Обзор рынка инвестиций - Colliers International
реклама
санкт-петербург инвестиционный рынок Итоги 2015 Обзор рынка инвестиций Основные итоги Общий объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга (включая приобретение земельных участков) за 2015 год составил $470 млн. Такая величина почти в три с половиной раза ниже показателей 2014 года, когда объем инвестиций в долларовом выражении за год достиг $1 590 млн, однако сопоставима с кризисными показателями 2009–2010 гг. В те периоды годовой объем инвестиций составлял $428 млн и $471 млн соответственно. Снижение объема инвестиций обусловлено, с одной стороны, курсовыми изменениями, наблюдавшимися в течение 2015 года, и проседанием объема сделок в сегменте земли под жилое строительство – с другой. Если в 2014 году объем капитала, инвестированного в приобретение участков под жилищный девелопмент, превышал $1,1 млрд, то в 2015 году суммарный объем сделок в этом сегменте составил около $260 млн. Подобное сокращение объемов инвестиций объясняется во многом наблюдающейся переориентацией источников спроса. Петербургские застройщики, уже давно присутствующие на рынке, в предыдущие годы сформировали земельный банк на несколько лет вперёд и сейчас менее активны на земельном рынке. В то же время московские и региональные девелоперы выходят на рынок и уже закрыли ряд сделок по приобретению земли под жилье в течение 2015 года. Среди них можно отметить компании «Аквилон-Инвест», ЗАО «Патриот» и Glorax Development, которые уже начали застраивать приобретенные в 2015 году участки. Наблюдалось также снижение и в объеме сделок с существующими объектами. По итогам 2015 года объем сделок с существующими объектами (приобретенными как для инвестиционных целей, так и для собственных нужд) сократился на 43% и составил $178,6 млн против $316 млн годом ранее. В целом можно отметить, что активность инвесторов оставалось равномерной в течение прошедшего года: объемы инвестиций в каждом из четырех кварталов распределены практически поровну, хотя отдельные сделки, закрытые в 2015 году, начинались ещё в 2014 или 2013 году. Индикаторы инвестиционного рынка по итогам 2015 г. ПОКАЗАТЕЛЬ значение Общий объем инвестиций, млн $ 470 — объем инвестиционных сделок, млн $ 132 — объем инвестиций с землей, млн $ 291 — объем owner-occupied сделок, млн $ 47 Ставки капитализации на конец периода* — офисы 10–11% — торговые центры 9,5–10,5% — склады 12,5–13,5% *Лучшие объекты коммерческой недвижимости в своем классе, сданные в аренду на рыночных условиях, расположенные в Санкт-Петербурге и арендаторами которых являются крупнейшие российские и международные компании Источник: Colliers International Распределение инвестиций по типу сделок в 2015 г. 3% 28% 56% 10% 3% Источник: Colliers International Cуществующий объект (для инвестиционных целей) Существующий объект (для собственных нужд) Земля для строительства коммерческой недвижимости Земля для строительства жилой недвижимости Земля для строительства объекта для собственных нужд 1 500 1 000 980 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Офисная недвижимость Торговая недвижимость *Включая прямые и непрямые сделки с землей и объектами редевелопмента. **Данные по объему инвестиций за 2014 год пересчитаны Источник: Colliers International Структура инвестиций: российские/иностранные инвесторы, % 100% 80% 10% 10% 50% 20% 10% 55% 60% 90% 40% 50% 20% 0% 90% 80% 90% 99% 45% 2011 до 2008 2008-2010 Российские инвесторы 2012 2013 2014 2015 Иностранные инвесторы Источник: Colliers International Тенденции и прогнозы 100% Распределение количества сделок по объему транзакций, % 80% 12% 27% 60% 40% 20% 0% 24% 21% 10% 3% 6% 14% 24% 38% 2008 32% 35% 2009 2010 < $10 млн $50–$100 млн 4% 4% 15% 25% 38% 15% 52% 2011 4% 8% 13% 4% 8% 14% 38% 39% 38% 35% 2012 $10–$25 млн > $100 млн 2013 7% 9% 12% 5% 8% 27% 21% 51% 2014 59% 2015 $25–$50 млн Источник: Colliers International Динамика ставок капитализации* 25% 20% 15% Складская недвижимость Торговая недвижимость 2015 2013 2014 2011 2012 2006 2005 2003 2004 5% 2002 10% 2001 Определенный интерес к земельному рынку сохраняется со стороны компаний, реализующих торговые объекты в формате гипермаркетов. Также продолжают реализовываться сделки в сегменте built-to-suit, однако число сделок в этом сегменте снизилось в 2015 году. Дальнейшая активность на рынке инвестиций, как и ранее, будет обусловлена макроэкономической ситуацией, возвращением инвесторов на рынок и готовностью девелоперов покупать землю под новое строительство. 470 Гостиничная недвижимость Складская недвижимость Жилая недвижимость В 2015 году практически весь объем инвестиций в Санкт-Петербурге пришелся на российские источники капитала. К концу года доля иностранных инвестиций в суммарном объеме сократилась практически до 1%. Активность на рынке Санкт-Петербурга остается невысокой. В общем объеме российских инвестиций на город приходится около 5% капитала. Несмотря на то, что в экспозиции присутствует несколько крупных активов, объем сделок остается небольшим. С одной стороны, в условиях текущих колебаний валюты оценить реальную стоимость актива в долларах или евро довольно затруднительно, а с другой стороны, в случае оценки стоимости рублевого актива некоторые продавцы по-прежнему ориентируются на формирование цены исходя из докризисных ставок аренды, что приводит к удлинению сроков переговоров по сделкам. 1 590** 1 400 470 430 500 0 1 150 930 2010 Также активность наблюдалась и в складском сегменте – здесь основной объем инвестиций пришелся на сделки built-to-suit и приобретение земельных участков с действующими производственными объектами. Однако объем инвестиций в этом сегменте не достиг прошлогодних показателей и сократился до 12% от всего объема инвестиций, в то время как годом ранее этот показатель составлял 30%. 2 000 2009 Что касается торгового сегмента, то активность в этом направлении в прошлом году была невысока. Из интересных событий можно отметить редкую для петербургского рынка сделку формата sale&lease back – покупку российским инвестфондом RPHF гипермаркета «OBI Пулковское» с последующей обратной арендой здания компанией OBI. 2 270 2007 Объем классических инвестиционных сделок (то есть сделок с действующими объектами, приобретенными с целью получения дохода от их эксплуатации) в 2015 году составил $132 млн или 28% от всего объема инвестиций. По итогам 2015 года офисный сегмент увеличил свою долю в общем объеме инвестиций с 47% до 80%. За прошедший год были закрыты сделки по продаже бизнес-центров «Юпитер 1» и «Юпитер 2», входящих в состав МФК «Аэропортсити Санкт-Петербург», бизнес-центра «Орлов» компанией FortGroup и здания Русского торгово-промышленного банка для офисного редевелопмента. Динамика объема инвестиций по секторам* 2 500 2008 Инвестициии по секторам Офисная недвижимость *Для объектов класса «прайм», сданных в аренду по рыночным условиям Источник: Colliers International 2 Инвестиционный рынок | Итоги 2015 | Санкт-Петербург | Colliers International 502 офиса в 67 странах на 6 континентах США: 140 Канада: 31 Латинская Америка: 24 Тихоокеанский регион, Азия: 199 Европа, Ближний восток, Африка: 108 $2,3 млрд годовой доход Николай Казанский Управляющий партнер [email protected] Владимир Сергунин Партнер [email protected] Станислав Бибик Исполнительный директор департамента рынков капитала [email protected] Анна Никандрова Региональный директор департамента торговой недвижимости [email protected] Маргарита Аристархова Региональный директор департамента управления недвижимостью [email protected] Андрей Косарев Генеральный директор, офис в Санкт-Петербурге [email protected] Владислав Николаев Региональный директор департамента стратегического консалтинга [email protected] Дмитрий Романов Региональный директор департамента оценки [email protected] Элеонора Богданова Директор по развитию бизнеса складского и индустриального направления [email protected] Амель Джерруди Исполнительный директор департамента управления проектами и контроля строительства [email protected] Вера Зименкова Директор департамента по работе с корпоративными клиентами [email protected] Кермен Мастиев Директор отдела продаж офисной недвижимости [email protected] Франсуа Нонненмашер Директор департамента представления интересов арендаторов [email protected] Екатерина Подлесных Руководитель департамента street retail по России [email protected] 158 млн м в управлении 2 16 300 профессионалов Colliers International Россия 123317 Москва Пресненская набережная, д. 10 БЦ «Башня на Набережной», блок С, 52-й этаж Тел. +7 495 258 51 51 191186 Санкт-Петербург Волынский пер., д. 3 БЦ «Северная Столица» Тел. +7 812 718 36 18 colliers.ru Екатерина Фонарева Директор департамента жилой недвижимости [email protected] Саян Цыренов Директор департамента рынков капитала [email protected] Любан Давидович Заместитель директора департамента офисной недвижимости [email protected] Ольга Козлитина Региональный директор департамента маркетинга и PR [email protected] Вероника Лежнева Директор департамента исследований [email protected] Colliers International Group Inc. (Nasdaq: CIGI, TSX: CIG) является мировым лидером в области коммерческой недвижимости. Компания насчитывает более чем 16 300 профессионалов, работающих в 502 офисах в 67 странах мира. Специалисты Colliers предоставляют полный комплекс профессиональных консалтинговых и агентских услуг арендаторам, владельцам коммерческой недвижимости и инвесторам по всему миру. Услуги включают в себя брокеридж, глобальные решения для корпоративных клиентов, инвестиционные продажи, управление проектами и эффективное планирование рабочего пространства, управление недвижимостью и активами, консалтинг, оценку, а также специализированные исследования рынка. Colliers International уже 10 лет подряд входит в рейтинг «100 лучших аутсорсинговых компаний мира (The Global Outsourcing 100)» по версии Международной ассоциации профессионалов аутсорсинга (IAOP), что является уникальным случаем на рынке консалтинговых услуг в сфере недвижимости. Согласно последнему исследованию The Lipsey Company и журнала National Real Estate Investor, Colliers International входит в тройку самых узнаваемых в мире брендов на рынке коммерческой недвижимости. Деятельность Colliers International в России началась в 1994 году, на сегодняшний день в офисах в Москве и Санкт-Петербурге работает более 250 сотрудников. Компания является членом «Ассоциации менеджеров России», Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), Российского Совета по экологическому строительству, а также Российского Совета Торговых Центров (РСТЦ). Copyright © 2016 Colliers International. Данный отчет является общим исследованием рынка недвижимости и основан на собственных или предоставленных нам материалах, которые мы считаем достоверными. При составлении данного отчета основными нашими принципами были точность и полнота информации, однако мы не предоставляем никаких гарантий отсутствия фактических ошибок. Мы будем признательны, если Вы сообщите нам о таких ошибках для оперативного редактирования информации. Colliers International не несет никакой ответственности за ущерб или убытки, возникшие по причине неточностей или некорректности информации, содержащейся в данном отчете. 5 Офисная недвижимость | 2016 | Санкт-Петербург | Colliers International Accelerating success.
