УДК 332.812.1 ИЗМЕНЕНИЕ В СТРУКТУРЕ СПРОСА НА РЫНКЕ

Реклама
Инвестиции, строительство и недвижимость
УДК 332.812.1
ИЗМЕНЕНИЕ В СТРУКТУРЕ СПРОСА
НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Васильева Ирина Вячеславовна, студентка,
Сенчилло Кристина Андреевна, студентка
Научный руководитель:
Югова Ирина Владимировна, ст. преподаватель
Томск, Томский государственный
архитектурно-строительный университет (ТГАСУ)
Жильё является важнейшим условием для нормального существования и жизнедеятельности человека. Все сделки с жильем происходят на рынке жилой недвижимости. Одни субъекты рынка обеспечивают предложение жилья на первичном рынке, другие предъявляют
спрос на это жилье. Спрос на рынке недвижимости, представляет собой зависимость между ценой и количеством жилья на разных сегментах рынка, которое покупатели могут и желают купить по определенной цене, в определенный промежуток времени. Наиболее важной
характеристикой спроса является эластичность, т. е. его способность
реагировать на изменение цен. В целом спрос на жилье считается малоэластичным в отношении цен. Население стремиться потреблять
жилищные услуги на стабильном уровне, и хотя цены все же имеют
значение, спрос на жилье до некоторой степени нечувствителен к их
уровню. Эта неэластичность объясняется тем, что жилье относится
к категории жизненно важных товаров. Поэтому при повышении цен
на жилье потребители предпочитают платить.
Спрос на жилье зависит также от доходов населения. Не имея
дохода семья не смогла бы выплачивать свои постоянные обязательства, связанные с эксплуатацией жилья, платить за квартиру. Поэтому
можно предположить, что увеличение дохода приводит и к повышению спроса на жилье. На рис. 1. видно, что если спрос на жилье связан
с доходом положительно, то увеличение дохода вызовет смещение
кривой спроса вправо. Чем значительнее это смещение, тем выше эластичность спроса на жилье по доходу [2].
280
© И.В. Васильева, К.А. Сенчилло, 2014
Секция 5
Рис. 1. Диаграмма спроса на жилье
Анализируя изменения в объеме введенного жилья и средних
цен на него за период с 2006–2013 гг, выявили: что рынок жилой недвижимости в Томске почти достиг докризисной отметки. В приоритете у покупателей первичное жилье – новостройки, даже если они
находятся на окраине города, так как в центре узкие дороги, маленькие дворы, дома – либо элитные, либо «хрущевки», а чего-то среднего
между ними нет. Зато все перспективы за новыми районами вроде Зеленых горок, Солнечный, Каштак: здесь хорошая дорога, хорошие
придомовые территории, современное жилье стандартного качества
и развитая инфраструктура [4].
До начала мирового финансово-экономического кризиса объем
вводимого жилья постепенно увеличивался и достиг наибольшей отметки в 2008 г. – 352,2 тыс. кв. м. В связи с экономическими обстоятельствами в 2009 г. произошел резкий спад объема жилой застройки.
Наименьший показатель зафиксирован в 2010 г. – 239,1 тыс. кв. м.
В период с 2006 г. по 2008 г. цены на жилье увеличились
в 2 раза. В 2008 г. средние цены в Томске достигли своего максимума
в размере 42,2 тыс. за кв. м. После экономического кризиса стоимость
1 кв. м жилья значительно снизилась до 34 тыс. за кв. м и только
в 2013 г. цены вновь поднялись до уровня 2008 г. В настоящее время
эксперты не прогнозируют резкого увеличения стоимости жилой недвижимости в Томске. Возможен плавный и постепенный рост цен,
превышающий инфляцию на 2–3 % [3].
281
Инвестиции, строительство и недвижимость
Рис. 2. Ввод жилой недвижимости в г. Томске
Рис. 3. Динамика цен на первичном рынке жилье г. Томска
Материал ограждающих конструкций также оказывает влияние
на спрос. Несколько лет назад большим спросом пользовались кирпичные дома, сейчас можно наблюдать обратный процесс. Панельное
домостроение имеет свои преимущества в более низкой цене, меньших сроках возведения и более интересных планировочных решениях
перед кирпичными и монолитными домами.
282
Секция 5
Рис. 4. Товарная дифференциация жилых домов
по материалу ограждающих конструкций
Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося
под воздействием фактора платежеспособности и учитывая предпочтения потребителей все строящееся жилье можно разделить на 4 категории: низкое качество, стандартное качество, жилье повышенной
комфортности и элитное (рис. 5). К жилью низкого качества относится
малогабаритное жилье с отсутствием одного или нескольких элементов благоустройства. Жилье стандартного качества соответствует современному стандарту жилища с полным благоустройством и стандартными планировочными и конструктивными решениями. Жилье
повышенной комфортности характеризуется улучшенными потребительскими характеристиками повышенных габаритов жилых помещений, наличием вспомогательных и подсобных помещений, улучшенной внутренней отделкой. Элитное жилье – это крупногабаритное жилье высокого качества, с высококачественной внутренней отделкой,
наличием дополнительных коммуникаций и обслуживания, в престижных экологически чистых районах города или пригорода [6].
Преимущественно спросом пользуется жилье стандартного качества, потому что данная категория приобретается основной частью
населения. Также существует немалая доля жилья повышенной комфортности, что говорит о спросе на данную категорию. К ней, как
283
Инвестиции, строительство и недвижимость
правило, относится жилье в кирпичных домах. Элитное жилье
не столь популярно, но тем не менее пользуется спросом, а это говорит о наличии состоятельного слоя населения.
Рис. 5. Товарная дифференциация по категориям жилья
Помимо этого в городе существенно сократился спрос на «гостинки». Разница цен на них и полноценные однокомнатные квартиры
существенно сократилась.
Спрос на жилье поднялся за счет активизации ипотечного кредитования и мер государственной поддержки рынка жилья. Рынок
ипотечного кредитования в Томске окончательно оправился от кризиса 2008 г. Растет спрос на жилье, а вместе с ним и на ипотечные кредиты. Так за счет ипотечных сделок в 2010 г. было приобретено около
40 % жилья. В разгар кризиса подобным образом приобреталось лишь
15–20 % квартир. В 2012 г. доля квартир, проданных с привлечением
ипотечного кредитования, держалась в пределах 50–60 %. Сегодня
доля сделок с привлечением ипотеки доходит до 60–70 % [3].
Жилье относится к категории жизненно важных товаров и даже
при значительном росте цен, спрос снижается неадекватно. Предложение нового жилья формируется на строительном рынке, при этом
284
Секция 5
сделки купли-продажи жилья совершаются на любой стадии строительной готовности. Спрос на новое жилье формируется на основе
потребности в жилище и платежеспособности покупателей, а также
с учетом конъюнктуры рынка и общественных жилищных стандартов.
При этом платежеспособность означает не только возможность приобрести товар, но и способность содержать и обслуживать его как товар длительного пользования [6].
В последнее время на рынке жилой недвижимости г. Томска наблюдается увеличение спроса на жилье. Это доказывает увеличивающийся объем вводимого жилья, незначительное повышение цен,
а также в последнее время банки стали снижать процентные ставки по
ипотеке и начали предлагать более выгодные условия для заемщиков.
В основном, спрос у населения на жилье стандартного качества, но
тем не менее доли жилья повышенной комфортности и элитного жилья остаются стабильными.
Библиографический список
1. Федеральная служба государственной статистики. – Условия доступа : http://www.gks.ru/ (дата обращения 21.01.2014).
2. Жилищная экономика : [пер. с англ.] / под ред. Г. Поляковского. – М. : Дело, 1996. – 224 с.
3. Росриэлт недвижимость. Недвижимость в Томской области. – Условия доступа : http://rosrealt.ru/statya_nedvizhimost/109/ (дата
обращения 20.01.2014).
4. НГС Томск. – Условия доступа : http://ngs70.ru/news/1474928/
view/ (дата обращения 22.01.2014).
5. Официальный портал муниципального образования «Город
Томск». – Условия доступа : http://www.admin.tomsk.ru/pages/admin_
subdiv_dsia_4_5_svj (дата обращения 20.01.2014).
6. Овсянникова, Т.Ю. Инвестиции в жилище / Т.Ю. Овсянникова. – Томск : Изд-во Том. гос. архит.-строит. ун-та, 2005. – 379 с.
285
Похожие документы
Скачать