Инвестиционный меморандум

МУП «Служба заказчика
и технического надзора»
Инвестиционный меморандум
проекта жилой застройки микрорайона Глумилино-2,
в Октябрьском районе город Уфа Республика Башкортостан
Уфа
август 2015
Характеристика рынка недвижимости Уфы
Интегральная оценка привлекательности районов для девелопмента жилой недвижимости г. Уфа
2
Общая характеристика*
Количественная обеспеченность населения жильем выросла за постсоветское время с 19 м2 до нынешних российских 23 м2, но заметно ниже, чем в Европе
(39 м2) и в три раза ниже, чем в США (70 м2). Чтобы выйти на показатель 35 м2 на
человека, требуется увеличить объем жилищного фонда в полтора раза. А если
принять во внимание необходимость замещения аварийного, ветхого, морально
устаревшего и недостаточно благоустроенного жилья, то объем необходимого
строительства должен составить 80% имеющегося жилищного фонда. Для Уфы
– это порядка 20 млн. кв.м жилья. Укрупненно это и есть величина потребности
населения в жилье. На начало 2015 года 1,15 млн м2 жилого фонда в Республике
Башкортостан официально признано ветхим и аварийным. В г. Уфа более половины имеющегося жилья построено до 1970 года.
3
*По информации из открытых источников
Общая характеристика
Доступное жилье, предпосылками для строительства которого являются данные
исследований характеризуется следующими показателями:
1. Обеспеченность жильем (характеризует потребность населения в жилье).
2. Уровень цен на жилье и количество сделок (характеризуют активность спроса).
3. Размер душевого дохода и уровень цен (характеризуют доступность жилья
для населения).
4
*С данными аналитического отчёта можно ознакомиться по запросу
Обеспеченность жильем, 2014
5
Уровень цен на жилье, 2014
6
Активность и динамика спроса на новостройки
Количество зарегистрированных прав на жилые
помещения в расчете 1 000 человек, 2014
Спрос на новостройки в городе Уфа,
количество сделок
7
Среднедушевой доход
и доступность жилья для населения, 2014
Международный коэффициент Доступности жилья показывает количество лет, которое в среднем
необходимо потратить семье из двух работающих человек на приобретение жилья.
8
Оценка потенциального спроса на жилье
Немаловажным фактором, увеличивающим потенциал спроса, является государственная политика в отношении жилищного строительства, стимулирующая
спрос на жилье. В декабре 2014 года была утверждена Государственная программа «Развитие строительного комплекса и архитектуры Республики Башкортостан на 2015-2020 гг.», общий объем финансирования которой составит 60,2
млрд. руб. Реализация программы преследует цель обеспечить граждан республики жильем к 2020 году до 29,5 кв.м на одного проживающего. Помимо мер
по оказанию государственной поддержки различным категориям граждан согласно законодательству и расселению ветхого жилого фонда, программа предусматривает реализацию мероприятий по повышению доступности ипотечного
кредитования для широких слоев населения, и развитие сегментов найма жилья
и жилищно-строительной кооперации.
Таким образом, значения всех рассмотренных выше показателей положительны. Учитывая растущую, положительную динамику спроса на жилье на фоне
большой потребности населения в жилье и внимания со стороны государства к
теме жилищного строительства можно утверждать, что спрос на жилье в г. Уфа
обладает значительным потенциалом.
При этом спад на рынке, наблюдаемый в настоящее время формирует отложенный спрос в среднесрочной перспективе. Так как спад связан с конъюнктурными явлениями, а тренд по спросу на жилье стратегически неизменен. Кроме того
снижение цены на жилье в валюте также имеет среднесрочный характер, что
формирует предпосылки к существенному росту цен в будущем.
9
Средние цены на рынке жилья по Российской Федерации в 1998 - 2014 гг.
в долларах США (на конец периода, курс доллара принят по данным ЦБ РФ)
Средняя цена в долларах США
Степенная (средняя цена в долларах США)
10
Сравнение базисных темпов роста трёх показателей
Средняя цена в долларах США
Средняя цена в рублях
Курс доллара США
На основе представленных данных можно сделать вывод о том, что за 14 лет
цены на жильё в долларах США следавали за «рублёвыми» ценами. В 2015 году
образовался значительный разрыв между ценами в долларах США и в рублях.
Поэтому можно ожидать роста цен на жильё в долларах США.
11
Проект «Планета»
12
Место расположения Проекта
Микрорайон перспективной застройки Глумилино-2 расположен в географическом центре Уфы, в южной части микрорайона Глумилино.
13
Место расположения Проекта
Микрорайон перспективной застройки Глумилино-2 расположен рядом,
на смежном участке, с ТРЦ «Планета» и гипермаркетом «Леруа Мерлен».
14
История микрорайона
Исторически южная часть микрорайона Глумилино была закрытой территорией военно-технического назначения на площади более 100 гектаров. Соответственно, строительство жилых и нежилых объектов не велось, отсутствовали
коммуникации, дороги. С развитием города на этом месте образовался остров
необустроенного пространства с зеленой зоной и садовыми участками. Толчком
для развития территории послужила ликвидация в 2007 году федерального радиотехнического центра с радиовышками. После сноса радиовышек территория
стала доступна городу, но еще долгое время оставалась неосвоенной. Привлекательность территории выросла в связи с завершением строительства проспекта
Салавата Юлаева и появлением сетки дорог в виде продления улиц Менделеева
и Энтузиастов, а также с вводом в эксплуатацию регионального торгово-развлекательного центра «Планета» в 2013 году.
15
*С данными аналитического отчёта можно ознакомиться по запросу
Транспортная доступность объекта
Достижимость
на общественном транспорте
Указано расстояние до остановочных пунктов в
метрах и количество маршрутов на каждом из них.
Достижимость
на легковом автомобиле
Указано расстояние до инфраструктурных районов Уфы в километрах и время в пути.
16
Общественные объекты
На пересечении улицы Комсомольская и Бульвара Саид-Галиева запроектирована зона общественных центров, которая станет логическим завершением существующей оси значимых объектов общегородского значения: Госцирк - Кинотеатр «Искра» - Строящийся Воскресенский кафедральный собор. Объекты
микрорайонного значения предусмотрены встроено-пристроенными в жилых
комплексах и отдельно-стоящих объектов с нормативными размерами территорий – это детские дошкольные учреждения и общеобразовательные школы. В
жилом районе предусмотрено по Генплану строительство котельной, 2-х пожарных депо по 6 автомобилей в каждом, станция скорой помощи. В местах перепада рельефа на овражных территориях запроектированы многоярусные террасы
– многоуровневые паркинги. На территории проекта планировки размещены
паркинги закрытого типа на 8980 м/мест. На улице Сипайловской в Уфе, ниже
гипермаркета «Леруа Мерлен» на площади 3,5 га планируется строительство гипермаркета «Лента».
17
Название Проекта. Идея концепта.
Микрорайон «Планета» рядом крупнейшим на Урале одноименным моллом с аквапарком разработан с учетом современных требований урбанистики. Основная цель проекта состоит в создании максимально комфортной среды и полноценных условий для жизни. Инфраструктура проекта включает школу, детский
сад, стадион, благоустроенный парк, придомовые территории, реализованные
по принципу «двор без машин», широкие и удобные транспортные развязки, пешеходные мосты и максимальный коэффициент обеспеченности парковочными
местами.
18
19
20
Идентификация Участка
Адрес местонахождения
Адресный ориентир участка – в квадрате улиц Энтузиастов, Архитектора Рехмукова и Рудольфа Нуреева. С юга участка располагается ТРК «Планета» и гипермаркет «Леруа Мерлен».
С востока участок примыкает к крупному лесному массиву.
С севера к участку подступает жилая застройка в виде нескольких жилых комплексов, а также Воскресенский храм на улице
Комсомольской. С запада к участку примыкает другой участок с
потенциалом под жилую застройку.
Площадь застройки
22,2 Га
Разрешённое использование
Строительство жилья
Вид права
Собственность
Существующие ограничения права
Нет
Документы – основания
Постановление Администрации ГО г.Уфа РБ №2620 от 18.06.2014.
Договора передачи в собственность земельных участков.
Свидетельства о государственной регистрации права.
Субъект права
ООО «Служба Заказчика»
21
Описание участка
Форма
Участок имеет овальную форму
Рельеф
Рельеф участка имеет перепад высот в правой части участка и
наличие оврагов в лесной зоне между участком и сипайловским
транспортным кольцом
Обстоятельства,
ограничивающие застройку
Код изображения строительной
площадки на картах Google
В настоящее время Участок свободен от застройки. На Участке
отсутствуют коммуникации, ограничивающие застройку
https://goo.gl/maps/bwhpG
22
Результат реализации Проекта
Объекты социальной инфраструктуры согласно проекту планировки и проекту межевания территории
Школа, Детский сад,
Многофункциональный Центр,
автостоянки
Количество жилых домов по проекту
8
Общая площадь квартир по проекту
176 123 м2
Площадь ВПП по проекту
19 858 м2
Количество машиномест открытых
парковок микрорайона по проекту
1 845
Количество машиномест подземных
автопарковок жилых домов по проекту
1 237
23
О группе МУП «Служба заказчика и технического надзора»
24
Краткая справка о компании
История МУП «Служба заказчика и технического надзора» г. Уфа начинается с 2001 года
с создания Муниципального унитарного предприятия «Группа технического надзора».
Предприятие создано Администрацией города Уфы для осуществления строительного
контроля при строительстве объектов за счет бюджетных средств.
В 2006 году деятельность предприятия расширилась. Начато строительство собственных
коммерческих объектов, строительство и реконструкция объектов социального назначения, выполнение проектных и изыскательских работ. Предприятие получило новое название МУП «Служба заказчика и технического надзора» ГО г. Уфы РБ.
В группу компаний под руководством МУП «Служба заказчика и технического надзора»
входят:
• застройщик – ООО «Служба заказчика»
• проектный институт – ООО «Главпроект»
• генподрядная компания – ООО «Адего»
• подрядная компания по строительству дорог – ООО «Главмехсрой»
• компания розничных продаж – ООО «Городской центр недвижимости»
Миссия предприятия состоит в создании комфортной среды для жизни людей. Предприятие ставит перед собой претенциозные задачи по постоянному росту на рынке жилой и
коммерческой недвижимости. Для реализации части проектов предприятие приглашает к
сотрудничеству инвесторов.
25
Инвестиционное резюме проекта
26
Рекомендуемая стартовая цена продаж по проекту
Тип квартиры
Цена реализации, руб./м2
1-комнатные
64 000
2-комнатные
60 000
3-комнатные
58 000
многокомнатные
64 000
В среднем
62 000
27
Технико-экономические показатели проекта
Типовой дом 1
Типовой дом 2
Проект в целом
Количество подъездов, шт
1
8
–
Количество этажей, шт
35
16-19
16-35
Площадь квартир, м2
15 449,06
34 396,80
176 122,52
Площадь ВПП, м2
1 823,53
2 720,00
19 858,18
Автостоянка, площадь, м2
3 603,00
5 432,40
32 342,40
157
150
1 237
Автостоянка, машиномест, шт
28