Строительный подряд: актуальные вопросы и новые решения

Строительный подряд: актуальные
вопросы и новые решения
18 февраля 2014 года
Организация подрядных отношений
1. Привлечение Генерального подрядчика
Застройщик
субподрядчик
Генеральный
подрядчик
субподрядчик
2. Привлечение Технического заказчика и Генерального подрядчика
Застройщик
Технический
заказчик
Генеральный
подрядчик
Инвестор
3. Заключение договоров напрямую с подрядчиками
подрядчик
Застройщик
Page 2
подрядчик
субподрядчик
субподрядчик
Технический заказчик
►
Технический заказчик – юридическое лицо,
осуществляющее от имени и по поручению
Застройщика ряд функций по организации
строительства и надзору за ходом строительства
Застройщик вправе осуществлять функции
технического заказчика самостоятельно
Договор подряда в этом случае заключается
Застройщиком напрямую с Генеральным
подрядчиком / подрядчиками
►
Page 3
При структурировании подрядных отношений
отдельного внимания требуют вопросы, связанные с
применением правил трансфертного
ценообразования
Распределение рисков в договорах
строительного подряда
Page 4
Цена по договору подряда – 1/2
►
►
►
►
Page 5
Твердая (фиксированная) цена – предсказуемые
затраты vs. завышенная цена
Смета – контроль за расходами vs. превышение
запланированных объемов работ и удорожание
строительства
Приблизительные / предельные цены – контроль за
расходами vs. непредсказуемые расценки и
конечная стоимость строительства
Экономия подрядчика – если фактические расходы
подрядчика меньше изначально согласованной
цены / расходов, подрядчик сохраняет право на
оплату работ по согласованной цене (если экономия
не повлияла на качество выполненных работ)
Цена по договору подряда – 2/2
►
►
Page 6
Плата за генподрядные услуги – вознаграждение
генерального подрядчика за организацию
строительной площадки, управление
субподрядчиками и т.п. Обычно составляет 5-15% от
общей цены по договору
Увеличение цены по договору – если стоимость
работ превысила смету на 10%, подрядчик вправе
требовать увеличения цены по договору (п. 3 ст. 744
ГК РФ). Во избежание такого требования от
подрядчика в договор следует включать
специальные формулировки
Расчеты по договору подряда – 1/2
►
►
►
►
Page 7
Авансовые платежи – формально самый правильный
способ оформления платежей по договорам подряда
«под ключ»
КС-2 / КС-3 – наиболее распространенный способ
оформления промежуточных платежей по договорам
подряда
КС-2 / КС-3 не являются обязательными формами
документов и при отсутствии специальных оговорок не
являются подтверждением передачи результата работ от
подрядчика заказчику - риски и право собственности не
переходят
Налоговые вопросы при авансировании / оформлении
промежуточных КС-2 / КС-3 форм: преимущества и
недостатки каждого подхода
Расчеты по договору подряда – 2/2
►
►
►
►
Page 8
Гарантийное удержание – удержание заказчиком
части суммы, подлежащей оплате подрядчику
(обычно от 5% до 15%). Способ оплаты или гарантия?
Право подрядчика истребовать удержанные суммы
Оплата напрямую субподрядчикам – способ контроля
за нецелевым расходованием средств генеральным
подрядчиком
Оплата третьим лицом – инвестор выступает как
самостоятельное лицо – плательщик по договору;
способ снизить риски претензий к застройщику
Эскроу счет – новые возможности для расчетов по
договору подряда, возможная замена гарантийному
удержанию (с 1 июля 2014 года)
Гарантии по договору подряда
►
Гарантия заказчика:
►
►
Гарантии подрядчика:
►
►
►
►
Гарантия возврата авансовых платежей
Гарантия исполнения обязательств по договору подряда
(Performance Bond)
Гарантия исполнения гарантийных обязательств
Форма гарантий:
►
►
►
Page 9
Гарантия оплаты выполненных работ
Банковская гарантия
Поручительство материнской компании
Гарантийное удержание / эскроу счет
Сдача и приемка работ по договору
►
►
►
Page 10
Процедура сдачи и приемки работ – в договоре
важно подробно прописать процедуру сдачи и
приемки работ со всеми этапами
Порядок предъявления претензий – в договоре
необходимо подробно указать порядок и сроки
предъявления претензий по качеству работ. При
несоблюдении порядка претензии могут быть не
приняты и не удовлетворены
Недостатки – только существенные недостатки, не
позволяющие использовать объект по назначению,
являются основанием для отказа в приемке работ
Гарантийный срок vs.
Срок для обнаружения недостатков
►
►
Page 11
Гарантийный срок – устанавливается договором.
При обнаружении недостатков в течение
гарантийного срока заказчик не обязан доказывать
причины и сроки возникновения недостатков
Срок для обнаружения недостатков – установлен
законом и составляет 5 лет (ст. 756 ГК РФ). При
обнаружении недостатков в течение данного срока
заказчик обязан доказать, что недостатки возникли
до приемки работ и/или по причинам, имевшим
место до приемки работ заказчиком
Контроль за субподрядчиками /
поставщиками
►
►
Page 12
Способы контроля заказчиком субподрядчиков / поставщиков
генерального подрядчика:
► Обязательные тендерные процедуры на привлечение
субподрядчиков / поставщиков, в которых принимает
участие заказчик
► Предварительное письменное согласование
определенных субподрядчиков / поставщиков с заказчиком
(например, по договорам, стоимость которых превышает
определенный уровень, по договорам на отдельные виды
работ, по иным критериям)
► Предварительное согласование в тексте договора
подряда перечня субподрядчиков / поставщиков, которых
генеральный подрядчик вправе привлекать самостоятельно
► Комбинация указанных выше способов
Необходимость контроля за субподрядчиками с точки зрения
проверки их добросовестности для налоговых целей
Изменения в Гражданском Кодексе РФ
Page 13
Изменения в ГК РФ, применимые к
договору строительного подряда
►
►
Page 14
Безотзывная доверенность – доверенность, которая
не может быть отозвана доверителем в течение
срока, на который она выдана
Эскроу счет (с 1 июля 2014 г.) – банк, выступающий
эскроу-агентом по договору условного
депонирования, открывает специальный счет эскроу
для учета и блокирования денежных средств,
полученных от депонента (владельца счета) и
подлежащих перечислению бенефициару при
возникновении предусмотренных договором
условного депонирования оснований
Актуальные налоговые вопросы
Page 15
Актуальные налоговые вопросы – 1/2
Момент исчисления налоговой базы по налогу на прибыль и НДС
►
Если в договоре предусмотрена поэтапная сдача работ у генподрядчика
существует возможность исчислять налог на прибыль и НДС в момент сдачи
этапа заказчику
►
Если в договоре не предусмотрена поэтапная сдача работ:
►
У генподрядчика существует риск исчисления НДС в периоде выставления
промежуточных КС-2 форм (необходимо учитывать условия договора)
►
Исчисление налога на прибыль генподрядчиком должно осуществляться на
основании принципа равномерности признания доходов и расходов. Важно:
►
Отнесение расходов на субподряд к прямым или к косвенным расходам в
случае сдачи работ заказчику после приемки работ у субподрядчиков
►
Приемка работ у субподрядчиков после сдачи работ заказчику
Вычет НДС при приемке строительных работ
►
Заказчик (генподрядчик) имеет право вычесть НДС на основании промежуточных
КС-2 форм вне зависимости от наличия в договоре поэтапной сдачи
►
НО: положения договора и документы должны соответствовать друг другу
Page 16
Актуальные налоговые вопросы – 2/2
Вопросы, связанные с проверкой добросовестности контрагентов
►
Налоговые органы отказывают в вычете расходов и НДС по товарам, работам и
услугам, приобретенным у недобросовестных поставщиков
►
Минфин РФ порекомендовал процедуры, которые должны быть осуществлены в
целях проверки добросовестности контрагентов
►
Последняя судебная практика по данному вопросу отрицательная, если
налоговые органы доказывают отсутствие реального факта осуществления
операции
►
Примеры факторов, которые принимаются во внимание судами в доказательство
того, что операция не могла быть осуществлена:
•
Регистрация контрагента в месте массовой регистрации
•
Отсутствие (номинальное наличие) генерального директора
•
Транзитный характер средств, полученных контрагентом
•
Отсутствие возможности осуществления операций контрагентом (например,
отсутствие основных средств, персонала и проч.)
Page 17
Спасибо!
Георгий Коваленко
Партнер, юридический отдел
Дмитрий Максимович, к.ю.н.
Старший юрист
Тел.:
Тел.:
+7 495 287 6511
Email:
Georgy.Kovalenko@ru.ey.com
Светлана Зобнина
Партнер, налоговый отдел
Тел.:
+7 495 641 2930
Email:
Svetlana.Zobnina@ru.ey.com
Page 18
+7 495 287 6531
E-mail:
Dmitry.Maximovich@ru.ey.com
EY | Assurance | Tax | Transactions | Advisory
Краткая информация о компании EY
EY является международным лидером в области аудита,
налогообложения, сопровождения сделок и консультирования. Наши
знания и качество услуг помогают укреплять доверие
общественности к рынкам капитала и экономике в разных странах
мира. Мы формируем выдающихся лидеров, под руководством
которых наш коллектив всегда выполняет взятые на себя
обязательства. Тем самым мы вносим значимый вклад в улучшение
деловой среды на благо наших сотрудников, клиентов и общества в
целом.
Мы постоянно расширяем наши услуги и ресурсы с учетом
потребностей клиентов в различных регионах СНГ. В 19 офисах
нашей фирмы (в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске,
Екатеринбурге, Казани, Краснодаре, Тольятти, Владивостоке, ЮжноСахалинске, Алматы, Астане, Атырау, Баку, Киеве, Донецке,
Ташкенте, Тбилиси, Ереване и Минске) работают 4500
специалистов.
Название EY относится к глобальной организации и (или) к одной
или нескольким компаниям, входящим в состав Ernst & Young Global
Limited, каждая из которых является отдельным юридическим
лицом. Ernst & Young Global Limited − юридическое лицо, созданное
в соответствии с законодательством Великобритании, − является
компанией, ограниченной гарантиями ее участников, и не оказывает
услуг клиентам. Более подробная информация представлена на
нашем сайте: ey.com.
© 2014 «Эрнст энд Янг (СНГ) Б.В.»
Все права защищены.
Page 19