноябрь прошлого года Казахстанской ипотечной
компанией (КИК) было приобретено 3410 кредитов на сумму Т5,6 млрд. При этом банкамипартнерами был произведен обратный выкуп только по 7 кредитам, из которых лишь один
был выкуплен по причине наличия просроченной задолженности. В итоге залог выставлен на
аукцион, а ожидаемая продажная цена составит Т1,5 млн. при задолженности заемщика в
Т0,5 млн.
Однако вернемся к опыту других стран. Согласно имеющимся сведениям доля
дефолтов по ипотечным кредитам может достигать на 5-7 год 20-25% от общего уровня
дефолтов в финансовом секторе страны. Существующая сейчас система страхования
гражданско-правовой ответственности заемщика может рассматриваться скорее как
психологическая поддержка кредитора.
Мы же гарантируем покрытие 30-50% убытков в случае дефолта заемщика. Кроме
того, кредиты с повышенным риском объективно требуют дополнительных гарантий, а
значит, вполне резонно, что необходимость гарантирования таких кредитов нашим Фондом
станет условием банков или КИК к заемщикам. Кстати, заемщикам это тоже выгодно, так
как сам факт появления КФГИК позволит более широким слоям населения обращаться за
получением ипотечных кредитов. К тому же предполагается, что снижение размеров
ежемесячных платежей по кредиту позволит смягчить требования к размеру совокупного
дохода заемщика и обеспечению ипотеки, и все это - благодаря гарантирования со стороны
КФГИК.
-Каковы тогда риски самого КФГИК, и критерии, по которым фонд берется
гарантировать тот или иной кредит? Вообще, предполагается ли прибыль у фонда?
-Сразу отмечу, что КФГИК является некоммерческой, но самофинансируемой
организацией, для которой получение прибыли не приоритетно.
Резервы фонда будут формироваться за счет взносов заемщиков и составят не более
трех процентов от суммы кредита за весь срок кредита. Что касается критериев, по которым
мы будем идти на покрытие рисков, то как раз сейчас они проходят последний этап
разработки. Начинает фонд свою непосредственную деятельность уже во втором квартале
этого года. Мы вполне уверенно ожидаем благоприятного воздействия системы
гарантирования ипотечных кредитов на банковскую систему страны в целом.
Адиль ДЖАЛИЛОВ